MODULE 3 : POURQUOI FAIRE DE LA DIVISION ?
INTRODUCTION :
Je vais vous expliquer pourquoi il faut faire de la division, vous comprendrez rapidement que la rentabilité est beaucoup plus élevée puisqu’on peut louer plus cher. Vous verrez également l’importance d’acheter des m² en gros et pourquoi la division permet de diviser les risques par rapport à un investissement classique. Je vous dévoilerai à la fin, le match entre la colocation et la division et vous verrez qu’il ne faudra pas rater le train en marche.
UNE RENTABILITÉ PLUS ÉLEVÉE
La rentabilité sera plus élevée grâce à plusieurs points :
Point N°1 Louer et vendre plus cher
L’un des plus gros avantages de la division, c’est que ça permet d’augmenter considérablement sa rentabilité pour plusieurs raisons. Tu loueras plus cher 2 studios de 25m² qu’un T3 de 50m².
A savoir que les travaux pour faire de la division sur un appartement sont un peu plus conséquents que de refaire l’appartement à neuf, mais la différence n’est pas non plus faramineuse. Prenons l’exemple d’un appartement de 50m² pourri à la base, que je refais à neuf : il faut compter environ 800€ du m², soit 40K€. Alors que si j’avais fait une division, on partirait sur 1K€ du m² car il y a des évacuations et arrivées d’eau à créer, un compteur électrique à créer, ainsi qu’une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain. Pour faire une division en 2 biens, ça coûtera environ 50K€. Faire la division nous aura donc coûté 10K€ de plus que si j’avais juste remis le bien à neuf sans faire de division.
En tant qu’investisseur rentable, tu as donc compris qu’il faut rentabiliser ces 10k€ au plus vite et que si tu n’arrives pas à les rentabiliser, la division n’a donc aucun intérêt. Mais alors, me diras-tu, comment rentabiliser ces 10K€ de travaux supplémentaires ? Très simple, en louant plus cher.
Prenons un exemple concret, pour ma part, dans l’une des villes où j’investis, je loue mes studios de 25m² au prix de 390€ Charges comprises alors qu’un appartement de 2 chambres de 50m² se loue environ 650€ charges comprises, ce qui fait 130 € de plus par mois, 1 560€/an, 15 600€ sur 10 ans et 31 200€ sur 20 ans (la durée totale du crédit).
Certes, les travaux et les meubles sont plus importants pour 2 studios que pour un T3, mais la différence est très vite compensée, rentabilisée en quelques années seulement. Pour faire simple, en environ 6 ans, j’aurai donc récupéré ces 10k€ supplémentaires que m’auront coûté les travaux de la division. Ce qui signifie que tous les loyers après la 6ème année ne seront que du bonus par rapport au surcoût des travaux de division. La division sur mon bien était donc très rentable.
En revanche, il faut savoir quand faire de la division et quand ne pas en faire. La division n’est pas toujours intéressante en fonction du prix du bien, du loyer et du surcoût des travaux. On va partir sur un 2ème exemple concret, qui va vous montrer que la division n’est pas toujours rentable.
Imaginons que je loue mes studios de 25m² au prix de 350€ Charges comprises alors qu’un appartement de 2 chambres de 50m² se loue environ 650€ CC, ce qui fait 50€ de plus par mois, 600€/an, 6 000€ sur 10 ans et 12 000€ sur 20 ans (la durée totale du crédit). Ce qui fait qu’au final, on a divisé un bien, mais qu’il faudra environ 17 ans pour rembourser le surcoût de la division, ce qui n’est pas intéressant. Autant mettre ces 10K€ ailleurs plutôt que de faire une division.
Vous avez compris qu’une division peut être très rentable ou pas du tout en fonction de ces différents facteurs. C’est pourquoi vous devez faire votre étude de marché pour savoir à combien vous pourrez louer votre bien. Pour rappel, j’explique en détails ma stratégie consistant à faire une étude de marché dans mon autre formation gratuite ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS.
Je vous ai dit dans quels cas il faut faire de la division ou non sur le strict plan du montant des locations. Mais il y a également un autre facteur important qui rentre en jeu, c’est le potentiel prix de revente du bien. En effet, c’est bien de voir en combien de temps le surcoût des travaux aura été récupéré via le surplus de loyer, mais c’est également important de calculer la potentielle plus-value qu’on fera à la revente de ces biens. Vous vous doutez bien qu’un appartement de 50m² se revendra moins cher que 2 appartements de 25m², comme vous le savez, plus on achète des m², et moins ce m² est cher.
Prenons encore l’exemple de mes appartements. Un T3 de 50m² refait à neuf se revendra environ 1 500€ du m², soit 75K€. Alors qu’un studio de 25m² refait à neuf se revendra environ 2 000€ du m², soit 100K€. Donc rien qu’avec la plus-value, je gagnerai 25K€ brut, sans compter tout ce que je gagnerai en plus avec les loyers. Ce qui induit également et logiquement que votre parc immobilier augmente également plus rapidement puisqu’avec le même bien initial, vous gagnerez sur tous les tableaux. C’est toujours intéressant d’avoir un patrimoine plus important pour la demande de nouveaux prêts, ça permet de les obtenir plus facilement.
Donc au final, à vous de voir, même si le surcoût des travaux de division met plus de 10 ou 15 ans à se récupérer via les loyers supérieurs, mais que derrière il y a une grosse plus-value à faire pour un bien divisé, alors il peut être tentant au final de faire de la division. Il faut voir si vous avez une stratégie de garder le bien très longtemps ou si vous avez une stratégie de revente à court terme.
Point N°2 La déduction d’impôt plus importante
Plus vous faites de travaux, plus vous pourrez déduire de travaux de vos impôts. En effet, les travaux sont déductibles des impôts. Ainsi, une division d’appartement apportant des travaux plus importants qu’une rénovation classique vous permettra de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années sur vos revenus locatifs. Attention néanmoins, les travaux de création de logement ne sont pas déductibles pour de la location nue (on en parlera dans les modules traitants de la fiscalité).
Une déduction d’impôt plus importante vous permet donc de gagner plus, puisque vous aurez moins d’impôt à payer. En revanche, il y a une chose importante à noter, c’est qu’on ne fait pas des travaux pour faire des travaux, il n’y a aucun intérêt. Non, on fait des travaux qui sont nécessaires au bien et qui lui apporteront une plus-value vous permettant en même temps de défiscaliser, c’est ça qui est important.
DES m² EN GROS
Point N°1 Acheter des m² en gros
Le but de la division est d’acheter un bien immobilier assez grand. Que ce soit un appartement ou un immeuble, plus il y a de m² et plus c’est intéressant. En effet, c’est comme faire un achat de gros, plus le bien immobilier est grand, moins le prix au m² sera cher. C’est tout simplement une histoire d’offre et de demande et ça marche partout pareil. Plus la surface est grande et moins il sera facile de vendre et vice-versa.
Un studio de 25m² est recherché par des primo-accédants, par des petits investisseurs, par des gros investisseurs, pour des parents voulant loger leurs enfants… Bref, tout le monde cherche un studio, c’est pourquoi les prix sont élevés. A l’inverse, un grand appartement de 100m² ou même un immeuble intéresseront beaucoup moins de personnes, quelques investisseurs, des familles nombreuses… Bref, la demande étant moins conséquente, les prix au m² seront beaucoup plus bas que pour un studio. C’est tout simplement la loi du marché !
Prenons l’exemple d’un appartement de 50m². Le prix moyen au m² dans la ville est de 1 000€ le m² pour un bien de 50m², soit un prix d’achat de 50 000€, alors qu’un studio de 25m² s’achète environ 1 400€ le m², soit 70 000€, pour 2 studios de 25m². Le calcul est donc vite fait, plus la surface est grande et moins c’est cher au m².
Les frais de notaires sont également réduits, ce qui permet permet de gagner encore un peu d’argent. En effet, les frais de notaire seront un peu plus faibles pour l’achat d’un seul bien que pour 2 biens différents. De plus, cela signifie également 1 seul passage chez le notaire, c’est du temps de gagné, et pour un investisseur, du temps c’est de l’argent.
Point N°2 Faire des achats en gros
Un point supplémentaire important auquel on ne pense pas lorsqu’on achète « EN GROS » des m², c’est que le matériel vous coûtera moins cher au m². Je m’explique, lorsque vous faites une rénovation, vous allez devoir acheter toutes sortes de matériaux au niveau électricité, plomberie, mobilier, décoration… Pour 1 seul appartement, il y a très peu de chance d’arriver à avoir une promo conséquente, en revanche, si vous faites, 5, 10, 20 appartements, vous pouvez être sûr que vous aurez des promotions dans tous les sens.
En divisant plusieurs appartements, on a une force de frappe importante, nous sommes en position de force face au vendeur. Lorsque vous arrivez chez votre fournisseur de plomberie et que vous lui dites que vous voulez 10 WC, 10 receveur de douche, 10 meubles vasque, 10 mitigeurs (…), vous serez accueillis les bras ouverts.
Un point intéressant également pour les artisans, ils préféreront travailler sur un même chantier pendant 6 mois, que de devoir chercher un nouveau chantier tous les mois, ça leur offre une tranquillité d’esprit. Tout est regroupé au même endroit donc plus pratique pour les artisans, vous pourriez donc avoir une petite remise par rapport à cela.
DIMINUER LES RISQUES
Le fait de diviser un bien immobilier, permet de diminuer doublement les risques. Déjà, l’un des plus gros risque lorsqu’on se lance dans la location immobilière, c’est la vacance locative. En effet, il n’y a rien de pire que de se taper une vacance locative de 2 mois sur 12 mois par exemple, ça fait plus de 16% de loyer perdu. Il en résulte donc une rentabilité moindre malheureusement, avec une rentabilité à 10%, si vous perdez 16% de votre loyer annuel, votre rentabilité tombera à 8.4%, ce qui n’est plus du tout pareil au niveau de la renta. Si vous avez 2 biens en revanche, la vacance locative sera comblée par l’autre bien, ainsi, vous serez plus confortable financièrement que si vous aviez un seul appartement.
De plus, on le dit souvent dans la vie, mais c’est encore plus vrai en immobilier, selon l’adage bien connu, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En immobilier, ça veut dire qu’il vaut mieux avoir plusieurs revenus de plusieurs appartements différents plutôt qu’avec un seul et même appartement. C’est assez simple à comprendre, en cas d’impayé, vous serez bien content d’avoir 1 appartement en plus. Ainsi, s’il vous arrive la malchance d’avoir d’un locataire qui ne paie plus son loyer, il y aura au moins l’autre loyer pour vous aider à payer votre prêt, afin de ne pas être pris à la gorge.
Faire de la division, c’est d’autant plus important pour ceux qui utilisent les loyers des appartements pour payer leur prêt. Si vous n’avez pas ou peu d’épargne, et qu’il y a de la vacance locative ou un impayé, vous aurez au moins 1 des 2 appartements qui continuera à faire rentrer de l’argent, vous permettant ainsi de ne pas être dans une situation précaire très dangereuse. Notez bien que les banques ont horreur de ce genre de situation et de voir que vous êtes en difficulté à cause de loyers impayés, car vous êtes censés pouvoir gérer votre bien correctement.
LA DIVISION CONTRE LA COLOCATION
Souvent utilisée pour avoir une bonne rentabilité, la colocation est considérée comme un très bon moyen de faire de bonnes rentabilités. Mais la division permet une rentabilité plus importante. De plus, l’appartement individuel est largement préféré à la colocation.
Depuis plusieurs années maintenant, nos amis les vendeurs de rêve se font un plaisir de vous proposer des formations à prix d’or pour faire de la colocation, car selon eux, la colocation serait le futur eldorado immobilier. Je ne suis pas du tout d’accord avec ça. Pour moi les gens sont individualistes, ils ne sont pas des adeptes de la vie en communauté, je le vois actuellement dans mes locations, les gens préfèrent largement être seul ou en couple dans leur studio plutôt que d’être dans une colocation.
Voici comment fonctionne le système de la colocation actuellement. Oui, les colocations fonctionnent bien dans les villes où la demande est tendue, puisqu’il est tellement compliqué de trouver un studio, que les locataires sont obligés de se rabattre dans une colocation. Mais dans une ville où la demande n’est pas ultra tendue, vous pouvez être sûr que les gens préféreront louer un studio pour être tranquilles.
Le gros souci, c’est que de plus en plus de colocation ont été créées ces dernières années, ce qui fait que l’offre a considérablement augmenté. La raison est simple, il est très simple de transformer un T3, T4, T5 en une colocation puisqu’il y a très peu de modification à faire. Les principaux travaux pour transformer un grand appartement en colocation, c’est la création de salle de bain, car il faut au moins 1 salle de bain pour 2 chambres. Donc il est simple de transformer une colocation mais comme les gens sont des moutons, ils suivent ce que les autres font. Au final, tout le monde fait la même chose, ils sont donc en train de créer une saturation de marché.
A l’avenir, puisque de plus en plus d’investisseurs en herbe continueront à faire des colocations à la suite des vendeurs de rêve, ce marché sera en totale saturation, puisque l’offre sera supérieure à la demande. C’est le scénario catastrophe pour un investisseur. Mon message peut paraître alarmiste, vous pouvez ne pas être d’accord avec moi, c’est votre choix, mais je ne changerai pas d’avis. Je suis persuadé que dans quelques années, les colocations sont vouées à mourir. La solution pour ça, c’est tout simplement de faire de la division, puisque vous pouvez être sûr que maintenant ou dans 50 ans, les locataires veulent et voudront vivre dans leur cocon tranquillement.
A noter : Dans les villes où le marché est ultra tendu, comme je vous l’ai dit plus tôt, il n’y aura pas de soucis pour trouver un locataire, car quel que soit le type de logement, ça se louera sans problème. Tout ce que j’ai dit précédemment concernait les villes classiques moyennes de moins de 500K habitants.
