MODULE 16: COMMENT TROUVER UN IMMEUBLE RENTABLE (Partie 1)

INTRODUCTION

On rentre dans une partie importante qui va prendre plusieurs modules, c’est la recherche de bien immobilier. Pour cela, il va falloir créer une routine de recherche qui va prendre du temps à la mise en place, mais qui vous permettra de gagner beaucoup de temps sur le long terme.

METTRE LA ROUTINE DE RECHERCHE EN PLACE

Si vous avez suivi tout ce que je vous ai dit dans les précédents modules, surtout dans tout ce qui est étude de marché, vous en avez déjà fait plus que 95% des investisseurs qui se lancent dans l’immobilier. Vous avez donc plusieurs cartes d’avance sur eux. Avec ce que vous allez apprendre dans les modules suivants qui vous apprendront les différentes techniques pour chercher un bien, vous serez loin devant tout le monde. Ce qu’il faut savoir, c’est que la recherche d’un bien est ce qui va vous prendre beaucoup, mais alors beaucoup de temps. C’est le point le plus ennuyeux et le plus long en immobilier, vous pouvez trouver un bien en 1 semaine ou en 6 mois, ça dépend de votre secteur, du nombre d’investisseurs, du prix au M2… Bref, il faudra toujours rester à l’affût, quelle que soit la période, car ça peut tomber n’importe quand.

Vous devrez pour ça, vous créer une routine de recherche exigeante et minutieuse. En général, c’est plus simple pour les femmes qui sont en générale, plus organisées que nous les hommes. Si vous êtes brouillon et mal organisé, il va falloir changer cela si vous souhaitez réussir en immobilier. Le fait d’être organisé va vous permettre de gagner du temps, plus votre recherche aura été organisée de façon minutieuse, et plus elle sera rapide. Si vous faites la préparation correctement, votre recherche ne vous prendra pas plus de 20 minutes par jour. N’oubliez pas, un businessman n’est pas la pour perdre du temps.

Pour trouver un bien, c’est un tout, il y a les sites tels que Leboncoin (LBC), seloger, mais il y a également les sites des agences qui permettent de trouver de belles opportunités, sans compter, toutes les autres opportunités possibles. On va décortiquer tout ça sur les prochains modules.

LES SITES D’ANNONCES

Pour mes recherches de biens rentables, j’utilise principalement 3 sites qui regroupent 95% du marché global, ce sont LEBONCOIN, SELOGER, PAP, mais j’utilise également les petits sites, on ne sait jamais, il peut y avoir des pépites de temps en temps, comme PARUVENDU, VIVASTREET, LOGIC IMMO et quelques autres. Le maître mot, c’est de ne rien laisser de coté.

On va principalement parler de LBC, on ne va pas faire une recherche sur le site comme n’importe qui, on va se mettre en focus investisseur très rentable. Pour ça, on va utiliser des tips. Dans notre cas, on recherche des immeubles, donc on va faire nos recherches en fonction de ça.

Notre avantage, c’est qu’il y a très peu d’immeuble en vente comparé aux appartements, ça doit correspondre à moins de 1% du marché immobilier. Le nombre d’annonce étant faible, on a pas besoin de mettre trop de critères de recherche.

Le langage de recherche est important, voici les différents tips à retenir :

• OR. Lorsque vous mettez OR en lettres majuscules entre chaque mot, LBC va comprendre que vous recherchez soit un mot clé, soit l’autre. Exemple, vous pouvez écrire immeuble OR Hotel dans la recherche. LBC comprendra que vous recherchez soit un immeuble soit un hotel.

• NOT. Lorsque vous mettez NOT en lettre majuscules entre chaque mot, LBC va comprendre que vous ne souhaitez pas afficher une recherche si le mot est présent. Exemple, vous pouvez écrire immeuble NOT travaux dans la recherche, LBC affichera les annonces avec le mot immeuble dans l’annonce, mais si le mot travaux y est présent, LBC n’affichera pas l’annonce.

• LES GUILLEMETS. Lorsque vous mettez des guillemets dans une recherche, LBC affichera uniquement les annonces avec la recherche exacte. Exemple, vous mettez en recherche « avec travaux », ça signifie que LBC affichera les annonces avec le terme exact, alors que si vous aviez juste mis avec travaux sans guillemets, alors LBC aurait pu afficher les recherches avec juste le mot travaux. On aurait pu tomber sur une annonce où il y avait écrit par exemple travaux refais à neuf, ce qui veut dire que les travaux ont déjà été faits. Alors que nous, on cherche un bien avec des travaux à faire.

Note LBC : un mot clé peut contenir toutes les lettres et chiffres, les traits d’union et le symbole « & ». Les majuscules et les minuscules n’ont aucune importance. Les accents n’ont aucune importance. Concernant les mots clés, c’est un point très important, c’est ici que vous gagnerez du temps. Pour chercher un immeuble, vous allez devoir faire la chose suivante :

• Sur LBC il y a la catégorie IMMOBILIER, puis les sous-catégories VENTES IMMOBILIERES et BUREAUX/COMMERCES. Les personnes qui vendent un immeuble peuvent mettre l’annonce dans commerce, ça arrive des fois, c’est pourquoi, on louperait ces annonces si on mettait juste la sous-catégorie VENTES IMMOBILIERES. C’est pourquoi, je vous invite, pour vos recherches LBC, à choisir la catégorie IMMOBILIER. Après, s’il y a trop d’annonces, vous pouvez choisir la sous catégorie VENTES IMMOBILIERES.

• Si vous cherchez dans une ville particulière, mettez la ville. Si vous ne cherchez pas une ville en particulier, mais que vous souhaitez regarder les opportunités dans votre région ou département, mettez juste la région ou le département en fonction de ce que voulez.

• Cochez la case sur « Recherche dans le titre uniquement », ainsi, votre recherche fonctionnera uniquement si LBC trouve vos mots clés dans le titre de l’annonce. Lorsqu’on cherche un immeuble, je conseille de faire comme ça, ainsi on gagne beaucoup de temps.

• Pour chercher un immeuble, mettez la recherche suivante : immeuble OR ensemble immobilier OR batiment OR hotel OR idr OR complexe immobilier. En effet, aux yeux des gens, un immeuble peut se dire de plusieurs façons, c’est pour cela qu’il faut y mettre plusieurs mots clés, plus vous en mettez, et plus vous avez de chance de trouver la bonne affaire. Par exemple, je mets HOTEL car si vous trouvez un hôtel à transformer, c’est la bonne affaire puisqu’il y a déjà des petites surfaces, donc moins de travaux que prévu.

• Perso je ne mets pas de Prix min ou max dans la recherche car il y a peu d’annonces d’immeuble, alors j’aime bien tout regarder, même si certains sont hors de prix, ça permet de se faire l’oeil sur les annonces et de voir tout ce qui se vend. Idem pour les M2, je ne mets pas de min ou de max, ce n’est pas impactant, j’aime bien tout afficher et je ferai mon tri directement quand je regarderai les annonces.

• Au niveau du type de bien, je ne coche rien, car là aussi, certains mettront leurs annonces dans maison, et certains dans autres, donc autant ne rien cocher.

Une fois que vous avez fait la recherche, sauvegardez-la, et mettez-la en favoris, ainsi, vous pourrez la retrouver chaque jour en allant sur internet. Les jours suivants, choisissez votre favori et votre recherche actualisée s’affichera automatiquement. De plus, vous recevrez un email chaque jour de la part de LBC avec tous les immeubles qui rentrent dans vos critères. Lorsque je suis dans une recherche très active de bien, j’ouvre l’onglet de mes recherches LBC au moins 3 fois par jour. Le matin, le midi et le soir, ainsi, je suis sûr d’être parmi les premiers si je trouve un bien intéressant.

Voila, vous pouvez désormais lancer votre recherche. On verra comment analyser une bonne ou une mauvaise annonce en quelques minutes dans le prochain module. Note : Une maison peut également faire office d’immeuble, vous pouvez donc chercher une maison, dans ces cas-là, il ne faudra pas mettre les termes de recherche Immeuble…

Pour les autres sites, faites pareil, mettez votre recherche en favoris pour recevoir les biens correspondants à vos critères, utilisez les mêmes termes. De toute façon, il y aura beaucoup moins de résultat donc, ça ira très vite. Vous pouvez y aller une seule fois par jour par exemple.

LES AGENCES

Lorsqu’on recherche un immeuble, dans plus de 90% des cas, c’est vendu par une agence, je ne trouve que très peu d’immeubles en vente par des particuliers. Puisque c’est le cas, vous devez faire un travail d’affinité avec les agents immobiliers de votre secteur, vous n’avez pas le choix si vous souhaitez avoir les meilleurs affaires. En plus, il y a peu d’immeubles en vente, il va donc falloir faire le tour des agences pour avoir une chance d’avoir le bon agent immobilier qui vous ramène la bonne affaire.

Pour cela, il va falloir aller sur google et récupérer 10 à 20 agences immobilières de votre ville. Récupérez les coordonnées et faites-vous un Excel pour rentrer toutes les informations et les notes que vous souhaitez mettre pour chaque agence. Vous allez devoir préparer votre speech avec votre recherche. Soyez précis, sachez ce que vous voulez, vous aurez l’air plus pro. Je ne vous conseille pas de les appeler la première fois, car ils vous oublieront à la minute où vous aurez raccroché.

Vous devez prendre des rendez-vous en réel, dans l’agence, prenez 15, 20, 30 minutes pour faire ami-ami avec l’agent, expliquez-lui votre recherche, intéressez-vous à lui, faites-lui bonne impression (la première impression est primordiale). Pour cela, je vous invite à vous habiller en costume ou au moins en chemise pour les hommes, les femmes, mettez des habits qui font pro.

Important, Je vous invite à faire des cartes de visite, ça ne vous coûtera presque rien (sur Vistaprint par exemple), mais je peux vous dire que vous allez faire bonne impression envers l’agent, car c’est très rare qu’il reçoive une carte de visite d’investisseurs. Sur la carte, ne mettez pas grand chose, juste nom, prénom, tel, email, avec le mot en gros investisseur immobilier. Ainsi, l’agent se rappellera de vous grâce à cette carte de visite. Pensez Businessman, agissez businessman, et vous serez perçu comme un businessman. Même si vous n’avez jamais acheté d’immobilier, ce n’est pas grave, dites que vous avez déjà acheté, que vous êtes un investisseur chevronné (ne dites jamais que c’est votre premier achat immobilier), il vous prendra au sérieux et vous appellera quand il trouvera la bonne affaire.

Une fois que vous vous êtes mis 10 ou 20 agents immobilier dans la poche, ils se rappelleront de vous grâce à votre prestation de pro durant le rendez-vous, grâce à votre carte de visite, grâce à votre connaissance parfaite de l’immobilier, il faudra attendre que l’agent vous appelle. Par contre, un agent immo a des tonnes de clients, il faut donc quand même le relancer régulièrement. Perso, je les relance 1 fois par semaine, de préférence par téléphone, en demandant s’il y a des nouveautés. S’il n’y a rien d’intéressant, ce n’est pas grave, l’important c’est que l’agent se rappelle de vous et qu’il voit que vous êtes à l’affût encore et encore. Si vous n’avez pas le temps, envoyez au moins 1 email, c’est toujours mieux que rien.

S’il trouve une affaire qui ne regroupe pas tous vos critères, ce n’est pas grave, allez-y quand même. Ça vous permettra d’étudier le marché, plus vous faites de visite et plus vous serez bon dans le marché immo de la ville. Puis, ça vous donnera une relation de confiance avec l’agent immobilier, plus vous ferez de visite avec un agent et plus vous créerez d’affinité et plus vous aurez de chance qu’il vous appelle en premier le jour où il a une bonne affaire.

Réussir à créer une relation de confiance avec un agent immo, ça n’a pas de prix, car un agent immo qui vous appelle pour un immeuble qu’il vient de rentrer dans son agence, avant même de poster sur LBC et c’est le jackpot assuré s’il rentre dans vos critères. Vous écartez ainsi tous les concurrents potentiels de LBC.

LES SITES D’AGENCE

On ne jure que par Leboncoin (LBC), ce qui est une erreur puisque c’est là où tout le monde va pour chercher une bonne affaire, et donc, c’est là où se concentre une très grande partie de la concurrence. En effet, Leboncoin détient 70% du marché immobilier, donc comme des moutons, tout le monde se rue sur ce site, par gain de temps, sans réfléchir à tout ce qu’il y a à coté. Tout le monde fait pareil, alors que je vous ai dit au début de la formation qu’il faut être à contre courant. Attention, je ne dis pas de ne pas utiliser LBC, je vous ai donné les tips pour trouver des biens rentables juste avant, ce que je dis, c’est qu’il ne faut pas compter QUE sur LBC.

On l’a vu dans le paragraphe précédent, on peut devenir ami avec des agents immobilier. Néanmoins, même si vous avez 20 agents immobilier en ami, sachez que dans une seule agence, il peut y avoir 5 ou 10 agents différents, soit plusieurs centaines dans la même ville. Donc imaginons que vous avez un agent immo dans votre poche dans l’agence SQUARE HABITAT, mais que c’est son collègue qui rentre un immeuble, il n’est pas sûr que votre agent soit au courant. C’est pour ça qu’il faut faire une routine de recherche avec les sites des agences immobilières.

Je vous invite à aller sur google, puis de récupérer un maximum de site d’agences immobilières de votre ville. Récupérez-en une vingtaine afin de maximiser vos chances d’avoir les meilleurs immeubles possible. Une fois que vous avez ouvert tous les sites sur votre navigateur, faites la recherche pour chaque site d’agence, en mettant par exemple uniquement les immeubles ou uniquement les biens de plus de 100M2 pour afficher les biens avec beaucoup de m2 comme les maisons par exemple. Affichez également les biens les plus récents en premier. Enregistrez ensuite chaque page d’agence dans vos favoris. Il vous suffit d’ouvrir chaque favori pour que les pages d’agences s’actualisent pour voir les nouvelles annonces en premier. Il suffit de les regarder 1 fois par jour, c’est largement suffisant.

Cette routine de recherche globale me prend environ 20 minutes par jour en comptant les sites d’annonces classiques ainsi que les sites des agences. Les appels prennent plus de temps, mais c’est 1 fois par semaine. Une fois que tout est bien organisé avec des onglets mis en favoris, ça va très vite pour afficher toutes les recherches. Au début, pour la mise en place, ça prend du temps, puis après, ça va tout seul.