Location meublée : Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente ?

Pour les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP)

Vous devez savoir que le régime des plus-values diffère en fonction de votre statut de loueur en meublé. Si vous appartenez à la catégorie des loueurs en meublé non-professionnels, le régime fiscal des plus-values qui s’impose sera celui des particuliers. Dans ce cas, la valeur brute est obtenue à partir du prix d’acquisition et du prix de cession.

Location meublée non-professionnelle : comment calculer l’impôt sur la plus-value ?

Pour faire le calcul, il suffit de déterminer la différence entre le prix de cession et celui de l’acquisition. Ainsi, pour éviter de se tromper dans le calcul, il faut noter que le prix de cession que vous devez prendre est bien celui qui est écrit noir sur blanc dans l’acte de vente du bien immobilier. Vous pouvez réduire de cette somme, les différents frais qu’implique la vente, les frais de diagnostic par exemple. Par contre, le prix d’acquisition du bien sera plus important car vous pouvez y ajouter vos frais de travaux et les frais d’acquisition de votre bien immobilier.

Ainsi, la différence entre ces deux sommes (prix de cession et prix d’acquisition) constituée est appelée la plus-value brute. En outre, le propriétaire vendeur en location meublée non-professionnelle sera soumis à une plus-value immobilière taxée au taux de 19 %. Sans oublier les prélèvements sociaux qui seront taxables au taux de 17,20 %.

La plus-value immobilière obtenue sera également diminuée d’un abattement, selon la durée de détention du bien immobilier. Si la durée de détention de votre bien immobilier dépasse les 22 ans, la plus-value bénéficiera d’une exonération d’impôts sur le revenu. Au bout de 30 ans, elle sera également exonérée des prélèvements sociaux.
Les avantages dont les propriétaires en location meublée non-professionnelle ont pu profiter n’ont aucun effet sur le montant de la plus-value immobilière taxable. C’est justement l’intérêt du régime fiscal propre à ce statut de loueur.

Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP)

En tant que loueur en meublé professionnel, le propriétaire de l’immeuble en vente ne peut pas profiter des avantages du régime des particuliers. En effet, il faut savoir qu’en LMP, l’application du régime des professionnels s’impose.

Loueurs en meublé professionnels : comment calculer l’impôt sur la plus-value à la vente ?

La plus-value immobilière imposable pour les loueurs qui dispose de ce statut est déterminée par deux principaux facteurs. Le premier s’agit du prix de vente de l’immeuble et le second, de sa valeur comptable. Il faut savoir que la valeur comptable d’un bien en location meublée est définie par son prix d’acquisition diminué de la totalité des bénéfices réalisés durant son exploitation.

Dans ce cas, la plus-value est dite à court terme, sachant qu’elle est constituée des amortissements que le propriétaire a réalisé pendant l’exploitation en location meublée. Même si les amortissements sont déductibles pendant toute la durée de l’exploitation, il est indispensable de les payer au moment de la vente de l’immeuble. La bonne nouvelle, c’est que vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôts (partielle ou totale) à condition d’avoir exercé dans la location meublée professionnelle pendant au moins 5 ans.

Location meublée : comment profiter d’une exonération totale et/ou partielle ?

Ainsi, les loueurs peuvent également profiter d’une exonération totale ou partielle, d’impôt sur le revenu, selon l’article 151 septies du CGI. Il faudra, néanmoins, respecter certaines conditions. Si vous réalisez moins de 90.000 € de recettes lors de la vente, votre plus-value immobilière sera totalement exonérée. Par contre, si vous obtenez 126.000 € de recettes ou plus, l’exonération d’impôts sera partielle. Cela n’empêche que le propriétaire vendeur doit toujours payer les cotisations sociales des indépendants. Il faut également noter que l’exonération concerne uniquement l’impôt sur le revenu.