MODULE 29 : Valider le projet de division

INTRODUCTION

Dans ce module nous allons voir ce qu’est un certificat d’urbanisme dans les détails. Nous verrons également ce qu’il faut faire face à un refus de l’urbanisme que ce soit pour un permis de construire ou une déclaration préalable, vous verrez qu’il y a plusieurs solutions qui s’offrent à vous en fonction de la réaction de l’urbanisme.

LE CERTIFICAT D’URBANISME

On a vu plus tôt comment déposer un permis de construire ou une demande préalable en fonction du type de travaux à réaliser. En revanche, il y a une chose que vous pouvez faire avant, qui n’est pas obligatoire mais que je vous conseille. Pour faire les choses correctement, je vous invite à demander un certificat d’urbanisme. Il y en a 2 types.

Il y a le certificat d’information qui permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain. Il vous permet notamment de vous renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné, qu’on trouve par exemple sur un PLU. Il vous renseigne également sur les limitations administratives aux droits de propriété, via des servitudes par exemple. Il vous renseigne enfin sur la listes des taxes que vous aurez suite à ces travaux comme la taxe d’aménagement par exemple.

Il y a le certificat opérationnel qui contient les mêmes informations que le certificat d’information, mais il indique en plus si le projet de construction est possible sur le terrain et mentionne l’état des équipements qui le desservent.

En gros, ce document vous permet, avant l’achat d’un bien immobilier de vous assurer que le bien ou le terrain peut bien faire l’objet de votre projet de rénovation ou de construction.

Il faut remplir le cerfa 13410*04 et y envoyer les pièces à fournir énumérées dans le formulaire. Il faut l’envoyer en 2 exemplaires, 3, si vous êtes dans un périmètre protégé aux monuments historiques. Ca va assez vite, la mairie a 1 mois maximum pour traiter votre demande. S’il n’y a pas de réponse, le certificat est donc délivré tacitement.

LES REFUS

Si vous avez un refus pour pour une déclaration préalable ou un permis de construire, c’est soit qu’il y a des pièces manquantes, soit que les dates ne sont pas bonnes, soit que certaines informations sont erronées, dans tous les cas, il suffit de suivre la raison du refus afin de remplir à nouveau votre document. Gardez bien le courrier du refus, afin de prouver que vous aviez bien remplis une 1ère fois le formulaire en cas de contrôle.

En revanche, si vous avez un refus par rapport aux documents remplis qu’on a notamment vu dans le module précédent, en rapport avec le permis de construire ou la déclaration préalable, c’est plus embêtant.

Déjà, il faut se renseigner sur les motifs de refus. Il peut y avoir plusieurs raisons mais celle qui revient le plus souvent, c’est le fait de ne pas respecter les règles d’urbanisme en vigueur dans votre localité. Ca peut également être le fait que votre dossier ne soit pas conforme aux spécifications attendues d’un dépôt d’autorisation, que ce soit une déclaration préalable ou un permis de construire. Il faut savoir que quel que soit le refus, la mairie doit expliquer et justifier sa décision depuis la loi Macron de 2015, c’est ce qu’on appelle une obligation de motivation.

La première étape après un refus, si c’est possible, c’est de faire les modifications qui ont fait que votre dossier a été refusé. S’il y a des détails manquants, des mesures erronées, des matériaux à changer, c’est assez simple à corriger. Dans ce cas-là, vous faites la ou les modifications, puis vous pouvez renvoyer le dossier à nouveau. On est dans le cas le plus simple.

Par contre, si le refus est selon vous contestable, vous avez une première possibilité. C’est de prendre rendez-vous physique avec la personne de l’urbanisme qui a refusé votre demande, pour lui expliquer la situation et voir les points bloquants afin de trouver une solution. Voir la personne en physique est plus simple pour expliquer les choses. Votre interlocuteur n’avait peut-être pas compris une chose sur votre dossier, alors qu’à l’oral c’est plus simple. Si vous vous êtes mis d’accord, bonne nouvelle, dans ces cas-là, vous allez pouvoir déposer une seconde demande révisée sans passer par la case « recours ».

La deuxième étape, si vous estimez que ce refus de la part de la mairie n’est pas justifié, avec des motifs de refus contestables, alors vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la personne qui a refusé votre demande de permis ou de déclaration préalable. Dans cette lettre, vous devrez expliquer pourquoi vous estimez que les motifs du refus ne sont pas acceptables et que vous auriez dû avoir l’acceptation de votre permis de construire. Vous avez jusqu’à 2 mois après le refus pour envoyer cette lettre de contestation. Si la demande est encore refusée, alors il faudra lancer une procédure de contentieux.

La troisième étape, c’est donc le recours contentieux. Ce recours est la dernière possibilité qu’il vous reste. Allez-y si vraiment vous estimez que la mairie est en tort. Vous avez 2 mois après le nouveau refus pour saisir le tribunal administratif auquel votre commune est rattachée. Pour que le tribunal administratif accepte d’ouvrir une procédure, vous devez envoyer un courrier recommandé et demander l’annulation de la décision de refus. Pour écrire cette lettre, qui vous l’aurez compris est décisive, faites-vous accompagné d’un conseil, comme un avocat spécialisé en urbanisme. Il pourra ainsi vous aider, voire même écrire entièrement lui-même cette lettre.

Note : Vous pouvez demander l’aide d’un architecte membre d’un conseil d’architecture.

Mon conseil : Quelle que soit la complexité de votre déclaration préalable ou de votre permis de construire, faites-vous accompagner. Certes, ça coûtera un peu d’argent, mais vous gagnerez du temps et des tracas. Comme on dit, la tranquilité n’a pas de prix. Dans un premier temps, au moins un architecte, même s’il ne fait pas le dépôt lui-même, prenez une consultation payante pour qu’il vous donne toutes les informations nécessaires pour effectuer un dépôt correctement.

Puis, pour les cas complexes comme le mien, où je demande une dérogation de place de parking, je me suis fait accompagner d’un architecte, ainsi que d’un avocat spécialisé dans l’urbanisme de ma ville, ainsi, je mets toutes les cartes de mon côté. Si j’y avais été seul, j’aurais été sûrement recalé, en revanche, aller au front avec un architecte et un avocat spécialiste de l’urbanisme, ce n’est pas la même chose. Ca permet de gérer le moins de choses possible, tout en montrant à l’urbanisme que je ne suis pas un rigolo. S’il y a un refus de la mairie pour mon permis de construire, elle y réfléchira à 2 fois, car la mairie sait que dans ce cas-là, elle risque d’avoir un procès. Ca coûte de l’argent à la ville lorsqu’elle se fait attaquer.

Dans mon cas, j’ai payé environ 12k€ pour l’architecte, le géomètre-expert et l’avocat, afin d’avoir un dossier béton. Vous comprenez bien qu’un dossier ayant coûté ce prix-là a plus de valeur aux yeux de l’urbanisme que si je l’avais fait tout seul dans mon coin.