MODULE 7 : LE PERMIS DE DIVISER ET DE LOUER

INTRODUCTION

Le permis de louer et le permis de diviser sont assez récents, ils ne datent que de quelques années, et ils sont mis en place dans assez peu de villes pour le moment, c’est au stade expérimental. Ces 2 dispositifs sont présents principalement pour que les villes puissent analyser leur parc locatif, ainsi que pour stopper les marchands de sommeil qui sont présents dans certaines villes pauvres de France, comme c’est le cas dans plusieurs villes du Nord par exemple.

COMMENT CA MARCHE

Dans certaines villes où il y a beaucoup de biens indécents ou insalubres, les villes ont mis en place des outils spécifiques grâce à la loi ALUR. Ces outils sont :

• L’Autorisation Préalable de Mise en Location
  
• L’Autorisation Préalable à la division de logement

Ces 2 outils sont communément appelés le permis de louer et le permis de diviser, donc ne soyez pas surpris si vous lisez ce genre de terme. Ils permettent aux villes d’avoir un rôle préventif, pédagogique et de blocage, en dernier ressort, pour lutter contre les logements indécents.

Voici les rôles principaux de ces outils :

• 1er rôle : agir en prévention auprès des propriétaires bailleurs et les accompagner dans l’amélioration de leur logement,
  
• 2ème rôle: encadrer la division de logement,
  
• 3ème rôle : mieux connaître le parc locatif privé et repérer les logements potentiellement indignes,
  
• 4ème rôle : disposer d’outils coercitifs, complémentaires à ceux existant, permettant d’agir avant la mise sur le marché du bien.

Vous l’avez compris, il s’agit de dispositifs que les mairies peuvent activer pour bloquer les marchands de sommeil, mais nous, nous faisons du haut de gamme, donc cela ne nous impactera pas. Ces outils ont été créés, car il y a des marchands de sommeil qui prennent un appartement de 50m² pour y mettre 10 personnes, souvent des personnes sans papiers ou avec de faibles revenus, ne leur permettant pas de trouver un logement dans le marché immobilier classique.

LE PERMIS DE DIVISER

Le permis de diviser est prévu par les articles L.111-6-1-1 et L.111-6-1-2 du code de la construction et de l’habitation. L’autorisation préalable aux travaux de division, également appelée permis de division, n’est pas présente dans toutes les villes de France, mais uniquement dans des zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou susceptible de se développer. Pour savoir si vous faites partie d’une zone où le permis de diviser est obligatoire, vous devez vous rendre à votre mairie, car il n’y a pas de fichier qui récapitule toutes les villes faisant partie de ce dispositif. Voici quelques villes où le permis de diviser est obligatoire : Lille, quelques communes avoisinantes de Lille, comme Tourcoing, Roubaix, Watrelos, Lambersart, et quelques autres également.

Le permis de diviser se concrétise de la façon suivante : vous devez envoyer une demande d’autorisation avant les travaux de division du logement. Vous devez envoyer le formulaire que vous trouverez auprès de la commune ou de l’EPCI ayant instauré cette procédure. La réponse est apportée dans un délai de 15 jours suivant la réception de la demande complète.

Voici les différents motifs de refus possibles pour une demande de division :

Motif de refus N°1 : lorsque le bien ou l’immeuble est frappé par un arrêté d’insalubrité ou un arrêté de péril. Comme on l’a vu précédemment ensemble, les biens frappés par ce genre d’arrêté sont interdits de division, ou même de location. Lorsque vous achetez ce genre de bien, vous devez absolument suivre la procédure correctement pour en sortir.

Motif de refus N°2 : d’une part, le décret décence qui impose que le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant : une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20m3. Attention, on en parle peu, mais regardez aussi le Règlement Sanitaire Départemental qui est davantage restrictif. D’autre part, l’Article L111-6-1 dont la division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation doit respecter une superficie et un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3. Exemple : vous avez un appartement de 30m², vous pourriez vous dire que vous aurez 2 appartements de 15m², mais en fait ce n’est pas aussi simple car, il y a la problématique de l’agencement du bien. Sauf à avoir une chance de cocu, il ne sera pas possible de diviser le bien en 2 part égales, car il y a la problématique des fenêtres, des évacuations et des arrivées à créer, mais également les murs porteurs.

De plus, il faut penser aux m² qu’on va perdre, car pour rappel, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies, multipliées par les hauteurs sous plafond. Les cloisons qui vont séparer les 2 appartements seront épaisses, environ 20 cm d’épaisseur. Imaginons que la cloison qui sépare les 2 appartements fasse 5 mètres linéaires. Nous perdrons 1m² juste avec les cloisons. Enfin, il faudra penser au hall d’entrée qui va séparer les 2 appartements. Il ne fera pas partie des appartements, donc ce sont des m² perdus.

Lorsqu’on divise 1 appartement, il faut donc bien penser à l’agencement et aux m² perdus, car si l’un des 2 appartements fait moins de 14m², la mairie ne donnera pas l’autorisation à votre permis de division.

Motif de refus N°3 : Ne pas avoir les équipements minimaux pour qu’un bien soit habitable (ce qui, au final, revient à faire un bien indécent). Ça correspond à tout ce qui est équipement électrique pour faire fonctionner les éléments de cuisine et pour utiliser des appareils électriques de façon courante. Ça regroupe tout ce qui est installation d’alimentation en eau potable pour pouvoir se laver de façon décente et utiliser le bien dans sa vie courante. Ça regroupe également tout ce qui est évacuation des eaux usées des toilettes et de la cuisine. Enfin, il faudra également qu’il y ait au moins une fenêtre, afin que le bien soit considéré comme décent. Les critères sont consignés dans le dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dont le lien est ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729

Motif de refus N°4 : lorsque le bien que vous souhaitez diviser n’a pas fait l’objet des diagnostics obligatoires qui sont entre autres le DPE, le Constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante. Ces 2 types de produits sont assez dangereux (en fonction de la quantité présente dans l’immeuble). Il est possible d’en retrouver dans d’anciens immeubles. Si c’est le cas, faites venir des artisans, ils pourront vous dire ce qu’on peut faire pour y remédier. S’il y a du plomb dans une partie des communs, au plafond par exemple, cela n’est pas dangereux, vous pouvez le laisser, mais si l’immeuble entier est peint avec de la peinture au plomb, ça sera problématique. Ce diagnostic ne doit être fait qu’une seule fois si celui-ci indique qu’il n’y a aucune trace de plomb ou d’amiante. Si le diagnostic indique la présence de ces produits, les diagnostics ne sont valables qu’un an.

Motif de refus N°5: lorsque les logements créés suite à la division ne correspondent pas à la taille minimum imposée par le plan local d’urbanisme (communément appelé le PLU). On l’a vu juste avant, il y a la taille légale de 14m² ou de 30M3, par contre, il est possible que le PLU de la ville impose une surface minimum plus élevée. En effet, j’ai déjà vu dans un PLU par exemple que le minimum légal pour la division d’un logement devait être de 18m² au minimum. Donc si votre division crée 2 appartements de 15m², la ville ne vous donnera pas votre permis de division. Il y a dans un premier temps la loi à regarder, puis le PLU de chaque ville qui vient se greffer à la loi.

On verra ce qu’il faut regarder dans le PLU dans des modules suivants.

Vous pourrez retrouver ces obligations dans les articles L111.6.1 et L111.6.2 du code de la construction et de l’habitation.

Le formulaire à remplir

Ce document est spécifique à chacune des communes qui l’ont mit en place, il n’y a pas de formulaire CERFA normalisé comme nous avons l’habitude d’en voir. Chaque ville a donc son propre formulaire, vous devez donc vous rapprocher de la ville pour qu’elle vous le fournisse. Voici un exemple de formulaire de permis de diviser pour l’agglomération du boulonnais qui l’a mis en place il y a déjà quelques années : http://www.agglo-boulonnais.fr/uploads/media/Formulaire-permis-de-diviser.pdf

La demande d’autorisation contient différents points :

• La nature et la consistance des travaux à effectuer pour votre division,

• Les différentes surfaces qu’auront les biens créés suite à la division, c’est-à-dire que vous devrez indiquer la surface plancher de chaque appart, la hauteur sous plafond, la surface des fenêtres et le volume habitable (pour rappel, on calcule le volume habitable en multipliant la largeur par la longueur par la hauteur. Ainsi, on obtient un nombre en M3). A noter que pour les calculs, on prend bien les m² CARREZ, c’est-à-dire tout ce qui se trouve au-dessus d’1m80,

• Un plan avant les travaux, ainsi qu’un plan après les travaux avec toutes les mesures. Pour appuyer votre dossier, vous pouvez en plus, y rajouter des plans 3D, avec les cuisines et salles de bain. Indiquez également où se trouvera la porte d’entrée ainsi que toutes les fenêtres avec les mesures également,
  
  
• Le diagnostic amiante et plomb, comme on l’a vu plus tôt,
  
  
• Le diagnostic plomb, également appelé le constat de risque d’exposition au plomb.

La procédure pour obtenir le permis de division

Cette procédure diffère en fonction des villes, chacune ayant son propre mode opératoire. La procédure que je vais vous donner peut donc être différente pour votre ville, mais dans les grandes lignes, c’est elle que vous allez avoir.

• 1ère étape : vous remplissez le formulaire de demande d’autorisation le plus complet possible afin que le dossier ne soit pas retoqué par la mairie, vous faisant ainsi perdre du temps bêtement. Ce formulaire est à envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie,

• 2ème étape : elle fournira ensuite un récépissé pour indiquer que le dossier est complet ou non. Ce récépissé ne vaut pas acceptation, ça prouve juste que la mairie a bien reçu tous les documents nécessaires et qu’elle va analyser ça. Si le dossier n’est pas complet, la mairie vous indiquera les pièces manquantes qu’il faudra rajouter.
  
• 3ème étape : il se peut que la ville envoie un inspecteur pour faire une visite de contrôle. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est possible. Cet inspecteur vérifiera l’état de l’immeuble portant sur la sécurité et la salubrité des futurs logements. Suite à cette visite, il rédigera un rapport et donnera à la mairie un avis favorable ou non favorable pour faire cette division. Il peut également donner des avis sur le type de travaux à réaliser,
  
• 4ème étape : normalement, sous 15 jours à un mois maximum, la mairie vous donne une décision motivée par des arguments avec l’appui de l’inspecteur qui a effectué la visite. Cette décision est notifiée par courrier. Il y a 3 possibilités de décision. La 1ère décision possible, c’est que la mairie ne vous délivre pas le permis de diviser. Dans ce cas-là, il faut regarder les raisons du refus, normalement la mairie est tenue de vous indiquer les travaux à faire pour que la collectivité accepte la division. La 2ème solution, c’est que la mairie autorise les travaux. La 3ème solution, c’est que la mairie autorise les travaux sous certaines conditions.
  
• 5ème étape : une fois les travaux terminés, il faudra faire une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (Daact). Un inspecteur de la mairie est alors susceptible de vérifier les travaux qui ont été effectués. Ce permis étant pris très au sérieux par les villes, suivez bien tout ce que vous avez mis dans votre formulaire, car les mairies sont vraiment tatillonnes.

Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire, peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation mentionnée au premier alinéa du présent article lorsque les locaux à usage d’habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Si vous faites une division sans autorisation dans une ville où le permis de division est obligatoire, vous risquez 15K€ d’amende, somme qui sera recouvrée par le préfet, qui sera ensuite versée à l’agence nationale de l’habitat, communément appelé l’ANAH. S’il y a une récidive dans les 3 ans, l’amende pourra être portée à 25k€, toujours au profit de l’ANAH. Il y aura aussi la possibilité de poursuite pénale. A noter que si vous faites une division en absence de demande ou après un refus, c’est considéré de la même façon, c’est illégal. Comme d’habitude, si personne ne le sait, vous ne risquez rien, mais il suffit d’une dénonciation pour vous faire pincer, alors faites les choses dans les règles.

Un point important à noter, comme nous le verrons plus tard, en règle générale, lorsqu’on fait une division non officielle, en gros du réagencement d’intérieur, il n’y a pas d’autorisation de la mairie, en revanche c’est différent pour obtenir le permis de diviser. En effet, si vous ne faites que du réagencement d’intérieur, vous devrez quand même demander l’autorisation préalable de division. La loi Alur du 24 mars 2014 et la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 imposent un permis de diviser dès lors que vous souhaitez entreprendre des travaux dans votre logement, même si ceux-ci à la base n’obligent pas de demander une autorisation de la mairie.

Imaginons que vous achetez une maison de 200m² que vous souhaitez diviser en 8 studios. Si vous faites juste du réagencement d’intérieur, à la base, il n’y a pas d’obligation de la mairie à avoir pour faire ce genre de travaux, SAUF dans les villes où le permis de diviser est obligatoire. Dans une ville comme Lille par exemple, pour ce genre de travaux, il faudra absolument avoir un permis de diviser.

Si vos travaux vous imposent de déposer un permis de construire ou une demande préalable, dans ces cas-là, il n’est pas nécessaire de faire une demande de permis de division. En effet, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente pour délivrer cette autorisation préalable, alors cela est suffisant. Cela s’explique par le fait que si vous déposez un permis de construire, une demande préalable ou une demande de permis de construire, dans tous les cas, le document mentionnera que vous souhaitez faire une division, et dans tous les cas c’est la mairie ou le service de l’urbanisme qui s’occupera du dossier, donc une seule demande sera suffisante.

LE PERMIS DE LOUER

L’autorisation préalable de mise en location, également appelée le permis de louer, est une mesure administrative au droit immobilier qui découle du décret d’application de la loi ALUR depuis décembre 2014. Il permet à la ville d’avoir un suivi administratif et visuel du parc locatif. Elle peut ainsi voir rapidement un bien en suspicion d’indécence pour lancer une procédure. En cas de doute, la mairie peut envoyer des inspecteurs du service d’hygiène, afin de vérifier si le logement est conforme ou non. Le cas échéant, elle peut obliger le propriétaire à faire les travaux nécessaires afin de rendre le logement conforme à la loi. En gros, ça permet aux villes ayant mis en place ce genre de dispositif de repérer facilement les marchands de sommeil.

Tout ceci est réglementé par les articles L 635-1 à L 635-11 du CCH

Ce document est une bonne chose pour les propriétaires comme nous, qui faisons les choses dans les règles, car il y aura plus de travail pour le premier bien, mais ensuite, la mairie nous connaîtra, nous permettant d’avoir les autorisations plus facilement.

Le permis de location est obligatoire dans les zones concernées. Si vous faites partie de l’une des zones concernées, ça concernera tout nouveau bail, même les biens sur le marché depuis plusieurs années, ce n’est donc pas uniquement pour les nouveaux biens immobiliers entrant sur le marché. Une exception est faite pour les les renouvellements de bail, les reconductions de bail, les avenants au bail.. C’est uniquement pour des logements loués en nu ou meublé avec une durée minimum de 8 mois, que le locataire occupera en tant que résidence principale. Exemple, vous avez loué un logement à un étudiant il y a 1 an, le bail se reconduit automatiquement si le locataire souhaite rester, dans ce cas là, le permis de location n’est pas nécessaire.

A noter que le permis de diviser et le permis de louer ne sont pas nécessairement dans les même villes. Dans certaines villes, il y aura l’obligation d’avoir le permis de louer et le permis de diviser, dans d’autres villes, il faudra juste le permis de diviser et dans d’autres villes encore, il ne faudra que le permis de louer. Pour savoir si vous faites partie d’une zone où le permis de louer est obligatoire, vous devez vous rendre à votre mairie, car il n’y a pas de fichier qui récapitule toutes les villes faisant partie de ce dispositif. Voici quelques villes où le permis de louer est obligatoire : Lille, quelques communes avoisinantes de Lille, comme Watrelos, Lambersart, Loos, Halluin, et quelques autres également.

La demande du permis de louer se fait au moment où vous vous apprêtez à mettre votre logement en location.

Il y a 2 points noirs non négligeables aux permis de louer :

• 1er point noir, c’est le coût. En effet, certaines communes font payer au prix fort le permis de louer, allant de 60 à 114€. Il faut donc vous renseigner au niveau de votre ville quant au tarif qu’elle a mis en place.
  
• 2ème point noir, le permis de louer est obligatoire à chaque entrée de locataire et cela, même pour un bien identique. Donc si vous avez une rotation de locataires importante, 2 fois dans l’année par exemple, alors il faudra payer 2 fois le permis. Pire encore, si vous avez un immeuble de 10 logements, vous payerez autant de permis de louer que de locations, ce qui au final peut faire un gros billet à sortir.

Le permis de louer, également appelé la déclaration de mise en location de logement, est à remplir au maximum 15 jours après la date de signature du contrat de bail. Il faut pour cela, remplir le formulaire CERFA 15651. Voici le lien pour y accéder :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47392

Attention, ne confondez pas cette procédure avec la déclaration de mise en location que certaines villes ont pu mettre en place et qui engendre donc des démarches administratives différentes (et souvent peu contraignantes).