MODULE 16 : LA GESTION DE LA COPRO

INTRODUCTION

La copropriété est très réglementée en France. Vous ne pouvez pas faire ce que vous souhaitez. Vous verrez dans ce module ce qu’il faut vérifier au niveau du règlement de copro et si vous pouvez ou non faire de la division. On verra que le règlement de copro peut être assez vicieux. Nous verrons également qu’il faut absolument penser aux détails qui sont indispensables pour une division officieuse. Puis nous terminerons sur le statut juridique du SAS.

 

LA COPRO

On parlera dans ce module de tout ce qui est copro au niveau de la division. Si vous souhaitez rentrer dans les détails de tout ce qui touche à la copro, je vous invite à lire et/ou écouter ma première formation ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS.

 

Vous achetez un appartement dans une résidence en copropriété. Cela signifie que vous n’êtes pas le maître à bord comme lorsque vous achetez un immeuble entier. Vous faites partie d’une communauté régie par un règlement de copro, que vous devez suivre à la lettre, même si vous faites une division officieuse. C’est le seul point administratif que vous devez suivre et qui peut faire que votre division officieuse soit interdite.

 

Alors prenez bien le temps de le lire avant d’acheter votre appartement. Pour gagner du temps, vous pouvez demander le règlement de copro avant la visite du bien, car si vous trouvez des interdictions, il vous sera inutile de continuer avec cet appartement.

 

Avant toute chose, regardez si la copropriété est régie par un syndic professionnel ou un syndic bénévole. En général, une copro régie par un syndic pro est plus galère car les syndic sont pointilleux alors que dans un petit syndic bénévole, ils sont généralement plus cool.

 

S’il y a déjà eu des travaux importants dans cet appartement, touchant notamment à la structure porteuse du bâtiment, l’ancien propriétaire a dû demander l’autorisation à la copro pour faire les travaux. Vérifiez donc sur les derniers PV d’assemblée s’il y a déjà eu des travaux sur ce bien. On ne sait jamais ce qu’on peut trouver, donc autant vérifier au maximum ce genre d’information.

 

CE QU’IL FAUT VÉRIFIER DANS LE RÈGLEMENT DE COPRO

Officiellement, vous faites une division officieuse, mais dans le règlement de copro, il ne faudra pas vérifier si vous pouvez faire une division. Non c’est plus subtil que ça. Comme on l’a vu plus tôt, nous faisons officiellement une colocation, il va donc falloir vérifier si les colocations sont autorisées ou pas. Je vous ai préparé plusieurs extraits de règlement de copro afin que vous puissiez comprendre ce qui est autorisé et ce qui est interdit. Vous allez voir que ce n’est souvent pas si évident que ça en fonction de ce qui est écrit.

 

Extrait N°1 :

Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, par des personnes de bonne vie et moeurs, à l’exclusion de tout commerce de location meublée, les professions libérales seront admises.

 

Vous verrez cette expression très souvent lorsque vous regarderez les règlements de copropriété. En effet, « personnes de bonne vie et moeurs » signifie tout simplement être une bonne personne. Les règlements de copro étant très vieux, datant souvent d’avant les années 50, on y retrouve de très vieilles expressions comme celle-là. Que veut dire une bonne personne, telle est la question, mais en gros ça veut dire que vous devez vivre en bonne entente avec votre voisinage et ne pas causer de troubles.

 

Cet extrait est très ambigu car la location meublée y est interdite, alors que les professions libérales y sont autorisées. Au final, un arrêt de la cour de cassation a interdit ce genre de texte dans le règlement de copro. Celui-ci indique que si les professions libérales sont autorisées, alors les locations meublées doivent l’être également. Ils ont estimé à juste titre qu’un locataire en meublé ne nuirait pas plus à la copropriété qu’une profession libérale. De plus, dans notre cas on parle uniquement de baux meublé et non de location en Location courte durée.

 

C’est un arrêt qui a été rendu par la cour de cassation le 8 juin 2011, voilà ce que dit l’arrêt : Un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d’un meublé de tourisme dans l’immeuble, mais un arrêt rendu par la cour de cassation du 8 juin 2011 indique cependant que si la copropriété accepte l’exercice d’une profession libérale (cabinet médical…), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent des inconvénients similaires.

 

Extrait N°2 :

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est interdite, mais les locations en meublé par appartement sont autorisées.

 

A première vue, on pourrait penser que la colocation est interdite et c’est vrai puisqu’il est bien indiqué noir sur blanc que la location à plusieurs personnes différentes est interdite. Ici, on vise totalement la colocation qui ne peut pas être faite. Sauf que comme vous le savez, en colocation, il y a 2 type de baux. Il y a le bail de colocation collectif et le bail de colocation individuel.

 

On va jouer sur les mots et être subtil : ici, ce qui est interdit est le bail de colocation collectif, puisque c’est bien une location à plusieurs personnes différentes. En revanche, le bail de colocation individuel, lui est autorisé puisque ce n’est pas une location à plusieurs personnes différentes.

 

Extrait N°3 :

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées à la condition d’être exceptionnelle et temporaire.

 

Cet extrait N°3 est le même que l’extrait précédent, à ceci près qu’il comporte une petite mention qui fait toute la différence. Ici, seules les locations meublées temporaires sont acceptées, mais les locations meublées à l’année ou les colocations à l’année également sont interdites puisqu’elles ne sont pas temporaires. Même les locations courtes durées sont interdites car elles sont temporaires – certes – mais elle ne sont pas exceptionnelles.

 

Extrait N°4 :

Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs, à l’exclusion de toute utilisation commerciale, et notamment de tout commerce de location meublée inférieur à 1 mois.

 

Dans l’extrait N°4, la réponse est simple. La location meublée est interdite pour toute location inférieure à 1 mois, comme notamment la location courte durée. Il ne sera pas possible d’en faire dans cet immeuble. En revanche, la colocation meublée en bail individuel est autorisée.

 

Extrait N°5 :

Toutes modifications à la redistribution intérieure des appartements, subdivisions ou réunions d’appartements devront être autorisées par le ministère de la reconstruction et du logement sur demande présentée par l’architecte. Si cette autorisation était accordée par ledit service, les copropriétaires ne pourraient s’y opposer.

 

Cet extrait est très intéressant, je l’ai vu très rarement. On voit d’ailleurs à quel point il est très vieux car ce ministère a changé de nom en 1955, ce qui prouve que certains règlements de copro sont très vieux. Dans cet extrait, il est indiqué qu’il faut demander une autorisation au ministère pour faire une division, mais dans notre cas, la division étant officieuse, il n’y a pas à demander cette autorisation. En revanche, si on trouve ce genre de texte pour une division officielle, ça sera plus complexe. On en parlera dans les modules traitant de la division officielle.

 

Extrait N°6 :

Tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements.

 

Cet extrait est ambigu car on ne connaît pas la limite à laquelle le bruit ou tapage est autorisé ou non. Mais en gros, pour être tranquille avec la copro, il faut que votre colocation n’engendre pas plus de bruit qu’avec une location classique d’appartement.

 

Nous avons vu plusieurs exemples d’extrait de règlement de copropriété, mais il y en a des tonnes. J’en ai vu beaucoup de la part d’investisseurs qui achètent en copro. Il faut le regarder en détail. Sachez que si le règlement de copro ne s’oppose pas aux colocations en bail individuel, alors vous pouvez y aller sans prévenir la copropriété. En effet, vous êtes chez vous, vous pouvez donc faire ce que vous souhaitez chez vous tant que vous respectez le règlement de copro.

 

PENSER AU DÉTAIL

Il y a les points auxquels on pense instantanément lorsqu’on fait une division officieuse et il y a les détails auxquels on pourrait ne pas penser. Les détails ne sont pas à négliger car ils font partie de la division, il faut donc penser à tout. C’est bien de diviser un logement, mais si le locataire ne sait pas comment passer la porte de l’immeuble ou recevoir son courrier, cela sera problématique pour votre locataire sur le long terme.

 

Détail N°1 L’interphone

La plupart des platines de rue, également appelées interphone, sont filaires, ce qui signifie qu’elles fonctionnent uniquement avec des fils. Pour ajouter un nouvel appartement dans l’interphone, il faut ajouter une alimentation allant de l’interphone jusqu’au nouvel appartement. Le souci est que le système passe par les communs, et pour ajouter un fil, il faudrait toucher les communs, mais comme nous faisons une division officieuse, et comme il n’est pas question de demander l’accord à la copro, on ne pourra pas toucher les communs.

 

Il faut savoir qu’avoir son nom sur un interphone ou avoir un système de sonnette n’est pas une obligation pour un locataire. Néanmoins, il faudra donc lui indiquer qu’on ne pourra pas sonner chez lui directement. Soit les gens entreront le code d’entrée s’il y en a un, soit ils devront appeler le locataire qui descendra ouvrir. Il n’est pas rare de voir aucun interphone dans de vieux immeubles.

 

Vous avez 2 possibilités pour la sonnette actuelle. En effet, il y a une sonnette à la base dans l’appartement que vous avez divisé. Soit vous gardez cette sonnette, que vous attribuez au hasard parmi l’un des différents appartements, soit vous la coupez totalement. Le souci est que si vous gardez cette sonnette, les autres locataires seront peut-être jaloux. C’est pour cette raison que je conseille de l’enlever directement. Votre électricien le fera facilement lorsqu’il fera les travaux.

 

Détail N°2 la boîte aux lettres

Là par contre, il s’agit d’un détail qui pourrait agacer vos locataires. Cela peut devenir problématique. En effet, ne pas avoir de boîte aux lettres est assez embêtant en fonction du type de locataire que vous avez. La seule solution est de partager la boîte aux lettres avec les différents locataires. En gros, vos locataires auront la même boîte aux lettres. Identiquement au point précédent, vous êtes en copro, vous ne souhaitez donc pas toucher les communs pour une division officieuse. Ce faisant, vous ne pourrez pas ajouter une ou plusieurs boîtes aux lettres supplémentaires.

 

Si vous louez principalement à des étudiants, ça ne sera pas très grave car les étudiants ont en général très peu de courriers. De plus, partager une boîte aux lettres n’est pas spécialement dérangeant, et encore ça dépend. Mais si vous louez à un jeune actif ou à un couple, alors ça passera assez mal que le voisin puisse voir la boîte aux lettres de son voisin.

 

De plus, il faudrait au moins pouvoir mettre le nom des locataires sur la boîte aux lettres. Elle se retrouverait donc avec 2 noms ou plus. Le problème est que même le nom sur la boîte aux lettres peut être bloquant puisque toucher à l’étiquette de la boîte aux lettres, c’est toucher aux communs, donc ça peut tiquer avec les autres copropriétaires.

 

Voilà deux détails simples qui peuvent totalement ruiner votre division officieuse. Pensez-y donc dès les visites, car ça pourrait vous jouer des tours. Après, si vous avez de la chance et que vous êtes dans un petit immeuble de moins de dix propriétaires, il pourrait y avoir une tolérance. N’hésitez pas à les sonder pendant les visites pour voir s’il y a des possibilités de rajouter une boîte aux lettres et un interphone pour le logement créé.

 

Tout cela est bloquant lorsque vous êtes en copropriété, mais si vous achetez un bien en mono-propriété, alors vous n’aurez aucun problème pour créer une boîte aux lettres et un interphone supplémentaire puisque vous faites ce que vous voulez.

 

LE SAS ENTRE LES APPARTEMENTS

Lorsque vous allez diviser un appartement en plusieurs studios de façon officieuse, vous aurez d’un côté les appartements, mais il y aura également le sas permettant d’accéder aux différents appartements. Ce couloir, sans division officieuse, n’aura aucune existence juridique car il appartiendra toujours à l’appartement de base. Il ne fera donc pas partie des communs.

 

Un problème survient alors car si ce couloir ne fait pas partie des communs, il ne sera donc pas nettoyé par la femme de ménage. En effet, vous ne payez pas de charges de copro pour ce sas, ce n’est donc pas à la copro de prendre en charge le ménage de ce couloir, qui est officiellement encore à vous.

 

La seule solution qu’il vous reste est donc de dire aux locataires de faire le ménage eux-mêmes dans le couloir chacun leur tour. Cela peut engendrer des problèmes puisque comme toujours, il y en a qui seront assidus et qui feront le ménage correctement, et d’autres qui le feront moins souvent. C’est un nouveau point problématique à résoudre rapidement pour ne pas avoir de soucis par la suite.

 

Enfin, ce sas est desservi par une porte d’entrée. Pour ne pas avoir un locataire enfermé par un autre locataire, je vous conseille de garder cette clé et de n’en donner aucune aux locataires.