MODULE 34 : LES DÉROGATIONS (Partie 2)

INTRODUCTION

On rentre un peu plus dans la complexité juridique dans les 2 dernières dérogations. Ce module sera complexe à lire ou écouter, lisez-le ou écoutez-le autant de fois qu’il sera nécessaire afin que vous puissiez tout comprendre. On terminera sur quelques points de négociations possibles à ajouter aux dérogations, ainsi que le bonus que je vous ai promis.

DÉROGATION N°2

Le même article que celui de la dérogation N°1 prévoit une autre dérogation aux obligations d’aires de stationnement :

« lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité» (loi ELAN).

En l’espèce, l’immeuble est situé à 350 mètres de la Gare SNCF et à 140 mètres d’un arrêt de tramway desservi par deux lignes qui permettent d’accéder à toute la ville de Grenoble facilement.

Du reste, les futurs résidents seront des étudiants. Or, d’une part il existe certains établissements d’enseignement supérieur à proximité immédiate (IUT, École supérieur de commerce de Grenoble, etc.) et d’autre part, les autres établissements d’enseignement supérieur sont desservis par les transports en commun susvisés.

Par ailleurs, pour les étudiants qui disposeraient de véhicules, il existe des solutions de stationnement puisque plusieurs parkings privés et places de stationnement publiques se situent à proximité de l’immeuble.

Dans ces conditions et sous réserve de l’acceptation du Maire de la Commune, ces dispositions me semblent parfaitement adaptées pour obtenir une dérogation, étant entendu de surcroît que mon projet permettrait d’améliorer le bâti, dont vous me précisez qu’il serait actuellement squatté.

DÉROGATION N°3

Une autre possibilité de dérogation pourrait encore être soumise au Maire de la Commune de GRENOBLE sur le fondement de la jurisprudence du Conseil d’État

Au terme de la jurisprudence, lorsque la construction existante a été régulièrement autorisée et est devenue non conforme à la réglementation, du fait de l’évolution du PLU, cette circonstance « ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions» (CE, sect., 27 mai 1988, n° 79530, Sekler: Lebon, p. 324, concL Ch. de la Verpillière.).

Pour un exemple de travaux regardés comme étant étrangers à la règle méconnue :

«La cour administrative d’appel de Marseille a relevé que les travaux portaient sur un bâtiment existant dont la façade était située à 17 mètres du cours Napoléon, en méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan d’occupation des sols relatives à l’implantation des constructions par rapport à l’alignement, qui imposent de construire dans une bande de 15 mètres comptés de l’alignement; pour juger que ces travaux ne satisfaisaient pas aux exigences rappelées au point précédent (la règle posée par la jurisprudence Sekler), la cour, après avoir relevé qu’ils n’avaient pas pour effet de rendre la construction plus conforme à la règle méconnue, a estimé qu’ils n’étaient pas étrangers à celle-ci, compte tenu de ce qu’ils avaient pour objet de transformer un commerce et des caves en maison d’habitation ; en statuant ainsi, alors que ce changement de destination était dépourvu de lien avec la règle d’implantation des constructions définie à l’article UB 7, la cour a commis une erreur de droit.» (CE, 13 déc. 2013, n° 356097: Juri.sData n° 2013-028560).

Un simple changement de destination peut participer à rendre un immeuble plus conforme à la règle d’urbanisme méconnue, y compris si ce changement n’intéresse qu’une partie de l’immeuble considéré (voir en ce sens: CAA Paris, 15 octobre 2009)

Dans cette affaire, un pétitionnaire a sollicité un permis de construire ayant pour objet de modifier l’aménagement intérieur d’un ensemble immobilier à destination d’ateliers et de bureaux aux fins d’en affecter une partie à destination de logements. Cet ensemble ne répondait pas aux prescriptions de l’article 12 du POS communal en vigueur dans la mesure où il ne comportait que 14 places de stationnement alors que les dispositions de cet article en imposaient 22.

Toutefois, en vertu de la jurisprudence précitée, la circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan d’occupation des sols régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

En l’espèce, le Maire avait rejeté la demande de permis de construire aux motifs que le changement de destination impliquait de respecter strictement les prescriptions de l’article 12 applicable et non pas seulement d’en atténuer la méconnaissance.

Cette décision a cependant été sanctionnée par la Cour administrative d’appel de Paris:

« Considérant que la SCI Le Grenier Lavandière a demandé l’autorisation au maire de Cachan de changer en partie la destination de deux immeubles à usage d’ateliers et de bureaux situés 4648 rue Etienne Dolet à Cachan en y créant 9 logements ; qu’il est constant que ces immeubles ne sont pas conformes aux dispositions précitées du plan d’occupation des sols ; qu’en effet, ils comportent 14 places de stationnement alors qu’en application de ces dispositions et compte tenu d’une surface hors oeuvre nette de 446 m2 à usage de bureaux et d’une surface hors oeuvre nette de 367 m2 d’ateliers, 22 places seraient nécessaires; qu’en diminuant la surface à usage d’ateliers et de bureaux et en affectant une partie de ces locaux à la création de 9 logements, le projet conduit toutefois à diminuer de 22 à 20 le nombre de places de stationnement nécessaire ; que le tribunal administratif a donc estimé que ces travaux auraient pour effet de rendre les immeubles existants plus conformes aux dispositions méconnues du plan d’occupation des sols;

Considérant que la COMMUNE DE CACHAN, qui conteste cette analyse, fait valoir, en premier lieu, que le projet litigieux prévoit de créer à l’intérieur des bâtiments existants un espace à usage d’habitation qui n’existait pas auparavant et que la conformité aux dispositions du plan d’occupation des sols des logements ainsi créés n’est pas améliorée; que, toutefois, cette circonstance est sans incidence sur l’application qui doit être faite des dispositions précitées, le respect de celles-ci devant s’apprécier non pas pour chaque destination existante ou à créer, mais sur la totalité de l’immeuble considéré;

Considérant, en second lieu, que la COMMUNE DE CACHAN soutient que du fait d’une sous-estimation de la surface hors oeuvre nette de la construction existante, cette construction ne nécessitait, pour être conforme au plan d’occupation des sols, que l’aménagement de 20 places de stationnement et non de 22 ; que, toutefois, si, dans une première demande de permis de construire présentée pour la SCI Le Grenier Lavandière, le caractère aménageable d’une surface de combles n’avait effectivement pas été indiqué, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces combles auraient fait l’objet, antérieurement à cette demande, d’un quelconque changement d’affectation; que l’existence d’une erreur dans la surface hors oeuvre nette indiquée dans la demande litigieuse n’est donc pas établie de ce fait; qu’à supposer, d’autre part, que les travaux envisagés, en ce qu’ils prévoient la transformation de ces combles en studios, ait pour effet d’augmenter la surface future des locaux à usage d’habitation, cette circonstance est sans incidence sur le nombre de places de stationnement requis au regard de l’affectation et de l’étendue de la surface hors oeuvre nette existante »

Ainsi, les règles applicables à des travaux emportant un changement de destination d’un bâtiment doté d’une existence légale au regard du droit de l’urbanisme sont celles concernant les travaux sur existant au sens de la jurisprudence précitée et non pas celles applicables aux constructions nouvelles.

Voir également CE, 9 juillet 2008, Ministre de l’Équipement contre Montigny-le-Bretonneux :

« Considérant que, lorsqu’une construction existante n’est pas conforme à une disposition d’un plan d’occupation des sols régulièrement approuvé, cette circonstance ne s’oppose pas à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues; que, dans l’hypothèse où le permis de construire est relatif à une partie d’un ouvrage indivisible, il y a lieu d’apprécier cette meilleure conformité en tenant compte de l’ensemble de l’ouvrage».

Cette dérogation permise par la jurisprudence pourrait également être soumise à la commune.

Le Maire pourrait en effet accepter une méconnaissance de la règle de création de stationnement prévue au PLU, si votre projet avait pour effet une amélioration de la conformité du projet. Il suffirait pour cela, que quelques places de stationnement soient créées.

LES AUTRES NÉGOCIATIONS

Outres les 3 dérogations que nous avons vues plus tôt, on va voir ici ce qu’on peut ajouter comme technique de négociation pour appuyer notre dossier et l’aider à passer plus facilement.1er argument la ville de Grenoble est une ville écolo qui a une politique depuis plusieurs années qui vise à diminuer le nombre de voitures. Le maire fait partie d’un parti politique écologique. L’obligation des places de parking est donc antinomique avec la politique actuelle de la ville.

2ème argument, les caves ne seront pas louées, elles seront mises gratuitement à la disposition des locataires afin qu’ils puissent y mettre leurs vélo, trottinette électrique ou tout autre moyen de locomotion écologique.

3ème argument, le bien que je suis en train d’acheter était un hôtel bien connu des services de la mairie, c’était à la fois un squat et un hôtel de passe pendant un bon moment. Ce qui fait que cet hôtel était un cancer pour la mairie, le fait de le transformer en logement étudiant est donc bénéfique également pour la ville.

4ème argument, la ville de Grenoble est dans une zone tendue, la ville est donc en manque de logement. Comme dans toutes les zones tendues, la ville de Grenoble cherche de façon permanente de nouveaux logements pour pallier ce manque. Mon projet va donc dans le sens de la mairie, créer 29 logements à la place d’un hôtel.

Vous l’avez compris, le but est de trouver un maximum de points qui vont dans votre sens, il faut que la mairie comprenne que ce que vous allez faire est bénéfique pour elle. Plus votre projet va dans le sens de la ville, et plus vous aurez de chances que votre demande de dérogation de places de parking passe.

LE BONUS

La dernière solution, c’est simplement de louer une place de parking. Elle peut être louée à un particulier qui loue sa place de parking, ou à la mairie sous forme de concession. Renseignez-vous sur les différents parking qui se trouvent en location à proximité. Cela dépend des PLU, mais il faut une place de parking proche du bien.

Louez-la par exemple 1 mois avant le début du dépôt de la déclaration préalable ou du permis de construire en indiquant l’emplacement de cette place de parking. Puis 1 ou 2 mois après la validation de la mairie, vous pouvez résilier votre bail de place de parking ou de garage. En cas de contrôle, l’important est de prouver que vous aviez une place de parking lors du dépôt de la déclaration ou du permis de construire.

De plus, cette place de parking, comme on l’a vu, doit être présente, mais il n’est pas nécessaire et obligatoire de la mettre dans le bail de votre locataire, elle peut très bien être louée à quelqu’un d’autre. Donc même si vous louez votre bien dès la validation du permis de construire, pas besoin de mettre le parking dans le bail du locataire. Attendez alors 1 ou 2 mois, puis résiliez votre bail de place de parking.

Vous allez me dire, mais pourquoi tu n’utilises pas simplement cette technique pour les places de parking. Simplement que ça fonctionne quand vous avez 1 ou 2 biens, mais lorsque vous devez trouver 29 places de parking, déjà il faut les trouver les 29 concessions qui se trouvent à proximité à louer et en plus, ça sera une vraie galère au niveau de la gestion. Mais il y a également le problème financier, puisque si je prends 29 places de parking pendant environ 5 mois (1 mois avant le début du permis, 3 mois pendant la procédure et 1 mois après) ça chiffre vite sachant qu’une place de parking coûte environ 80€. 29 x 80 x 5 = 11600€ supplémentaires à sortir de ma poche avant même de toucher le moindre euro de loyer. Ce qui n’est pas négligeable.

Nous avons fait le tour de tout ce qu’on pouvait dire, je pense, sur les dérogations de place de parking. Certains passages sont compliqués à comprendre car ce sont des extraits de textes de loi, donc lisez-les plusieurs fois si vous n’êtes pas sûr ou si vous avez un doute.

 

LA FIN

Et bien voilà, nous en sommes à la fin de cette formation DIVISER UN BIEN ET GAGNER GROS. Je comptais faire une partie travaux dans cette formation, mais en fait je me suis rendu compte que j’ai déjà dit tout ce que je savais dans la première formation gratuite que j’ai faite, ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Donc pour tout ce qui a trait aux travaux, je vous invite à lire ma première formation.

Je voulais faire 34 modules complets sur la division, je pense que beaucoup d’éléments présents dans cette formation ne sont disponibles nulle part ailleurs sur internet ou dans des formations payantes. J’ai mis un peu plus de 6 mois à faire cette formation, j’y ai mis tout mon savoir gratuitement afin de pouvoir aider le plus de personnes possibles.

Si vous n’avez pas tout compris sur cette formation, je vous invite à la relire plusieurs fois, afin d’être sûr de ne passer à côté de rien et à poser vos questions sur le groupe facebook GROSSE RENTA IMMO. Cette 2ème formation est plus complexe que la première. Pour la première formation, j’ai mis environ 3 mois, pour celle-ci, j’ai mis 6 mois, j’ai voulu prendre mon temps afin de faire une formation de qualité en rentrant dans les détails.

Désormais, avec ces 2 formations, vous n’avez plus aucune excuse pour ne pas passer à l’action rapidement. Franchement, il n’existe aucune formation gratuite, et assez peu de formations payantes qui sont allées aussi loin dans les détails. Je vous souhaite d’enchaîner le plus de biens immobiliers possible afin d’arriver à votre objectif.

A l’heure où j’écris ces lignes, j’ai 40 biens en location qui me rapportent 180K€ de loyers à l’année, tout cela en ayant commencé il y a 3 ans.

Toutes mes formations sont gratuites, en format PDF et en format vidéo sur youtube, je ne demanderai jamais un seul euro pour mes formations. En revanche, je vous demande une seule chose, si vous souhaitez me remercier, vous pouvez commander votre mobilier sur EASY-MOBILIER.COM. Il n’y a aucune obligation, vous faites ce que vous voulez 🙂