MODULE 12 : CREER UNE DIVISION OFFICIEUSE
INTRODUCTION
Dans ce module très complet, vous comprendrez ce que dit la loi au niveau de la division officieuse et tout ce à quoi il faut faire attention pour ne pas entrer dans l’illégalité. Vous allez enfin comprendre dans les grandes lignes comment faire une division officieuse légale et comment vous allez pouvoir faire pour en faire une division officielle. On verra point par point ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut pas faire, la limite étant facile à franchir, il faudra faire attention. Préparez-vous pour un module complexe à comprendre mais riche en apprentissage.
CE QUE DIT LA LOI
Pour faire une division officieuse, en fait, c’est tout simple : il faut faire une division qui ne soit pas officielle. C’est bête à dire, mais une division officieuse se fait de la même façon au niveau des travaux à quelques exceptions près, sauf qu’elle n’est mentionnée nulle part au niveau administratif et fiscal.
La question qu’on se pose souvent, c’est “Est-ce que la division officieuse est légale ?”. La réponse est oui. Voici ce que dit la jurisprudence de la cour de cassation : “Chaque copropriétaire peut disposer librement de son lot, rien ne s’oppose en effet à ce que vous puissiez diviser le vôtre”. Une analyse confirmée par une jurisprudence constante (cass civ 3ème du 24.2.09 N08 11852)
En gros, cela signifie que vous faites ce que vous voulez dans votre bien, tant que cela est légal. Vous pouvez créer 10 studios dans votre appartement puisque vous pouvez disposer librement de votre bien comme vous le souhaitez. Au niveau légal, vous faites donc ce que vous souhaitez de votre bien. Par contre, il faudra quand même suivre les règles du règlement de copropriété si vous achetez dans une copro.
En matière d’urbanisme, la question écrite n° 22476 posée au Sénat, publiée dans le journal officiel du Sénat du 16/02/2012, disait cela : M. Jean Louis Masson demande (…) si le projet de transformation d’une maison de ville en six appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, demeure soumis à l’obtention d’une autorisation au titre de l’urbanisme ?
Voici la réponse du Ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, en date du 03/05/2012 :
(…) Dans le cas d’espèce, où il s’agit de transformer une maison de ville en six appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, la destination reste la même puisqu’il s’agit dans les deux cas d’un usage d’habitation. Une autorisation d’urbanisme ne sera donc nécessaire que si cette transformation s’accompagne de création de surface de plancher supérieure à 5 m², par la création d’un niveau supplémentaire par exemple. En l’absence de création de surface de plancher, aucune taxe d’urbanisme n’est due. Par ailleurs, cette division d’une maison de ville en six appartements ne peut entraîner une participation pour raccordement à l’égout (PRE) puisque cette opération n’est pas soumise à autorisation d’urbanisme. (…)
En gros, pour expliquer le fonctionnement de la division officieuse, si vous ne faites pas de travaux devant obligatoirement faire l’objet d’un dépôt de permis de construire, comme des travaux de création de surface d’une emprise au sol supérieure à 20m², des travaux sur la modification de la structure porteuse du bien, des travaux de modification de façade du bâtiment ou d’une demande préalable, comme des travaux d’une emprise au sol supérieure entre 5m² et 20m² ou un changement de destination, alors vous pouvez faire ce que vous souhaitez de votre bien.
Voici le lien de la réponse complète faite qui a été publiée au journal officiel :
FAIRE UNE DIVISION OFFICIEUSE
Faire une division officieuse, ce n’est pas juste prendre un appartement, le couper en 2 et le louer à 2 locataires différents. Non, c’est beaucoup plus subtil que ça. On va voir en détail ici comment vous allez faire pour mettre en place une division officieuse légale, sans qu’elle vous pose de problème au niveau légal. Ce que je vais vous dire ici n’a jamais été dit, c’est une exclu pour vous qui lisez ou écoutez cette formation gratuite que je vous offre.
Comme je vous l’ai déjà dit plus tôt, il est théoriquement interdit de louer un bien, que ce soit en nu ou en meublé pour un locataire dont l’habitation est sa résidence principale , sans que le compteur d’électricité soit au nom du locataire. En effet, le compteur d’électricité doit absolument être au nom du locataire. Vous l’aurez donc compris, acheter un appartement, que vous divisez en 2, pour y mettre 2 locataires différents, c’est donc interdit car le compteur ne sera pas au nom du ou des locataires présents dans les lieux.
En effet, même en location meublée, le compteur d’électricité doit être au nom du locataire. Vous avez dû voir et entendre l’inverse pendant des années, mais normalement c’est interdit, car le bien étant la résidence principale du locataire, il doit pouvoir choisir lui-même son fournisseur d’électricité.
Si vous louez un bien meublé avec un abonnement d’électricité à votre nom, vous ne risquez rien tant que tout se passe bien. Par contre, imaginons que demain, le locataire ne paie plus son loyer et ses charges , vous lancez une procédure judiciaire. L’avocat du locataire cherchera une seule chose, c’est de démontrer l’illégalité des charges afin de casser le contrat de bail. Cela n’est encore jamais arrivé à ma connaissance, on est dans un cas extrême, mais si il arrive à casser le bail pour cette raison notamment, le contrat n’ayant plus d’existence légale, le locataire pourrait ne pas à vous payer les arriérés de loyer en retard.
Il existe la possibilité d’utiliser une clause de refacturation afin de gérer vous même l’abonnement, mais je ne vous conseil pas de l’utiliser. On en parlera néanmoins longuement dans le module 14 afin de vous expliquer en détail comment ça fonctionne.
Il y a non seulement la loi qui oblige d’avoir un compteur par habitation, quel que soit le type de logement en habitation principale, mais il y a également le fournisseur d’électricité qui oblige cela.
1er point voici ce que dit ENGIE mot pour mot :
« Dans tous les cas et sans la moindre exception, il vous faudra séparer les installations électriques des deux logements et demander un nouveau raccordement d’électricité pour l’habitation nouvelle, indépendamment du raccordement existant avant la division.
Un deuxième compteur exclusivement dédié au nouvel appartement sera donc installé après ce raccordement supplémentaire. Le compteur fourni sera un compteur de dernière génération LINKY, même si votre région n’est pas encore équipée de ces compteurs.
Si vous pensez pouvoir conserver l’unique compteur pour les deux appartements, quitte à vous arranger avec le locataire, c’est absolument interdit par la loi. D’abord parce que cela s’assimile à de la revente d’électricité à un tiers par un particulier. Ensuite, parce que tout bail locatif implique obligatoirement un contrat d’électricité individualisé et donc un compteur dédié ». Vous trouverez le texte sur cette page :
2ème point voici ce que dit la cour d’appel :
Attendu que l’article L. 331-1 du code de l’énergie est ainsi rédigé : « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux, sur le territoire d’un autre Etat ;
Attendu que l’effectivité de ce droit suppose que chaque locataire ait la possibilité de disposer d’un compteur individuel ainsi que d’un accès personnel au réseau d’électricité, sans être obligé de recourir au fournisseur choisi par le bailleur »
Cours d’appel de Nancy, 2ème chambre, 26 juillet 2018. Lire en ligne :
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556
Maintenant que vous savez que la loi et le fournisseur d’énergie interdisent tous les 2 de refacturer un abonnement d’électricité à ses locataires, vous vous demandez donc comment faire une division officieuse légalement sans avoir à créer de compteur pour chaque logement ?
Pour qu’une location soit légale, il faut que le ou les locataires aient le choix de choisir leurs propres compteurs d’électricité ou de gaz si nécessaire, et ce n’est logiquement pas possible lorsque vous prenez un appartement que vous divisez en 2, car il n’y aura pas de nouveaux compteurs.
On va rentrer dans les détails, suivez bien, car la solution que je vais vous donner pour faire une division officieuse est à ce jour, et à ma connaissance, la seule solution qui existe pour qu’elle soit légale.
La solution, c’est de faire une colocation. Vous allez me dire, WOW c’est trop naze ta solution, tout ça pour ça ? Alors, attendez, car c’est très subtil. En effet, la colocation est la seule façon de faire une division officieuse. Plein de questions se posent en vous, vous vous demandez en quoi la colocation est-elle légale contrairement à une location classique, en quoi la colocation signifie que vous faites une division de studio, et pourquoi je dois faire de la colocation alors que moi je veux louer des studios distincts… Bref, vous ne comprenez sûrement pas encore où je veux en venir, mais patience, vous allez comprendre. A la fin du prochain module, vous saurez comment faire en sorte que votre division officieuse devienne une division officielle sans avoir à suivre le plan local d’urbanisme (PLU). Ca se passe en 2 étapes :
La 1ère étape est de louer légalement votre bien :
Comme je vous le disais juste avant, la seule solution de louer un appartement divisé en plusieurs studios sans que chaque appartement ait son propre compteur, c’est de passer cela en colocation. Voici comment ça marche.
La colocation est le seul type de location où tous les locataires peuvent ne pas avoir leur propre abonnement d’électricité et d’eau. En effet, pour une coloc de 5 personnes par exemple, l’abonnement ne pourra être pris que par un seul locataire. Ce ne sera pas grave si seulement 1 locataire aura l’abonnement à son nom. Le plus important, c’est que les locataires aient choisi leur fournisseur d’énergie ensemble. Vous allez me demander l’intérêt de faire une colocation alors qu’on parle ici de division.
Revenons au point de départ. Imaginons que vous avez un appartement de 100m² et que vous souhaitiez le diviser en 4 appartements. La division étant officieuse, vous allez donc garder un seul compteur d’eau et d’électricité. Vous allez donc créer 4 studios de 20 à 25m², mais au final votre bien sera officiellement, aux yeux de l’administration, une grande colocation puisqu’il n’y aura qu’un lot.
Mais alors, on peut se demander si les étudiants ne trouveront pas cette situation étrange. En fait, ça ne changera rien pour eux, car vous allez leur faire signer un bail de colocation individuel. Chaque studio sera officiellement une chambre de colocation.
La seule chose un peu embêtante, c’est la gestion des abonnements d’eau et d’électricité. Comme ce sont les locataires qui doivent gérer les abonnements, c’est entre eux qu’ils devront se débrouiller pour gérer tout ça. Idem pour la taxe d’habitation, comme il y a plusieurs locataires à la même adresse, il arrive que seule 1 personne reçoive la taxe d’habitation à payer à son nom. En général, c’est le premier locataire que vous avez déclaré entrer dans les lieux qui la recevra. Ils devront donc gérer ensemble la taxe d’habitation en fonction des proratas du nombre de mois de location pour chacun.
Pour résumer, aux yeux de l’Etat et de l’administration, vous avez 1 appartement loué en colocation avec 4 colocataires, alors qu’en fait, vous avez 4 studios loués à 4 locataires différents. Pour les locataires, ça demande un peu plus de gestion puisque ce sont eux qui gèrent leurs abonnements et les taxes, mais en leur expliquant comment ça marche, ce n’est pas grand chose.
Pour les locataires qui se demandent pourquoi ils signent un bail de colocation et non un bail de location classique, il vous suffit de leur dire qu’au niveau de la gestion, c’est plus simple par exemple. De plus, expliquez-leur bien que comme ce sont des baux de colocation individuels, chaque locataire est indépendant. Il n’y a pas d’obligation des uns envers les autres, chacun étant indépendant.
Au niveau fiscalité, rien ne change par rapport à un appartement classique. Pour les impôts, vos 2, 3, 4 appartements ne sont qu’un seul appartement fiscalement. De toute façon, si vous aviez eu 2 appartements divisés officiellement ou 1 seul divisé officieusement, cela ne change rien puisque tout vos revenus entrent dans une seule case à la fin de l’année. Comme votre bien est une colocation meublée, et bien il suffit de reporter les loyers charges comprises dans la case BIC de fin d’année.
Au niveau administratif et juridique, il suffit de suivre les procédures d’une colocation classique en prévenant l’entrée et la sortie de chaque locataire aux impôts afin qu’ils mettent à jour les locataires comme pour vos autres locations.
Pour résumer, il est interdit de ne pas laisser le choix au locataire de choisir son fournisseur d’énergie (hors clause de refacturation qu’on verra plus tard). De plus, il est également interdit d’avoir un compteur au nom du propriétaire car cela s’apparenterait à de la revente d’électricité. Ce sont donc ces 2 points qui font que la division officieuse doit être faite correctement si vous ne voulez pas être hors la loi. On verra dans le module suivant, comment transformer votre division officieuse en division officielle.
