Rentabilité investissement immobilier : faire les bons choix

 

L’objectif d’un placement immobilier est de générer une rentabilité, notamment grâce à la location meublée. Ce rendement peut être calculé de manière simple dans le cas d’un investissement locatif. Il existe en effet plusieurs niveaux de rendement (brut, net, net-net) et des formules qui, dans tous les cas, vous permettent d’affiner et de comprendre la rentabilité que vous pouvez attendre de votre investissement.

La rentabilité d’un investissement immobilier, c’est le sujet de cet article. Bénéficiez de tous nos conseils en investissement immobilier !

Pourquoi investir dans l’immobilier

La décision d’investir dans un projet immobilier meublé répond souvent à plusieurs objectifs, à moyen et à long terme :

• Préparer un complément de revenus lors de sa retraite : vous pouvez définir un montant que vous souhaitez avoir chaque mois en retraite pour évaluer votre projet d’investissement ;
• Acquérir un patrimoine à transmettre à ses enfants : vous déciderez peut-être alors de miser sur un studio dans une grande ville universitaire pour leurs études, par exemple ;
• Placer son argent tout en diminuant le montant de son impôt sur le revenu (IR) : au-delà de 5 000 euros d’impôt sur le revenu annuel, il devient intéressant d’investir dans un projet immobilier neuf ou ancien avec un dispositif d’incitation fiscale ;
• Réaliser une plus-value lors de la revente du bien : vous opterez peut-être plus facilement pour un bien à rénover ou un quartier en plein essor.

Au-delà donc des calculs de rentabilité, c’est l’adéquation du projet immobilier à vos objectifs que vous devez garder en tête.

La rentabilité qu’est-ce que c’est ?

Un placement, c’est fait pour être rentable. Par exemple, vous placez 100 €. Un an plus tard, vous avez 104 €. L’opération vous rapporte donc 4 % par an. En matière d’investissement immobilier, il s’agit de connaître votre rendement locatif. En somme, c’est le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et ce qu’il vous coûte (prix d’achat, crédit, entretien, taxes, etc.).

Pour ce qui vous concerne, en tant qu’investisseur, la question prend une importance cruciale puisque votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d’argent. Mais justement : comment cette rentabilité locative est-elle déterminée ?

Le calcul de base (rentabilité brute) prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d’obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. Reste à savoir comment ça marche précisément. Et surtout combien rapporte vraiment l’investissement

Rentabilité brute : qu’est-que c’est et comment la calculer ?

La rentabilité brute est un indicateur simple à calculer, qui permet approximativement, mais très rapidement, d’estimer la rentabilité de votre investissement. Ce calcul ne prend pas en compte les charges de location à la charge du bailleur. Il ne prend pas non plus en compte la fiscalité liée à votre acquisition.

Pour calculer le rendement brut de votre investissement locatif, il suffit de diviser le montant annuel des loyers versés par le prix d’acquisition du bien, en considérant les frais liés à l’achat (notaire, agence ou encore bancaire). Multipliez le résultat obtenu par 100 pour connaître le rendement brut de votre investissement.

En d’autres termes la rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement locatif brut annuel.

• Exemple : un studio acheté 000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).

Rentabilité nette : qu’est-ce que c’est et comment la calculer ?

Le rendement net est un indicateur plus long à calculer, mais beaucoup plus précis. Le calcul considère d’autres facteurs qui ne rentrent pas dans le calcul du rendement brut. On considère désormais les dépenses liées à la location du logement en question. On impute donc au résultat brut la taxe foncière, les frais liés à la réalisation de travaux ou à l’entretien de votre bien. On soustrait aussi les frais éventuels de gestion locative et toutes autres charges non récupérables sur le locataire.

Enfin, quand on veut calculer le rendement net, on ajoute au prix d’achat du bien le coût réel de votre crédit contracté pour l’acquisition du bien.

En termes plus clairs, pour calculer la rentabilité nette, vous reprenez le calcul de la rentabilité brute. Ensuite, dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur, autrement dit par vous), les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion.

Au loyer annuel de notre studio, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6.020 €. Rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges : 4,01 %.

Pour faire ce calcul en amont et estimer votre rendement avant l’acquisition d’un bien, vous pouvez passer par un simulateur de crédit. Grâce à une simulation de prêt immobilier, vous obtenez le prix réel de votre prêt en quelques clics et vous pouvez préciser le calcul de votre rentabilité. Une fois les bons chiffres prévisionnels obtenus, avec des modalités adaptées à vos besoins, vous pouvez sereinement souscrire à un emprunt.

L’indicateur de rendement net est donc beaucoup plus précis que le brut. De plus, comme il prend en compte de nouvelles charges, il est mécaniquement plus faible que l’indicateur de rendement brut.

N’oubliez pas que vos revenus fonciers et vos revenus commerciaux sont soumis à l’imposition. Pour calculer votre taux réel, vous devez le calculer net d’impôts. Vous devez intégrer dans le calcul les prélèvements sociaux et l’impôt que vous payez sur vos revenus liés à votre investissement. Pensez aussi à bien insérer toutes les charges d’exploitations.

Ces dernières permettent de baisser vos revenus fonciers, et donc votre imposition. Une charge oubliée, ce sont des impôts en plus à payer.

Petite astuce pour calculer la rentabilité locative

Pour avoir une idée plus précise du rendement locatif de votre investissement sans faire de lourds calculs, appliquez la méthode Larcher. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers (pas sur douze).

On estime en effet que les charges et autres dépenses comme la fiscalité représentent 25 % des loyers, ce qui équivaut à trois mois de loyers. Reprenons l’exemple de notre studio. La rentabilité avec la méthode Larcher se calcule comme suit : 650 x 9 / 150.000 x 100 = 3,90% Le rendement locatif net de ce bien se situe aux alentours de 3,90 %.

Quelques spécificités sur l’investissement immobilier

Bien qu’on puisse anticiper la plupart des événements dans le calcul de la rentabilité d’un logement, certains facteurs peuvent parfois déstabiliser les performances de votre investissement. On peut citer un prix d’achat trop élevé pour le type de bien ou encore l’absence de locataire sur une période de l’année. Certains facteurs sont cependant anticipables, il convient de ce fait de les considérer en amont de l’acquisition du logement.

Bien neuf et ancien

Lorsque vous investissez dans un logement ancien, assurez-vous d’avoir une idée claire des travaux à réaliser pour rendre votre bien fonctionnel. Il faut intégrer le prix de ces travaux à votre calcul pour connaître votre rendement réel.

En revanche, lorsque vous investissez dans un logement neuf, vous êtes protégé par une garantie décennale sur les gros œuvres, et pendant 2 ans sur les équipements. Il n’y a donc pas de dépense de travaux à prévoir. Ajoutez à cela que les nouveaux logements sont à jour en matière de norme énergétique et consomment souvent beaucoup moins que des logements plus anciens.

C’est ce qui explique d’ailleurs que l’État encourage l’investissement dans des logements neufs en proposant des réductions d’impôts aux investisseurs via notamment le dispositif Pinel. Attention, à noter que ces réductions de frais fiscaux sont considérées comme des revenus liés à votre bien et doivent être incorporées au montant du loyer annuel versé par le locataire.

Location meublée ou nue ?

Un logement meublé permet d’obtenir des loyers nets de frais et de charges. Dans le bail est mentionnée la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire ainsi que le calcul d’indice des loyers. Un long bail dans une location nue n’est pas sujet à l’indexation des loyers. Pour une meilleure flexibilité et un rendement plus précis, les investisseurs se tournent généralement vers les biens meublés.

Immobilier locatif : combien ça rapporte ?

La rentabilité nette d’un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas. La performance dépend notamment du type de logement, sachant qu’au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. Ce qui mérite quelques explications pour investir en connaissance de cause.

Les studios et les T1

Ces petites surfaces rapportent davantage que les grandes au mètre carré, mais les locataires changent plus souvent. Un turn-over qui implique davantage de vacance locative et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte forcément le rendement locatif. En d’autres termes, le rendement plus élevé compense le risque plus important. Vous pouvez gagner plus en louant vos biens immobiliers avec un pack de mobilier.

Les grands appartements et les maisons

Au mètre carré, ces grandes surfaces sont moins rentables. Mais leurs locataires sont plus stables puisqu’il s’agit le plus souvent de familles. En outre, elles ont tendance à s’approprier davantage la maison ou l’appartement. Du coup, elles l’entretiennent mieux, ce qui diminue les frais d’entretien supportés par le propriétaire-bailleur, frais d’entretien qui pèsent forcément sur la rentabilité. Ici, c’est la sécurité qui compense un rendement moins important.

Les deux et trois pièces

Ces logements marient les qualités des petites et des grandes surfaces : turn-over raisonnable, stabilité des locataires correcte, vacance locative et frais de remise en état limités. Leur rendement comme le risque restent corrects. Dans le neuf, ces logements sont bien adaptés aux investissements sous défiscalisation Pinel.

L’impact de l’emplacement

La rentabilité est plus faible sur les adresses les plus recherchées, puisque ce sont les plus chères en termes de prix. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ceci compensant cela. Ce n’est pas un hasard si l’investissement locatif à Paris garde de nombreux adeptes malgré un rendement locatif brut le plus souvent inférieur à 3%.

La capitale, très prisée, souffre d’un manque de logements. Une offre inférieure à la demande qui garantit la valorisation du bien sur le long terme. Les statistiques des Notaires du Grand Paris le prouvent : sur une douzaine d’année, les prix ne baissent jamais dans la capitale.

Pour bien mesurer les tenants et les aboutissants de votre placement immobilier, raisonnez comme les investisseurs financiers. Pour eux, la rentabilité rémunère le risque. Plus ce risque est élevé, plus le rendement grimpe. Ainsi, un logement qui rapporte peu offre une grande sécurité : il résiste mieux à un éventuel retournement du marché immobilier et à une possible baisse des prix.

La distinction entre le taux de rentabilité immobilier et les rendements locatifs

La distinction entre taux de rendement et taux de rentabilité fait souvent débat quant à leur méthode de calcul. Souvent ces deux notions sont confondues. Or, en finance, le rendement d’un actif financier est considéré comme le dernier revenu perçu divisé par la valeur de l’actif tandis que la rentabilité intègre la notion de plus-value et de rendement. Nous allons donc prendre le parti de cette distinction pour expliciter nos propos.

Les différentes sources de revenus d’un investissement immobilier

Pour comprendre la distinction entre le taux de rendement d’un investissement locatif et le taux de rentabilité, il convient de comprendre les différentes sources de revenus possibles d’un bien immobilier.

Pour un investissement locatif, il est possible de dégager deux sources de revenus :

• Les loyers payés mensuellement par le locataire
• La plus-value encaissée lors de la revente du bien

 

La plus-value est souvent latente c’est-à-dire qu’elle existe du fait notamment de l’évolution à la hausse du marché de l’immobilier, de la réalisation de travaux de rénovation, mais n’a pas encore fait l’objet d’un encaissement puisque le bien n’est pas en vente… Autrement dit, le capital immobilier peut se valoriser à mesure que le temps passe de sorte que sa valeur initiale fluctue au cours du temps.

De facto, la viabilité de l’investissement immobilier se trouve impactée. Par exemple, même en l’absence de loyer, l’investissement locatif peut être rentable alors qu’il ne génère aucun rendement…

D’ailleurs, la notion de capitalisation est le plus souvent la première source d’enrichissement pour un investissement locatif, loyer n’étant qu’un moyen pour absorber tout ou parti des charges et des mensualités de prêt.

Selon les revenus pris en compte pour le calcul, on parlera de rendement locatif ou de taux de rentabilité immobilier.

Qu’est-ce que le rendement locatif moyen d’un investissement locatif ?

Le rendement immobilier est un indicateur financier permettant de mesurer la part des loyers annuels par rapport au coût d’acquisition d’un bien.

En ce sens, le taux de rendement ne s’intéresse qu’aux flux financiers réguliers générés par l’investissement locatif, sans s’intéresser à la plus-value latente.

On parle aussi de rendement locatif net afin de prendre en compte toutes les charges inhérentes à l’exploitation d’un bien immobilier. En effet, contrairement à une action d’entreprise, l’immobilier en raison de sa réalité physique et de son acquisition par effet levier génère différentes charges :

• Les intérêts d’emprunt
• Les charges de gestion locative. Même si vous décidez de vous occuper du bien vous-même, vous consommerez de la ressource temps que vous auriez potentiellement pu mettre ailleurs. On parle alors de coût d’opportunité (non déductible fiscalement bien entendu…)
• La taxe foncière (peut être substantielle selon le lieu de votre investissement locatif)
• Les impôts (pouvant parfois s’assimiler à des revenus si l’investissement immobilier permet de bénéficier de régimes fiscaux spéciaux tels que Pinel, Malraux…).

Ainsi, en déduisant ces charges annuelles de vos revenus locatifs, vous obtiendrez vos revenus locatifs nets. Il conviendra ensuite de les diviser par votre coût d’acquisition pour obtenir le taux de rendement net annuel de votre investissement locatif.

Le taux de rendement net vous permettra alors de savoir notamment combien de votre investissement initial vous récupérez chaque année et au bout de combien d’années la somme des loyers perçus permettra d’amortir totalement votre investissement.

Ceci étant, le taux de rendement immobilier peut être trompeur en ce qu’il ne prend pas en compte les plus-values latentes, soit la valorisation d’un bien immobilier.

Quelle différence entre taux de rentabilité immobilier et le taux de rendement locatif ?

Pour coller plus facilement à la réalité économique de votre investissement locatif, il est préférable d’utiliser le taux de rentabilité immobilier.

Cet indicateur prend en compte le rendement de votre investissement locatif en y ajoutant la plus-value ou la moins-value de votre bien à un instant T. Le taux de rentabilité immobilier est encore plus éloquent lorsque des travaux de rénovation ont été entrepris puisque ces derniers vont immédiatement impacter la valorisation du bien immeuble.

Le problème majeur du taux de rentabilité immobilier est qu’il ne peut être calculé avec précision qu’à posteriori. En effet, il est possible de connaître l’évolution de la valeur d’un bien dans le passé, mais difficile de la connaître pour l’avenir puisque cela va dépendre de l’offre et de la demande du marché de l’immobilier au moment de la vente. On parle alors de rentabilité latente.

Le taux de rentabilité immobilier est donc un indicateur financier qui fluctue en permanence avec le temps à l’instar d’un portefeuille d’actions.

Ceci étant, contrairement aux actions cotées, l’immobilier ne fait pas l’objet d’une cotation continue en raison notamment de la large diversité des biens et de leurs spécificités. Connaître le taux de rentabilité d’un investissement locatif avant la vente implique donc de faire des évaluations régulières en sollicitant des experts afin d’estimer la part de plus-value réalisable.

Comment calculer le taux de rentabilité immobilier et le taux de rendement locatif ?

Concernant le calcul du taux de rentabilité et du taux de rendement, le mode opératoire est relativement simple.

Pour le calcul du taux de rendement, il suffit de prendre en compte les loyers perceptibles et de les diviser par le coût d’acquisition du bien immobilier. Le coût d’acquisition comprend :

• Les frais de notaires
• Les droits d’enregistrement
• Le coût des garanties
• Le cas échéant, les travaux de rénovation
• Les frais d’agences

Il convient ensuite d’appliquer la formule suivante pour obtenir le taux de rendement brut :

Taux de rendement brut = loyer annuel / coût d’acquisition x 100

Pour obtenir le taux de rendement locatif net, il convient de retrancher toutes les charges afférentes à l’exploitation du bien immobilier soit :

Taux de rendement net = (loyer annuel – taxe foncière – charges – impôt) / coût d’acquisition x 100

Quant au taux de rentabilité, il faut connaître la valeur actuelle du bien immobilier pour estimer la plus-value soit :

Taux de rentabilité brut = (total loyer perçus + plus-value) / coût d’acquisition x 100

Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faut retrancher les impôts et toutes les charges afférentes à l’exploitation et à la vente du bien immobilier soit :

Taux de rentabilité net = (loyer annuel + plus-value – charges – impôts – taxe foncière) / coût d’acquisition x 100

Ceci étant, les formules proposées pour le taux de rentabilité et le taux de rendement occultent une réalité propre à l’investissement locatif : l’effet levier de l’emprunt bancaire.

L’impact de l’effet de levier sur le taux de rentabilité d’un bien immobilier

En réalité, pour connaître le taux de rentabilité de votre investissement immobilier locatif, il convient de prendre en compte votre apport initial et de mesurer sa performance financière (au lieu du coût d’acquisition).

Prenons deux exemples : l’un où vous avez recours à l’emprunt bancaire et l’autre où vous acheter en fonds propres. Le prix d’acquisition de votre bien immobilier est de 110 000 euros que vous revendez 120 000 euros au bout de 3 ans. Pour simplifier, on présuppose que les revenus du bien sont absorbés par les charges.

• Exemple 1 : La rentabilité de l’acquisition du bien immobilier en fonds propres

En fonds propres, vous investissez 110 000 pour gagner 120 000 soit un taux de rentabilité brut de :

(120 000 – 110 000) / 110 000 x 100 = 9 %

• Exemple 2 : La rentabilité de l’acquisition du bien immobilier avec emprunt bancaire

Considérons que vous apportez 10 % du capital soit 10 000 euros, le reste est financé par la banque à hauteur de 100 000 euros au taux de 1 % avec un prêt in fine. Il convient de prendre en compte le coût des intérêts sur 3 ans soit 3 000 euros et le remboursement du capital emprunté au moment de la vente.

Le taux de rentabilité du capital investi est donc de : (120 000 – 110 000 – 3 000) / 10 000 x 100 = 70 %

Grâce à l’effet levier, pour une même opération immobilière, on passe d’un taux de rentabilité immobilier de 9 % à 70 %. À noter que l’effet levier est à double tranchant : en cas de moins-value le taux de rentabilité sera inversement proportionnel obligeant l’investisseur à combler la différence. Il est donc nécessaire de bien prendre en considération le couple rentabilité risque de l’investissement pour éviter les déconvenues.

Quel taux de rentabilité pour un investissement locatif ?

Le bon taux de rentabilité ou de rendement locatif s’apprécie notamment au regard du risque de l’investissement immobilier. En principe, plus l’investissement est risqué, plus il faut exiger un taux de rentabilité élevé. On parle alors de prime de risque.

La notion de taux de rentabilité immobilier est donc une notion relative qu’il convient d’apprécier à l’aide de plusieurs éléments :

• Votre capacité d’emprunt (vos revenus vous permettent-ils de bénéficier d’un effet levier important ?)
• L’objectif de votre investissement (rentabilité patrimoniale grâce à des éventuelles économies d’impôt, rendements locatifs purs avec des loyers élevés, ou rentabilité immobilière basée sur la plus-value)
• De l’impôt applicable aux différents revenus du bien immobilier
• Le risque de liquidité du bien immobilier et de vacances locatives

Autrement dit, certaines villes proposent des rendements locatifs élevés en raison de la faiblesse du coût d’achat comparée aux loyers perceptibles. Dans cette situation, le taux de rendement moyen de l’investissement locatif pourra atteindre 6 % brut (hors effet levier).

Ceci étant, le marché de l’immobilier sera souvent peu dynamique de sorte d’une part que le bien immobilier prendra peu de valeur et qu’il sera potentiellement difficile de le revendre. Dans ces conditions, le taux de rentabilité immobilier peut être inférieur au taux de rendement en raison du risque potentiel d’une moins-value latente.

Il faudra aussi prendre en compte le risque de vacances locatives où l’investisseur peine à trouver un locataire fiable.

A contrario, un investissement immobilier peut proposer de faibles rendements locatifs avec un risque de vacances locatives faibles et une valorisation continue du marché de l’immobilier.

Typiquement la ville de Paris et la petite couronne réunissent ces caractéristiques : les taux de rendement locatifs avoisinent les 3 %, mais le marché augmente en moyenne de 4 % par an avec une très forte liquidité et un risque de vacances locatives très faible. Dès lors, la rentabilité immobilière à Paris est excellente au regard du risque de l’investissement.

L’investissement locatif clé en main pour maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier

L’investissement locatif clé en main est une excellente manière d’investir dans l’immobilier pour maximiser sa rentabilité.

Entre l’identification des meilleures opportunités immobilières, la négociation de l’emprunt immobilier, la réalisation de travaux de rénovation, l’optimisation de la gestion locative, vous bénéficiez d’un accompagnement d’expert pour sécuriser votre investissement locatif.

En plus de faire l’économie d’un temps précieux, vous serez donc en mesure d’effectuer un investissement locatif éclairé avec le niveau de rentabilité optimal au regard de votre niveau de risque acceptable.

 

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