MODULE 14: FAIRE UNE ÉTUDE DE MARCHE PRÉALABLE D’UN IMMEUBLE

INTRODUCTION

Et bien voilà, après avoir fait 14 modules sur de la théorie, les prochains modules seront désormais plus de la pratique, parce que la théorie c’est bien, mais la pratique c’est encore plus important. Dans cette étude préalable, on va relever des données, on va analyser et comprendre où vous devez investir avec quel type de bien et pour quel type de locataire.

COMMENT DEFINIR SA CLIENTELE ET SON BIEN

En premier lieu, il faudra analyser le type de population qu’il y a dans la ville.
J’utilise le site de l’Insee, les données sont très fiables. Pour partir sur un exemple complet de A à Z, on va prendre la ville de Lille par exemple, il y a beaucoup d’investisseurs dans cette ville, cela peut donc être intéressant de l’analyser en détails.

Allez sur Google, tapez « INSEE STATISTIQUE + NOM DE LA VILLE ». Dans mon cas, j’ai tapé INSEE STATISTIQUE LILLE, prenez le premier lien qui sort, voici le lien de la page : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-59350. Il y a des dizaines de données, mais moi je n’en analyse que quelques-unes :

LA TRANCHE D’AGE

Il y a plus de 55% de la population qui a entre 15 et 44 ans, ce qui signifie que c’est une population assez jeune, puisque la moyenne nationale est de 40%. Cette donnée nous apprend qu’il y a une population assez jeune, il faudra donc orienter les locations en fonction de cela. Une population jeune, pourra vivre au centre, proche des endroits animés par exemple.

Si les données nous avaient dit l’inverse, avec une population plus vieillissante, ça aurait été plus problématique, puisque les plus de 44 ans en moyenne ont un pouvoir d’achat plus important que les jeunes, ce qui signifie qu’il y aura beaucoup moins de location puisqu’une grande partie sera propriétaire. Une population vieillissante est dangereuse pour l’avenir d’une ville, il faut donc regarder l’évolution de cela sur les 5, 10, 20 ans. Certes il y aura toujours des jeunes dans une ville de vieux, mais le marché sera moins tendu qu’une ville où il y aura plus de jeunes.

LA COMPOSITION DES MENAGES

Il y a plus de 53% de la population qui représentent des ménages d’une personne, ce qui signifie qu’il y a beaucoup de personnes seules puisque la moyenne nationale de ménages seuls est d’environ 40%. Cette donnée nous apprend qu’il y a une grosse population vivant seule, il faudra donc orienter ces locations vers des petites surfaces comme des studios, T1 ou T2. Une population seule, est assez conciliante au niveau du bruit, le plus important pour elle, c’est de rencontrer des gens, d’être dans un quartier animé, donc il faudra privilégier le centre ville.

Si les données nous avaient dit l’inverse, avec une population plutôt familiale avec des ménages de 2 ou plus de personnes, dans ces cas-là, il aurait fallu privilégier des plus grandes surfaces comme des T3, T4 ou même des maisons et de la location nue.

ETUDIANT

Comme je fais beaucoup de logement étudiant, je regarde souvent cette donnée. Dans cette ville, il y a plus de 70K étudiants, ce qui est énorme, elle est dans le top 10 des villes étudiantes. C’est sûrement pour cela qu’on a une tranche d’âge jeune et des ménages plutôt seuls. C’est une bonne nouvelle, on pourra y faire du logement étudiant.

LE TAUX DE CHOMAGE

C’est une donnée importante, parce qu’elle va nous permettre de voir si vous êtes dans une ville pauvre ou non. Plus le taux de chômage est élevé, et plus c’est risqué d’investir dans cette ville puisqu’une ville pauvre attire des locataires pauvres, pas en phase avec les biens hauts de gamme qu’on veut louer. Pour Lille par exemple, le taux est de 19.7% alors qu’au niveau national, nous sommes à 14.2%, ce qui fait quand même une grosse différence. Néanmoins, cette ville est selon moi sauvée par le nombre d’étudiants, donc j’ignorerai le taux de chômage élevé. En revanche, dans une ville sans étudiants, avec un taux de chômage comme celui-là, je pense que je n’aurais pas été intéressé pour y investir.

EVOLUTION DES HABITANTS

L’évolution des habitants va vous permettre de voir si c’est une ville qui perd des habitants chaque année ou si elle en gagne. C’est très important de savoir cela, puisqu’une ville qui perd des habitants chaque année, c’est un très gros risque, en effet, un investissement immobilier c’est du très long terme, et si dans 10 ans la ville a perdu 20% de sa population, il sera plus compliqué de relouer. Dans notre cas, la ville est passée de 227K habitants en 2010 à 232 en 2015, il y a une évolution positive, c’est donc une très bonne chose. C’est en évolution constante depuis les années 90.

On pourrait aller beaucoup plus loin, mais les données que j’ai indiquées sont suffisantes pour en faire une analyse. Les données relevées indiquent que si je devais investir dans cette ville, je n’hésiterais pas une seconde et je ferais de la petite surface, sûrement du studio, puisqu’il y a beaucoup de personnes seules. Je ferais du meublé principalement puisqu’il y a beaucoup d’étudiants, même si on peut louer des meublés à des travailleurs également.

Ce qu’il faut retenir, c’est que chaque donnée que vous trouvez pour la ville en question, il faut la comparer avec la moyenne nationale, comme je l’ai fait afin de savoir où ma ville est placée par rapport à la France. Voici le lien insee de la france https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=FRANCE-1.

Cette première analyse démographique m’indique que je peux aller plus loin dans l’étude de marché de Lille, mais si les résultats démographiques n’avaient pas été bons, je ne serais pas allé plus loin.

COMMENT DEFINIR LE SECTEUR

Maintenant que nous avons défini la clientèle et le type de bien à avoir, nous allons définir le secteur. Dans toutes les villes, il y a des secteurs à privilégier et d’autres à ne pas sélectionner, pour différentes raisons. Certains secteurs seront trop éloignés du centre, d’autres seront trop dangereux, d’autres seront trop loin des transports en commun… Bref, il faut choisir les secteurs en fonction du type de locataires que l’on va avoir.

Sachant qu’on va faire du logement étudiant, le plus important, c’est d’être proche de la FAC, si ce n’est pas le cas, au moins proche des transports en commun (tram, métro, bus). Il y a une dizaine de FAC à Lille, mais il y en a une principale qui est l’Université de Lille (UDL), il faudra donc idéalement acheter un bien proche de cette fac. Lille étant une ville assez grande, il faut analyser où le tram s’arrête pour au moins être proche d’un arrêt de tram pour accéder aux fac. Notez que 15 minutes pour arriver à la FAC est le maximum accepté psychologiquement par un étudiant.

Au niveau des quartiers à éviter, après analyse, il faudra ne pas acheter dans les quartiers sud de Lille. Pour trouver les quartiers chauds d’une ville, vous tapez « quartier chaud VILLE» sur google. Dans tous les cas, vous devrez acheter proche du centre et quartiers animés pour les étudiants et non dans les tours HLM. Par contre, dans certaines villes, même au centre, il y a des rues dangereuses, c’est pour ça qu’il faut bien vérifier sur google les quartiers et rues sensibles de la ville. Par contre, si nous avions choisi de faire des logements familiaux puisque la ville aurait été encline à faire des logements de ce type (beaucoup de familles et peu d’étudiants par exemple), dans ce cas-là, il aurait fallu chercher des secteurs proches des écoles primaires, collèges… En gros chaque catégorie de clientèle a ses propres impératifs.

Je rajouterai une chose, pour savoir quels sont les secteurs qui vont s’améliorer dans l’avenir ou se dégrader, intéressez-vous à la vie de la ville. Allez à la mairie, demandez où ils vont rajouter des trams dans les 10 ans à venir. Un quartier avec un tram à coté peut doubler de valeur en quelques années. Allez sur le site ville-ideale.fr, regardez les différents avis des gens, ce site est une mine d’or. Passez plusieurs jours dans la ville pour voir les secteurs bons et moins bons.

COMMENT DEFINIR LES PRIX D’ACHAT AU M2

Comme je vous le dis souvent, on achète des M2, et uniquement des M2, il est donc important de l’analyser en détail. Dans un premier temps, on va analyser le prix au M2 de cette ville et le prix de location moyen, ainsi on sera fixé sur le fait que cette ville est intéressante ou non au niveau rentabilité.

J’utilise plusieurs outils pour avoir une idée précise du prix moyen au M2 :

• Meilleurs agents : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/lille-59000/. Cet outil nous affiche que le prix moyen au M2 de la ville est de 2698€.

• RendementLocatif : https://www.rendementlocatif.com/investissement/villes/Lille/59000  Cet outil nous affiche que le prix moyen au M2 de la ville est de 2967€.

• Immobilier Notaire : https://tinyurl.com/y4p34mof. Cet outil nous affiche que le prix moyen au M2 de la ville est de 2860€.

• Se Loger : https://tinyurl.com/y3kjnrjz. Cet outil nous affiche que le prix moyen au M2 de la ville est de 2556€.

Pourquoi je prends toutes ces données ? Je fais exprès de prendre plusieurs types de site pour avoir une analyse plus fine, plus correcte. Ainsi, avec toutes ces données, vous êtes sûr d’avoir le prix parfait au M2 puisque vous avez :
– Un courtier immobilier
– Un site indépendant
– Le site des notaires
– Une agence immobilière

Chaque entité est partiale, mais avec les 4 regroupées ensemble, vous pouvez être sûr que vos résultats seront totalement impartiaux. Alors, avec ces données-là, à combien peut-on acheter son bien immobilier ?

Le prix moyen est de (2698+2967+2860+2556)/4 = 2770€. Si vous aviez pris juste Seloger, vous seriez parti sur le prix de base au M2 à 2556, si vous aviez pris juste rendement locatif, vous seriez parti sur le prix de base au M2 à 2967€, ce qui fait de grosses différences lorsqu’on achète beaucoup de M2.

Pour une petite ou moyenne rénovation 200 à 500 € du M2 : Il faut partir sur 2770 le M2 en retirant 20% du prix moyen. Il faut donc que j’achète 2770*0,80 = 2216€ le M2. Le bien doit avoir une rénovation moyenne mais pas trop importante.

Pour une grosse rénovation 600 à 800 € du M2 : Il faut donc partir sur 2770 le M2 en retirant 30% (à 40% si c’est une réno à 1000€/M2) du prix moyen. Il faut donc que j’achète 2770*0,70 = 1939€ le M2. Avec ce prix, on peut faire une grosse rénovation. Pour un bien avec une petite ou moyenne rénovation, il faudra le payer au maximum 2216€/M2. Pour un bien avec une grosse rénovation, il faudra le payer au maximum 1939€/M2. En achetant des M2 plus bas que le prix marché, vous ne prenez aucun risque, puisque même avec les travaux vous resterez dans le prix du marché. Sachez néanmoins que lors de la revente, pour un bien refait à neuf, vous pourrez revendre votre bien facilement entre 20 et 40% plus cher que le prix moyen du marché. Donc suivez ce que je dis pour l’achat au prix M2 du bien en fonction du type de rénovation et vous serez toujours à l’aise en cas de revente.

COMMENT DEFINIR PRIX DE LOCATION AU M2

Pour estimer le prix de location au M2, je ne procède pas de la même manière. En effet, je trouve que les simulateurs au M2 pour de la location sont totalement faux. Nous faisons du haut de gamme, le prix au m2 de location sera donc beaucoup plus élevé que la moyenne. Pour analyser les prix moyens au M2 pour de la location, je vais uniquement sur Leboncoin, je pourrais utiliser d’autres sites pour affiner, mais selon moi, Leboncoin est largement suffisant.

Dans notre cas, nous allons chercher des studios de max 20M2 sur Lille, meublés, uniquement du haut de gamme avec de belles prestations. Vous récupérez les 10 annonces de biens les plus beaux que vous trouvez, et vous faites une moyenne sur ces studios. Dans mon cas, à Lille, la location de studio haut de gamme est d’environ 490-510€. Ce qui donne une moyenne de 500€ le studio. 500/20 = 25€ le M2. Vous avez donc une moyenne de location à 25€ le M2 par mois soit 300€ par an. On en déduit donc que pour un bien haut de gamme, le coût d’achat du M2 = 1939€ (prix du bien) + 700€ (Travaux de rénovation conséquent) + 100€ (meubles pour meubler le studio) = 2739€/M2

300/2739 = 11% de rentabilité BRUTE. Cette ville est donc RENTABLE !!! La renta nette ne changera presque pas, puisqu’il y aura beaucoup de travaux pendant des années.

LES RESULTATS DE L’ETUDE PREALABLE

Cette étude nous a permis de voir beaucoup de choses, ainsi, on a réussi à définir notre clientèle avec son type de bien ainsi que le secteur. On a ensuite estimé les prix d’achat au M2 qu’il ne faut pas dépasser et les prix de location au M2 qu’on pourra obtenir avec nos locations. Tout cela est important, ça permet de partir sur de bonnes bases pour l’Etude de marché suivante puisque nous savons dans quel sens aller. En faisant cette étude préalable, vous êtes sûr de ne pas vous tromper pour la suite de votre étude, et c’est très important.

On a donc compris que cette ville, avec la stratégie qu’on allait y mettre serait rentable, par contre il faut bien que vous gardiez en tête une chose importante, c’est que lorsque vous achetez un bien avec une stratégie pour en faire de la colocation par exemple, il faut toujours avoir un plan B. c’est-à-dire, imaginons que la copro refuse la colocation à l’avenir ou que la marché change, alors il faudra louer en meublé classique ou en nu, vous devrez quand même être à l’équilibre financièrement (Ne pas avoir un cashflow négatif). Un bien doit être rentable en location courte durée mais également en meublé classique.

Note : On me demande souvent s’il vaut mieux investir dans une grande ville ou une petite ville. Je réponds que ça dépend de la stratégie, les grandes villes, ça sera plutôt du patrimonial (plus-value à la revente), les petites villes, ça sera plutôt du cashflow (argent qui rentre tous les mois). Dans tous les cas, il faut faire votre étude de marché, et si vous suivez ce que j’ai dit dans cette étude, quelle que soit la ville, vous ne ferez pas d’erreur.