MODULE 13 : TRANSFORMER UN DIVISION OFFICIEUSE EN OFFICIELLE

INTRODUCTION

Dans ce module très complet et assez complexe, nous allons voir en détail comment vous allez pouvoir transformer votre division officieuse en division officielle de façon légale. Vous comprendrez également la notion importante de prescription, c’est d’ailleurs grâce à elle que vous allez pouvoir faire de votre division officieuse, une division officielle. Enfin, nous verrons en détail la procédure à mettre en place pour en faire une division officielle et de façon définitive.

QUI FAUT-IL PRÉVENIR ?

Vous faites une division officieuse, qui n’existe donc pas officiellement, il n’y a donc personne à prévenir aux niveaux des impôts ou au niveau de la ville. Votre appartement est devenu une colocation, il n’y a pas de formalité administrative à faire pour prévenir qui que ce soit que vous faites de la colocation dans votre appartement. On verra plus tard dans la formation ce qu’il faut faire pour faire entrer des locataires dans une colocation, mais il n’y a rien de sorcier.

Au niveau des impôts et de l’administration, il n’y a personne à prévenir, par contre, au niveau de la copropriété c’est une autre histoire. En effet, il arrive régulièrement que les règlements de copro interdisent de faire de la colocation, et dans ces cas-là, il vous sera donc impossible de faire de la colocation. On verra en détail plus tard, ce qu’il faut vérifier en détail.

TRANSFORMER UNE DIVISION OFFICIEUSE EN OFFICIELLE

Oui, vous avez bien compris, avec tout ce que je vais vous dire, non seulement vous pouvez faire une division officieuse, mais en plus, vous allez pouvoir transformer cette division officieuse en division officielle.

On le verra un peu plus tard dans la formation, mais au final, ce qui pose le plus de problème pour faire une division officielle, c’est de suivre le plan local d’urbanisme de la ville, que je nommerais souvent ici le PLU. Ce PLU est un règlement intérieur de la ville, il indique tout ce que vous pouvez faire ou ne pas faire dans la ville au niveau immobilier, et vos différentes obligations. Il y a notamment cette place de parking, qui ennuie beaucoup d’investisseurs. En effet, il est très compliqué de la mettre en place pour des biens en centre-ville par exemple.

Voilà pourquoi beaucoup sont tentés de faire de la division officieuse. J’ai un cadeau à vous faire, vous allez comprendre en quelque minutes comment cette division officieuse va se transformer en division officielle.

Il faut savoir qu’il y a une prescription de 6 ans PÉNAL et 4 ans supplémentaires CIVIL lorsque vous ne suivez pas le PLU. Ce qui signifie que si vous faites des travaux sans suivre le PLU, vous pouvez être poursuivi par la Mairie. Sauf que dans notre cas, nous faisons une division officieuse qui est légale puisque c’est officiellement 1 seul appartement.

Vous me voyez venir bande de malin !! En fait, la solution est simple, vous faites une division officieuse, vous louez en tant que colocation pendant 10 ans, et la onzième année, vous faites votre division officielle. 10 ans après votre division officieuse, vous ne risquez plus rien, puisqu’il y a la prescription. Mais, comment prouver qu’on a fait la division il y a 10 ans ? C’est simple, vous devez fournir des documents prouvant que vos appartements sont divisés depuis plus de 10 ans.

Le problème pour la mairie, c’est que pendant 10 ans, elle ne pourra rien dire, car la technique de division officieuse est légale. En plus, la 11ème année, vous vous pointez avec les documents prouvant que le bien est divisé depuis plus de 10 ans, donc elle est totalement bloquée et ne peut qu’accepter avec dépit votre division officielle.

Qu’est-ce que ça signifie exactement ? Tout simplement, que la onzième année, vous pourrez faire la division officielle sans suivre le PLU, et donc sans créer de place de parking, puisque la prescription de 10 ans depuis laquelle vous avez terminé les travaux de division est purgée. Vous pourrez donc suivre toute la procédure de division officielle qu’on verra plus tard dans la formation sans être inquiété.

COMMENT FONCTIONNE LA PRESCRIPTION

Je vais déjà vous expliquer comment fonctionne cette histoire de prescription. Lorsque vous faites des travaux non conformes à l’autorisation que vous avez eu de la part de la mairie, ou qui contrevient au plan local d’urbanisme, ça constitue une infraction qui engage votre responsabilité pénale pendant une première période puis une responsabilité civile dans un second temps.

Voici quelques exemples qui constituent une infraction au niveau de l’urbanisme :

• Vous ne respectez pas ce que vous avez indiqué dans la déclaration préalable ou le permis de construire.
  
• Vous faites des travaux nécessitant une autorisation de la mairie, sans en faire la demande
  
• Vous faites des travaux sans suivre le plan local d’urbanisme, comme créer un logement sans avoir la fameuse place de parking obligatoire dans beaucoup de villes

Le délai de prescription pénal est passé de 3 ans à 6 ans depuis le 28 février 2017. Le délai de prescription civil est de 4 ans. Ce qui signifie que vous engagez votre responsabilité pénale les 6 premières années de l’infraction, puis votre responsabilité civile les 4 années supplémentaires. Puis au bout de 10 ans, la prescription étant dépassée, vous ne risquez plus rien.

Prenons un exemple concret :

• Pour des travaux achevés en janvier 2019, vous engagez votre responsabilité pénale jusqu’en janvier 2025 si ces travaux sont non conformes ou contreviennent au PLU.
  
• Pour ces même travaux achevés en janvier 2019, vous engagez votre responsabilité civile à partir de janvier 2025 jusqu’à janvier 2029.
  
• Enfin, pour bénéficier d’une exonération totale, il faudra attendre février 2029. A ce moment là, au niveau juridique vous ne risquez plus rien puisque le délai de prescription est dépassé.

En cas de non respect du PLU ou pour des travaux non conformes, vous risquez une peine de prison, une amende, la démolition ou la mise en conformité de la construction.

Cette prescription est présente dans l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme. Cet article prévoit que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Donc si vous avez fait une construction ou des travaux en infraction avec le droit de l’urbanisme, alors vous pouvez obtenir une autorisation de réaliser de nouveaux travaux, sans avoir à régulariser les anciens travaux irréguliers.

Ce délai de prescription de 10 ans est à prendre avec des pincettes car il y a des exceptions importantes. Ça ne sera pas spécialement votre cas, mais il est intéressant de les connaître. Il y a notamment des exceptions sur des constructions de maison ou de bâtiment sans aucune autorisation de la mairie. En gros, si vous construisez une maison sans aucun permis de construire, l’Administration peut toujours refuser une nouvelle autorisation sur ce même bien tant que la situation initiale n’est pas régularisée. Il faut alors demander une autorisation d’urbanisme englobant la totalité des constructions nouvelles et anciennes. Mais on est dans un cas extrême ici. Dans notre cas, c’est beaucoup plus light puisque nous ne faisons pas de construction.

Pour savoir à quel moment vous serez exonéré d’autorisation administrative, il faut déterminer à quel moment débute le délai de prescription. Dans un cadre légal, lorsqu’on termine les travaux engagés suite à une demande préalable ou à un permis de construire, on doit remplir une déclaration d’achèvement de travaux, on verra en détail ce point dans un module plus tard. Le souci dans notre cas, c’est qu’on a fait une division officieuse, et donc nous n’avions rien à déclarer au niveau des travaux effectués, donc on a pas fait de déclaration d’achèvement de travaux.

Mais la question est alors, comment prouver que les travaux ont été terminés à une date précise ? En effet, sans date précise, on ne peut pas déterminer la date de la prescription. Pour déterminer la date d’achèvement des travaux, mettez de côté un maximum de documents comme tous les baux de colocation individuel évidemment, mais également la facture des travaux de division ainsi que tous les documents prouvant que les lieux sont loués depuis plus de 10 ans. Avec tout ça, vous êtes sur de prouver efficacement que la division date de plus de 10 ans.

Pour ne pas être ennuyé, il faut bien comprendre la notion de fin de travaux. Imaginons que vous ayez 1 appartement de 100M2 que vous divisez en 4 studios de 25M2 en 2019, puis, en 2023, vous décidez de créer un 5ème studio dans ce même appartement, alors la durée de prescription est relancée à partir de 2023. Donc faites bien vos travaux de division en même temps et n’en faites plus jamais ensuite sur ce bien. En revanche, je vous rassure, tout ce qui est travaux autre que la division, ne repousse pas le délai de prescription. Exemple, des travaux de peinture, de plomberie ou d’électricité sont faisables n’importe quand.

J’attire votre attention sur 1 point important, la prescription est de 10 ans actuellement (6 ans pénal et 4 ans civil), mais rien n’empêche qu’elle augmente dans les mois et les années qui viennent. En effet, on l’a vu par exemple, la responsabilité pénale était de 3 ans en 2017 et elle est passée à 6 ans. Donc il faut bien prendre en compte ce facteur dans votre calcul. En revanche elle n’est pas rétroactive, si vous avez dépassé ce délai de 10 ans, vous êtes tranquille, même si cette durée est allongée, en revanche si cette durée se prolonge alors que vous n’avez pas encore atteint la prescription, alors vous rentrerez dans cette nouvelle durée.

LA PROCÉDURE À SUIVRE

Je vous ai dit qu’il était possible de transformer une division officieuse en division officielle et vous avez vu comment fonctionnait la prescription. Désormais, je vais vous donner la procédure à suivre.

La fiche suivante écrite par les services de l’Etat de Haute-Savoie à destination des services de l’urbanisme et mise à jour en janvier 2019, http://www.haute-savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire/Urbanisme/Police-de-l-urbanisme/Fiche-5-Prescription-des-poursuites-et-regularisation-d-une-construction-illegale

se termine par la conclusion suivante :

Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale . Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (Permis de construire, demande préalable), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux.

Cette conclusion signifie en gros qu’après la prescription de 10 ans, même sur un bien non existant à la base, la mairie devra accepter votre demande administrative.

Dans notre cas, nous pourrions ne pas prévenir la mairie du tout après la prescription et lancer les procédures d’une division officielle que nous verrons dans les modules traitants de la division officielle. Le souci, c’est que comme vous le verrez juste après, vous pourriez être bloqué au niveau de la création du compteur, car certaines mairies obligent Enedis à demander une autorisation de l’urbanisme pour la création d’un compteur. Nous allons donc prévenir la mairie afin que nous puissions installer les fameux compteurs, permettant notamment d’avoir une division officielle.

Pour faire au plus simple, nous allons déposer une demande préalable, cette déclaration est beaucoup plus light qu’un permis de construire.

DISCLAIMER

Attention, toute cette technique en 2 étapes pour louer avec une division officieuse, puis pour la transformer en division officielle fonctionne grâce à un flou juridique. Actuellement, il est donc possible de faire ça, par contre, on ne sait pas ce qui peut se passer dans les années à venir, retenez bien cela. De plus, si vous faites un coup comme ça avec la mairie, je peux vous dire qu’elle ne vous lâchera plus, vous serez dans son viseur pour la moindre infraction que vous ferez. Ce qui est normal, n’ayant pas pu vous verbaliser pour la division, grâce à la prescription, vous serez surveillé. De plus, dans ce même cas, la mairie pourra refuser le raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone.

Donc je vous ai donné la technique pour pouvoir faire la division officieuse. Cette technique a le mérite d’exister, elle est légale pour le moment, après, vous en faites ce que vous voulez. Dans les modules suivants, on rentrera un peu plus dans le détail de cette technique.