MODULE 31 : Revendre à la découpe un bien divisé officiellement
INTRODUCTION
Dans ce module nous allons rentrer en détail dans la procédure de vente d’un bien qu’on a divisé officiellement. Pour cela, je vous expliquerai comment fonctionne le cadastre, puis, nous verrons en détail toute la procédure de création d’une copropriété et vous verrez que ce n’est pas une mince affaire, puisqu’il y a beaucoup de choses à faire. Enfin, nous verrons comment ne pas être requalifié en marchand de biens suite à la revente de plusieurs appartements divisés.
LE SERVICE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE
QUAND ENREGISTRER LA DIVISION AU SERVICE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE
Une fois que tout a bien été fait correctement pour votre division, la dernière chose qu’il reste à faire, c’est de passer chez votre notaire pour qu’il enregistre votre bien au cadastre. Sachez une chose, c’est que la publication par le notaire n’est pas nécessaire à faire pendant l’exploitation des appartements. En effet, elle se fait en règle générale lors de la revente des biens.
Exemple, vous avez 1 appartement que vous avez divisé en 2 appartements, si vous continuez à les exploiter en location, alors il n’est pas nécessaire de passer chez votre notaire pour qu’il le publie. Idem si vous avez un immeuble en mono-propriété et que vous le louez en restant propriétaire de tout le lot, alors ce n’est pas nécessaire d’aller chez le notaire. Dans les 2 cas, il faudra le faire lors de la revente du ou des biens immobilier, à ce moment-là, vous serez obligé de le faire, mais avant, ce n’est pas obligatoire.
Personnellement, je préfère attendre la revente d’un bien pour diviser le bien officiellement. Il faut savoir qu’un enregistrement au cadastre d’un bien, c’est facilement plus de 2000€ si on y va juste pour ça, par contre, si vous le faites pendant la vente d’un bien, les frais seront réduits puisque le notaire regroupera la prestation de la vente + la prestation du cadastre, alors autant en profiter. Surtout que faire un enregistrement au cadastre n’est pas obligatoire pendant qu’on reste propriétaire, donc autant ne pas le faire tout de suite.
CRÉATION D’UNE COPROPRIÉTÉ
Vous avez fait les choses dans les règles, vous avez fait votre division officielle, puis vous avez exploité le bien pendant plusieurs années, désormais, vous souhaitez revendre une partie ou tout votre immeuble à la découpe. Très bien, alors vous allez devoir créer une copropriété. En effet, du moment où vous souhaitez revendre en lot, vous serez obligatoirement soumis au statut de la copropriété. Je vous rassure, ce n’est pas insurmontable, mais ça vous coûtera de l’argent et du temps.
Il y a 2 cas de figure qui s’offrent à nous :
Le 1er cas de figure c’est si vous êtes propriétaire d’un appartement. Pour y faire votre division officielle, vous avez déjà fait appel à un géomètre pour qu’il établisse l’état descriptif de division. Ce document est obligatoire (article 7 du décret N°55-22 du 4.1.55) et doit être obligatoirement fait par un géomètre. Puisque vous avez ce document, il vous suffira d’aller chez le notaire afin qu’il établisse un nouveau règlement de copropriété et qu’il publie l’ensemble des documents au service de publicité foncière.
Le 2ème cas de figure c’est si vous êtes propriétaire d’un immeuble entier. Si c’est le cas, vous n’avez pas encore fait passer de géomètre pour qu’il établisse l’état descriptif de division. Pour connaître la procédure, je vous invite à regarder un peu plus tôt dans la formation, j’explique la procédure du géomètre. Ensuite, il vous suffira d’aller chez le notaire afin qu’il établisse un nouveau règlement de copropriété et qu’il enregistre la division au service de publicité foncière. Si l’immeuble date de plus de 10 ans, pour une mise en copro, il faudra obligatoirement réaliser un diagnostic technique global.
Nous verrons plus tard dans ce module, la procédure du cadastre.
Il ne faut pas confondre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ce sont 2 documents bien distincts. Néanmoins, il faut savoir que l’EDD peut être inclus dans le règlement de copropriété. Le règlement de copro est une charte commune à tous les copropriétaires, il précise les droits et les devoirs de chacun ainsi que les règles de fonctionnement interne de la copro. Il détermine également les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination.
Voici les exceptions qui font que vous n’êtes pas soumis au statut de la copropriété :
1ère exception, sachez que si vous souhaitez revendre l’immeuble en entier, vous n’aurez pas besoin de créer de copropriété puisque l’acheteur sera en mono-propriété, et comme vous le savez, en mono-propriété, il est inutile de créer une copropriété.
2ème exception, si vous vendez une maison divisée en 2 dans le sens de la hauteur et formant 2 logements séparés ayant chacun une entrée distincte et aucune partie commune, vous n’êtes pas dans une copropriété.
Pour finir, je vais vous lister les différents points qui font qu’une création de copropriété n’est pas possible :
- Un bien en péril, insalubre ou en interdiction d’habiter.
- Un bien qui n’a pas fait l’objet du diagnostic amiante
- Un bien qui aura un volume habitable inférieur à 14M2 et 33M3.
On le voit régulièrement, dans certains règlements de copro, les parties privatives et communes sont trop floues, ce qui peut poser des problèmes dans les années à venir. Vérifiez bien le contenu de ces documents, et soyez sûr que tout est bien indiqué.
Un exemple concret, ce sont les combles, régulièrement on voit des personnes essayer de se les approprier car ils sont au dernier étage, et juste au-dessus il y a les combles. Étant les seuls à pouvoir y accéder, certains se disent qu’elles sont à eux, sauf que c’est souvent faux. C’est pour cela qu’il faut bien indiquer dans le règlement de copropriété que les combles sont des parties communes au même titre que les communs de la copropriété.
Enfin, il restera une dernière chose à faire, c’est d’immatriculer votre copropriété au registre national d’immatriculation qui a été créé par la loi alur. Ce registre est tenu par l’agence nationale de l’habitat, également appelée ANAH. Toutes les copropriétés sont tenues de s’y inscrire. Pour accomplir la déclaration d’immatriculation, c’est le notaire qui s’en occupe lors de la mise en copropriété. Cette immatriculation est en générale faite en même temps que la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
La procédure d’enregistrement de votre copropriété au registre national d’immatriculation se fait directement en ligne sur le site registre-copropriete.gouv.fr
Le fait d’avoir effectué toutes ces démarches n’est pas encore suffisant pour que l’immeuble puisse avoir le statut de copropriété. Pour que votre mono-propriété devienne une copropriété, il faut obligatoirement avoir vendu au moins 1 lot à un acheteur différent, afin qu’il y ait au moins 2 propriétaires différents dans l’immeuble. Il restera enfin à nommer un syndic en organisant une première assemblée générale des copropriétaires.
Au niveau des coûts, il y a les frais encadrés et les autres frais :
La rémunération du géomètre n’est pas encadrée, il fixe les prix qu’il souhaite, ça peut aller de 500€ pour un appartement à diviser à plusieurs milliers d’euros pour un immeuble. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
La rémunération du diagnostiqueur également n’est pas encadrée, il faut compter entre 400 et 600€ pour un diagnostic technique global.
La rémunération du notaire appelée émoluments, elle, est encadrée. Les tarifs étant susceptibles d’être modifiés, il se peut que ce ne soient plus les mêmes tarifs que vous verrez si vous lisez ou écoutez cette formation dans quelques mois ou années. Actuellement, il faut compter environ 460€ pour la rédaction du règlement de copropriété ainsi qu’autour de 15€ par lot. Pour chaque prestation d’immatriculation de mise en copropriété, le notaire prend environ 25€.
LA MISE EN COPRO D’UN IMMEUBLE
Veuillez noter que lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17, est mis en copropriété, voici ce que ça entraînera :
- Les baux en cours dont le terme intervient moins de 3 ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de 3 ans.
- Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de 6 ans, à compter de la mise en copropriété.
Le locataire aura tout de même un droit de préemption (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975) sans même qu’il ne doive quitter les lieux. Ce droit de préemption s’applique lors de la mise en vente du logement dès sa mise en copropriété suite à la division. Attention, ce droit de préemption doit respecter une procédure particulière, je vous conseille fortement de vous rapprocher de votre notaire qui connaîtra les tenants et les aboutissants de la réglementation.
REQUALIFICATION MARCHAND DE BIENS
Voilà, vous avez fait votre division correctement, désormais, celle-ci est bel et bien effective, vous pouvez donc revendre vos lots à la découpe, sans aucun problème. Un problème vient alors se poser, allez-vous être requalifié en marchand de biens (MDB) ? Attention, être MDB n’est pas l’enfer, mais c’est une stratégie totalement différente, qui, si nous ne sommes pas préparé, peut coûter très cher. Notre but à nous, ce n’est pas d’être MDB, on souhaite revendre, et se taper le moins de plus-value possible sur nos reventes, en bénéficiant de la plus-value du particulier en ayant un statut en nom propre (LMNP, NU, SCI IR…)
Pour savoir comment la revente à la découpe pourrait vous requalifier, on va déjà voir ce qu’est un MDB. Un MDB est une personne physique ou morale qui fait des achats immobiliers dans le but de les revendre en faisant une plus-value. En gros, pour l’administration, vous pourriez être requalifié en tant que marchand de biens si vous cumulez les 2 conditions suivantes :
1ère condition, il faut une intention spéculative, ce qui signifie que vous souhaitez gagner de l’argent avec cette opération d’achat-revente.
2ème condition, il faut un caractère répétitif, c’est à dire refaire cette opération plusieurs fois.
Concernant la première condition, c’est assez simple à comprendre, si vous achetez 100 et que vous revendez 150, vous êtes dans l’intention spéculative, vous remplissez donc cette condition. En revanche, pour la 2ème, c’est plus compliqué car dans la loi, il y a juste la notion d’habitude, sans dire précisément à partir de combien d’achat-revente faits, nous passerions automatiquement MDB, ça serait plus simple d’avoir un seuil à ne pas dépasser. Sur les forum et Facebook, on entend régulièrement qu’il faut faire une opération maximum tous les 1 an, 2 ans, 5 ans ou 10 ans, malheureusement, il n’y a pas plus d’indication, c’est donc à l’appréciation du juge, mais logiquement, à partir de 2 opérations, nous pourrions être requalifié de MDB.
Si vous exploitez vos biens pendant plusieurs années, vous ne serez normalement pas requalifié, mais impossible d’être affirmatif à 100%. En effet, un MDB est là pour faire de l’achat-revente, a contrario, vous, vous allez exploiter les biens en les louant, 3, 5, 10 ans avant de les revendre, dans ces cas-là, vous ne serez jamais considéré comme un MDB, quel que soit le nombre d’appartements que vous revendrez. Une nouvelle fois, il n’est pas indiqué le nombre d’années durant lesquelles les appartements devront être loués afin de ne pas être ennuyé lors de la revente, mais selon moi, 5 ans est une durée assez longue pour prouver qu’on n’était pas dans l’intention de faire de l’achat-revente.
Vous l’aurez compris, si vous achetez un appartement de 100M2, que vous faites juste la division officielle en 2 appartements et que vous revendez les 2 appartements directement, c’est une opération de MDB puisque les biens n’ont pas été exploités en location et cela, même si vous faites des travaux ou non.
