Module 7 : LA FISCALITE D’UN IMMEUBLE EN NU

INTRODUCTION

Vous faites ou vous comptez faire de la location NUE ? Grâce à ce module, vous saurez exactement quoi faire pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs et vos revenus globaux. Vous saurez enfin différencier les 2 régimes du foncier qui sont le régime Micro foncier et le régime Réel. Vous apprendrez comment remplir votre feuille d’impôts, tout en calculant les frais et travaux à déduire de vos revenus locatifs fonciers.

DEFINITION DE LA LOCATION NUE

Les revenus de vos immeubles loués NUS sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque vous louez votre bien vide, c’est-à-dire non meublé (sans meuble), dans ce cas-là, ce sont des revenus fonciers. La location nue peut être pour une habitation, pour des locaux commerciaux (bureau, commerce, usine…) ou pour des terrains. Comme on l’a vu dans le tableau précédent, il y a 2 types de régimes pour les revenus fonciers :

• Le régime Micro foncier

• Le régime réel

LES REGIMES MICRO FONCIER ET REEL

Il y a donc 2 types de régimes, et il faut savoir dans quel cas il faudra choisir le micro foncier et dans quel cas, nous utiliserons le réel.

REGIME MICRO FONCIER

Dans le cadre du régime micro foncier, également appelé régime forfaitaire, les frais et les travaux ne sont pas pris en compte, ils sont remplacés par un abattement forfaitaire de 30 % calculé en fonction de vos loyers hors charges. Ce régime est applicable lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15k€ HC par an.

Si vous choisissez le régime micro foncier, votre résultat foncier sera obligatoirement en bénéfice. Une fois que vous aurez rempli votre feuille d’impôts, en y indiquant vos loyers HC, les impôts calculeront un abattement de 30 %. Les 70% restant de vos revenus locatifs seront ajoutés à tous les autres revenus salariaux, entrepreneuriaux… Une fois le revenu global connu, vous serez ainsi taxé sur ce revenu global.

Ce régime Micro foncier est choisi par une grande partie des investisseurs car c’est le régime le plus simple du revenu foncier. La plupart des investisseurs n’ayant pas cherché à se former, ils vont toujours au plus simple, néanmoins, c’est une solution bête de faire comme ça. En effet, il est très rare d’être plus rentable en micro foncier qu’en réel. Le seul moment où le régime forfaitaire est plus intéressant, c’est lorsque vous avez un bien totalement payé, avec aucuns frais à déduire ou très peu, qui fait que les 30% d’abattement sont plus intéressants que le total des charges/travaux que vous avez. Mais dans ce cas-là, si vous avez bien suivi la formation, un bien avec très peu de charge à déduire, dans la plupart des cas, il faut le revendre, pour récupérer son argent et réinvestir à nouveau dans un nouveau bien pourri et non le garder, sinon vous serez assommé par les impôts.

REGIME REEL

On l’a vu juste avant, le régime micro foncier est réservé pour les personnes faisant moins de 15K€ de loyer par an, en revanche, il est possible de faire moins de 15k€ par an et de demander à être au réel, c’est même presque obligatoire lorsqu’on est un investisseur rentable. Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044 dans le délai légal de la déclaration de vos revenus. Elle est irrévocable pendant trois ans et au terme de cette période de trois ans, l’option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n°2044.

Le calcul du régime réel est plus complexe que le régime micro foncier. Il faudra additionner toutes les charges et les travaux, inhérents au bien immo. Ainsi, certaines charges (on verra le détail plus bas) se déduiront du total de vos loyers. Il y a 2 possibilités, soit votre résultat est positif (Loyers – les charges), dans ce cas-là, ce résultat s’ajoute à vos autres revenus, puis le global est soumis à l’impôt. Soit votre résultat est négatif et il se déduira de vos revenus locatifs, puis de votre revenu global. On en parlera en détail un peu plus bas.

LES REVENUS FONCIERS QU’IL FAUT DECLARER

Ce qu’il faut savoir, c’est que quand je vais parler de loyer, je parlerai toujours de loyer HC (Hors charge), en effet, dans les revenus fonciers, les charges ne rentrent pas dans le loyer global à déclarer, contrairement aux revenus meublés où l’on doit inclure les charges.

Il est important de comprendre que seuls les loyers perçus durant l’année civile rentrent en compte dans les loyers imposables, même si certains loyers concernent une période de l’année précédente. Exemple, nous sommes en train de calculer les loyers reçus en 2018 pour avoir la base d’imposition :

• Michel a reçu le loyer concernant la période décembre 2017 en janvier 2018, et bien ce loyer, rentrera en compte dans les loyers 2018 même si ça concerne la période de 2017.

• Il a reçu le loyer concernant la période décembre 2018, en janvier 2019, et bien ce loyer ne rentrera pas en compte dans les loyers 2018, même si ça concerne la période de 2018.

Vous l’aurez donc compris, les loyers impayés ou en retard ne rentrent pas en compte dans la période en question tant qu’ils ne sont pas encaissés.

Le dépôt de garantie ne rentre pas en compte dans le calcul des loyers, il n’est pas imposable sauf s’il est utilisé pour payer les dégradations commises par le locataire, pour payer un loyer impayé, couvrir des charges… (cf: Quels sont les revenus à déclarer ?)

LES FRAIS ET TRAVAUX A DEDUIRE

LES FRAIS A DEDUIRE

Cette partie concerne seulement les personnes qui ont choisi le régime réel, puisqu’en micro foncier, il n’y a rien à déduire. Le but d’un investisseur rentable est de déduire un maximum de charges, à un tel point qu’elles seraient supérieures aux loyers, permettant ainsi de ne pas payer d’impôts. Toutes les charges ne sont pas déductibles en nu (contrairement au meublé où quasi toutes les charges sont déductibles). Déjà, un point tout bête mais important à rappeler, toutes les dépenses doivent être justifiées par une facture pour prouver son existence en cas de contrôle fiscale.

Au même titre que les loyers, le calcul des charges déductibles fonctionne de la même manière. c’est-à-dire que seules les charges payées durant l’année sont déductibles. Pour une facture de l’année en cours et payée l’année d’après, son coût sera donc déductible uniquement l’année du paiement de celle-ci.

Voici ce qu’on peut déduire : les charges de copro, les frais de gestion (comme les frais d’agence, les frais de procédure notaire/avocat/huissier…), tout ce qui est assurance, comme les assurances de loyer impayé, les assurances PNO…. La taxe foncière (si votre locataire ne la paie pas, c’est souvent le cas quand on loue à un commerce par exemple), les taxes d’équipement sont également déductibles. Et enfin, les intérêts d’emprunt.

A noter, que les « autres frais » sont déductibles dans la limite de 20€ TTC par an. Exemple, les frais de publicité (une annonce de location payante).

LES TRAVAUX A DEDUIRE

Le code général des impôts encadre rigoureusement les travaux déductibles des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu. Pratiquement tous les travaux sont déductibles quel que soit le mode de location choisi, sauf quelques cas spéciaux à voir ci-dessous. Voici une liste non exhaustive de tous les travaux déductibles tout le temps :

• Tout ce qui est travaux de réparation et d’entretien, ce sont des travaux qui maintiennent ou remettent en bon état le bien afin d’en permettre un usage conforme à sa destination sans en modifier la circonstance ou agencement initial. Exemple de ce type de travaux : Traitement du bois, réparation des plafonds, remise en état du chauffage, réparation de la toiture, réparation ou remplacement de la chaudière…

• Tout ce qui est travaux d’amélioration, ce sont des travaux qui servent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté au confort de vie, sans modifier la structure du bien. Exemple de ce type de travaux : Changement de fenêtre, agrandissement de fenêtre, changement de parquet, remplacement d’une douche, changement d’une cuisine…

Tout ce qui est meuble pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les étagères, le matelas, l’électroménager… ne sont pas déductibles en NU. En revanche, la cuisine, le meuble vasque, la cabine de douche… sont déductibles en NU.

Tout ce qui est travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles en revenu foncier. Ces types de travaux ont pour but d’apporter une modification importante au gros-oeuvre du bien, ou d’apporter plus de volume au bien, ou encore de changer la destination du bien (passer un local commercial en habitation). Exemple de ce type de travaux non déductibles en revenu foncier : Aménager des combles en habitation, passer un commerce en habitation, surélever un toi pour y créer un étage supplémentaire, consolidation des murs extérieurs, créer de la surface habitable, des travaux de gros œuvre qui entraînent une redistribution totale de l’aménagement.

Il faut faire attention car la frontière entre travaux déductibles ou non est mince des fois, il faut donc bien faire attention avant de commencer ce type de travaux. De plus, si vous faites les 2 types de travaux, il faudra que ce soit dissocié sur la facture de l’artisan, sinon, tout passera en NON déductible.

A noter pour ceux qui font leurs travaux tout seul, vous ne pourrez pas déduire de vos impôts le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la matière première, comme la peinture, le placo, le carrelage… (cf: Les Frais et Travaux à Déduire)

LE BENEFICE ET DEFICIT FONCIER

Vous êtes un investisseur rentable, vous n’avez pas le droit d’avoir un bénéfice foncier, vous ne devez faire que du déficit foncier ou du moins, combler tous vos loyers par des charges. Pour cela, vous avez compris qu’il va falloir que vous fassiez beaucoup de charges et travaux, ainsi, vous terminerez tout le temps sans impôt. Si vous êtes en bénéfice foncier, vos loyers sont supérieurs à tout ce que vous allez déduire niveau charges et travaux, dans ce cas-là, la différence ente les entrées et les sorties sera la base du calcul de votre imposition de revenu foncier.

Si vous êtes en déficit foncier, il y a plusieurs choses à savoir. Lorsque vous faites du déficit foncier, ça signifie que vous allez baisser votre revenu global, et donc votre imposition générale. Un déficit foncier, c’est imputer une partie de vos revenus globaux non fonciers grâce aux revenus fonciers justement. Par contre la limite du déficit est de 10700€, si vous avez 20000 à déduire, alors la différence (les 9300€ restants) est imputable exclusivement sur les revenus fonciers les dix années suivantes.

Exemple : En 2018, vous avez reçu 20K€ de loyer, vous avez 50k€ à déduire avec les travaux et les charges. La première année, on va donc faire 20000+10700 = 30700-50000 = -19300. Ces 19300€ seront imputables sur vos loyers uniquement, les 10 années suivantes maximum.

Vous avez généré un déficit foncier, ce qui vous a permis de bénéficier d’un avantage fiscale, en échange vous êtes obligé par l’Etat de louer votre logement en NU et à ne pas le revendre jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est opérée. A noter également, le fait de louer en meublé avant les 3 ans est également interdit.

Dans le cas où vous ne respectez pas votre engagement, l’Etat, peut recalculer l’imputation que vous avez bénéficié pour votre imposition avec des pénalités.

Exemple : vous bénéficiez d’un déficit foncier pour l’année 2018, dans ce cas, pour ne pas avoir de sanction, vous devez louer le logement en NU jusqu’au 31 décembre 2021.

LE CALCUL DE L’IMPOT

Si vous êtes en déficit foncier ou que votre revenu foncier est supprimé par les charges/travaux, dans ces cas-là, vous ne payerez pas d’impôt.

En revanche, si vous optez pour le régime micro foncier, ou que vos charges/travaux ne sont pas assez conséquents pour combler vos revenus locatifs, dans ces cas-là, vous allez payer des impôts. En plus de votre TMI (tranche marginale d’imposition), vous devrez payer la CSG/CRDS de 17.2%. Voici 2 exemples :

• Julien a choisi le régime micro foncier, il a une TMI de 14%. Il a réalisé 10K€ de loyer durant l’année. Calcul de la base imposable de ses revenus fonciers : 10K€ X 0.7 (30% d’abattement) = 7000€. Il devra donc payer (7000×0.14) + (7000×0.172) = 2184€. Sur les 10000€ de revenus fonciers de base, il payera 2184€ d’impôt.

• Kenza a choisi le régime réel, elle a une TMI de 30%. Elle a réalisé 20K€ de loyer durant l’année et 15k de charges/travaux à déduire. Calcul de la base imposable de ses revenus fonciers : 20k-15k = 5000€. Elle devra donc payer (5000×0.30) + (5000×0.172) = 2360€. Sur les 20000€ de revenus fonciers de base, elle payera 2360€ d’impôt.

REMPLIR LA FEUILLE D’IMPOT

La déclaration au niveau des impôts dépend du choix de votre régime, soit c’est au régime micro foncier, soit c’est au régime réel.

Pour le micro foncier, l’avantage c’est qu’il n’y a pas grand chose à faire, contrairement au régime réel où il y a 1 formulaire supplémentaire à remplir, ici, Vous devez simplement indiquer sur la déclaration de revenus n°2042 (case 4BE), le montant hors charge de vos revenus fonciers de l’année. L’abattement de 30% sera calculé automatiquement par les impôts.

Pour le régime réel, vous devrez remplir l’imprimé annexe à la déclaration 2042, c’est la déclaration 2044.