MODULE 6 : LE DROIT IMMOBILIER – FISCALITÉ

INTRODUCTION

Dans la partie fiscalité, je ne rentrerai pas volontairement en détail dans l’imposition de chaque statut. Pour cela, je vous invite à aller dans la formation ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Ici, je parlerai surtout de points inhérents à la division. Nous verrons que tous les travaux de division ne se déduisent pas lorsqu’on fait de la location nue. C’est pour cela que nous comprendrons ensemble que la location meublée est plus intéressante lorsqu’on fait de la division en nom propre.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN RÈGLE GÉNÉRALE

Les travaux, je vous l’ai déjà dit plusieurs fois, c’est la niche fiscale par excellence, car avec les travaux vous avez plusieurs avantages non négligeables. L’une des choses les plus importantes pour les investisseurs rentables, c’est de ne pas payer d’impôts et pour cela, il n’y a qu’une seule solution, c’est avoir beaucoup de charges à déduire de vos loyers : LES TRAVAUX. Avec les travaux vous avez plusieurs avantages :

• 1er avantage – Louer plus cher que la concurrence. Puisque votre bien sera refait à neuf, vous pourrez vous permettre de louer beaucoup plus cher que la concurrence, et non seulement vous gagnerez plus que les autres, mais en plus, vous louerez plus facilement.

• 2ème avantage – Payer peu voire aucun impôt pendant des années. En effet, puisque vous avez fait énormément de travaux, ceux-ci vont se déduire ou s’amortir dans votre comptabilité, vous permettant dans les meilleurs cas, de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
  
  
• 3ème avantage – La tranquillité. Cette tranquillité, lorsque vous aurez de plus en plus de biens immobiliers dans votre patrimoine, vous verrez à quel point elle est importante, et pour cela, il faut prévoir les soucis. C’est justement en faisant les travaux que vous pourrez prévenir des problèmes futurs, vous permettant d’être tranquille pendant plusieurs années. En effet, avec un bien refait à neuf, vous pouvez être sûr de n’avoir aucun problème pendant très longtemps.

Ces 3 principaux avantages font que les travaux sont indispensables pour un investisseur rentable. Si vous ne faites pas de travaux, vous vous enlevez le bénéfice de ces 3 principaux avantages fondamentaux qui sont la colonne vertébrale d’un investisseur RENTABLE SUR LE LONG TERME.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN LOCATION NUE EN NOM PROPRE

Lorsqu’on fait de la location nue en nom propre, dont les revenus sont appelés des revenus fonciers, il est très important de savoir que les travaux de division ne sont pas déductibles.

En effet, le code général des impôts encadre rigoureusement les travaux déductibles des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu. Pratiquement tous les travaux sont déductibles, quel que soit le mode de location choisi, sauf quelques cas spéciaux à voir ci-dessous. Voici une liste non exhaustive de tous les travaux déductibles tout le temps :

• Tout ce qui est travaux de réparation et d’entretien, ce sont des travaux qui maintiennent ou remettent en bon état le bien afin d’en permettre un usage conforme à sa destination sans en modifier la circonstance ou agencement initial. Exemple de ce type de travaux : Traitement du bois, réparation des plafonds, remise en état du chauffage, réparation de la toiture, réparation ou remplacement de la chaudière…
  
  
  
• Tout ce qui est travaux d’amélioration, ce sont des travaux qui servent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté au confort de vie, sans modifier la structure du bien. Exemple de ce type de travaux : Changement de fenêtre, agrandissement de fenêtre, changement de parquet, remplacement d’une douche, changement d’une cuisine…
  
  

Vous trouverez les liens et informations nécessaires si vous souhaitez en savoir plus sur le BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP

Tout ce qui est meubles pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les étagères, le matelas, l’électroménager… ne sont pas déductibles en location nue. En revanche, la cuisine, le meuble vasque, la cabine de douche… sont déductibles en NU.

Tout ce qui est travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles en revenus fonciers, ce qui inclut donc tout ce qui est travaux de division. Ce type de travaux ont pour but d’apporter une modification importante au gros oeuvre du bien, ou d’apporter plus de volume au bien, ou encore de changer la destination du bien (passer un local commercial en habitation).

Exemple de ce type de travaux non déductibles en revenus fonciers : aménager des combles en habitation, passer un commerce en habitation, diviser un appartement, surélever un toit pour y créer un étage supplémentaire, consolider des murs extérieurs, créer de la surface habitable, effectuer des travaux de gros œuvre qui entraînent une redistribution totale de l’aménagement.

Il faut faire attention, car la frontière entre travaux déductibles ou non est mince parfois. Il faut donc bien faire attention avant de commencer ce type de travaux. De plus, si vous faites les 2 types de travaux, il faudra que ce soit dissocié sur la facture de l’artisan, sinon, tout passera en NON déductible.

En gros, si vous souhaitez faire de la location nue en nom propre (revenus fonciers), il vous sera donc déconseillé de faire une division officielle, puisque tous les travaux inhérents à la division ne seront pas déductibles. Cela compromet donc une très grande partie des avantages. La restriction de la non déductibilité des travaux de division se pose ici uniquement lorsque vous faites de la location nue en nom propre. En revanche, il vous sera possible de faire des travaux de division même en faisant de la location nue, via une structure type SCI IS par exemple, on en reparlera un peu plus bas.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN LOCATION MEUBLÉE EN NOM PROPRE

Dans le cas de la location meublée en nom propre ou via une structure, c’est très simple, absolument tous les travaux sont déduits ou amortis de vos loyers en meublé. Contrairement au NU où c’est très restreint, ici il n’y a aucune limite. Ainsi, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont tous déductibles ou amortissables. Tout ce qui est meubles pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les étagères, le matelas, l’électroménager sont également déductibles. Donc tous vos travaux de division sont déductibles ou s’amortissent, mais en tous cas, il n’y a pas de restriction pour de la location meublée, contrairement à de la location nue.

A noter, pour ceux qui font leurs travaux tout seul, que vous ne pourrez pas déduire le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la matière première, comme la peinture, le placo, le carrelage…

L’amortissement

Voici une nouvelle notion qui est assez peu connue : c’est la notion d’amortissement. Pour expliquer les choses simplement, c’est la perte de valeur d’un bien qui se fait avec le temps, due à son utilisation ou à son usure temporelle. On en parle au niveau comptable, puisqu’en meublé, il faudra avoir une comptabilité. Dans la location meublée, on parle ici de déductibilité, mais également d’amortissement. En location meublée, les travaux sont tous déductibles, alors qu’en location nue, les travaux peuvent s’amortir ou se déduire en fonction du montant et de la nature de l’objet sur la facture.

Exemple, vous achetez un macbook pro. Lors de son achat il vaut environ 2K€, mais 5 ans plus tard, il ne vaudra plus grand chose, c’est dû à son utilisation quotidienne, ainsi qu’au temps qui passe, puisque 5 nouvelles générations sont sorties depuis celui-là. Sa technologie est donc dépassée. Donc comptablement, il ne vaut plus rien. Le macbook, comptablement, vaudra 0€ dans 5 ans. Il s’amortit donc à 20% par an (100% = 20% x 5 ans). La première année il vaudra 2 000€, puis il vaudra 1 600€ la 2ème année, 1 200€ la 3ème année, 800€ la 4ème année, 400€ la 5ème année, puis dans le 1er jour de la sixième année, il vaudra 0€.

A quoi sert l’amortissement en fait ? J’ai un bénéfice annuel de 100 000€. Sans amortissement, si on passe le mac en charge, on aurait fait 100K€ – 2K€ = 98K€. Si on le passe en amortissement, on fera 100 000€-400€ et cela pendant 5 ans. Ainsi, en charge, on considère que le bien vaut 0€ directement la 1ère année, alors qu’en amortissement, le bien perd un peu de valeur chaque année pendant 5 ans. L’amortissement permet donc d’étaler le coût d’un bien sur plusieurs années.

Quel est l’intérêt de l’amortissement en immobilier ?

• Pour les travaux en meublé, c’est moins avantageux que pour des revenus fonciers, car en revenus fonciers, les travaux passent tous en charge immédiatement, alors que pour du meublé, on ne peut pas les déduire directement, on amortit sur plusieurs années. Vous faites des travaux, par exemple l’électricité que vous allez refaire dans votre immeuble. Cela ne passera pas en charge immédiatement, mais en amortissement. Ce genre de travaux s’amortissent entre 10 et 20 ans. Vous l’aurez compris, plus la durée est courte, et plus vous déduirez vos travaux rapidement. Je mets donc la durée la plus courte à chaque fois. Pour 10 000 € de travaux d’électricité, amortis sur 10 ans, vous avez donc 1 000€ par an, qui vont se déduire de vos impôts.
  
  
• Pour le bien immobilier en revanche, c’est un avantage considérable par rapport à la location nue, puisqu’ici, vous pouvez amortir le bien immobilier en lui-même, ce qui n’est pas possible en revenus fonciers. Exemple, votre bien vaut 300k€. Vous pouvez l’amortir sur 30 ans, ce qui fait que chaque année, vous déduirez 3.33% (30 ans de 100% = 3.33%) de la valeur du bien sur vos impôts. Chaque année, vous allez déduire 10K€ de vos impôts. Le calcul que j’ai fait n’est pas correct, car l’immeuble en lui-même est décomposé en plusieurs types d’amortissements (il y a la charpente, le gros œuvre, l’électricité, la plomberie qui sont amortis de façon différente, mais en faisant une moyenne, on amortit cela sur environ 30 ans).

Vous l’aurez compris, votre bâtiment perd de la valeur comptablement chaque année, alors qu’en fait, non seulement il n’en perd pas, mais si vous êtes sur un bon secteur, il prend de la valeur chaque année. Au bout de 30 ans, vous aurez amorti la totalité de votre bien, il ne vaudra plus rien aux yeux de l’Etat. Pourtant, si vous le revendez dans 30 ans, on ne prendra pas la base de sa valeur qui sera de 0€, mais le prix que vous l’aurez acheté. Ce qui est génial en LMNP, c’est que vous ne payerez de la plus-value que sur la différence entre le prix d’achat du bien et le prix de vente, alors même que vous aurez déduit pendant 30 ans sa valeur, et que comptablement il ne vaudra plus rien. Contrairement au LMP, où on prendra sa valeur d’achat en retirant tout ce qui a été amorti.

Chaque chose que vous allez acheter, chaque type de travaux que vous allez faire en meublé, aura son propre taux d’amortissement. Voici un récapitulatif à titre d’information, mais au final, c’est votre comptable qui décidera :

• Plomberie, électricité : amorti de 15 ans à 30 ans
  
• Mobilier, agencement, décoration : amorti de 5 ans à 15 ans
  
• Façade, terrasse : amorti de 20 ans à 25 ans
  
• Gros œuvre : amorti sur 50 ans
  
  

A noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€ HT peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce montant, ça passe en amortissements. Les amortissements se reportent indéfiniment sur vos impôts.

LE P0I et LE P2P4I

Lorsque vous lancez votre activité de loueur meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C’est pour cette raison que vous allez devoir remplir le formulaire P0I. Ainsi, vous serez immatriculé en tant que loueur meublé, grâce au numéro de siret que vous recevrez après avoir envoyé le formulaire. Ce formulaire est obligatoire que vous choisissiez d’avoir le statut MICRO BIC ou le statut RÉEL. Vous avez 15 jours après le début de votre activité pour envoyer le formulaire, mais sachez que ce formulaire est oublié par beaucoup de personnes qui se lancent sans se former. Ainsi, l’administration admet une tolérance. Je sais que certains investisseurs l’ont envoyé avec plusieurs mois de retard sans qu’il y ait eu de pénalité.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN SCI

Comme nous l’avons vu dans la précédente formation, il y a 2 types de SCI qui existent :

• La SCI IR, c’est une société à l’impôt sur le revenu,
  
• La SCI IS, c’est une société à l’impôt sur les sociétés.

La SCI IR

Sans rentrer dans les détails, en SCI IR, il est interdit de faire de la location meublée, néanmoins il y a une tolérance à 10%. Vous avez le droit de faire 10% maximum de vos revenus en meublé, le reste doit être de la location nue. Mais c’est risqué, car si vous dépassez les 10%, vous serez requalifié en SCI IS. Ce n’est pas un drame en soi, sauf si vous souhaitez absolument rester en IR. Donc ne faites pas de meublé en SCI IR.

En SCI IR, c’est exactement comme être en nom propre, sauf que vous pouvez investir à plusieurs, mais l’imposition est la même. Vos revenus en SCI IR sont des revenus fonciers. Le gros désavantage, c’est que comme vous êtes en revenus fonciers, vous ne pourrez donc pas déduire les travaux de division, vous perdrez donc le principal avantage de la division. Si on ne peut pas déduire les travaux, il n’y a pratiquement plus aucun intérêt à faire de la division, sauf si vraiment il y a un objectif de plus-value important.

La SCI IS

La SCI IS est une vraie société, au sens que vous avez une vraie comptabilité à avoir, des assemblées générales à tenir tous les ans, un bilan annuel, bref une vraie gestion de société en fait. Le gros avantage avec une SCI IS, c’est que vous pouvez faire absolument tout type de location que vous souhaitez, il n’y a aucune limite. Il est possible à la fois de faire de la location nue et de la location meublée sans restriction, contrairement à la SCI IR.