MODULE 18 : REVENDRE UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT

INTRODUCTION

Dans ce module riche en contenu, vous verrez à quel point il est important de choisir la stratégie à mettre en place pour la revente de votre bien divisé officieusement, si vous souhaitez plutôt revendre votre bien en un seul lot ou à la découpe. On parlera également de la préemption du locataire, souvent oublié, il ne faut pas la négliger. Enfin, il y aura une grosse partie sur la négociation à avoir en face d’un acheteur, afin de mettre la position de force de votre côté.

Choisir sa stratégie de revente

Vous avez exploité votre division officieuse, et désormais vous souhaitez revendre votre bien. Quelle que soit la revente de votre bien, il y a 3 situations différentes possibles :

• 1er possibilité, revendre le bien en un seul lot
  
• 2ème possibilité, revendre à la découpe moins de 10 ans après avoir fait la division officieuse
  
• 3ème possibilité, revendre à la découpe plus de 10 ans après avoir fait la division officieuse

VENDRE LE BIEN EN UN SEUL LOT

Cette possibilité est la plus simple, car c’est celle qui demande le moins de gestion administrative. Vous revendez officiellement 1 seul appartement, celui qui existe légalement depuis toujours. Ceux qui ont été créés à l’intérieur n’existent pas réellement. Si c’est ce que vous souhaitez faire, alors la vente ça sera simple. Il faudra simplement vendre tous les appartements d’un seul coup sans découpe possible.

Vous le savez, vous avez divisé le bien officieusement en y créant une colocation, ce qui signifie que tous les appartements que vous avez créés n’existent pas fiscalement et juridiquement. Comme tous ces biens n’existent pas, vous ne pouvez pas revendre les biens un par un. La seule possibilité que vous avez, c’est de revendre tous les appartements d’un coup.

Il faudra bien indiquer à l’acheteur que le lot d’appartements que vous allez lui vendre sont issus d’une division officieuse et qu’au final, il n’achète qu’un seul et unique appartement. De toute façon, si vous ne lui dites pas, c’est son notaire qui se chargera de lui dire, car il le verra très vite que tous les appartements en vente n’ont en réalité aucune existence légale. Seul 1 seul appartement existe vraiment, celui qui regroupe tous les studios.

Le principal inconvénient, c’est que ça va faire fuir les acheteurs potentiels classiques. Il restera surtout les investisseurs qui s’y connaissent un minimum dans les divisions officieuses, et malheureusement, peu d’investisseurs s’y connaissent dans ce domaine, ce qui entraînera un prix plus faible au M2 que si vous aviez revendu à la découpe.

Vous devrez former l’acheteur à ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut pas faire lors d’une division officieuse. Expliquez lui bien tout ce que je vous ai dit plus tôt afin qu’il ne fasse pas d’erreur par la suite avec le bien que vous venez de lui vendre.

VENDRE LE BIEN A LA DÉCOUPE AVANT 10 ANS

Comme vous le savez, on l’a vu plus tôt, il y a la prescription de 10 ans pour qu’on puisse passer une division officieuse en officielle de façon légale. Si vous revendez avant les 10 ans, et que vous souhaitez revendre à la découpe, alors vous n’aurez pas le choix que de diviser le bien officiellement. Pour diviser un bien officiellement, il y a plusieurs démarches administratives à faire. On verra ça en détail dans les modules traitants de la division officielle plus tard, mais sachez déjà que vous devrez suivre le Plan local d’urbanisme de la ville qui vous obligera dans la plupart des cas à créer une place de parking par logement créé.

L’inconvénient principal, c’est que vous allez avoir pas mal de gestion et des coûts supplémentaires non prévus à la base, comme la création de places de parking. Si vous souhaitez vraiment revendre à la découpe un bien immobilier que vous avez divisé officieusement, alors le plus simple est d’attendre les 10 ans de prescription comme on l’avait vu plus tôt.

VENDRE LE BIEN A LA DECOUPE APRES 10 ANS

Vous avez suivi toute la procédure que je vous ai appris dans les modules précédents, vous avez fait vos travaux, vous avez mis votre bien en colocation et vous avez attendu sagement pendant 10 ans. Pour que votre division devienne officielle, il faudra suivre la procédure que je vous ai indiqué plus tôt.

Non seulement vous allez pouvoir revendre votre bien à la découpe, mais en plus, vous n’aurez pas eu à suivre le Plan local d’urbanisme de la ville. Vous avez donc gagné sur tous les côtés.

On verra dans l’un des modules de la division officielle, comment créer une copropriété et toutes les autres obligations nécessaires à faire afin de pouvoir revendre à la découpe.

LA PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Dans la loi, le locataire dispose, sous certaines conditions, d’un droit de préemption si vous souhaitez revendre votre bien immobilier.

Avant toute chose, la préemption du locataire s’applique uniquement pour les locations non meublées comme les baux d’habitation nue ou les baux commerciaux pour locaux nus. Si vous faites de la location meublée à l’année ou en courte durée, la préemption du locataire ne s’applique pas. 

Lorsque vous mettez fin au contrat de bail de votre locataire pour revendre votre bien immobilier, vous devez le proposer en priorité à votre locataire avant tout autre acquéreur potentiel. Ce droit de préemption existe lorsque vous délivrez un congé pour vendre prévu par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ou lors de la procédure de ce qu’on appelle la vente à la découpe réglementée par la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 complétée par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble dans sa totalité.

Je vous rassure, la condition pour que vous deviez proposer votre bien à la vente à votre locataire, c’est uniquement si vous donnez congé à votre locataire pour la vente, mais si celui-ci reste dans l’appartement en tant que locataire, alors cette obligation n’a plus lieu d’être. Pour rappel, le congé pour vente doit être envoyé au locataire par lettre recommandé avec accusé de réception en respectant un préavis de 6 mois.

Donc en gros, pour que vos locataires bénéficient de la préemption, il faut à la fois que la location soit nue, mais qu’en plus, vous souhaitiez faire partir les locataires lors de la vente, ce qui représenterait un pourcentage minime des investisseurs, ce pourquoi je ne rentrerai pas plus dans les détails. Concernant la vente à la découpe, la procédure est spécifique et je vous invite à prendre connaissance des deux lois précédemment citées.

HABITER DANS UNE PARTIE DU BIEN

Il se pourrait que vous souhaitiez revendre juste une partie du bien, mais ne pas y vendre la totalité, c’est possible, mais cela dépend dans quelle situation vous vous trouvez. Vous pourrez le faire sans problème dans certaines situations et vous serez bloqué dans d’autres situations.

Il y a 2 possibilités :

La possibilité N°1, c’est de revendre un appartement sur les 2 que vous aviez créés. Vous en vendez 1 et l’autre, vous y habitez. Comme on l’a déjà vu ensemble plus tôt dans la formation, il n’est pas possible de revendre un des appartements divisé officieusement à la découpe puisque juridiquement, il n’y a qu’un seul appartement. Pour revendre une partie du bien uniquement, il faudra absolument créer une copro, et pour cela il faudra en faire une division officielle. Nous verrons donc la procédure dans la partie de division officielle.

La possibilité N°2, c’est de revendre le lot, mais de continuer à habiter dans un des appartements divisés. C’est tout à fait possible, vous vendrez le bien initial de par exemple 2 appartements, dont 1 sera déjà loué par vous. L’acheteur sera donc votre nouveau propriétaire. Au final, c’est comme si vous revendiez un appartement déjà loué, c’est tout à fait classique. Il faudra quand même expliquer la situation au vendeur.

ATTENTION A LA NEGOCIATION

Vous revendez un bien divisé officieusement, donc l’acheteur sera en position de force car il n’y a pas des acheteurs à tous les coins de rue pour ce genre de bien. Étant en position de force, il aura plus tendance à tenter des négociations que ce soit au niveau du prix ou au niveau des conditions à mettre chez le notaire. Protégez-vous et restez fort quoiqu’il arrive, il ne faudra jamais flancher face à l’adversaire. Voici les différents points de négociation que le vendeur pourrait essayer de faire avec vous :

1er point de négociation, le prix. En tant qu’acheteur, lui veut payer le prix le plus bas possible, quand vous, vous essayerez d’en tirer le prix le plus haut possible. Tout cela se joue en fonction de l’offre et de la demande, mais également en fonction de la force mentale de votre adversaire. Il le saura, l’acheteur a les cartes en mains car les acheteurs d’un bien divisé de façon non officielle sont moins présents que pour acheter un studio, où la concurrence est rude.

Il faudra jouer le jeu des négociations, en vous laissant une marge correcte à laquelle vous êtes prêt à accepter la vente, mais ne pas accepter d’offre trop basse. Ne montrer aucun signe de faiblesse à votre adversaire, car ce sont les faiblesses qu’il va chercher à trouver chez vous pour faire baisser son prix au maximum.

Si vous êtes dans des situations d’urgence, ne le montrez surtout pas, c’est pire que tout. En effet, l’urgence dans un divorce, une mutation, un besoin d’argent immédiat sont les pires situations. Il faudra toujours dire à votre adversaire que vous n’êtes pas pressé, que les loyers tombent tous les mois et que la rentabilité est bonne. Il faut faire en sorte de renverser la situation en faisant comprendre que ce bien est une affaire en Or car il a une très bonne rentabilité par exemple.

2ème point de négociation, les conditions. En négociation, il y a le prix, mais également les conditions qu’on peut négocier chez le notaire qui sont également un point important. Si l’acheteur souhaite garder ce bien en division officieuse, alors il n’y aura pas spécialement de conditions suspensives contraignantes qu’il devrait vouloir rajouter. En revanche, s’il souhaite la transformer en division officielle, alors là ça sera différent, car il voudra sûrement mettre des conditions suspensives contraignantes pour vous.

On verra en détail, dans les modules traitant de la division officielle, toute la procédure à suivre, mais sachez notamment que certaines mairies vous obligent le dépôt d’une demande préalable pour diviser un bien. Sans cette demande préalable acceptée, Enedis refusera d’installer un nouveau compteur électrique, ce qui est l’une des étapes obligatoires afin de faire une division officielle.

Dans les conditions suspensives, l’acheteur voudra donc absolument avoir l’acceptation de sa déclaration préalable par la mairie. Le problème, c’est qu’il est assez complexe d’avoir une autorisation de la déclaration préalable pour une division si on ne suit pas une procédure stricte, comme notamment lire le plan local d’urbanisme de la ville et suivre les obligations qui en découlent. A moins d’avoir un acheteur averti en face de vous, qui sache ce qu’il faut exactement faire pour créer une division, je vous invite à refuser cette condition qui vous ferait perdre du temps plus qu’autre chose.

Pour rassurer l’acheteur, s’il a des doutes sur la légalité de cette division et qu’il veut négocier sec à cause de cela, jouez votre principale carte qui est celle de lui présenter la transformation de cette division officieuse en officielle après les 10 ans de prescription. Montrez-lui les textes de lois et faites-lui comprendre que lorsque la prescription sera terminée, il gagnera un max en faisant une division officielle, et ainsi revendre cet appartement ou cet immeuble à la découpe.

LES AUTRES POINTS IMPORTANTS DE VOTRE REVENTE

Voici quelques points importants auxquels il faut faire attention lorsque vous souhaitez revendre votre bien divisé officiellement :

• Donnez la procédure légale à l’acheteur s’il souhaite garder cette division officieuse. Parlez-lui bien de la gestion de l’abonnement des énergies, les types de baux qu’il faut utiliser pour être tranquille et tous les autres points que nous avons vu ensemble.
  
• Montrez-lui les différentes créations que vous avez fait pour cette division. Puisque vous avez créé plusieurs appartements, vous avez dû créer plusieurs salles de bain et plusieurs cuisines. Il faudra donc lui montrer où se trouvent l’arrivée d’eau, l’évacuation principale et les différents passages des tuyaux des créations. Indiquez-lui si vous avez tout passé dans des estrades, si vous les avez passés dans des murs ou encore mieux, si vous avez créé des nouvelles colonnes d’évacuation et d’arrivée d’eau. C’est notamment le cas lorsqu’on a un immeuble entier, l’immeuble nous appartenant, on fait ce qu’on veut à l’intérieur.
  
• Il faudrait que la division officieuse ne reste qu’entre vous et l’acheteur, car les autres interlocuteurs ne comprendront pas spécialement ce qu’est une division officieuse et pourrait dissuader l’acheteur d’acheter. Le notaire, que ce soit le vôtre ou celui de l’acheteur, sa banque, son courtier et pour tous les autres intermédiaires, cette vente est une simple colocation et c’est tout, rien de plus. Même si je vous ai prouvé que c’est légal suite à un flou juridique, c’est clair que ça peut faire peur aux intermédiaires.