MODULE 19 : ACHETER UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT

INTRODUCTION

Acheter un bien divisé officieusement n’est pas un achat comme les autres, et vous le verrez très vite. Nous verrons ensemble les différentes possibilités qu’il y a lorsqu’on achète ce type de bien avec les risques que ça comporte. Je vous expliquerai les différents points qu’il faut regarder afin de vérifier si le bien a été divisé ou non. On terminera sur la notion de responsabilité qui est importante lorsqu’on achète un bien divisé officieusement et les 2 techniques de négociations possibles afin de massacrer le prix facilement.

 

LES POSSIBILITÉS

Cette fois, on va se mettre dans la peau de l’investisseur, vous avez trouvé un bien intéressant à acheter, et lors de vos visites et investigations, comme je vous l’ai appris plus tôt, vous avez appris que le bien était déjà divisé officieusement. Ce n’est pas rédhibitoire mais il y a des choses qu’il va falloir prendre en compte.

Vous avez 2 possibilités en achetant un bien divisé officieusement :

Possibilités N°1 : La division officieuse date de moins de 10 ans, et n’ayant pas la possibilité de créer ou d’acquérir des places de parking si vous avez un plan local d’urbanisme exigeant, vous ne pourrez pas en faire une division officielle. Vous devrez donc mettre en place les différentes étapes que nous avons vu ensemble plus tôt, pour en faire une division officieuse légale.

Par contre, vous saurez que vous devrez garder ce bien en division officieuse, il ne sera pas possible d’en faire une division officielle. Il faudra donc réfléchir à la stratégie à mettre en place. Si le bien est déjà loué à plusieurs locataires, il y a de grandes chances que le propriétaire ait fait des baux de locations meublées classiques en refacturant lui-même l’électricité aux locataires, et cela est interdit comme nous l’avons vu plus tôt.

Vous pourrez alors soit mettre en condition suspensive dans le compromis que le propriétaire doive donner congé aux locataires pour que les lieux soit vides lors de l’acte final. Ainsi, vous pourrez mettre en place votre division officieuse de façon légale. Vous pourrez sinon garder les locataires actuellement présents dans les lieux, mais il faudra leur expliquer la procédure à mettre en place.

Pour cela, vous allez devoir changer les baux actuels des locataires présents sur place. Oui, il est possible de changer les baux des locataires, par contre il faut que le locataire soit d’accord et il faut suivre une procédure précise.

1ère étape : Vous demandez au locataire de vous envoyer une résiliation de son bail avec sa date de départ. Si le locataire a actuellement un bail meublé, c’est 1 mois et en nu c’est 3 mois. Il y a des exceptions où même en location nue, la résiliation peut se faire en 1 mois, c’est notamment le cas si le locataire est en zone tendue, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé, pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

2ème étape : Vous meublez l’appartement avec des meubles que vous aurez acheté en magasin. Attention, il est interdit de récupérer ou de payer les meubles du locataire actuellement en place pour en faire un appartement meublé, c’est considéré comme de l’abus de droit.

3ème étape : Vous faites rentrer le locataire dans l’appartement avec un nouveau bail de colocation individuel, comme on l’a vu plus tôt. Puis, il faudra que les locataires gèrent eux-mêmes leurs abonnement d’électricité et eau.

 

Possibilité N°2 : La division officieuse date de plus de 10 ans.

L’appartement ou l’immeuble que vous achetez a été divisé officieusement, et cela depuis plus de 10 ans. Dans ce cas-là, vous allez pouvoir transformer ce bien officiellement, sans avoir à suivre le plan local d’urbanisme. Il faudra donc suivre la procédure que je vous ai expliquée plus tôt dans la formation pour que votre division devienne officielle.

 

RECONNAITRE UN BIEN DÉJÀ DIVISE OFFICIEUSEMENT

Il y a plusieurs points qui ne trompent pas lorsque vous achetez un bien déjà divisé officieusement. Le plus simple est tout simplement de demander cette info aux vendeurs, mais certains cacheront la vérité. En effet, il arrivera que certains vendeurs peu scrupuleux essayeront de cacher ça le plus longtemps possible. Voici les points qui doivent retenir votre attention :

 

• Les compteurs, on l’a vu plus tôt déjà, mais sachez que si chaque appartement n’a pas son propre compteur, alors c’est que déjà il y a de très grandes chances que le bien ne soit pas encore divisé de façon officielle.
  
• Un hall d’entrée commun. Imaginons que vous achetiez 3 appartements d’un coup, si chacun de ces 3 appartements est accessible via un hall d’entrée commun aux 3 appartements, et si de surcroît, ce hall précède les communs de l’immeuble, alors il y a de grandes chances une nouvelle fois que le bien ait été divisé. En effet, il est très courant de créer un hall commun aux appartements divisés pour qu’on puisse y accéder.

• Le sanibroyeur, c’est un grand classique. Lorsque vous divisez un appartement en 3 studios, vous devez donc créer 2 nouveaux toilettes. L’idéal est de pouvoir relier chaque nouveau toilette sur l’évacuation principale, mais il arrive que cela ne soit pas possible. Dans certaines divisions, les toilettes de l’un ou de plusieurs appartements ne peuvent être raccordés à l’évacuation principale car elle serait trop loin, l’obligeant à créer une estrade sur plusieurs mètres assez hautes, donc pas spécialement faisable dans certains cas. La solution de certains investisseurs dans ces cas-là, c’est de mettre un sanibroyeur. Ce système permet de se relier beaucoup plus facilement à une évacuation, même si elle se trouve à plusieurs mètres. C’est un système D qui fonctionne, mais rien ne vaut de vrais toilettes.

• L’estrade, on en parlait juste avant, mais c’est un indicateur très intéressant également. Celle-ci permet de relier facilement plusieurs toilettes à l’évacuation centrale grâce à une pente qu’on introduit dans l’estrade. Ainsi, l’évacuation est cachée dans l’estrade. Il est assez rare de voir des estrades, donc si vous en voyez, c’est une possibilité supplémentaire montrant que le bien a déjà été divisé.

Dans tous les cas, sachez que votre notaire le saura très vite si le bien a déjà été divisé ou non. Néanmoins, il est important de faire vos vérifications avant afin de préparer le terrain et ne pas apprendre cette information capitale uniquement le jour du compromis.

 

À NÉGOCIER CHEZ LE NOTAIRE

Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions suspensives, je vous donne rendez-vous sur la première formation Acheter un immeuble et gagner gros. Lorsqu’un bien qui a déjà été divisé officieusement vous intéresse, il va falloir négocier plusieurs conditions suspensives chez le notaire en fonction de la stratégie que vous allez avoir. Si vous souhaitez garder la division officieuse, dans ces cas-là, il n’y aura pas plus de conditions suspensives qu’il y aurait pour un achat classique

Si vous souhaitez, en revanche, en faire une division officielle, alors il y aura plusieurs points à vérifier et des conditions suspensives à rajouter dans votre compromis. On parlera en détail de cela lorsqu’on sera dans les modules traitant de la division officielle.

VOTRE RESPONSABILITÉ

Il y a une chose importante à savoir lorsqu’on achète un bien déjà divisé officieusement, c’est de vérifier que tout a bien été fait dans les règles, puisque si vous achetez un appartement ayant été divisé en plusieurs studios, la responsabilité d’être en règle vous incombera. On pourrait se dire que comme la division a été faite par l’ancien propriétaire, alors je ne risque rien ? Et bien non, c’est le contraire. Vous achetez un bien divisé officieusement, c’est désormais vous qui en avez la responsabilité.

Alors ça signifie quoi exactement ? Tout simplement que si le bien immobilier que vous achetez fait fait l’objet d’une division officieuse qui n’est pas dans les règles, alors vous risquez gros. Alors, oui vous pouvez acheter un bien qui a déjà été divisé officieusement, mais il faudra tout vérifier. Je vous ai déjà dit en détail dans les précédents modules ce qu’est une division officieuse correcte, mais on va récapituler 3 points importants à regarder pour un achat de ce type :

Point N°1 : Le type de bail utilisé pour tous les locataires présents dans le bien divisé officieusement. Si le propriétaire a mis pour chaque locataire un bail de location meublé classique, alors ce n’est pas bon. Il faut un bail de colocation individuel pour chaque locataire.


Point N°2 : A quel nom se trouvent les abonnements d’électricité et d’eau ? Si le propriétaire gérait lui-même les abonnements, alors une nouvelle fois ce n’est pas bon. Il faudra que les locataires eux-mêmes gèrent leurs abonnements d’eau et d’électricité.

Point N°3 : Que le règlement de copropriété accepte la division officieuse d’un bien. Si ce n’est pas le cas, c’est problématique, car autant les 2 premiers points peuvent être modifiables, un bail et un abonnement ça peut se changer, mais un règlement de copro, ça ne se change pas facilement, et encore moins pour y faire accepter une division officieuse. Pour reconnaître un règlement interdisant la division officieuse, je vous invite à regarder dans un précédent module où je vous donnais plusieurs exemples de texte de règlement de copro refusant la division.

Si vous souhaitez acquérir un bien dont le règlement de copro refuse ce genre de division, vous pouvez néanmoins vous rapprocher du syndic ou du président de la copro afin de lui demander si cette division ne pose pas de problème. En effet, si la division a été faite il y a plusieurs années et que la copro n’ait jamais rien dit, c’est soit qu’elle n’est pas au courant, soit qu’au final, ça ne la dérange pas.

C’est essentiellement au syndic que revient la lourde tâche de veiller au respect des règles édictées par le règlement de copropriété. Dès qu’un manquement est constaté ou porté à sa connaissance, il se doit d’intervenir. Pour cela, il dispose de plusieurs moyens d’action. Dans le pire des cas, une action en justice peut être lancée par la copro afin de vous obliger à remettre le bien immobilier comme il était initialement avant la division officieuse.

Alors à vous de voir, de calculer les risques du pour et du contre. Dans mon cas, dans cette situation je ferais demi-tour car c’est trop risqué d’avoir toute une copropriété à dos, ça serait l’enfer au quotidien. Ce dernier point concerne uniquement les biens immobiliers en copropriété, car si vous achetez un immeuble entier, vous serez donc en mono-propriété et vous n’aurez donc aucun compte à rendre à une quelconque copropriété.

 

FAIRE UNE GROSSE NÉGOCIATION

Imaginons que vous souhaitez acheter un bien divisé officieusement, mais que cette division soit faite illégalement, sans tenir compte de tout ce que nous avons vu ensemble pour qu’une division officieuse soit légale. Vous savez que vous devrez faire les modifications qu’on a vues ensemble pour qu’elle devienne légale, OK, mais stratégiquement on a une carte à jouer. En effet, cette personne est donc dans l’illégalité.

Maintenant qu’on a cette information, qu’est ce qu’on fait ? C’est très simple, comme nous savons que cette personne utilise une stratégie illégale, vous pourriez être très vicieux et retourner ça à votre avantage, vous avez 2 stratégies que vous pouvez adopter :

La 1ère stratégie est de faire l’acheteur qui ne connait pas trop la division. Faites-lui croire que ça vous fait peur d’acheter un bien divisé officieusement, que vous n’êtes pas sûr, bref, faites jouer le temps sur votre peur d’investir sur ce genre de bien. Attendez quelques jours, puis ajoutez à votre argumentaire que vous avez demandé à un ami avocat, ce qu’il en pensait, et qu’il n’était pas très enthousiaste par rapport à cela, et qu’il vous déconseillait d’acheter ce bien. Puis, attaquez en disant que vous accepteriez de prendre le risque à la seule condition qu’il accepte de baisser son prix de xx%. Continuez à jouer l’ingénu, jusqu’à ce qu’il se dise qu’il accepte par peur de n’avoir que des acheteurs qui ont peur de ce genre de division. Cette première stratégie fonctionne mieux lorsque le vendeur n’est pas sûr de lui, qu’il est un peu en retrait.

La 2ème stratégie est de faire l’acheteur très vicieux et sûr de lui. Vous savez que le vendeur vend un bien divisé officieusement de façon illégale, donc vous allez en profiter pour lui faire peur. Pour cela, vous allez analyser tout ce que j’ai dis plus tôt, comme notamment à quel nom sont les abonnements d’eau et d’électricité, quel type de baux sont utilisés ou encore est-ce que le règlement de copropriété accepte ce genre de division. Il y aura au moins 1 de ces 3 points qui sera illégal, donc vous pourrez l’attaquer dessus.

Il suffira de lui dire la vérité. Énumérez oralement le ou les points qui sont absolument interdits, et dites-lui qu’il risque gros et qu’en continuant comme cela, il pourrait avoir une plainte contre lui. Puis, envoyez-lui une lettre en recommandé en énumérant les différents points interdits en terminant par dire que vous acceptez de remettre tout en ordre, que ça prendra beaucoup de temps, c’est pourquoi vous proposez ce prix pour le bien. En faisant cela, il prendra peur et acceptera facilement de baisser son prix.

 

Attention, la 2ème stratégie est assez vicieuse, je vous l’ai donnée pour que vous la connaissiez, ensuite, vous en faites ce que vous voulez. Certains diront que c’est pas très moral de faire ça, mais dans le business, qu’est-ce qui est moral et qu’est-ce qui ne l’est pas ? C’est à l’appréciation de votre propre jugement. Personnellement, je n’ai jamais eu à le faire, car je n’achète que des immeubles. Lorsque vous connaissez les faiblesses de votre adversaire, vous gagnez à tous les coups.

Acheter un bien déjà divisé officieusement, comme je l’ai dit plus tôt, ce n’est pas un achat comme les autres car votre responsabilité est en jeu plus qu’avec d’autres achats. En tant qu’investisseur rentable et intelligent, vous vous devez d’avoir une longueur d’avance et toujours vérifier ce genre de chose. Ce n’est pas le jour de l’achat qu’il faudra réfléchir à la stratégie que vous auriez dû avoir. Réfléchir maintenant, c’est avoir un avenir serein.

LA BANQUE

Vous vous doutez bien que la banque n’est pas fan de division officielle, c’est trop complexe pour elle et elle ne connaît pas. Je ne vous raconte pas pour une division officieuse, il est inutile d’en parler. Dans votre cas, quel que soit la stratégie que vous allez effectuer, que ce soit de garder la division officieuse ou de la transformer en division officielle, je vous invite à ne pas en faire mention à la banque. Sauf si vous avez déjà fait plusieurs divisions avec succès et que la banque connaisse votre stratégie, alors vous pouvez dire la vérité. C’est d’ailleurs ce que je fais, puisque mes banques connaissent mes stratégies.

 

Dans votre cas, si c’est votre première division, alors parlez plutôt d’une colocation ça sera plus safe, la banque comprendra plus facilement.