MODULE 19: LES MÉTHODES APPROFONDIE DE RECHERCHE

INTRODUCTION

On a vu beaucoup de moyens pour trouver un bien rentable, des techniques que certaines personnes connaissent. Désormais, on va aller plus loin en utilisant des techniques plus confidentielles, que peu d’investisseurs connaissent et qui sont pourtant très intéressantes pour trouver un immeuble, il va falloir un peu d’audace mais il y a des bons coups à faire.

LES NOTAIRES

Que ce soit pour les notaires comme on va le voir juste en-dessous, les agents immobiliers, les mandataires ou tout autre corporation, il n’y a rien de mieux que de bien s’entourer. Avec les années, vous allez vous faire des amis d’affaires, des amis qui vous apporteront des affaires grâce à votre relationnel. Il faut entretenir vos relations avec votre notaire, votre agent immobilier, vos artisans… Tout cela vous permettra d’avoir des affaires plus facilement dans la vie. N’oubliez pas une chose, seul on avance vite, à plusieurs on avance plus loin.

L’un des meilleurs moyens d’avoir des bonnes affaires en immobilier, ce sont les successions organisées par nos amis les notaires. On ne le sait pas spécialement, mais chaque étude fait une grosse partie de son travail avec les successions, pas avec que de l’immobilier, mais il y en a quand même pas mal. Il arrive que les héritiers ne veulent pas de l’immobilier et souhaitent revendre directement les biens des successions.

Il faut savoir qu’une succession, si elle n’est pas bien préparée peut coûter beaucoup d’argent aux héritiers. De plus, certains héritiers ne savent pas ou n’ont pas l’envie de faire de l’immobilier. Donc ils préfèrent revendre les biens. Ne connaissant rien dans le domaine, il arrive qu’ils laissent le notaire se charger de revendre les biens. Et c’est là qu’on rentre en jeu.

Certaines offices notariales peuvent avoir des services dédiés à la revente de biens immobiliers, comme le ferait une agence immobilière. Mais peu d’investisseurs savent cela, c’est pourquoi, il est intéressant d’acheter chez un notaire, car la concurrence est assez faible.

La démarche pour se faire connaître envers un notaire est différente qu’avec une agence immobilière. On ne se rend pas dans une office comme dans une agence. Il faut prendre rendez-vous pour les offices ayant un service dédié à la vente immobilière, et comme on l’a vu dans les modules précédents avec le rendez-vous à l’agence immobilière, vous lui expliquez votre démarche, vos critères de recherche et vous laissez une carte de visite afin qu’on se rappelle de vous. Si l’office n’a pas de service immobilier, passez un coup de fil de temps en temps, pour leur indiquer vos critères de recherche afin qu’ils vous rappellent s’ils ont ce que vous recherchez.

C’est très intéressant d’acheter un bien chez un notaire, car vous avez moins de concurrence, mais également, un notaire n’est pas un marchand de tapis comme on peut en voir chez certains agents immobiliers. Le cadre est plus strict, plus conforme, vous avez affaire à un pro. De plus, l’avantage c’est que le notaire connaît le bien immobilier en détails, vu qu’il s’occupe de la succession, il saura exactement tous les détails, les soucis et avantages du bien immobilier au niveau général mais également au niveau technique.

Vous avez aussi la possibilité de trouver des biens intéressants vendus par les notaires directement en ligne, pour cela il existe 2 principaux sites internets où vous pourrez choisir la ville qui vous intéresse. Sur ce genre de site vous aurez plusieurs informations, un peu comme un site d’annonces classique, sauf que c’est vendu par des notaires. Voici les 2 sites que j’utilise :

LES ENCHERES

C’est un type de ressource pour acheter de l’immobilier assez peu utilisé car méconnu, ce sont les enchères immobilières. C’est principalement utilisé par des personnes initiées. Pour acheter un bien immobilier aux enchères, cela se passe en plusieurs étapes.

Les ventes aux enchères se déroulent dans le Tribunal de Grande Instance ou à la chambre des Notaires. Tout le monde peut y participer, des particuliers comme des professionnels. Pour s’informer des différents biens immobiliers mis aux enchères, il suffit de se rendre sur des sites spécialisés. Personnellement, j’utilise :

Je préfère LICITOR car il y a plus d’annonces sur celui-ci, et le site est mieux fait et plus pratique que celui d’enchères-publiques.

Lorsque vous voyez une annonce de bien mis aux enchères, en général il y a peu d’informations, juste quelques lignes. Les visites sont groupées, dans l’annonce vous verrez les dates de visites. Pas besoin de prendre rendez-vous, il vous suffit de vous rendre sur place. Vous trouverez également les coordonnées de l’avocat ou du notaire qui s’occupe de cette vente aux enchères, ainsi, si vous avez des questions sur le bien, vous pouvez l’appeler pour en savoir plus.

Il faut faire attention, car les mises à prix sont souvent basses (1 à 2 tiers de son prix réel), mais dans l’euphorie des enchères, il arrive que le bien parte plus cher que la moyenne du marché. Il ne faut pas faire de sentiment en immobilier, mais encore moins aux enchères, il faut rester focus sur son objectif. Avant le début des enchères, il faut définir un prix d’achat qu’on ne dépassera pas.

Pour participer a une enchère, c’est simple. Si cela se passe à la chambre des notaires, il faut remettre un chèque de consignation, dont le montant sera fixé par le notaire en charge du dossier. Si vous n’achetez rien, le chèque vous sera rendu. Si ça se passe au tribunal, il faut venir avec un avocat, qui soit inscrit à l’Ordre de la juridiction concernée. Vous lui indiquerez combien vous souhaitez mettre au maximum pour acheter le bien en vente, c’est lui qui enchérira pour vous.

Si vous proposez le prix le plus élevé, vous serez donc l’heureux acquéreur de votre bien immobilier. Néanmoins, la vente ne sera définitive que 10 jours après avoir remporté l’enchère. Cette période de 10 jours sert à la surenchère. Si vous avez perdu l’enchère, vous avez 10 jours pour surenchérir par-dessus le gagnant de l’enchère à hauteur de 10%, si vous faites cela, les enchères sont relancées.

Si la vente se fait chez le notaire, vous avez 45 jours pour payer le bien. Si la vente se fait au tribunal, vous avez entre 2 et 3 mois pour payer votre bien. Si vous ne payez pas à temps, il peut y avoir juste des pénalités et même une remise aux enchères du bien avec des pénalités supplémentaires. Donc lorsqu’on achète, il faut être sur de soi.

Au niveau des frais, si la vente est organisée par un notaire, il y a 10% hors taxes du prix de vente à payer, tout en ayant en plus des frais de notaires classiques pour un achat de bien immobilier d’environ 7.5%. Si la vente est organisée au tribunal, il y aura des frais d’huissier, de publicité, de recouvrement ainsi que les frais de notaires classiques à payer

VISITER LA VILLE

Comme on dit souvent, on est jamais mieux servi que par soi-même, et dans notre cas précis, c’est très vrai. En effet, ne restez pas chez vous à regarder votre ordinateur ou à attendre la bonne affaire pendant des jours, sortez de chez vous, regardez la ville en détails, intéressez-vous à la ville où vous souhaitez investir, car la vraie vie est dehors et non devant votre ordinateur. Une fois que j’ai dit ça, on fait quoi ?

C’est très simple, en fait, on n’y fait jamais attention mais il y a beaucoup de biens abandonnés dans les villes, des maisons, des appartements et même des immeubles avec des fenêtres fermées toute l’année ou même des barricades sur les ouvertures. Lorsqu’on ne recherche pas un bien, on n’y prête pas attention, mais lorsqu’on est en recherche active, ça peut nous sauter aux yeux.

Il y a plusieurs raisons qui font qu’un bien immobilier peut être à l’abandon, c’est peut-être une succession où les héritiers n’en n’ont jamais rien fait, ne connaissant rien à l’immobilier, ils n’ont pas voulu investir de l’argent dans ce bien. Ça peut être un propriétaire ayant tellement de biens et pesant tellement d’argent, qu’il n’a pas envie de s’embêter avec ce bien. C’est peut-être même un bien dont personne ne sait à qui il appartient, même son propre propriétaire. Bref, il peut y avoir des dizaines de raisons différentes pour qu’un bien soit abandonné.

Sortez de chez vous, allez dans la ville, marchez plusieurs kilomètres, si elle est trop grande, faites ça en plusieurs jours. De toute façon il faut le faire régulièrement. Ça vous fera du bien de marcher, et vous pourriez trouver la perle rare, alors il ne faut pas hésiter.

Il faut être curieux dans la vie. Si vous voyez un bien qui a l’air abandonné, renseignez-vous. Si vous souhaitez récupérer les informations des propriétaires du bien abandonné, demandez aux voisins, aux commerçants à proximité, ils pourront vous donner des informations sur le bien, depuis combien de temps est-il abandonné, qui était l’ancien propriétaire, ce qu’il s’est passé avec ce bien… Il ne faut pas avoir honte, il faut oser parler aux gens. Bref, demandez un maximum d’infos, en essayant de récupérer les coordonnées des anciens propriétaires afin que vous puissiez les contacter.

Si vous n’arrivez pas à avoir les coordonnées des propriétaires, il vous reste la possibilité d’aller voir le cadastre de votre ville. Vous y allez et vous demandez les informations des propriétaires du bien se trouvant à l’adresse xxx. Les coordonnées des propriétaires sont publiques, ils doivent vous les donner. Certains services sont plus embêtant que d’autres, certains vous donneront les infos sur place, d’autres vous demanderont de remplir un formulaire. Mais dans tous les cas, ils doivent vous donner les infos, même s’il faudra les relancer dans certains cas.

Le fait de tenter d’acheter un bien abandonné va vous offrir plusieurs avantages non négligeables :

Vous serez vraiment seul sur le coup, pas d’autres investisseurs pour vous concurrencer. C’est un avantage énorme, puisque vous ne serez pas pressé, vous aurez le temps de la réflexion.
Vu que vous êtes seul sur le coup, vous aurez une négociation plus facile. Mais en plus, c’est un bien à l’abandon, qui ne rapporte donc plus rien à son propriétaire et qui lui coûte la taxe foncière et peut être d’autres taxes, donc vous pourrez négocier plus facilement un bien comme ça, plutôt qu’un bien qui rapporte de l’argent à son propriétaire

Il y a quelques mois, j’ai failli acheter un immeuble comme ça à Lyon. Je marchais souvent dans cette rue, et inconsciemment, je voyais ce bien placardé sur toutes les fenêtres, mais sans me poser plus de question. Puis un jour, en période de recherche active, je me suis dit, que j’allais demander plus d’informations. Je n’ai rien tiré des voisins et des commerces proches. Je me rends au cadastre et j’obtiens les infos.

Je contacte les propriétaires, en fait, l’immeuble est à l’abandon depuis 5 ans, suite à une succession, les héritiers ne voulaient pas dépenser 200 ou 300K€ en travaux pour remettre le bien à neuf, actuellement insalubre. Il y avait 5 héritiers. J’ai fait mes propositions, 4 étaient OK, mais le 5ème, sentant qu’il y avait une affaire à faire puisque j’étais intéressé,, s’est associé avec un ami et a acheté l’immeuble. C’était une très bonne affaire, mais elle m’est passée sous le nez. Le plus important c’est de tenter, j’aurais pu avoir cette très belle affaire, en ayant simplement cherché dehors un bien à l’abandon.

MODULE 19: LES MÉTHODES APPROFONDIE DE RECHERCHE