MODULE 13: L’AFFAIRE DU SIÈCLE N’EXISTE PAS

INTRODUCTION

Si vous souhaitez passer devant tout le monde, vous allez devoir créer votre propre affaire et ne pas attendre qu’elle vous tombe tout cru sous le nez. Vous comprendrez ainsi comment penser comme un investisseur gagnant et pas comme un investisseur lambda qui ne sera pas rentable.

CREER SA RENTABILITE QUAND ON EST INVESTISSEUR IMMOBILIER

Une chose importante qu’il faut retenir, c’est que la bonne affaire clé en main n’existe pas, ou elle est très rare. Personnellement, je ne cherche pas la bonne affaire clé en main, car ça arrive uniquement 1 fois tous les XXX annonces. C’est moi qui vais créer cette bonne affaire avec mes propres stratégies et c’est ce qu’on va voir ici dans ce module.

Tous les jours je vois des gens qui postent sur le groupe FB en disant qu’ils ne trouvent pas de biens rentables dans leur ville, mais c’est normal, si la bonne affaire se trouvait facilement, il y aurait 10 ou 100 fois plus d’investisseurs immobilier. C’est dur à trouver, c’est pour ça qu’il y a peu d’investisseurs rentables comme nous. Si la bonne affaire se trouvait en traversant la rue, ça se saurait, mais ce n’est pas le cas. C’est sûr que si vous cherchez un appartement déjà loué à 10% de rentabilité à Lyon ou à 15% dans une ville de 50k habitant, vous pouvez chercher longtemps, vous ne trouverez jamais. J’exagère, il y a toujours des exceptions, mais il y aura tellement de concurrence, et ça correspond à tellement peu d’annonces qu’il vaut mieux créer soi-même sa bonne affaire.

Alors, vous allez me dire, comment créer cette bonne affaire ? Comment créer sa rentabilité ? C’est en réalité très simple sur le papier à dire, après, en pratique ça sera plus compliqué, mais si vous avez la marche à suivre, vous pourrez le mettre en œuvre sans trop de difficulté.

Lorsque vous voyez un appartement pour un couple avec 2 enfants, moi je vois une coloc de 3 chambres, lorsque vous voyez une maison familiale de 200M2, je vois la création de 8 studios de 25M2, lorsque vous voyez un immeuble de 500M2, je cherche la création de plein de petites surfaces pour gagner un max. Ce qu’il faut retenir, c’est que VOUS DEVEZ CREER VOTRE PROPRE STRATEGIE, c’est la phrase qu’il faut retenir et ne jamais sortir de votre tête. Il ne faut pas regarder la stratégie actuelle du bien, mais réfléchir à celle que vous pourriez y faire.

Pour vous donner un exemple, sur mon nouvel investissement, un immeuble de 550M2, il y avait 7 appartements de 80 à 100M2. Un investisseur lambda aurait loué les 7 appartements à 7 familles et aurait touché 4000€ de loyer par mois. Moi, j’ai cumulé plusieurs stratégies. J’ai acheté un immeuble, j’ai fait de gros travaux, j’ai divisé l’immeuble en 21 appartements, j’ai loué en meublé étudiant. Plusieurs stratégies qui vont me permettre de toucher 8500€ de loyers mensuels juste avec cet immeuble. Le bien, avec la stratégie de base n’était pas intéressant, mais, avec MA STRATEGIE, le bien devient extrêmement rentable. Sans compter le fait que je ne paierai aucun impôt pendant plusieurs années alors que si j’avais gardé la stratégie de base du bien, non seulement la renta brute aurait été pourrie, mais en plus j’aurais eu beaucoup d’impôts, puisque rien à déduire, donc une renta NETTE vraiment mais alors vraiment POURRIE.

PENSER COMME UN INVESTISSEUR IMMOBILIER

Une chose qu’il faut retenir, vous êtes un businessman, vous devez avoir l’esprit qui va avec. Ne pensez pas comme un simple investisseur lambda, vous devez penser toujours plus haut, plus fort, et ne jamais vous arrêter de penser.

Il ne faut pas faire comme tout le monde, vous devez vous différencier. Si vous faites comme tout le monde, vous n’avancerez pas dans la vie, vous resterez bas comme une grande partie des gens qui se plaignent de ne pas être assez payé. Pensez immobilier, dormez immobilier, mangez immobilier, il faut que ça vous obsède l’esprit à tel point que vous ne lâcherez jamais une affaire tant qu’elle ne sera pas à vous.

En étant à contre courant, vous investirez de façon beaucoup plus rentable que ce que font les autres. 90% des investisseurs font de la location NUE classique sans travaux, ce qui fait que leurs revenus fonciers sont imposés de façon excessive en fin d’année. Ce sont les mêmes qui viendront se plaindre d’être trop taxés en France. Achetez avec une stratégie, pensez à contre courant, faites comme un vrai businessman et non comme un investisseur lambda.

J’en avais parlé dans le module CHANGEZ DE MINDSET, regardez les hommes les plus riches de la planète, ce ne sont pas des gens qui font comme tout le monde, ce sont des gens qui ont toujours été à contre courant et qui n’ont jamais lâché. Personne ne croyait en Apple il y a 20 ans, personne ne croyait en Amazon il y a 20 ans quand il vendait des livres en ligne… Pourtant ils ont cru en leurs projets. Alors vous aussi, croyez en votre stratégie immobilière, ne faites pas comme tout le monde.

Par contre, ils ont gardé une choses en tête, toujours être le meilleur, toujours faire mieux que la concurrence, toujours avoir un pion d’avance. C’est pareil pour un investisseur rentable, vous devez toujours être le meilleur, pour cela, il faut faire des biens hauts de gamme qui seront mieux que 90% des autres biens immobiliers du secteur. Vous devrez toujours avoir de l’avance sur vos concurrents en analysant le marché, en étudiant les secteurs qui vont cartonner à l’avenir et ceux qui vont baisser.

ETRE RENTABLE DE PARTOUT AVEC L’IMMOBILIER

En utilisant une stratégie spécifique comme je vous l’ai indiqué plus tôt, vous pouvez être rentable de partout, sauf peut-être Paris. Lors de mes recherches pour mon nouveau projet, j’avais trouvé un bien rentable à Lyon, une affaire qui m’est passée sous le nez de peu. Voici comment j’aurais pu être rentable :

Le bien était en vente à 1 000 000€ pour 300M2, il y avait 6 appartements de 50M2 loués 700€, en nu, alors autant vous dire que la rentabilité était totalement naze. Le prix est de 3333 € le M2, c’est un peu plus bas que la moyenne du marché, donc assez intéressant. Au niveau de la rentabilité, il y avait 50400€ de loyer par an, ce qui donnait 5% de rentabilité brute. Bref une renta nulle et pour un investisseur mauvais.

Moi, si j’avais acheté cet immeuble, j’aurais fait de la division immobilière. Avec les 300M2, j’aurais créé 15 studios de 20M2, j’en avais la possibilité technique. J’aurais mis des loyers élevés, dans la fourchette haute puisque je refais tout à neuf. J’aurais eu 15 X 690€ X 12 = 124200€.

J’aurais eu environ 300K de travaux, pour faire large en incluant tous les travaux, la colonne électrique, les compteurs et tous les meubles. En gros, le bien 1M + 100K de FDN/frais banque/hypothèque + 300K de travaux, donc un total de 1.4M au total pour 124 200 de loyer annuel. En y retirant les charges comme la TF, la CFE et quelques détails, on tombait sur une renta net net de 8.5% à LYON. Rendez-vous compte que c’est un bien patrimonial (donc avec une plus-value assurée lors d’une revente, puisque Lyon augmente tous les ans) mais en plus, avec un beau cashflow qui aurait pu rentrer tous les mois.

On peut faire pareil, avec des appartements, des maisons, des plus petits immeubles… Donc ne venez plus me dire que vous ne trouvez pas de bien rentable dans votre ville, il suffit de chercher, réfléchir à la stratégie, faire ses calculs et c’est tout.

On détaillera ma recherche d’un bien rentable en détail dans le module COMMENT TROUVER UN BIEN RENTABLE.

ETRE SUR DE LOUER DE PARTOUT EN TANT QU’INVESTISSEUR IMMOBILIER

On verra en détail ce que vous devrez faire pour louer de partout facilement dans les modules qui parleront des ETUDES DE MARCHE, mais pour commencer à rentrer en douceur dans cette partie, je vais vous expliquer ce qu’il faut faire. La plus grande peur des personnes qui se lancent dans l’immobilier, c’est de ne pas louer, et pour cela, vous devrez faire une étude de marché complète qui prendra plusieurs semaines afin de pouvoir analyser les résultats, vous permettant d’avoir une grosse avance sur la concurrence, car très peu de personnes font une étude de marché, et encore moins une étude de marché poussée comme vous allez faire vous.

L’affaire du siècle, vous allez la créer de A à Z en ayant votre propre stratégie, en faisant votre propre étude de marché, voilà comment vous passerez devant tout de monde. C’est simple à dire, mais également, simple à faire si vous suivez toutes les étapes que je vous indiquerai dans les prochains modules pour faire votre étude de marché et vos recherches de biens rentables.

Quand vous allez commencer l’étude, et que vous analyserez la concurrence, vous allez très vite comprendre que les autres investisseurs sont très mauvais, tellement mauvais que vous vous demanderez comment ils font pour être aussi nuls. Je vous rassure, je me le demande aussi. Retenez une chose, les croyances limitantes dont on a parlé dans les modules MINDSET, sont biens présentes puisque vous avez 90% d’investisseurs qui louent des biens classiques ou en mauvais état, et comme ils ont du mal à louer, ils prennent des locataires bof. Donc vous avez des locataires, parmi les locataires bof qui ne paient pas les loyers, qui dégradent les appartements…

Mas sachez que si vous faites un bien haut de gamme, en choisissant des locataires de qualité, comme on le verra dans le module LOUER SON BIEN, jamais ou presque jamais vous n’aurez de soucis de paiement. Quand vous proposez un bien de qualité à un locataire de qualité, vous êtes dans une relation de confiance gagnant/gagnant, tout le monde est donc content. Ce que je viens de dire fait également partie de « l’affaire du siècle n’existe pas », puisque, c’est vous qui créez votre affaire du siècle, en faisant tout cela, c’est un TOUT.

En faisant une étude de marché complète, en créant votre propre stratégie, en étant tout le temps à contre courant, en étant meilleur que les autres, vous ne prendrez presque aucun risque. Certes le risque 0 n’existe pas, mais lorsque vous mettez toutes les cartes de votre coté, vous êtes presque sûr de ne jamais faire d’erreur.

Voila comment créer l’AFFAIRE DU SIECLE et donc ne jamais prendre de risque

POURQUOI FAIRE UNE ETUDE DE MARCHÉ POUSSÉE QUAND ON EST INVESTISSEUR IMMOBILIER

On dit souvent qu’il faut faire une étude de marché pour être sûr de louer, c’est vrai, mais c’est trop simpliste de dire ça. En effet, une étude de marché peut être suffisante pour un appartement, puisqu’il n’y aura qu’un seul locataire à trouver, mais pour un immeuble, il vous faudra beaucoup plus que ça pour être sûr de louer. En effet, vous n’allez pas louer 1, 2 ou 3 appartements, mais peut être 5, 10, 15, 20 au même endroit, et si vous ne faites pas une étude poussée, vous risquez de gros problèmes de vacance locative par la suite.

Qu’est ce que je veux dire par une étude de marché poussée ? En fait ce n’est pas une étude de marché, mais 2 études de marché complètes qu’il faut faire, voici à quoi vont ressembler les 2 études :

• L’étude de marché Préalable qui va déterminer tout ce qui est le type de bien, le loyer, la demande locative, le secteur à choisir, le prix au M2…

• L’étude de marché va ensuite permettre de valider l’analyse de l’étude préalable en y mettant des fausses annonces leboncoin.

Tout cela va permettre de déterminer quelle sera notre cible, quel sera le secteur à choisir, quel type de bien il faudra louer et ainsi être sûr de louer quelle que soit la période grâce à ces 2 études de marchés.

En faisant cela, vous dépasserez de très loin tous les investisseurs de votre secteur, vous louerez plus cher, vous aurez de meilleurs locataires, vous paierez beaucoup moins d’impôt, vous gagnerez donc beaucoup plus d’argent.