Passage d’une location nue en meublée

Vous êtes le propriétaire et bailleur d’une location nue et vous souhaitez passer en location meublée ? Aujourd’hui transformer un logement nue ou vide en logement avec ameublement est devenu une pratique courante sur le marché, et ce, pour plusieurs raisons. Mais ce basculement exige de porter une attention particulière sur plusieurs éléments comme le calcul de l’amortissement et la plus-value immobilière. Pour vous aider à y voir clair, ce guide pratique vous est proposé.

Le changement de type de location peut se faire en deux temps, soit en cours de bail, soit en fin de bail. Dans la première option, cela peut se faire au cours d’un changement de propriétaire (héritage). En théorie, cela n’affecte pas le contrat en cours, mais peut donner lieu à de nouvelles perspectives. En effet, le nouveau propriétaire peut proposer un nouveau contrat pour un logement meublé. Pour que la transition se fasse sans problème, il est recommandé de choisir la seconde option, soit un changement entre deux locataires. Bien que le changement en cours de bail soit possible, cette option n’est pas recommandée, car elle n’est pas profitable pour le locataire. En effet, ce changement affecte les termes du contrat de bail au niveau de la durée. Si le logement nue offre au locataire une durée de bail de 3 ans minimum, cela passe à un an au minimum en habitation meublée, voire 9 mois pour un locataire étudiant. D’autres durées sont également affectées comme le dépôt de garantie (1 mois devient 2 mois), le préavis du bailleur (6 mois deviennent 3 mois) et le préavis du locataire (1 à 3 mois deviennent 1 mois).

Lorsqu’un bien immobilier passe d’une location nue à une location meublée, l’amortissement de ce dernier amène à se poser de nombreuses questions. Le point d’interrogation à soulever en premier lieu c’est la base de l’amortissement. La question étant : « faut-il prendre en considération la valeur réelle du bien immobilier au jour du passage en logement meublé ou faut-il prendre en compte la valeur d’acquisition du bien ? ». Pour rappel, la règle de base du calcul de l’amortissement d’un immobilier et des meubles tient compte de la durée d’utilisation prévisible pour les différents composants comme le gros œuvre, la plomberie et l’électricité. En transformant le logement nu en logement avec ameublement, vous devenez un exploitant ou un entrepreneur ayant acquis une entreprise individuelle. Qui dit « une nouvelle entreprise » implique « une nouvelle base de comptabilité ». C’est cette nouvelle valeur qui est requise pour une imposition à un régime fiscal (régime réel). Ainsi, la bonne réponse pour le calcul de l’amortissement est la valeur réelle au jour du passage en logement avec ameublement. La déductibilité des amortissements comptables de l’immeuble et du mobilier est un des avantages qui font de la location meublée un choix pertinent pour un loueur.

Dans le cas d’un LMNP ou un loueur de meublés non professionnels, le passage à la location meublée n’affecte en rien la plus-value immobilière. Il faut savoir qu’avec le statut de LMNP, il est possible de réaliser un amortissement de l’immeuble et donc de diminuer ou de supprimer l’imposition, mais sans affecter le calcul de la plus-value. C’est là l’un des atouts qui suscitent l’intérêt des propriétaires et bailleurs à faire une location meuble non professionnel. Bien évidemment, il convient de respecter la définition de logement avec ameublement qui est déterminée par la loi ALUR. Si le logement ne respecte pas les conditions requises, il est imposable dans la catégorie des revenues foncières.

Pour un LMP ou un loueur meublé professionnel, cela peut être potentiellement pénalisant. En effet, avec le statut de LMP, la plus-value est calculée de la même manière qu’une plus-value classique des BIC. Cela signifie que le prix de vente est à soustraire avec le prix d’acquisition qui est déjà soustrait des amortissements déduits. De plus, un LMP doit faire attention à la théorie des biens migrants. Dans le cas de la revente du bien, soit l’immeuble, il y a ce qu’on appelle une plus-value des particuliers qui est taxable sur la plus-value réalisée, et ce, en plus du cumul de la plus-value professionnelle.