MODULE 17 : LA GESTION DES LOCATAIRES
INTRODUCTION
Nous comprendrons dans ce module la différence entre le bail de colocation collectif et le bail de colocation individuel, qui sont en réalité totalement différents. Vous verrez également ce à quoi il faut faire attention au niveau de l’encadrement des loyers, puis enfin nous verrons comment devront être gérés la taxe d’habitation ainsi que les différents abonnements dont auront besoin les locataires.
QUEL BAIL A FAIRE SIGNER
On l’a vu plus tôt. Pour faire une division officieuse légale, il faudra faire officiellement aux yeux de l’Etat une colocation, et pour cela, il va donc falloir suivre les obligations pour que la colocation soit dans les règles. Il faut savoir qu’en colocation, il existe 2 types de baux. Même si celui qui nous intéresse particulièrement est le bail de colocation individuel, nous allons voir la différence entre les 2 types de baux pour que vous ne fassiez pas d’erreurs.
Le 1er type de bail est le bail de colocation collectif.
C’est le type de bail le plus courant pour de la colocation et qui relève du bail type de la loi du 06 juillet 1989. Ce type de contrat lie tous les colocataires entre eux avec vous, le propriétaire. C’est un même bail unique pour tous les colocataires. Tous les colocataires ont les mêmes droits et ils se répartissent à leur convenance les pièces du logement sans attribution obligatoire. Absolument tous les colocataires doivent apparaître sur le bail unique. Imaginons que vous ayez 5 colocataires, alors tous les 5 devront signer le bail et l’état des lieux.
La répartition du loyer est commune, ce qui signifie que chacun des locataires donne le montant qu’ils ont choisi ensemble. De votre côté, vous recevez le montant total indiqué dans le bail. Pour le dépôt de garantie, vous n’avez pas à le restituer en cas de départ d’un locataire, il doit récupérer sa quote part avec celle du locataire qui va le remplacer.
Lors du départ d’un locataire, la colocation se poursuit avec tous les autres colocataires qui restent. Si le contrat de bail de colocation contient une clause de solidarité entre colocataires, chacun d’entre eux est redevable, à titre individuel, de l’ensemble des obligations du contrat, y compris le paiement de la totalité du loyer et des charges locatives. Le risque d’insolvabilité des locataires est donc diminué, puisqu’il est alors possible de réclamer le loyer à chaque locataire en cas de défaut.
Enfin, la dernière chose à savoir est qu’il n’y a pas de partie privative dans une colocation à bail collectif, ce qui signifie que chacun peut aller se laver dans la salle de bain de l’autre, et vice versa. Le but d’une colocation avec ce type de bail est que tout le monde puisse utiliser les pièces de son choix.
Comme vous le voyez, ce premier type de bail de colocation n’est pas idéal pour le locataire car il y a pas mal de contraintes. Je ne vous conseillerai pas de l’utiliser, surtout que vos locataires qui vont rentrer dans votre division officieuse sont censés louer des studios à la base, et certainement pas être en colocation avec une clause de solidarité. Si votre locataire doit partager son studio avec d’autres colocataires, ça risque de ne pas le faire.
Le 2ème type de bail est le bail de colocation individuel.
Ce type de bail est beaucoup plus avantageux pour le locataire. Contrairement au premier, ce type de bail offre une vraie individualité à chaque colocataire. Contrairement au bail collectif qui est unique pour tous les locataires, le bail individuel est, comme son nom l’indique, pour chaque colocataire. Si vous avez 5 colocataires, vous aurez en tout 5 baux de colocation individuels, puisque chacun aura le sien. Au même titre qu’un bail de location meublée classique, chacun paiera son propre loyer qui sera indiqué dans son contrat de bail. Le garant ne se porte donc caution que pour celui qu’il souhaite, et non pour tout le monde.
Chaque colocataire étant en bail individuel, il n’y a donc pas de clause de solidarité comme il pourrait y avoir avec le bail collectif. Ce faisant, si un locataire part, ce sera à vous de trouver un nouveau locataire, sinon vous perdrez un loyer. Chaque studio, qui est officiellement une chambre, est privatif, donc personne ne peut y rentrer sans votre accord.
Comme vous le voyez, ce 2ème type de bail de colocation est beaucoup plus adapté à notre technique de division officieuse, car chaque locataire fait sa vie. Il n’y a pas de solidarité entre eux et ils partageront très peu de choses entre eux au final. Le fait qu’ils soient en colocation sera presque totalement transparent pour eux, puisque chacun pourra faire sa vie dans son studio comme il le souhaite. Au final, ce type de bail ressemble plus à un bail de location meublée classique qu’à un bail de colocation.
L’ENCADREMENT DES LOYERS
Comme vous l’avez sûrement déjà entendu, dans certaines villes on est soumis à l’encadrement des loyers. L’encadrement des loyers à Paris par exemple avait été mis en place en 2015, puis annulé par le tribunal administratif en 2017, puis confirmé par la cour d’appel en juin 2018. Il a finalement été remis en place le 1er juillet 2019.
Ce dispositif avait été annulé puisqu’il aurait dû être mis en place dans les 412 communes d’Île-de-France et non uniquement à Paris, comme le prévoyait le décret du 10 juin 2015. Puis, le conseil d’ETAT a infirmé les jugements et validé le dispositif. Enfin, la loi Élan est sortie, permettant de pouvoir instaurer le dispositif de façon expérimentale dans certains territoires à zone tendue pendant 5 ans. Actuellement, seul Paris a mis en place ce dispositif, mais une trentaine de communes situées principalement en région parisienne pourraient également tester l’encadrement des loyers.
L’encadrement des loyers n’est applicable uniquement que pour le contrat de bail signé après l’instauration de la date d’application dans l’arrêté. Dans le cas de Paris par exemple, pour un contrat de bail signé avant le 1er juillet 2019, le loyer ne changera pas, il restera celui indiqué sur le contrat de bail. En revanche, pour un locataire qui rentre dans les lieux le 5 juillet, alors l’encadrement des loyers devra se faire impérativement. Ça concerne aussi le renouvellement de contrat de bail si celui-ci ne se reconduit pas tacitement.
L’encadrement des loyers est applicable uniquement pour les logements loués au titre de la résidence principale du locataire. Cela concerne les locations nues, les locations meublées et le bail de mobilité. En gros, cela concerne pratiquement tous les contrats de bail d’habitation de la loi du 06 juillet 1989. Le seul exclu sera la location courte durée, puisque ce type de logement ne correspond pas à la résidence principale du locataire.
Pour faire simple, en tant que bailleur, vous avez un prix de location au m² que vous ne pouvez pas dépasser, et cela secteur par secteur à Paris. Par exemple, si le loyer est à 30 euros maximum le m², vous ne pourrez louer votre studio de 25 m² qu’à 750€ maximum.
Pour un bail de colocation commun, c’est le nombre global de m² qui sera calculé. Donc si vous avez 90m², avec un plafond maximum à 12€ le m², vous ne pourrez louer votre colocation maximum 1080€, quel que soit le nombre de locataires et quel que soit le montant que vous donnera chaque locataire.
Pour un bail de colocation individuel, on pourrait se dire que ça fonctionne de la même façon. Imaginons qu’il y ait un plafonnement fixant le loyer maximum à 12 €/m² ou que la règle de l’évolution vous empêche de louer plus de 12 €/m². Pour votre colocation de 4 chambres dans votre T5 de 90 m², vous vous dites donc que chaque chambre peut être louée 12 x 90 = 1080 €/mois du fait que chaque chambre dispose d’un bail distinct. Vous qui comptiez appliquer un loyer de 500 €/chambre, vous êtes larges ! Moitié moins cher que ce que le plafonnement vous autorise. Ils sont vraiment chanceux ces futurs colocs ! Je suis désolé, mais ce n’est pas ainsi que cela fonctionne.
L’article 8-1 II de la loi du 06 juillet 1989 fait un focus sur la colocation qui est formalisée par la conclusion de plusieurs baux entre les locataires et le bailleur. Que dit cet article ? “Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.”
Cela veut dire que si le plafonnement ou l’évolution du loyer ne vous permet pas de louer plus que 12 €/m², vous ne pourrez dépasser 12 x 90 = 1080 €/mois en cumulant les loyers des 4 chambres. Le loyer de chaque bail (correspondant à chaque chambre) ne doit donc pas dépasser 1080/4 = 270 €/mois. C’est vachement moins intéressant.
LA GESTION DES CHARGES ET IMPÔTS DES LOCATAIRES
On l’a vu brièvement dans un des modules précédents, la seule chose qui pourra gêner les locataires sera la gestion des abonnements comme l’électricité ou l’eau, ainsi que la gestion de la taxe d’habitation. En effet, comme vous ne pouvez pas revendre de l’électricité à vos locataires sans être requalifié marchand d’électricité, et comme le locataire doit pouvoir mettre son abonnement à son nom, alors ce sont les colocataires qui vont s’en occuper.
Mais vous l’avez deviné, il y a un souci. Je vous dis depuis le début que les locataires doivent avoir un abonnement à leur nom, mais si vous divisez un appartement en 4 studios par exemple, il n’y aura qu’un seul compteur. Ainsi, seulement 1 des 4 colocataires aura un abonnement à son nom, les autres n’apparaîtront pas sur le contrat. Oui c’est bien ça, mais ce n’est pas grave, je vous explique pourquoi :
Tous les colocataires choisiront conjointement le fournisseur d’énergie. A contrario, lorsque c’est le bailleur qui prend l’abonnement, le locataire ne peut pas choisir son fournisseur d’énergie. Tous vos colocataires devront donc choisir ensemble un fournisseur, puis ils décideront ensemble qui prendra l’abonnement à son nom. L’un des 4 colocataires mettra donc l’abonnement à son nom, et les autres colocataires devront le rembourser chaque mois.
Voilà pourquoi il est également important de mettre des sous-compteurs. En effet, lorsque le fournisseur d’eau ou d’énergie fera sa régularisation annuelle, les 4 colocataires pourront vérifier leurs consommations. Ainsi, ils pourront recalculer au plus juste le montant de leur consommation à chacun.
Il y a les abonnements d’énergie, mais il y a également la taxe d’habitation que vos locataires devront gérer. En effet, vous le savez déjà, c’est votre locataire qui paye la taxe d’habitation. Ça, vous n’avez pas à le gérer car c’est directement votre locataire qui reçoit l’avis à payer. Cependant, dans notre cas, nous sommes dans une colocation, donc c’est un peu plus complexe que si vous aviez un seul locataire. Si vous avez 1 locataire, celui-ci doit payer la taxe d’habitation, mais lorsqu’il y a plusieurs locataires, tous devront la payer logiquement.
Malheureusement, ça ne fonctionne pas toujours comme ça. L’Etat ne va pas s’embêter à envoyer un avis de taxe d’habitation à chacun de vos locataires, puisque officiellement, vos studios ne sont encore qu’un seul appartement. Il n’y a pas de règle établie, mais ce qui se passe de manière générale dans une colocation, c’est soit un des locataires déclaré dans votre bien qui recevra l’avis de taxe d’habitation, soit c’est un locataire au hasard. Dans tous les cas, vous n’avez pas le droit de gérer l’argent de cet impôt. Ce sont les locataires entre eux qui devront gérer ça. C’est très simple, celui qui recevra la taxe devra la payer, puis il se fera rembourser par les autres. Il peut récupérer la taxe en fonction du nombre de m² pour chaque appartement ou en divisant le montant de la taxe par le nombre d’appartements.
A noter que seuls les locataires présents dans les lieux au 1er janvier de l’année devront payer la taxe d’habitation. Si un des locataires est arrivé par exemple en février, il n’aura pas à payer la taxe d’habitation. En effet, il paiera la taxe d’habitation de son ancien logement, là où il était au 1er janvier 2019. Il faudra notamment faire payer le prorata de la taxe d’habitation au locataire qui partirait avant que l’un des locataires reçoive l’avis à payer.
Il n’y a pas de règles établies, c’est-à-dire qu’il peut y avoir un locataire qui va payer la taxe d’habitation, un autre qui va payer l’abonnement de l’eau, un autre qui va payer l’abonnement d’électricité, mais dans tous les cas, lorsque la régularisation sera faite par les fournisseurs d’énergie, les locataires devront faire un point ensemble pour savoir qui doit quoi. Néanmoins, il est plus simple d’avoir une seule personne qui paie tout, mais pour cela, il faut une personne qui accepte car ça fait un gros montant au final.
On pourrait être tenté de mettre ça par écrit dans le bail par exemple. Ainsi, vous pourriez dire que telle ou telle personne paie cet abonnement, une autre cet abonnement et ainsi de suite, mais ce n’est pas possible car vous n’avez pas à intervenir là-dedans. Ce sont bien les locataires entre eux qui doivent se débrouiller.
Si un des locataires qui s’occupait de payer un ou plusieurs abonnements quitte la colocation, alors il faudra prévenir les autres colocataires qu’ils devront gérer la consommation et le prorata de la taxe d’habitation avant le départ de celui-ci afin que les choses soient bien claires. En effet, il sera compliqué d’aller réclamer de l’argent à une personne qui sera partie plusieurs mois auparavant.
Si le locataire qui recevait l’avis de taxe d’habitation part durant l’année, alors il faudra prévenir les impôts. En effet, dès que vous avez un nouveau locataire, pensez à prévenir les impôts afin que leur base soit mise à jour rapidement. Il faut envoyer une lettre au Service des impôts gérant l’adresse de l’appartement à louer.
Tout ce fonctionnement pour avoir une division officieuse légale peut faire peur au locataire au niveau de la gestion qu’il doit avoir concernant la taxe d’habitation et les abonnements d’énergie. C’est pourquoi il est possible que des locataires refusent de louer chez vous à cause de cela, sachant qu’à la base ils ne sont pas là pour avoir la gestion d’une coloc, mais pour être dans leur propre studio.
