MODULE 4 : LE DROIT IMMOBILIER (Partie 1)
INTRODUCTION
On va voir un chapitre assez indigeste mais obligatoire à connaître, c’est tout ce qui est le droit public. On verra ensemble ce qu’est un bien insalubre et en péril, ainsi que tous les critères à connaître pour éviter d’avoir ce genre de logement. On verra également ce qu’est un changement de destination et le changement d’usage et comprendre la différence entre les 2 afin de faire correctement vos déclarations lorsque vous ferez des divisions.
LA DÉFINITION DU DROIT IMMOBILIER
Le droit immobilier est une branche du droit, c’est un terme générique regroupant tous les textes juridiques du droit privé et du droit public concernant les biens immobiliers. Il régit toutes les problématiques inhérentes aux biens immobiliers. La location, les troubles du voisinage, l’achat-revente, la sous-location, la construction, sont entre autres, des problématiques abordées dans le droit immobilier.
Un bien immeuble est un bien qui ne peut pas être déplacé, contrairement à un bien meuble qui lui peut se déplacer. Par exemple, une caravane, un camping-car, un mobil-home… sont des biens meubles car il peuvent se déplacer, ils ne sont donc pas considérés comme des biens immobiliers.
Le droit immobilier intervient uniquement lorsqu’un bien immeuble est en cause, que ce soit pour un bien en location, un bien en vente, ou tout acte inhérent aux biens immeubles. Les textes relatifs au droit immobilier sont principalement contenus dans le code de la construction et de l’habitation, dans le code civil et le code de l’urbanisme. A savoir qu’en France, il n’existe pas un code spécifique à l’immobilier.
Comme vous l’avez compris, l’immobilier regroupe plusieurs branches du droit :
– Le droit des baux (gestion locative)
– Les transactions immobilières (achat-revente)
– Le droit de la copropriété
– Le droit de l’urbanisme qui traite notamment du permis de construire
– Les troubles de voisinage
– La fiscalité immobilière
Nous verrons une grande partie de tous ces points durant la formation, hormis l’achat-revente qui est spécifique à l’activité de marchand de bien. Tous les autres droits immobiliers seront nécessaires à connaître et à appréhender correctement pour faire de la division immobilière dans les règles, mais également pour faire de l’immobilier correctement de façon générale.
LE DROIT DES BAUX
Il y a plusieurs règles qui régissent les normes autour d’un bien à mettre en location, comme notamment la surface minimum, les biens insalubres, les biens en péril… A savoir qu’en tant qu’investisseur rentable, vous n’aurez pas de bien qui sera insalubre ou en péril, par contre, il se peut que vous achetiez un bien étant déjà insalubre ou dans un immeuble étant en péril. Il est donc important de connaître la procédure pour sortir de ça au plus vite.
La surface minimum
La surface minimum à louer est liée à la décence du logement dont vous trouverez tous les critères dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Tout logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :
Une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres
OU
Un volume habitable de 20 m³.
Il est essentiel pour bien comprendre les contours de ces critères de savoir ce que recouvre la réalité de chacun de ces termes.
Qu’est ce qu’une pièce principale ?
D’après le Code de la construction et de l’habitation, un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Qu’est ce que la surface habitable ?
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il est important de rappeler ces définitions car dans la pratique, on parle de la surface habitable d’un logement qui englobe toutes les chambres, la cuisine, les toilettes et la salle de bain.
Or, j’insiste, ici il faut tenir compte seulement de la surface de la pièce principale. Si les choses s’arrêtaient là, ça serait trop simple. Si vous envisagez de louer une petite surface, mettez votre nez dans le règlement sanitaire départementale qui envisage des règles de calcul très strictes pour calculer ladite surface (dans l’affaire que j’ai en tête, il fallait exclure du calcul la surface du bac de douche)
En fonction de certaines villes, ou de certains usages, il se peut que cette limite soit augmentée, nous vous invitons à vous renseigner sur les normes minimum de logement dans votre ville selon l’usage soit au service de l’urbanisme ou auprès des agences immobilières compétentes. Notez bien que les normes minimum indiquées dans le droit public sont les minimums, jamais elle ne pourront être plus basses que ce qui est affiché par ce décret; c’est le strict minimum légal. En revanche, certaines villes, via le PLU par exemple, élèvent le minimum légal. En effet, la ville peut dire 14m² MINIMUM…
Les biens insalubres
Un appartement ou une maison qui est considéré comme insalubre, est un logement qui présente des dangers au niveau de la santé ou au niveau de la sécurité de leurs occupants. La loi qui définit l’insalubrité d’un bien est la loi du 13 avril 1850. Voici ce que cette loi qualifie d’insalubre : « Les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants ».
Il y a plusieurs critères d’insalubrité, dont voici une liste non exhaustive :
– La surface minimum que nous avons vue juste au-dessus,
– L’isolation thermique et acoustique,
– Les équipements sanitaires, l’évacuation des eaux usées, le chauffage, l’installation électrique,
– L’état du bâti (sol instable, fissure, humidité importante…),
– L’éclairage naturel…
C’est le préfet qui décide d’engager une procédure d’insalubrité, la plupart du temps, c’est dû à des habitants qui vivent ou qui voient le bien dans un sale état et qui décident de le signaler à la mairie de la commune – soit par courrier, soit par téléphone. A la suite de ce signalement, le service d’hygiène de la mairie viendra vérifier l’immeuble afin de réaliser un rapport qui sera remis à un conseil départemental des risques sanitaires. A la suite de cette enquête, ce conseil départemental se prononcera sur la cause de l’insalubrité et les mesures qu’il faudra prendre pour y remédier. A la suite de cela, le préfet prendra un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.
Cet arrêté obligera le syndic (ou le propriétaire pour une mono propriété) à réaliser les travaux dans un délai déterminé, faute de quoi, une astreinte journalière de 1 000€ maximum sera mise en place. Enfin, pour résumer, une fois les travaux terminés, le préfet prononcera une mainlevée afin que le bien ne soit plus en insalubrité. Ceci est dans le cas où l’insalubrité est remédiable, mais si au contraire, elle est irrémédiable, alors ça signifie que les travaux pour mettre fin à l’insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l’immeuble. Pendant les travaux, s’il est interdit d’habiter dans le logement, il faudra reloger à vos frais le locataire.
Les biens en péril
Si le bien immobilier est dangereux structurellement, il peut être frappé de péril, c’est encore plus grave que l’insalubrité. L’insalubrité concerne l’état du logement et les conditions d’occupation, en revanche, la procédure de péril est mise en place pour un bien immobilier sur lequel il y a un problème concernant la solidité. C’est le maire qui peut engager une procédure de mise en péril à l’encontre du syndic ou du propriétaire du logement.
Dès qu’un immeuble ou ses parties communes peuvent présenter un danger pour la sécurité des locataires ou passants au niveau de sa solidité, l’immeuble peut être frappé de péril. Voici quelques exemples de cause de mise en péril :
L’effondrement d’un escalier, d’un plancher, d’une terrasse, d’une façade…
La chute de pierre.
Il y a 2 types de procédures pour une mise en péril :
– La procédure ordinaire, qui présente un danger, mais pas immédiat pour les locataires. Ils peuvent encore vivre dans l’appartement sans risquer de se faire blesser. Lorsque la mairie est prévenue, elle enverra un courrier au syndic ou au propriétaire pour indiquer les différents problèmes qu’il y a dans l’immeuble. Le syndic a 2 mois pour répondre. Si le syndic ne répond pas, la mairie peut prendre un arrêté de péril mettant en demeure le syndic ou le propriétaire de faire les travaux à une date limite. Si les travaux ne sont pas terminés à la date indiquée, il peut y avoir des astreintes journalières.
– La procédure d’urgence qui présente un danger immédiat et grave pour les locataires ou les voisins, qui ne peuvent plus vivre dans le logement car il y a des risques de blessure. Lorsque la mairie est prévenue, elle saisit le tribunal administratif afin qu’il désigne un expert en 24 heures maximum qui vient constater si le péril est imminent. Si le péril est vraiment imminent, la mairie prendra un arrêté de péril imminent obligeant le syndic ou le propriétaire à faire les travaux très rapidement sous peine d’astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000€ par jour.
Que ce soit pour la procédure de péril ordinaire ou d’urgence, une fois que les mesures prévues par l’arrêté ont été exécutées, le maire pourra alors prononcer la mainlevée de l’arrêté de péril. Cela peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, en fonction de la réactivité du service de la mairie.
A noter : Un bien peut être à la fois en péril et en insalubrité, mais il est également possible qu’il ne soit qu’en péril ou qu’en insalubrité, car les 2 procédures sont totalement différentes.
Le minimum requis lors de la division
Faire une division immobilière, qu’elle soit officielle ou officieuse, c’est bien, vous avez vu pourquoi dans les modules précédents, mais cela ne doit pas être aux dépens de la qualité de vie de vos locataires. Il y a les chiffres et il y a la réalité. Pour cela, il va falloir suivre notamment les règles du droit public et du droit privé pour que votre division soit en règle.
C’est pour ça que si vous souhaitez être dans les règles au niveau de votre division, il va falloir suivre toutes les obligations, afin de ne pas faire de votre bien un logement insalubre, voir pire, en péril. Pour que le bien immobilier que vous allez diviser soit dans les règles, il faudra notamment que les éléments suivants soient présents :
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement, ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés, présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants:
Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.
Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Lors de votre carrière d’investisseur, notamment lorsque vous ferez de la division, vous allez peut-être devoir faire un changement d’usage ou un changement de destination. On verra comment déposer un permis de construire et une demande préalable plus tard dans la formation, mais on va ici commencer à parler de tout ce qui est changement de destination et changement d’usage.
Le changement de destination est régi par le code de l’urbanisme (article R. 123-9, R. 421-14 et R.421-17). Il faut savoir qu’il y a 9 types de destination prévus par l’administration. Voici les 9 destinations possibles : Habitation ; Hébergement hôtelier ; Bureaux ; Commerces ; Artisanat ; Industrie ; Exploitation agricole ; Entrepôt ; Service public. Quel que soit le bâtiment que vous voyez, il fera partie de l’une de ces 9 destinations.
Le changement de destination se fait administrativement avec la mairie, ce qui signifie qu’il faudra déposer une déclaration préalable ou un permis de construire en fonction du type de travaux qui seront accompagnés avec ce changement de destination. Sauf exception, chaque bien peut faire l’objet d’un changement de destination. En fonction du plan local d’urbanisme de la ville, également appelé PLU, vous aurez plus ou moins de mal à passer d’une destination à une autre.
Pour qu’un bien change de destination, il faut que le bâtiment passe d’une destination à l’une des autres destinations.
Voici des exemples de changement de destination : transformer un commerce en habitation, transformer un entrepôt en bureau, transformer un hangar agricole en hébergement hôtelier.
Si vous faites un changement de destination sans modification de la façade ou de la structure porteuse, une demande préalable suffira. En revanche, si vous faites un changement de destination avec modification de la façade ou de la structure porteuse, dans ces cas-là, il faudra déposer un permis de construire.
Le permis de construire, c’est typiquement le cas par exemple lorsqu’on veut passer un commerce en habitation. Il peut y avoir des grandes baies vitrées pas adaptées à une habitation, alors il faudra retirer les baies vitrées, ajouter un peu de mur en façade pour y mettre des fenêtres plus petites, plus propices à un logement.
En revanche, si vous souhaitez faire un changement de destination sur un bureau qui se trouve au premier étage d’un immeuble, logiquement, vous n’aurez pas besoin de toucher ni la façade, ni la structure porteuse, donc une demande préalable suffira. Nous parlerons en détails du permis de construire et de la demande préalable, dans un prochain module.
A noter : Un bâtiment peut avoir plusieurs destinations, avec un commerce au rez-de-chaussée, un bureau au premier étage, ainsi que des habitations dans le reste de l’immeuble. En revanche, un seul appartement ou maison ne peut avoir plusieurs destinations à la fois.
Le changement d’usage, également appelé changement d’affectation, est quant à lui plus light que le changement de destination. Il est régi par le code de la construction et de l’habitation (Article L631-7 et suivants). Il existe 2 types d’usages reconnus par le code de la construction et de l’habitation. Il y a les logements et tous les autres biens qui ne sont pas à usage d’habitation. Pour faire simple, vous avez les habitations d’un côté, et les bureaux, commerces, entrepôts, etc. de l’autre côté.
Vous devrez faire un changement d’usage lorsque vous voudrez passer d’un type de bien à un autre et vice versa. Exemple : Vous souhaitez transformer une habitation en commerce, il faudra faire un changement d’usage. Vous voulez transformer un bureau en habitation, il faudra faire un changement d’usage. En revanche, pour tout ce qui est hors habitation, il n’est pas nécessaire de faire de changement d’usage. Exemple, vous avez un entrepôt à transformer en commerce, alors il n’y a pas de changement d’usage, car il reste le même.
Au même titre que le changement de destination, le changement d’usage se fait directement au sein de la demande préalable ou du permis de construire.
A noter : le changement de destination ou d’usage d’un bien changera sûrement votre imposition au niveau de ce bien. En effet, l’imposition n’est pas la même entre une habitation et un garage par exemple, alors pensez-y, lors de vos simulations de rentabilité.
