MODULE 15: FAIRE UNE ÉTUDE DE MARCHE D’UN IMMEUBLE

INTRODUCTION

Désormais, nous savons dans quel sens nous devons partir pour établir notre étude de marché, dans l’étude préalable, la démographie nous a permis de définir le type de locataire, le type de bien, le type de location et le type de loyer que nous pouvons faire dans la ville de Lille. Ces données connues, et sachant que cette ville est rentable sur le papier, désormais nous devons établir notre étude de marché afin de tester le point le plus important, qui est la demande locative.

PRÉAMBULE

Vous pouvez oublier tout ce qui est outil pour connaître la tendance et la demande locative, ce sont des outils qui ne sont jamais très vrais. Pour tester la demande locative, je n’utilise qu’une seule solution, et pour moi c’est la meilleure, pour vraiment rentrer dans le concret, il faut faire des fausses annonces Leboncoin.

Leboncoin est suffisant. De toute façon, un particulier ne peut pas poster une annonce sur Seloger (seules les agences peuvent poster) et Particulier à particulier (PAP) est payant. Sachant que ce sont les 3 principaux acteurs du marché immo, et qu’on ne veut pas payer pour tester la demande locative on restera sur Leboncoin. De plus, Leboncoin a environ 70% du marché immobilier, donc les autres sites ne servent pas à grand chose pour tester la demande locative.

Inutile de payer le forfait pour mettre 10 photos ou même pour mettre le statut URGENT sur l’annonce. Notre but est dans un premier temps de ne rien payer pour tester la demande locative, mais surtout, nous sommes sur une annonce test, notre but est d’avoir des demandes en conditions réelles, sans aides superficielles.

ÉTUDE DE MARCHE D’UN IMMEUBLE : L’ANNONCE 

Dans une annonce il y a 2 choses importantes, il y a le texte et les photos, c’est seulement sur ça que le futur locataire pourra se fier avant de passer un coup de téléphone, il faut que ça lui donne envie.

L’annonce doit faire rêver cette personne, avec de belles photos, le candidat doit pouvoir s’orienter dans l’appartement, en fonction du texte de l’annonce, il doit connaître la taille du bien, où se trouve la cuisine, le salon, la sdb, la chambre… Il doit savoir géographiquement où se trouve le bien, quels sont les commerces, les transports en commun, les points d’intérêt à coté de chez lui. En gros, c’est comme si vous faisiez une visite guidée à une personne. On parlera en détails de la création d’une annonce de A à Z, dans le module LOUER SON BIEN.

ANNONCE TYPE

Voici l’annonce type que j’utilise tout le temps, elle reprend tout ce qu’il y a d’important à mettre dans une annonce. Je vous invite à l’utiliser si vous le souhaitez.

Titre : NOM VILLE Studio 25M2 meublé refait à neuf

Très bel appartement meublé, rénové et entièrement équipé. Dès l’entrée, vous trouverez une belle cuisine entièrement équipée, donnant sur un superbe salon. Vous trouverez également un coin chambre séparé du salon par un dressing. La salle de bain, donnant sur le salon est équipée d’un sèche serviette, avec un meuble vasque suspendu, un toilette ainsi qu’une belle douche style à l’italienne.

La cuisine a été faite sur-mesure, elle dispose d’un lave linge, un four et une hotte intégrés. Il y a également un grand frigo, un micro onde, une plaque vitro céramique, ainsi que tous les accessoires nécessaire à la cuisine (casseroles, poêles, vaisselle, couverts…) et beaucoup de rangements. Tout ce qu’il faut pour que vous vous sentiez bien. Le salon est équipé d’une TV écran plat de 80cm, un canapé confortable et quelques rangements. Au niveau du coin chambre, vous trouverez un dressing, un lit confort Hotel 140×190 de 27cm d’épaisseur. Le tout avec une décoration scandinave soignée et de qualité.

Cet appartement neuf est très bien situé, il se situe dans la rue Tartenpion, à 100 mètres de l’arrêt de tram Tartenpion. Il a un accès direct à la FAC XXXXX, vous pouvez y accéder en moins de 10 minutes. A quelques minutes à pied du centre, vous pourrez vous rendre dans différents commerces animés de la ville rapidement. Le BAR XXXX, le restaurant XXXX et le centre commercial XXX sont accessibles à pied également en quelques minutes.

Le studio fait 25M2, il est entièrement composé de fenêtres doubles vitrages. Il se situe dans une résidence sécurisée avec interphone. Idéal pour étudiants ou jeunes actifs. Stationnement disponible et gratuit devant l’immeuble.

Il est libre à partir du XX/XX/XXXX

1 garant minimum gagnant 3 fois le loyer est demandé.

Loyer mensuel : XXX€ ( XXX€ de loyer HC + XXX€ de charges : entretien des parties communes)

PREMIER CONTACT PAR MAIL.

Avec une annonce comme celle là, vous allez attirer la confiance et la sympathie, vous aurez de très bons profils et de qualité.

Exemple d’une annonce pourrie :

Loue appartement de 25M2 proche fac, avec cuisine équipée

Loyer XXX€

Me contacter pour plus d’infos

Vous pouvez être sûr qu’avec une annonce comme ça, vous n’allez attirer que les cas sociaux.

LES TESTS POUR MENER À BIEN VOTRE ÉTUDE DE MARCHÉ

Pour que votre étude soit vraiment réaliste, il va falloir faire les choses suivantes :

LA PÉRIODE

L’annonce test que vous allez tester, il va falloir la mettre sur Leboncoin pendant plusieurs mois. En effet, les périodes changent, vous louerez plus facilement à certaines périodes qu’à d’autres. Il serait donc dommage de passer à coté d’une bonne affaire si vous ne faites votre test qu’en Avril, alors que votre cible cherche principalement à louer des appartements en juillet par exemple.

Les étudiants par exemple, on pense qu’ils ne cherchent qu’en septembre, mais c’est faux, un étudiant peut chercher en juin pour s’avancer (je loue mes studios fin juin pour la rentrée, comme c’est du haut de gamme, les étudiants ne veulent pas prendre le risque de le louper) mais il peut également chercher en février (certains cursus commencent au 2ème semestre) ou même en cours d’année, si un étudiant veut partir de sa coloc pour prendre un studio. En gros, on peut louer à n’importe quel moment, avec des pics pour certaines périodes.

Dans mon cas, je mets 1 annonce qui dure 1 semaine chaque mois pendant 6 mois. Ainsi, vous aurez fait 6 tests (Chaque test peut contenir plusieurs annonces) à 6 périodes différentes, vous serez sûr que les résultats que vous aurez, qu’ils soient bons ou mauvais seront exploitables.

LE PRIX

Nous avons défini le prix dans l’étude préalable, mais rien n’est figé, tout est possible pendant l’étude de marché, faites donc des tests avec plusieurs prix. Dans notre cas, on avait choisi 500€, mais on pourrait très bien tester le prix psychologique de 495€ ou plus cher avec 530€ si vous avez beaucoup de demande. 500€ étant le prix de base, après à vous de tester des variantes pour voir celui qui fonctionne le mieux.

LE LIEU

La ville de Lille ou celle que vous allez tester, est sûrement assez grande, dans ces cas-là, mettez plusieurs annonces dans plusieurs secteurs géographiques de la ville qui peuvent intéresser votre cible. Mettez une annonce proche du centre, une autre dans le centre, une autre proche de la fac, une autre un peu plus excentrée pour voir la demande locative. Plus vous aurez de lieu dans vos tests et mieux ça sera, ainsi, lorsque vous rechercherez un bien, vous pourrez chercher votre immeuble dans plusieurs secteurs et non dans un seul endroit.

Ce mix de 3 données est très important, en faisant cela, vous serez assuré que le bien se louera quelle que soit la période, vous aurez défini définitivement le prix de la location et vous saurez dans quel secteur acheter votre immeuble.

ANALYSE DES RÉSULTATS DE VOTRE ÉTUDE

Plus vous ferez de tests sur le plus de mois possible et plus vous aurez la certitude que votre analyse est juste. Après, si vous souhaitez tester une ville rapidement, pas la peine de tester plusieurs mois. Mais si vous avez le projet d’acheter dans cette ville, je vous conseille de suivre tout le processus.

Je pars dans l’optique que chaque annonce test est laissée 1 semaine à chaque fois. On part ici sur le fait que vous avez bien suivi ce que j’ai dit, en testant notamment plusieurs prix. Nous en sommes au point ou vous avez testé une ville pendant 1 mois ou plusieurs mois, vous avez donc des résultats fiables qu’il faut analyser.

Vous avez relevé tous les résultats, vous devrez faire un excel par exemple pour relever le nombre de demandes pour chaque annonce et pour chaque période, puis, vous comparez ça, avec ce que je vais dire plus bas.

Voici comment s’analysent vos résultats :

0 DEMANDE PAR ANNONCE

Vous avez mis plusieurs annonces sur plusieurs périodes et vous n’avez jamais d’email de candidats potentiels. Dans ces cas-là, pas besoin d’aller plus loin. Soit la demande locative n’est pas présente, soit le prix est trop élevé, soit le bien est mal placé, dans tous les cas, il est inutile de chercher d’où vient le souci. En effet, vous auriez eu au moins quelques personnes intéressées si la demande locative était présente, ce qui aurait indiqué que le prix était trop élevé ou le lieu mauvais, mais ce n’est pas le cas, donc on change de ville.

1 à 3 DEMANDES PAR ANNONCE

Vous avez mis plusieurs annonces sur plusieurs périodes et vous avez entre 1 ou 3 emails de candidats potentiels. C’est encore trop peu. Si vous avez suivi ce que j’ai dit plus tôt, en mettant des prix plus bas et que cela n’a pas augmenté le nombre de demandes, alors ce n’est pas la peine d’aller plus loin.

On pourrait se dire que 3 personnes intéressées c’est bien, mais pour moi c’est trop peu, car dans le lot, il y a des personnes qui ne sont pas vraiment intéressées, d’autres qui envoient des emails à toutes les annonces, d’autres qui auront des profils pourris… Bref il faut un bon volume de candidats pour avoir celui qui aura le bon profil avec le bon garant et avec le bon feeling lors de la visite.

4 à 6 DEMANDES PAR ANNONCE

Ça commence à devenir intéressant, c’est pas encore la panacée, mais il y a du prospect qui est intéressé par votre bien. Par contre ce n’est pas suffisant, car dans le lot, vous n’êtes pas sûr d’avoir le profil idéal.

Néanmoins, ce n’est pas un secteur à jeter, prolongez les tests, essayez de baisser les prix, testez d’autres secteurs de la ville. Si cela donne toujours entre 4 et 6 demandes, mois j’arrêterais. Néanmoins, si vous pensez qu’il y a un vrai potentiel ou qu’il y a certaines périodes que vous n’avez pas pu tester, vous pouvez y aller. C’est vous qui décidez au final.

7 à 14 DEMANDES PAR ANNONCE

Vous êtes dans une situation, il y a de la demande, le mix secteur et prix est bon, tous les feux sont au vert, vous pouvez investir dans cette ville. Parmi le lot de demande, vous êtes sûr de trouver le bon locataire.

+ de 15 DEMANDES PAR ANNONCE

C’est bien mais pas bien en même temps, parce que ça signifie que vous n’êtes pas assez cher, vous êtes dans un secteur avec plus de demande que d’offre, vous êtes donc en situation de force par rapport aux candidats. Dans ces cas-là, vous pouvez augmenter votre prix. Testez avec des prix plus cher de 10%, si c’est toujours pareil, testez avec 20%… jusqu’à ce que vous tombiez entre 7 et 14 demandes.

LA FIN

Vous avez fait votre étude préalable et l’étude de marché, vous avez trouvé une ville rentable avec de la demande. Vous allez sûrement acheter un immeuble dans cette ville, il était donc important de faire cette étude de marché complète afin d’être sûr et certain de pouvoir louer 5, 10, 15 appartements au même endroit. Lorsque vous achetez un immeuble, c’est pour 20 ans, il n’y a donc pas le droit à l’amateurisme. N’oubliez pas, on pense comme un businessman.

Après avoir analysé l’étude préalable et après avoir analysé les résultats de l’étude de marché, vous avez déterminé qu’il vous faudrait :

• La cible : Etudiants et jeunes travailleurs

• Le secteur : Centre, proche du centre, Secteur sud…

• Les types de biens à faire dans l’immeuble : Studio et T1

• Le loyer à mettre pour vos locations : 525€

Let’s GO pour trouver un immeuble rentable dans les prochains modules 🙂