MODULE 14 : LES CAS SPECIFIQUES A LA DIVISION OFFICIEUSE

INTRODUCTION

Dans ce module riche en contenu dédiés aux cas spécifiques, on verra plusieurs points importants. Vous verrez ce qu’il faut faire au niveau de la refacturation de l’électricité en location courte durée. On verra dans un 2ème temps, une longue partie sur la fameuse clause refacturation que l’on peut mettre dans son bail afin de refacturer l’électricité à son locataire, je vous dirais notamment pourquoi je ne la conseille pas. Enfin, nous verrons ensemble comment diviser officieusement uniquement une partie de sa résidence principale afin d’être exonéré de ses revenus locatifs.

FAIRE UNE LCD DANS UNE DIVISION OFFICIEUSE

On en a parlé brièvement il y a quelques modules, où je vous disais que lorsque l’on fait de la location courte durée, l’habitation du locataire n’est donc pas sa résidence principale, c’est uniquement une habitation de tourisme. Pourtant, pour aller dans les détails, selon la loi normalement, même en location courte durée nous n’avons pas le droit de revendre l’électricité. En fait, dans la loi, il n’y a pas de distinction entre l’habitation principale où on vit des années et une résidence de vacance où on passerait 3 jours, tout le monde est logé à la même enseigne, il est interdit de revendre de l’électricité.

Après, il y a la loi et l’esprit de la loi. On le sait tous, il est impossible de laisser un locataire qui irait vivre dans votre logement 3 jours, s’occuper de son abonnement d’électricité. Non seulement, c’est impossible techniquement, mais en plus, si le locataire devait faire ça, il irait voir votre concurrent. Si une personne prend une location courte durée, c’est soit en touriste soit pour le travail, dans tous les cas, il n’a pas envie de s’ennuyer à faire ce genre de démarche, c’est totalement inconcevable.

En soit, je crois qu’il n’existe aucune action en justice qui ai été crée par un locataire en location courte durée car il ne pouvait pas gérer lui même son électricité durant son court séjour en LCD. Si une action en justice devait être lancée contre vous pour revente d’électricité à des locataires, ça serait le fournisseur d’énergie qui la ferait, mais encore faudrait-il qu’il trouve un intérêt à faire cela, car une action comme ça, c’est de l’argent et beaucoup de temps.

Selon moi, et ce n’est que mon avis, tout le monde qui fait de la location courte durée, revend l’électricité, ainsi que toutes les autres énergies, puisque c’est logique. A moins d’être le plus poissard du monde, vous n’aurez pas de soucis avec la justice pour cela, et quand bien même ça serait le cas, alors vous pourriez justifier facilement qu’il n’est techniquement pas possible, ni envisageable de laisser le locataire gérer cela. Donc lorsque je ferais de la location courte durée, je pense que je ferais comme tout le monde et je refacturerais l’électricité.

Selon Christelle Félix qui accompagne des investisseurs (via https://www.facebook.com/ChristelleFelixErwann/), qui est très stricte au niveau des lois, elle va plus loin pour se mettre totalement en sécurité. Au final, le concessionnaire (Engie) interdit la revente d’électricité, OK, mais pour être dans les clous au niveau du fournisseur d’énergie, elle conseil d’en demander l’autorisation écrite. En gros, vous souhaitez revendre de l’électricité à vos locataires en location courte durée, alors vous en faite part à Engie, et vous leur demandez une autorisation écrite.

Voilà, vous avez 2 points de vues différents, à vous de faire ce que vous pensez être le mieux pour vous et pour votre business.

 

LA CLAUSE DE REFACTURATION

Il est néanmoins possible de louer une résidence principale à son locataire, en ayant l’abonnement d’électricité au nom du propriétaire, mais c’est risqué, je ne le conseille pas. Pour cela, il faut insérer une clause de refacturation d’électricité, il faut très bien la rédiger et à sa lecture on doit comprendre que le locataire peut s’en défaire facilement. En aucun cas, vous ne pouvez le forcer. Sinon elle pourrait être considérée comme une clause non-écrite (encore faut-il qu’elle soit qualifiée en ce sens) et donc annulée. En effet, est considérée comme telle la « clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements » (article de la loi du 6 juillet 1989). 

 

Par ailleurs, elle pourrait être attaquée sur le fondement du décret n°87-713 du 26 août 1987 car l’électricité ne fait pas partie des charges récupérables mais aussi au regard de l’article L. 331-1 du code de l’énergie est ainsi rédigé : ‘Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux, sur le territoire d’un autre Etat.’  » 

 

Voici un exemple de clause de refacturation que vous pouvez mettre si vous souhaitez mettre l’abonnement d’électricité à votre nom : 

 

“Le bailleur refacturera le cas échéant au locataire les abonnements et consommations variables des abonnements des dépenses privatives relatives à l’internet et l’électricité du logement. Ces abonnements seront conservés au nom du bailleur pendant la durée du bail, sauf demande contraire du locataire. Cette refacturation sera incluse dans la provision pour charges demandée au locataire, et sa régularisation”

 

Cette clause de refacturation est à utiliser avec précaution car plusieurs points nous interdisent en principe de garder l’abonnement à notre nom. Voici ce que dit l’article L331-1 du Code de l’Energie :

 

“Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux, sur le territoire d’un autre Etat.”

 

L’article indique clairement que celui qui achète l’électricité, donc le locataire, a la liberté de choisir son fournisseur d’énergie. Néanmoins, notre clause précédente, même si elle n’est pas considérée comme une clause abusive, il y a une clause équivalente qui elle est interdite, la voici :

 

“Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.”

 

Cette clause est considérée comme abusive puisqu’elle impose la location de meubles au locataire. Si l’on considère que le législateur considère que d’imposer la location de meubles ou d’équipements au locataire est abusif, on peut se dire qu’imposer l’abonnement d’électricité l’est aussi. 

 

De plus, imaginons que vous mettiez une clause de facturation dans votre bail, comme vous le savez, le locataire peut, en cours de location, dire, qu’il veut lui même gérer même son abonnement d’électricité. Comme vous êtes obligé d’accepter le choix du locataire, comment vous allez faire si vous n’avez qu’un compteur pour tous les locataires ? Qu’allez vous lui répondre ? Ca sera problématique… Cette clause, en plus d’être bordeline et controversée, vous met une épée de damoclès au dessus de la tête, puisque vous êtes dépendant du choix du locataire.

 

Voici les cas selon moi dans lesquels on peut envisager d’inclure une clause de refacturation :

• Vous venez d’acheter un immeuble où l’ancien propriétaire avait fait une division officieuse qui n’est pas dans les règles. Vous souhaitez en faire une division officielle, mais le temps de la procédure qui peut prendre plusieurs mois, alors vous pouvez y inclure la clause de refacturation temporairement, jusqu’à ce que chacun de vos locataires aient son propre compteur.

 

• Votre locataire ne compte pas rester longtemps, de quelques semaines à quelques mois, et il vous demande explicitement que ses charges lui soient refacturées pour éviter des démarches. 

 

Voici néanmoins 2 liens qui montrent que cette clause peut être utilisée sans conséquence importante pour vous si vous avez l’accord du locataire :

 

1er lien : La jurisprudence de la Cour d’appel de Nancy, 2ème chambre, 26 juillet 2018

https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556

 

2ème lien : La cour de cassation

https://www.anil.org/jurisprudences-nullite-clause-remboursement-fourniture-electricite/

 

Ces 2 liens prouvent si vous n’avez pas d’autres choix que de faire de la refacturation par provision alors cette clause peut être utilisée. Le soucis, c’est que comme vous le voyez, c’est que les procédures peuvent aller jusqu’en cassation, soit des années de procédures. Donc de la perte de temps et d’argent et même si au final vous êtes débouté, vous n’en sortirez pas indemne.

 

Voilà, vous avez toutes les informations sur cette clause, à vous de voir ce que vous préférez faire. Cette clause étant contestée, je vous donne un conseil, ne mettez pas de clause de refacturation, ne mettez pas un compteur d’électricité à votre nom, vous serez ainsi plus serein et ça, ça n’a pas de prix pour un investisseur rentable.

 

FAIRE DE MA RÉSIDENCE PRINCIPALE ENTIERE UNE DIVISION OFFICIEUSE

Vous avez un appartement ou une maison qui était votre résidence principale, mais vous allez déménager. La question se pose de revendre ou de mettre en location ce bien. Si vous souhaitez garder ce bien pour en faire une division officieuse, c’est une bonne idée, mais il faut savoir plusieurs choses.

 

Pensez que vous ne pourrez pas bénéficier de l’argent de la banque pour faire tous vos travaux de division qui sont assez conséquent, vous devrez soit sortir de l’argent cash de votre poche ou faire un prêt travaux assimilé à un prêt conso. De plus, Vous aurez surement moins de charge à déduire puisque vous avez cette résidence principale depuis plusieurs années, alors ne serait-il pas plus judicieux de la revendre et de repartir sur un nouveau bien pourri ?

 

Si vous décidez de garder votre résidence principale pour en faire une division officielle, alors il faut suivre la procédure que je vais vous expliquer dans les modules traitant de la division officielle.

Vous devrez notamment créer votre activité de loueur meublé en remplissant le formulaire P0I, mais ça, vous le savez déjà, puisque tout est dans la formation ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Si vous n’avez pas encore regardé cette formation, je vous invite à le faire avant de continuer celle formation.

“DIVISER” UNE PARTIE DE SA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Maintenant, imaginons que vous ayez un appartement de 50M2, et que vous souhaitiez le diviser officieusement en 2 appartements. Mais que vous souhaitiez encore habiter dans l’un des appartements quelque soit la raison. Ca peut être une bonne solution pour rentabiliser sa résidence principale, puisqu’en louant une partie de celle-ci, vous allez pouvoir diminuer votre taux d’endettement. Ca fonctionne aussi pour une grande maison de par exemple 200M2, que vous souhaitez louer 150M2 et garder pour vous uniquement 50M2. L’appartement ou la maison restera 1 seul et unique lot, Il ne s’agit pas en tant que telle d’une division bien sur ! Vous mettez à dispo une partie de votre bien par le bien d’un bail. Tout simplement !

Avant toute chose, c’est bête à dire, mais évidemment, ce que vous louez, doit répondre aux critère de décence et de sécurité, c’est notamment ce que nous avons vu dans les modules traitant du droit immobilier où j’ai détaillé tout ce qui était un bien indécent, insalubre et en péril.

La bonne nouvelle pour vous, c’est que vous allez pouvoir être exonéré d’impôt, tous les revenus provenant de cette location ne seront pas taxé. Voici les conditions pour ne pas être taxé sur ces revenus locatifs :

• Le bien en lui même doit être entièrement meublé.

• Le bien doit être la résidence principale de votre locataire

• Le bien doit faire partie de votre résidence principale

• Le bien doit être loué à un prix raisonnable, il y a un prix plafond à ne pas dépasser pour bénéficier de cette exonération. Ces prix sont mis à jour chaque année, voici les prix plafonnés de 2019 :

=> 187€/M2 et par an hors charge pour l’Ile de France. Exemple, vous avez 25M2 à louer, ce qui fait un loyer annuel hors charge de 4625€ soit 385€ par mois.

=> 138€/M2 et par an hors charge pour la province. Exemple, vous avez 25M2 à louer, ce qui fait un loyer annuel hors charge de 3400€ soit 283€ par mois.

Non seulement vous êtes totalement exonéré de taxe sur vos revenus, mais en plus, vous n’avez rien à déclarer aux impôts. Attention, pour cela, vous devez respecter les 4 points cités au dessus. Si l’un des 4 points n’est pas suivi, alors vous serez taxé comme une location meublé, c’est notamment le cas si vous ne respectez pas les plafonds des loyers. C’est à dire que vous devrez déclarer ces revenus comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Voici le lien du bofip : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11154-PGP?branch=2

Voici la procédure à suivre pour louer une partie de votre résidence principale.

1er point important, comme toujours, vérifiez que le règlement de copropriété vous autorise à louer une partie de votre résidence principale. On verra un peu plus tard dans la formation, comment analyser le règlement de copro, car il arrive que certain d’entre eux soit assez restrictif.

2ème point, il faut prévenir votre compagnie d’assurance habitation car le contrat que vous avez actuellement avec eux, n’est peut être pas le bon si vous souhaitez louer une partie de votre logement. On le sait, en cas de pépins, les assurances cherchent toujours à ne pas payer, donc soyez bien en règle à ce niveau.

3ème point, vous devez également avoir certains diagnostics à jour au même titre que si vous deviez louer un appartement entier. Vous devez avoir le DPE (diagnostic de performance énergétique) en cours de validité, il doit avoir moins de 10 ans ET un état des risques naturels de moins de 6 mois.

4ème point, pensez à meubler l’appartement avec au minimum la liste imposée par la loi ALUR. Petit rappel des meubles obligatoires pour une location meublée : https://bit.ly/33M6p7U

5ème point, le bail à utiliser est un bail de meublé classique, en y ajoutant l’emplacement de « la chambre » avec sa jouissance exclusive pour le locataire ainsi que la possibilité d’utiliser les parties communes.

Louer une partie de sa résidence principale pour toucher un peu d’argent est une bonne solution pour arrondir les fins de mois. Aucune notion de quantité n’est indiquée dans la loi, mais il faut être raisonnable, louer 1, 2, voir 3 parties de sa résidence principale, ça passe, ensuite, si vous en faite une usine, ça peut bloquer. Il faut pas que votre maison deviennent une usine à locataire.