MODULE 26: LE COMPROMIS

INTRODUCTION

Votre offre a été validée, il faut donc passer à l’étape suivante, c’est la signature du compromis. Vous saurez toutes les étapes qu’il faudra suivre, les conditions suspensives à mettre dans le compromis ainsi que toutes les vérifications importantes à faire ainsi que les différentes informations à connaître..

LE NOTAIRE

Il est important d’avoir son propre notaire, même si vous n’avez jamais acheté de bien immobilier, et que vous n’avez pas de notaire de famille, alors il va falloir en trouver un. En effet, si vous gardez uniquement le notaire du vendeur, ça sera problématique, car son notaire est là pour l’avantager et non pour vous aider. L’important est donc que chacune des 2 parties ait son propre notaire, afin que chacun soit bien représenté.

LE PROJET DE COMPROMIS

Il est important de vérifier plusieurs choses avant le compromis afin de ne pas être pris au dépourvu le jour du compromis, n’oubliez pas de toujours tout prévoir à l’avance. Si vous vous pointez le jour du compromis sans en avoir eu une copie quelques jours avant, vous allez être pris au dépourvu car il se peut que vous voyez des informations importantes auxquelles il aurait fallu du temps de réflexion et d’analyse.

Prenons l’exemple d’une servitude que vous ne connaissiez pas, dont vous apprenez l’existence le jour du compromis, et vous ne savez pas quoi faire. Alors que si vous aviez reçu le compromis quelques jours avant, vous auriez su quoi faire. Il y a plein d’exemples possibles qui peuvent faire que finalement, le jour du compromis, un détail non connu à l’avance fasse que le compromis peut être repoussé.

C’est pourquoi vous devez absolument recevoir le projet de compromis quelques jours avant le compromis, ainsi, vous pourrez prendre le temps de le lire correctement, et noter s’il y a des points litigieux. S’il y a une chose qui vous dérange, vous pourrez appeler le notaire et lui poser des questions. N’hésitez pas à relancer le notaire ou son clerc afin qu’ils vous envoient le projet de compromis au plus vite, car des fois, ils l’envoient la veille du compromis, ce qui n’est pas idéal pour l’analyser.

LES CONDITIONS SUSPENSIVES A METTRE

Les CS se mettent dans le compromis de vente. Une CS permet de suspendre le compromis jusqu’à la réalisation de l’acte final. Elle ne peut dépendre de la volonté d’une seule des parties, les 2 parties doivent être en accord pour la mettre, sous peine d’être requalifiée comme condition illégale. Cette clause permet à tout futur acheteur d’un bien immobilier d’être automatiquement libéré de son engagement envers le vendeur sans avoir de frais supplémentaire à payer.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, il y a beaucoup de facteurs qui peuvent rentrer en jeu. Certains de ces facteurs peuvent changer totalement une rentabilité en passant d’un bien rentable à un bien à cashflow négatif. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à en mettre, car si vous faites des découvertes entre le compromis et la vente et que vous n’aviez pas mis de conditions suspensives, ça sera trop tard.

Exemple : Une condition suspensive sur l’acceptation du changement de destination sera rentable, mais loué en laissant le commerce pourrait ne pas être rentable par exemple … il y a des tonnes d’autres facteurs.

Il n’y a pas de limite, vous pouvez en mettre autant que vous le souhaitez, en revanche, il faut faire attention à ne pas trop en mettre sous peine de faire peur au vendeur, qui pourrait annuler la vente. Les conditions sont assez libres, en revanche, il y a quand même des règles limitées par le législateur car pour sécuriser les ventes, il est nécessaire de les encadrer pour éviter l’insertion de conditions farfelues ou irréalisables qui aliénerait la liberté des parties au contrat.

Voici donc les types de conditions suspensives interdites par la loi, les conditions suspensives illicites, contraire aux bonnes moeurs, impossibles à réaliser. Dans tous les cas, votre notaire sera là pour vous dire si telle ou telle CS est acceptable ou non.

Les conditions suspensives sont importantes de manière générale, mais elle le sont encore plus pour un achat d’immeuble, car il y a encore plus de choses à prendre en compte pour un bien comme ça que pour un achat immobilier classique. Voici une liste de conditions suspensives à mettre afin d’être sécurisé à utiliser en fonction de ce que vous allez faire :

• La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier. Si vous devez vendre un bien immobilier pour en acheter un autre, l’argent de cette vente vous permettant d’acheter ce nouveau bien. Si vous ne faites pas la vente de votre bien, la vente est donc annulée.

• La condition suspensive d’obtention de prêt. C’est la clause la plus fréquente, elle permet de sortir du compromis facilement si vous n’arrivez pas à avoir votre prêt. Il faut au moins 2 refus de prêt pour que la vente soit annulée.

• La condition suspensive d’obtention de permis de construire ou demande préalable. Vous souhaitez faire des travaux nécessitant un permis de construire ou une DP, dans ce cas-là, vous pouvez faire une condition suspensive qui dit que si la mairie refuse le permis de construire ou la DP, vous pouvez annuler la vente.

• La condition suspensive de réalisation de travaux. S’il y a des travaux que le vendeur doit faire avant de finaliser la vente, il faut faire une condition suspensive, et si les travaux ne sont pas faits, la vente est annulée.

A noter : Ce n’est pas une condition suspensive, mais c’est un point important à rajouter pendant le compromis. Allonger la durée du compromis à 6 mois, il y a tellement de chose à faire/penser et d’autorisations à avoir que tout faire en 3 mois serait compliqué, pas impossible mais le planning serait très tendu. Avec 6 mois, vous avez le temps de voir venir, de gérer tout ce qu’il faut et si vous terminez plus tôt, vous signerez plus tôt.

LES VERIFICATIONS

Lors de votre compromis, en plus des conditions suspensives à mettre, il y aura plusieurs vérifications à faire afin d’être sûr que le compromis se passe bien pour vous.

Le délai d’obtention de prêt

Si vous mettez un délai d’obtention de prêt trop court, vous aurez du mal à être dans les temps. Mettez une date maximum, comme 3 ou 4 mois pour être large. Si vous mettez 2 mois par exemple, ça peut passer évidemment, mais ça peut également être trop court. Surtout si vous avez un profil compliqué et que vous deviez voir plusieurs banques, dans ces cas-là, il faudra avoir un maximum de temps. Sachez que la moyenne est d’environ 3-4 mois pour la signature entre le compromis et l’acte final.

Les répartitions des charges

Il faut savoir une chose avant de commencer, il n’y a pas de règles légales pré-établies. Ce qui signifie que le prorata des charges de Copro, le prorata de la taxe foncière… sont des choses qui sont à négocier. Elles peuvent être à payer entièrement par vous, entièrement par le vendeur ou une partie par le vendeur et une partie par l’acheteur, bref tout est possible. Tout est donc une histoire de négociation, le mieux évidemment, c’est de tout faire payer par le vendeur, ainsi, vous ferez une belle économie.

Les diagnostiques techniques

Normalement, vous avez dû les avoir avant le compromis pour vérifier les différents problèmes qu’on pourrait y trouver, comme des défauts électriques ou la présence de plomb/amiante, mais si vous ne l’avez toujours pas eu avant le compromis, il est indispensable de les avoir pendant le compromis. C’est important, car si vous n’avez toujours pas accès aux diagnostiques pendant le compromis, vous serez bloqué par la suite.

L’acompte

L’acompte n’est pas obligatoire. Si vous êtes un acheteur, autant ne pas le payer, ça ne vous fera pas sortir de l’argent pendant des mois pour rien, car en tant qu’investisseur rentable, il est plus important que vous puissiez investir cet argent, plutôt que de le bloquer. En général, l’acompte est d’environ 10%, même s’il n’y a pas de pourcentage légal. Plus le montant du bien sera bas et plus le pourcentage sera élevé, à l’inverse, plus le bien est cher et moins le pourcentage sera élevé.

On ne vous demandera pas 10% pour un bien à 1M d’euros par exemple. On sera plus sur du 2 ou 3%. Tout est histoire de négociation avec le vendeur, mais sachez que vous récupérerez cet argent si la vente ne se fait pas en respectant l’une des conditions suspensives. En revanche, si vous stoppez une vente sans respecter une CS, dans ce cas-là, vous perdez cet acompte. Si vous achetez le bien, l’acompte sera déduit du montant global de l’opération.

LES COMPROMIS SPECIAUX

Le compromis sans notaire

Vous ne le savez peut-être pas mais on peut faire un compromis sans notaire. On peut tout simplement faire un compromis chez une agence immobilière. Certaines agences le proposent afin de gagner du temps, pour signer le plus vite possible, car on le sait, un rendez-vous chez un notaire peut prendre plusieurs semaines, c’est donc du temps de perdu pour tout le monde. On pourrait donc être tenté par faire un compromis directement chez une agence immobilière pour gagner un max de temps.

Par contre, selon moi ce n’est pas une bonne solution car avoir des notaires c’est très important. Un agent immobilier est là juste pour vendre son produit alors que le notaire est là pour fournir un service totalement différent. De plus, l’agence utilisera un compromis tout fait avec des champs à remplir, alors que le notaire fera un travail plus personnalisé.

Retenez bien que le notaire a son travail et l’agent à son travail, chacun sait faire son travail, mais pas celui de l’autre. Si vous souhaitez vraiment être sécurisé, signez votre compromis chez un notaire.

Note : L’acte final sera néanmoins obligatoirement signé chez un notaire.

Le compromis tournant

Le compromis tournant permet de signer un compromis chez son notaire pour chacune des parties. En gros, vous, vous signez le compromis chez votre notaire seul, puis, vous envoyez le compromis à votre vendeur, et à son tour, il va le signer seul chez son notaire ou vice versa. Le souci de cette technique, c’est que ça manque d’interaction avec la partie adverse, mais lorsqu’on a pas le choix, c’est très pratique.

Si vous achetez à distance à plusieurs centaines de kilomètre par exemple, vous pouvez utiliser le compromis tournant, ça permet ainsi de ne pas se déplacer pour juste une signature.

LES DIVERSES INFOS

Si vous avez mandaté un chasseur ou une agence pour trouver un bien immobilier, et/ou si vous avez choisi un courtier pour trouver un financement, sachez que leurs rémunérations seront débloquées uniquement à l’acte final, et non pendant le compromis.

Vous avez droit à un délai de rétractation. Ce droit de rétractation, peut s’exercer sans aucune justification. Ce droit de rétractation n’est valable que pour un particulier, mais si vous acheté en tant que professionnel, il n’y a pas de droit de rétractation. En revanche, le vendeur n’a pas de droit de rétractation, du moment où il signe le compromis, c’est définitif, il ne peut pas revenir en arrière, qu’il soit un pro ou un particulier. Le décompte des 10 jours de rétractation commence à partir du lendemain de la signature du compromis. Pour se rétracter, il suffit d’envoyer un recommandé avec accusé de réception afin d’annuler la vente.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier en France, il y a le droit de préemption qui vient s’y greffer. Cela signifie que vous trouvez un bien, vous signez le compromis, et la mairie a 2 mois après la signature du compromis pour préempter le bien. Cela signifie qu’elle passe en priorité par rapport à vous, et si elle le souhaite, elle peut acheter le bien, votre achat à vous sera donc annulé. Je vous rassure, c’est très rare, en général la mairie préempte des biens dans des zones en difficulté où elle souhaite réhabiliter un quartier par exemple.

Notez que dès le lendemain de la signature du compromis, il ne faut pas perdre de temps, et lancer en priorité la demande de prêt, allez voir les banques et courtiers pour avoir votre prêt le plus tôt possible, car la date limite d’obtention du prêt passe très vite.

Lancez également toutes les procédures importantes, comme la demande du permis de construire ou la demande préalable, ça vous permettra de gagner du temps et donc de commencer vos travaux le plus vite possible dès que vous aurez signé l’acte final. Ce genre de demande prend plusieurs mois, c’est autant de temps que vous aurez gagné, car plus les travaux commencent tôt et moins vous perdrez d’argent.

Puis, pensez à faire une visite juste avant l’acte final, afin de vérifier qu’il n’y ait pas eu de problème particulier dans le bien pendant la période du compromis, on ne sait jamais. Une fuite d’eau qui pourrit le sol est vite arrivée…