Module 6 : LA FISCALITE GENERALE D’UN IMMEUBLE

INTRODUCTION

On rentre dans la fiscalité immobilière en douceur en expliquant l’importance des travaux, permettant de ne pas payer d’impôts. Vous comprendrez également qu’une plus-value négative n’est pas grave. Enfin, vous comprendrez les différences entre la location meublée et la location nue.

QUELLES SONT LES ERREURS DES DÉBUTANTS

La plus grosse erreur qu’on peut faire lorsqu’on est débutant dans l’immobilier, c’est de se dire que la fiscalité d’un immeuble est identique à celle d’un appartement. Alors oui, le principe général est le même évidemment, mais dans un immeuble, il peut y avoir plusieurs types de biens avec plusieurs types de location. Ainsi, on peut avoir un immeuble avec un commerce au rdc, un T4 au 1er étage loué en NU à une famille, une colocation louée meublée au 2ème étage et un studio loué meublé au dernier étage. Ce qui fait que cet immeuble a plusieurs types de bien, offrant plusieurs statuts fiscaux. On détaillera le statut de revenu foncier et le statut BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) dans les modules suivants.

Ce qui est également important en tant que débutant, c’est d’avoir une épargne de précaution lorsqu’on se lance dans l’immobilier, mais c’est encore plus vraie lorsqu’on commence par un immeuble de rapport (cf. Module 3 : Les prérequis d’un immeuble). On va partir sur un exemple d’un immeuble qui a 10k€ de loyer par an, dans ce cas, si vous souhaitez être vraiment à l’aise, alors je vous oblige à avoir cette épargne de précaution. En effet, selon moi, c’est une grosse erreur de vouloir se lancer sans cette épargne, en cas de gros pépin avec votre immeuble, vous serez vraiment dans la *¨%£%.

COMMENT NE JAMAIS PAYER D’IMPOT

L’une des choses les plus importantes pour les investisseurs rentables, c’est de ne pas payer d’impôts et pour cela, il n’y a qu’une seule solution, c’est avoir beaucoup de charges à déduire de vos loyers : LES TRAVAUX. Pour bien comprendre le système 0 impôt, voici 2 exemples concrets :

• Yanis a acheté un bien à 100K€ qui rapporte 10K€ de loyer par an. Yannis à une rentabilité élevée, mais pour combler ce loyer élevé, il va lui falloir beaucoup de travaux. Heureusement en tant qu’investisseur rentable, il a fait 40K€ de travaux. Donc, en calculant grossièrement, ses travaux lui permettront de ne pas payer d’impôts pendant 4 ans. C’est sans compter les différentes charges qu’il faudra déduire, comme les intérêts d’emprunt, les assurances, les charges de copro…

• Fabrice a acheté un bien à 60k€ qui rapporte 3K€ de loyer par an. La rentabilité brute est basse = 5% et le gros soucis c’est qu’il n’y a aucun travaux. Très peu de frais à déduire signifie qu’il y aura beaucoup d’impôts sur le loyer. Dès la première année, il devra en payer une bonne partie. On détaillera dans les modules suivant le calcul de l’imposition.

Le calcul des travaux est faux, car une partie est amortissable et une autre partie passe en charge lorsqu’on fait du meublé en nom propre. Lorsqu’on fait du NU, tout passe en charge directement. Vous verrez les détails dans les modules suivants, mais c’était au moins pour comprendre le fonctionnement. (cf: Les Frais Et Travaux À Déduire)

Il y a 2 autres points importants :

• Il faut savoir par exemple que tous les biens immobiliers que vous aurez en meublé seront imposés exactement de la même façon, c’est-à-dire que le montant des loyers sera regroupé dans une seule et même case BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Donc si vous avez un gros stock de travaux à déduire sur les années à venir, vous pouvez très bien acheter un bien sans travaux, puisque les travaux des autres biens combleront les loyers au global.

• On l’a vu ensemble, sauf exception, il n’est pas conseillé d’acheter en nom propre (meublé ou nu) un bien sans travaux, sous peine d’avoir beaucoup d’impôts à payer. Par contre, si vous avez une affaire en or et que vous ne souhaitez pas la louper, mais qu’il n’y a aucuns travaux à faire, dans ce cas-là, l’option de la SCI IS peut être intéressante pour avoir des impôts moindres. On en parlera dans le module spécial SCI.

Néanmoins, une question se pose, une fois que vous avez déduit tous les travaux que vous aviez en stock, vous permettant de ne jamais payer d’impôts, que faut-il faire ? Il y a 2 possibilités qui s’offrent à vous :

• Soit revendre le bien, et utiliser l’argent de la revente pour réinvestir dans de nouveaux biens pourris, et gagner encore plus d’argent avec de l’argent qui n’était pas le vôtre. Vous ferez donc de l’argent, sur l’argent des autres, c’est bon ça 🙂

• Soit, vous gardez le bien, et comme on l’a dit précédemment, vous essayez de combler les loyers du bien n’ayant plus de travaux avec d’autres bien qui ont encore un stock de travaux.

UNE MOINS VALUE OU UN CASHFLOW NEGATIF

On peut gagner de l’argent, même lorsque son bien perd de la valeur avec le temps.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il ne faut pas avoir peur d’une baisse des prix. On en parlait dans le module précédent, le cashflow positif est impératif (cf: La rentabilité d’un immeuble). Pour cela, on débute avec des biens à cashflow plutôt que des biens patrimoniaux. Par contre, il y a une peur qui revient souvent, c’est que le bien rapportant un max de cashflow étant dans une ville pas très sexy, on a souvent peur que le marché immobilier de la ville baisse avec les années. Mais est-ce vraiment grave ? Et bien non, pas du tout.

Partons sur un bien avec une rentabilité nette après impôt de 10%, ce qui signifie tout simplement qu’en 10 ans (10 ans x 10% = 100%), votre bien aura totalement été payé. Payé non pas par vous, mais par vos locataires, par conséquent, vous n’avez donc jamais sorti d’argent pour payer ce bien, qui vous appartient dès la 11ème année.

Si entre l’année N où vous avez acheté votre bien et l’année N+11 où vous souhaitez revendre votre bien pour réinvestir à nouveau, le marché de l’immobilier dans votre ville a perdu 10%, est-ce que ça vous mettra dans une situation financière délicate ? Non pas du tout. En effet, puisque vous n’avez pas sorti d’argent pour ce bien, s’il ne se vend que 90K€, alors que vous l’avez acheté 0€, où est le problème ? Ce qu’il faudra retenir c’est que vous avez, pendant 10 ans touché un gros cashflow et en plus, vous allez gagner 90k€ sans payer d’impôt sur la plus-value puisque le bien a perdu de la valeur.

Evidemment cette notion ne fonctionne pas lorsqu’on a un cashflow négatif, car durant toute la période du prêt on a dû faire un effort d’épargne en rajoutant de sa poche de l’argent pour combler le prêt, et si en plus, on fait une moins value, c’est une catastrophe.

TRANSFÉRER UN BIEN NU EN MEUBLE

Fiscalement un bien meublé est beaucoup plus intéressant qu’un bien nu, vous le verrez dans le tableau ci-dessous et vous le verrez également dans les modules suivants. Souvent, on me demande comment transférer un bien actuellement loué en NU en meublé. Quand un investisseur achète un appartement ou un immeuble déjà loué, très régulièrement, ils sont loués en NU, c’est assez rare de trouver un bien déjà loué en meublé. 90% des investisseurs n’ont pas été formés auparavant, ils achètent un bien, et le louent en NU en micro Foncier et ils vont après se plaindre que l’immobilier est trop taxé en France…

Bref, oui il est possible de passer un bien nu en meublé avec un locataire en place, pour cela, il faut suivre une procédure stricte pour ne pas être considéré comme hors la loi. Voici la procédure :

• Vous demandez au locataire de vous envoyer une dédite avec sa date de départ (en nu c’est 3 mois sauf en zone tendue où c’est 1 mois)

• Vous meublez l’appartement avec des meubles que vous aurez achetés en magasin. Attention, il est interdit de récupérer ou de payer les meubles du locataire actuellement en place pour en faire un appartement meublé, c’est considéré comme de l’abus de droit.

• Vous faites rentrer le locataire dans l’appartement avec un nouveau bail meublé.

Par contre, pour que cette procédure soit valable, il faut que le locataire soit d’accord avec tout ça. S’il refuse, vous ne pourrez pas passer en statut meublé. Un conseil, pour que le locataire accepte facilement, dîtes-lui que l’appartement aura de superbes meubles neufs mais que son loyer ne sera pas augmenté, ainsi, il sera content et acceptera.

Si vous achetez les biens du locataire pour passer votre bien en meublé, vous ne risquez rien tant que tout se passe bien. Par contre, imaginons que demain, le locataire ne paie plus son loyer, vous lancez une procédure judiciaire. L’avocat du locataire cherchera une seule chose, c’est de casser le contrat de bail, s’il arrive à casser le bail (pour abus de droit par exemple), le contrat n’ayant plus d’existence légale, le locataire n’aura pas à vous payer les arriérés de loyers en retard. (cf: Comment passer d’un bien nu à un bien meublé ?)

TABLEAU COMPARATIF LOCATION NU VS MEUBLE

On verra plus en détail chaque statut dans les modules suivants, mais voici un tableau comparatif qui détaille les points importants de chaque statut :

Que vous choisissiez la fiscalité meublée ou la fiscalité nue, il faut savoir une chose, c’est qu’il y a 2 types de régimes à chaque fois. Le tableau ci-dessus explique bien les différences.

A chaque fois, vous pourrez choisir soit d’être au forfait, soit d’être au réel, mais sachez que vous ne pouvez pas être au réel et au forfait en même temps pour le même statut fiscal, mais vous pouvez en avoir un de chaque, par exemple, il est possible d’avoir le micro foncier pour les revenus fonciers et le régime réel pour les revenus meublés. Prenons un exemple afin que vous puissiez comprendre :

Irina a actuellement un immeuble de 10 appartements, elle loue 5 studios en location nue qui lui rapportent 1000 € et 5 studios en location meublée qui lui rapportent 2000€. Elle a acheté l’immeuble en NU et attend petit à petit que les locataires partent pour les passer en meublé. Les appartements loués en NU n’ont presque rien à déduire, puisque Irina n’a fait aucuns travaux sur les appartements qui étaient déjà loués.

N’ayant aucuns travaux à déduire sur tous les biens loués en NU et n’ayant aucun autre bien en NU avec un stock de travaux qui aurait pu combler les loyers de ces nouveaux appartements NUS, Irina a choisi de prendre le micro foncier pour ces appartements nus. Ce qui signifie que pour calculer son imposition on prend 1000*0.7= 700€. La base du calcul de son imposition sera de 700€.

Concernant ses 5 autres appartements meublés, Irina ayant fait des travaux après le départ de chaque locataire, il y a un gros stock de travaux à déduire ainsi que de l’amortissement. Dans ce cas, Irina sait que le plus intéressant est de choisir le régime réel pour ses revenus BIC, c’est-à-dire que ce n’est pas un forfait qui sera calculé pour son impôt, mais on partira sur le résultat réel. c’est-à-dire, qu’on prendra ses loyers BIC – toutes les charges pour la base de son imposition.