LMNP Amortissement : ce qu’il faut savoir

Le LMNP amortissement est un investissement locatif vous permettant de jouir d’une fiscalité avantageuse si vous optez pour un régime fiscal du réel. En fait, la location meublée est un avantage surtout pour les bailleurs. L’amortissement LMNP consiste à enregistrer dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un bien mobilier ou immobilier pour minimiser son imposition. Nous allons vous expliquer le mode de fonctionnement ainsi que les avantages du LMNP amortissement dans cet article.

L’amortissement LMNP, qu’est-ce que c’est ?

L’amortissement est un élément incontournable de la location non professionnelle ou LMNP. Grâce à ce mécanisme, 85% des loueurs en meublé peuvent payer un impôt réduit ou même aucun.

Amortissement : c’est quoi ?

Dans le domaine de la comptabilité, l’amortissement est un mécanisme qui épargne les flux financiers réels, donc sans décaissement. En effet, il consiste à minimiser la base taxable du bénéficiaire en peaufinant l’investissement sur le long terme. Il faut aussi noter que l’amortissement consiste à numéroter la perte de la valeur d’un bien mobilier ou immobilier sur un temps donné.

Quel est l’amortissement avec le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle est principalement touchée par ce dispositif si vous choisissez le régime réel de taxation de vos recettes locatives. Par ailleurs, il faut savoir que le propriétaire peut profiter d’un forfait avec le dispositif micro-BIC. De ce fait, l’amortissement est donc considéré dans le calcul de ce forfait.

Quelle est la durée de l’amortissement LMNP ?

L’amortissement LMNP débute dès le jour de la déclaration du statut au greffe du tribunal. Détrompez-vous, sa durée ne commence pas le jour d’achat du bien immobilier. En effet, la valeur de votre appartement est celle de la date d’achat. Au titre de propriétaire-bailleur, vous avez la possibilité d’amortir en LMNP jusqu’à 85 % de la valeur de votre bien. Cet amortissement peut durer jusqu’à 30 ans, mais cette durée reste indicative en fonction de :

• La structure : 70 % sur une durée de 80 ans ;
• La toiture : 10 % sur 25 ans ;
• Les installations électriques : 5 % sur 25 ans ;
• Les agencements intérieurs : 8 % sur 15 ans.

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

L’amortissement est un dispositif comptable qui considère l’usure normale du bien immobilier, et ainsi, la perte de sa valeur. Considéré comme une charge, l’amortissement se déduit sur les bénéfices de la location. En effet, il sert à réduire votre impôt. En d’autres termes, l’amortissement LMNP peut être mis en œuvre dans l’immobilier, les travaux et le mobilier.

Par ailleurs, il se calcule sur un mode linéaire chaque année et par composants. Notamment, vous allez déchiffrer la valeur du bien et la décomposer en plusieurs composants. C’est le Code général des impôts qui fixe le pourcentage de valeur du bien ainsi que la durée d’amortissement pour chaque composant, toujours en tenant compte de l’usage et de la durée normale d’utilisation.

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Généralement, les clients de gestion locative font une location avec le statut de loueur meublé non professionnel. Toutefois, ce statut est défini sous certaines conditions. Il faut que les recettes annuelles exonérées de cette activité dépassent les 23 000 €. Aussi, ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal assujetti à l’impôt sur le revenu.

Quels sont les deux types de régimes du statut LMNP ?

Si vous répondez à toutes les conditions d’éligibilité du LMNP, vous pouvez alors choisir parmi les deux régimes afin de déclarer vos loyers BIC ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• Le micro-BIC où vous allez faire une déclaration d’un forfait de charges équivalent à 50% du loyer encaissé,
• Le régime réel où vous allez aussi faire une déclaration de vos charges locatives au réel, avec les amortissements composant tout l’intérêt du régime.

Quelles sont les différentes dépenses amortissables ?

Sont définies comme dépenses amortissables en LMNP toutes qui sont dépassent les 600 €. Les factures doivent mentionner une date égale ou postérieure à la date de début d’activité afin d’être comptabilisées. Parmi les dépenses les plus couramment réduites, on distingue notamment les travaux effectués dans le bien et le mobilier achetés pour le meubler. En fonction du type de charges ainsi que de leur montant, il est nécessaire de préciser une durée spécifique d’amortissement, notamment,

• 6 ans pour la literie.
• 10 ans pour une table de séjour
• 10 ans pour un canapé
• 10 ans pour des travaux de peinture
• 15 ans pour un nouveau parquet

Comment faire le calcul d’un amortissement LMNP ?

Avant de passer au calcul de l’amortissement en meubler LMNP, vous devez avant tout répartir les divers éléments exemptés à des régimes d’amortissement différents :

• L’amortissement de l’immobilier HT et hors terrain ainsi que les frais de notaire se font sur une période de 20 à 40 ans.
• Pour les meubles et équipements HT, l’amortissement se fait sur une période de 5 à 7 ans.

Supposons que vous avez eu un appartement neuf de 200 000 €. Vous devez donc diviser le prix de l’appartement par 25 pour avoir l’amortissement annuel, ce qui est équivaut à 8 000 €. Par ailleurs, le pack de mobilier installé vous revient à 5 000 €. Sur 5 ans, votre amortissement sera donc à 1 000 €. Les frais de notaire seront à 15 000 € sur 25 ans, ce qui vous donnera 600 € d’amortissement par an.

En tout, votre amortissement en LMNP annuel sur les 5 premières années reviendra à 9 600 € (8 000 + 1 000 + 600). Au cours des prochaines 20 années, il passera à 8 600 €.

Toutefois, si vous avez un bénéfice comptable de 10 000 € suite aux recettes locatives, votre bénéfice taxable sera alors de 400 € les 5 premières années.

Quelles sont les charges à déduire en LMNP réel ?

Avant de connaître les charges à déduire, il faut avant tout maîtriser le principe. En effet, le mécanisme du régime réel est très simple. À l’instar du micro-BIC où vous devez déduire un forfait de charges de 50%, vous allez plutôt déduire vos charges selon leurs valeurs réelles. Le régime réel en location meublée dispose de deux particularités par rapport au régime réel de la location vide. D’un côté, la liste des charges déductibles n’est pas fixe. D’un autre côté, les grosses dépenses sont réduites sur plusieurs années, comme la valeur du bien que vous allez devoir déprécier chaque année.

Les dépenses réelles déductibles dans l’année civile

Vous avez la possibilité d’imputer à votre revenu locatif de l’année quelques dépenses que vous avez eues pour la location de votre bien. Aucune limite n’est vraiment fixée, toutefois l’idéal est de laisser votre expert-comptable s’en occuper.

En d’autres termes, ces petites dépenses imputables sont notamment :

• L’intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
• Les frais d’agence pour l’achat et frais de notaire
• Les frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail
• Les primes d’assurances
• Le remplacement de petit électroménager
• La taxe foncière et CFE
• Ainsi que les charges courantes de copropriété hors travaux

Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années

Les grosses dépenses à engager sur l’année civile seront amorties sur plusieurs années. En effet, chaque type de dépenses a une durée d’amortissement spécifique qui n’est autre que la durée d’usage de la dépense engagée. Ce sera à votre comptable de ventiler chaque dépense. En tout cas, voici quelques exemples :

• Pour un canapé à 2000€ amorti sur une durée de 5 ans, vous allez retenir 400€ de charges chaque année pendant 5 ans.
• Pour des travaux de peinture de 10 000€ amortis sur 10 ans, vous devez soustraire 1000€ chaque année pendant 10 ans.
• Pour des travaux de réfection de toiture de 30 000€ amortis sur 30 ans, il vous faudra 1000€ chaque année pendant 30 ans.
• Pour les frais d’agence, ainsi que les frais de notaires, vous pouvez les retenir sur une durée similaire à celle du bien. Par contre, si vous avez choisi de ne pas les allouer en charges réelles directes du premier exercice.

En d’autres termes, l’amortissement des grosses dépenses consiste à lisser les charges sur des années et à ne pas se retrouver avec un gros déficit une année.

La durée d’amortissement en LMNP réel

Le régime LMNP réel dispose d’un pouvoir d’amortir votre actif en plus d’amortir vos grosses dépenses. Cela fait d’ailleurs partie de ses principales spécificités. L’amortissement est une dévaluation comptable qui va s’accorder sur vos loyers comme dépense « fictive » tous les ans. En d’autres termes, il s’agit d’une dépense fictive, car vous n’allez pas vraiment la décaisser. Cette dépense va s’allouer au revenu et donc réduire votre base imposable.

De la même façon que l’amortissement des grosses dépenses, l’amortissement de votre bien immobilier doit être administré par votre comptable. C’est d’ailleurs celui qui répond à des règles comptables précises, sur la décomposition de l’actif immobilier

ayant chacune une durée d’amortissement propre.

En ordre de grandeur, sachez que vous avez la possibilité d’amortir 85% de la valeur du bien sur 30 ans. Ces 85% sont généralement considérés comme la valeur du bien, les 15% qui restent seront alors retenus comme la valeur du terrain non amortissable.

Nexity : Dispositif LMNP

Régime d’imposition : LMNP

Investir LMNP : quel dispositif ?