MODULE 18: COMMENT TROUVER UN IMMEUBLE RENTABLE (Partie 3)

INTRODUCTION

Dans cette nouvelle partie pour trouver des biens rentables, on va parler de techniques un peu plus poussées. Ainsi on parlera du chasseur de biens vous permettant de trouver des biens rentables, mais également des applications avec lesquelles vous serez mieux informé que les autres investisseurs, vous permettant ainsi d’être meilleur qu’eux.

LES APPLICATIONS A UTILISER POUR TROUVER UN IMMEUBLE RENTABLE

En tant qu’investisseur rentable, on souhaite gagner un maximum de temps, c’est pour ça qu’il est important d’utiliser les techniques poussées pour faire mieux que les autres. C’est ainsi que j’utilise 2 applications gratuites (pour l’utilisation que j’en fais) qui permettent de savoir des choses que les autres ne savent pas :

• CASTORUS, va me permettre de voir les biens facilement négociables

• RENDEMENT LOCATIF, va me permettre d’afficher les biens rentables

CASTORUS.COM

Le principal avantage de cette application, c’est qu’elle permet de voir l’évolution d’une annonce depuis sa création au niveau du texte ainsi qu’au niveau du prix. Si l’annonce X a été créée il y a 12 mois, on va voir si le prix a diminué ou augmenté avec le temps. Si le prix a diminué plusieurs fois, c’est un très bon indicateur, car ça signifie que le vendeur est ouvert à la négociation et c’est une très bonne nouvelle.

Pour voir les annonces, il suffit d’aller sur le site, puis dans la section recherche, vous tapez le nom de votre ville, et ça vous affichera toutes les annonces que le logiciel a trouvé pour votre ville. Voici un exemple d’annonce que j’ai récupérée sur l’application, une annonce classique comme on peut en trouver plein sur le site :

On le voit bien sur cette annonce, le bien est en vente depuis plus de 8 mois et le vendeur a l’air désespéré, il a commencé à vendre son bien immobilier à 183K€, puis, 1 mois plus tard, il a baissé le prix à 165K€, soit une baisse de 18k très rapidement. Puis en fin 2018, il a encore baissé le prix à 140k€. On voit que le vendeur est vraiment désespéré, et qu’on pourrait tenter d’avoir le bien à 120k€, voire moins. Si vous ne savez pas que le bien est en vente depuis 8 mois et que le prix a déjà baissé de 43K€, vous pourriez être fébrile à proposer 120k€ ou moins, alors que vous, en ayant cette information, vous êtes en position de force.

Une fois que vous connaissez l’évolution des prix, il est beaucoup plus simple de s’approcher du vendeur, en ayant préparé son argumentaire auparavant. Nous avons une carte d’avance sur lui, il faut en profiter. Plus l’annonce sera vieille, et plus il y aura des modifications de prix importantes. Ne regardez pas les annonces de moins d’un mois, les prix n’ont pas encore vraiment bougé. Regardez les annonces de 3 mois à 1 an, plus l’annonce est vieille, et plus il sera facile de négocier, surtout si le prix a déjà évolué vers la baisse.

Avec cette application on peut également voir les différentes annonces en ligne avec différentes infos comme le prix au M2… Mais sa principale force, c’est d’afficher l’évolution des prix.

Note : Le point noir de cette application, c’est que malheureusement, elle ne marche pas sur LEBONCOIN, elle fonctionne uniquement sur Seloger, PAP…

Toute cette partie est gratuite, pas besoin de prendre la partie payante.

RENDEMENTLOCATIF.COM

On connait rendementlocatif (RL) pour la partie simulation qui vous permet de simuler en détail la rentabilité d’un bien. Mais cette application a également un avantage non négligeable, c’est de pouvoir faire des recherches rentables.

Pour cela, rendez-vous directement sur le site rendementlocatif sur la page suivante, https://www.rendementlocatif.com/investissement/annonces, vous arrivez sur une page où vous pourrez faire toutes vos recherches immobilières. Mais, contrairement à leboncoin ou Seloger, vous allez pouvoir faire des recherches poussées, réservées aux investisseurs.

L’avantage du listing proposé par RL, c’est qu’on peut faire une recherche en fonction de la renta brute, de la surface et du prix au M2, vous permettant, ainsi de gagner beaucoup de temps. On peut même afficher uniquement les immeubles. Comme vous le savez, on achète du M2 en tant qu’investisseur rentable, donc il suffit d’afficher les annonces avec un M2 inférieur à ce qu’on cherche et logiquement, vous n’aurez que des annonces intéressantes. Après il faut bien vérifier le secteur, la situation du bien, son état… Comme on l’a vu dans le module précédent où je vous ai indiqué comment analyser une annonce en détail.

Ainsi, imaginons que nous sommes encore sur la ville de LILLE pour nos recherches immobilières, on sait que si on veut faire des gros travaux, dans cette ville il faudra acheter 1939€ le M2 au maximum, mais nos recherches peuvent afficher 2100€ le prix au m2 sachant qu’il y a une marge négociation. On va donc tenter de faire une recherche avec les critères suivants :

• La ville de LILLE

• Prix au M2 inférieur à 2100€

• Afficher uniquement les immeubles.

Voici ce que l’on trouve :

Nous avons donc 6 annonces, après il faut voir ce que ça donne, en tout cas, il y a des choses à analyser. Mais déjà, le critère du M2 est bon, c’est déjà ça de gagné pour vos recherches. Avec cette recherche vous pouvez également créer une alerte email, ainsi, chaque jour, vous recevrez un email avec les nouvelles recherches rentrant dans vos critères.

Note : Cette application fonctionne avec tous les sites d’annonces immobilières.

Ce qu’il faut retenir avec ces 2 applications, c’est que c’est une aide supplémentaire pour la recherche de vos biens rentables, mais il ne faut pas s’en contenter. Une recherche de bien rentable c’est un tout, et pour cela, il faut mettre un maximum de chances de son coté pour être sûr de trouver l’immeuble de vos rêves.

SOUS-TRAITER LA RECHERCHE D’UN IMMEUBLE RENTABLE

Depuis le début, je vous donne des techniques pour chercher un bien vous-même, mais il est également possible de sous-traiter cette partie du travail, pour plusieurs raisons. Peut-être habitez-vous trop loin de la ville où vous souhaitez investir, peut-être n’avez vous pas le temps de chercher, ou bien vous ne vous sentez peut être pas capable de trouver un bien rentable (même si ça m’étonnerait si vous suivez bien la formation) ? Dans ce cas-là, vous pouvez sous-traiter la recherche de bien.

Beaucoup d’investisseurs achètent des biens loin de chez eux, surtout les investisseurs qui sont en ile de France, ou même à 1 heure de route, on ne trouve pas de bien intéressant car le temps de sortir de Paris, il faut plus d’1 heure. Il est donc compréhensible d’investir loin de chez soi dans ces cas-là, ou même si vous êtes en province dans le nord, vous pouvez très bien investir dans le SUD et vice versa. Pour cela, il faudra vraiment faire attention au niveau du bien, de la gestion… Mais il serait dommage de ne pas aller sur une grosse affaire même à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous. Dans ce cas-là par exemple, le chasseur est une aide précieuse.

On pense souvent à l’agent immobilier pour la recherche de son bien, mais c’est une erreur, un AI est là pour vendre les biens immobiliers qu’il a en stock dans son agence, il n’est pas là pour vous chercher un bien rentable, il peut à la rigueur interroger ses collègues d’autres agences s’ils sont copains, mais pas plus.

Si vous souhaitez sous-traiter la recherche de votre bien, vous devez prendre un chasseur immobilier, c’est son métier. Son but est de vous trouver un bien qui rentre dans vos critères de recherche, que vous lui aurez indiqué plus tôt. Il y a 2 types de chasseurs :

• Les chasseurs classiques, ils existent depuis plus de 20 ans, ils font principalement de la chasse de biens immobiliers pour des résidences principales (comme ce qu’on voit sur l’émission sur M6). Il font assez peu de recherches d’investissements locatifs.

• Les chasseurs spécialisés pour les biens locatifs, qui cherchent des biens avec de bonnes rentabilités pour vous, toujours en fonction de vos recherches.

Si vous deviez prendre un chasseur, je vous conseillerais un chasseur spécialisé dans le locatif. Il y a 2 types de contrats proposés en général, les contrats classiques et les contrats en exclusivité :

CONTRAT D’EXCLUSIVITE

Les contrats en exclusivité sont des contrats qui vous interdisent d’aller voir un autre chasseur. Si vous signez un contrat d’exclu avec un chasseur, le chasseur sera beaucoup plus impliqué car vous ne pourrez prendre personne d’autre. Par contre, assurez-vous d’en prendre un bon, sinon vous serez bloqué. En général un contrat d’exclu dure 3, 6 ou 12 mois. Dans certaines exclues, on ne peut même pas chercher un bien nous-même, il faut donc vraiment avoir confiance.

CONTRAT CLASSIQUE

Vous mandatez un chasseur, mais il n’y a pas d’exclu, vous pouvez donc mandater d’autres chasseurs. Le chasseur sera moins impliqué car il ne sera pas en exclu, mais il fera quand même le job.

A vous de voir ce que vous préférez, moi je n’aime pas être bloqué par l’exclu, je veux pouvoir faire ce que je veux, sans devoir rendre des comptes. Surtout que j’aime faire mes recherches de mon coté car je peux trouver moi-même une bonne affaire.

Pour moi, si je devais choisir un chasseur un jour, ça serait pour une seule raison, son carnet d’adresses, pour qu’il me trouve des biens en OFF, qui ne sont pas encore sortis sur le marché, c’est ça qui est intéressant. Car si c’est juste pour chercher sur leboncoin, je peux le faire tout seul.

Au niveau de la rémunération, les prix sont assez élevés, il faut compter environ entre 5 et 12% en fonction du prix du bien, plus il est élevé et moins le % sera élevé. Par contre une chose importante à savoir, vous ne payez rien tant que le chasseur n’a rien trouvé, c’est seulement à l’acte de vente qu’il faudra payer le chasseur. Le montant de sa rémunération peut être emprunté à la banque, au même titre que des frais de notaire ou des travaux par exemple. En statut LMNP/LMP et en SCI IS, les frais de votre chasseur sont déductibles de vos impôts.