MODULE 27 : LA DÉCLARATION PRÉALABLE ET LE PERMIS DE CONSTRUIRE
INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail comment fonctionne la demande préalable et le permis de construire, et dans quel cas il faut déposer un permis de construire ou une déclaration préalable. Nous verrons également quels sont les documents nécessaires à mettre dans vos déclarations afin d’avoir un dossier en béton.
LES DIFFÉRENTS DOCUMENTS À REMPLIR
Nous sommes en France, et donc comme vous le savez, nous avons droit à une ribambelle de documents à remplir et des démarches administratives à établir. Pour que votre division soit officielle et pour que tout soit fait dans les règles, alors vous n’aurez pas le choix que de faire tout bien correctement sous peine d’avoir des soucis à l’avenir.
Outre ce que nous avons déjà vu, comme le permis de diviser, le changement de règlement de copro et d’autres documents, Voici une liste des différents points administratifs à remplir pour faire une division officielle :
Point N°1 Le permis de construire
Le permis de construire est un document à remplir qui permet au service de la ville de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme actuellement en place. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers. Le dépôt du PC s’effectue à la mairie de la ville du bien immobilier.
La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans avec possibilité d’une prolongation 2 mois avant son expiration. La mairie a 2 à 3 mois (en fonction de plusieurs critères) pour valider ou refuser votre permis de construire. Si vous n’avez aucune réponse de la mairie sous cette durée, le permis de construire est automatiquement validé.
Une fois la validation du PC, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à rénover, un grand panneau qui se voit depuis la voie publique indiquant les références du PC obtenu. Ce panneau devra rester en place durant toute la durée des travaux.
Lorsque vous agrandissez un bien immobilier de plus de 40m² de surface de plancher, vous devrez obtenir un permis de construire. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre.
La création de surface plancher, c’est de la création de M2 n’existant pas auparavant, comme la création d’une mezzanine par exemple. En revanche, la transformation d’un garage en habitation n’est pas de la création de surface plancher, car cette surface plancher était déjà existante.
Les villes n’ayant pas de PLU (c’est le cas dans les petites villes par exemple), le PC est à déposer à partir de 20M2 de surface plancher créé. En revanche, si l’augmentation par exemple de 20M2 dépasse les 150M2 au global de la bâtisse, alors il faudra obligatoirement un permis de construire et passer par un architecte (l’architecte n’est pas obligatoire lorsque la superficie est inférieure à 150M2 si vous êtes un particulier).
Lorsque vous touchez à l’aspect extérieur du bien, vous devrez déposer un permis de construire. Voici les différentes options qui vous obligeront à obtenir un permis de construire.
– Il arrive régulièrement qu’au RDC, il y a ou avait un commerce, avec une grande baie vitrée, pour le transformer en habitation, en général on met 2 ou 3 fenêtres et des moellons entre chacune d’elles afin de les fixer.
– Vous souhaitez changer le bardage de votre façade, dans ce cas, ça sera également un permis de construire. Idem pour la création d’une fenêtre ou d’une ouverture de porte. En somme, tout ce qui touche à la structure extérieure du bien.
DIVERS
Tous les cas suivants obligeront le dépôt d’un permis de construire :
– Les travaux portant sur les immeubles inscrits aux monuments historiques (sauf si ce sont des petits travaux d’entretiens ou de travaux de réparations classiques).
– Les travaux qui touchent à la structure porteuse du bâtiment
– Dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants.
– Dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme)
Il est à télécharger ici :https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R20835
Point N°2 La déclaration préalable
La déclaration préalable est une formalité légale obligatoire pour des travaux, moins importants que ceux qui demandent un permis de construire. Le dépôt de la DP s’effectue à la mairie de la ville du bien immobilier. La durée de validité d’une déclaration préalable est de 3 ans, par contre, il n’y a aucune demande de prolongation possible. La mairie a 1 mois pour valider ou refuser votre DP. Si vous n’avez aucune réponse de la mairie sous 1 mois, la DP est automatiquement validée.
Une fois la validation de la DP, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à rénover, un grand panneau visible depuis la voie publique indiquant les références de la DP obtenue. Ce panneau devra rester en place durant toute la durée des travaux.
Lorsque vous créez de la surface plancher de 5m² et inférieure ou égale à 40m², vous serez soumis à une demande préalable pour les villes ayant un PLU, pour les villes n’ayant pas de PLU, au-dessus de 20M2, c’est un permis de construire. Voici différents cas de DP obligatoire : Changement de couleur de la façade, modification des matériaux constituants la façade, remplacement ou ajout de volets, volets roulants… Remplacement de fenêtre, remplacement de porte.
Si vous souhaitez faire un changement de destination (Ex : Passage d’un garage en habitation), il faudra demander une DP, et ceci même s’il n’y a pas de travaux. Quels que soient les détails qui devront être rajoutés dans le domaine public, dans la rue par exemple, il faudra faire une demande préalable. C’est le cas pour une boîte aux lettres par exemple.
Pour des travaux ne portant pas sur une maison individuelle ni sur un lotissement, donc pour des travaux portant sur des rénovations que nous ferons sur des biens locatifs, il faudra télécharger le formulaire :
LES PIÈCES DU DOSSIER
Voici une liste d’informations et de pièces qu’il faudra entrer ou intégrer lorsque vous remplirez votre déclaration préalable ou votre permis de construire. Tous les documents ne sont pas obligatoires, ça sera en fonction de votre projet.
1ère information, Votre identité et vos coordonnées, ainsi que votre email.
2ème information, L’adresse du bien, la superficie, ainsi que la référence cadastrale.
3ème information, Les travaux en détaillant la nature du projet, puis précisez si vous allez créer de la surface plancher.
Il faudra y ajouter les pièces suivantes :
1ère pièce, Un plan de situation du terrain permet de faire connaître aux services de l’urbanisme où se situe le terrain sur lequel se trouve votre bâtiment. En général, pour ce plan, on fournit un extrait de carte topographique voire un plan cadastrale. Sur ce plan on doit y voir la représentation du nord pour l’orientation, le nom de la commune et la localisation précise de la parcelle. Pour faire simple, il vous suffit d’aller sur le site du cadastre, puis d’éditer le plan cadastrale de votre bien avec l’échelle suivante : 1/2000.
Le site est cadastre.gouv.fr. Il vous suffit de remplir quelques informations sur l’adresse et vous aurez toutes les informations cadastrales nécessaires pour votre plan de situation.
2ème pièce, Un plan de masse du bâtiment. Ce document est une représentation graphique décrivant l’état actuel du terrain et exposant également votre futur projet. En général, on fournit 2 plans de masse :
1 plan de masse montrant le bâtiment existant
1 autre plan de masse montrant le bâtiment avec le projet
Ce document est un plan aérien qui reprend les dimensions de tous les éléments qui composent l’agencement de la construction. On doit notamment voir les information suivantes si nécessaire :
- L’emplacement et la taille des constructions existantes s’il y a lieu
- L’emplacement et la taille des constructions en projet s’il y a lieu
- Les parties du terrain qui vont être creusées et les arbres qui vont être supprimés si nécessaire s’il y a lieu
- L’emplacement du raccordement au réseau d’assainissement s’il y a lieu.
- L’échelle de réalisation du plan avec l’orientation en nord.
En envoyant ces 2 plans, le service de l’urbanisme se rendra vite compte si votre projet respecte le Plan local d’urbanisme ou non. Les principales informations sont les dimensions qui doivent être indiquées de façon exacte à l’échelle.
3ème pièce, un plan de coupe. Selon l’article R431-10b du code de l’urbanisme, le plan de coupe indique « L’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ».
En gros, le plan de coupe présente la bâtiment comme s’il avait été coupé et ouvert à un endroit précis du toit jusqu’au fondation. Il permet au service de l’urbanisme de contrôler le respect des règles en ce qui concerne les hauteurs et la forme de la construction. Ce plan apporte également de nombreuses indications techniques sur la structure du bâtiment et sur son implantation. Ce document complète le plan de masse. Ce plan doit être précis dans les cotes afin que l’administration puisse visualiser facilement le projet. Ce plan doit afficher une échelle sur le plan. Il faut y indiquer les dimensions et les hauteurs de la construction existante.
Voici une liste de ce que peut comporter un plan de coupe en fonction du type de travaux que vous faites :
- La pente du terrain à partir de la voie publique, elle va permettre à l’administration d’identifier la façon dont les constructions occupent le sol au regard de la pente.
- Les constructions existantes
- La hauteur de la construction
- Les limites de la propriété et les distances entre ces limites
- Les routes, rues, fossés, trottoirs et clôtures
- La pente de la toiture
Un plan de coupe est assez complexe à réaliser, vous pouvez taper plan de coupe sur google image, vous comprendrez. Je vous conseille de le faire réaliser par un architecte si possible.
4ème pièce, un plan de façade, c’est une représentation graphique montrant chaque façade d’une construction, on doit y voir la façade avant, arrière, ainsi que les côtés droits et les côtés gauches.
Je vous recommande de faire 2 plans de façade :
- 1 plan montrant le bien actuellement
- 1 plan montrant le bien une fois que votre projet sera terminé.
Le but de montrer 2 plans est qu’on se rende compte en quelques minutes des modifications de façade que vous allez faire avec votre projet.
Voici un récapitulatif de ce qu’on doit voir dans un plan de façade :
- Les portes et les fenêtres
- Les toitures
- Les matériaux utilisés sur l’ensemble des façades
- Les cheminées, panneaux solaires, et les autres éléments visibles sur les façades
Ce document est très important pour le service de l’urbanisme et s’il n’est pas assez détaillé ou s’il manque des éléments, il est possible que la demande soit refusée. Comme pour le plan de coupe, il est préférable que le plan de façade soit fait par par un architecte car il demande des mesures spécifiques.
5ème pièce, des photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et de situer le terrain dans le paysage lointain.
Tous ces documents doivent permettre au service de l’urbanisme d’avoir le plus de détails possible pour qu’ils arrivent à se rendre compte rapidement de votre projet et des modifications que vous allez y apporter. Plus c’est précis et ordonné et plus vous aurez de chances que votre dossier passe, si tant est qu’il respecte le plan local d’urbanisme évidemment.
Pour rappel comme nous l’avons vu plus tôt, si vous ne créez pas de surface plancher de plus de 5M2 et si vous ne touchez pas la façade de votre bâtiment pour votre division, alors vous n’avez pas besoin de déposer une déclaration préalable ni un permis de construire.
