MODULE 30: PRÉPARER SON DOSSIER DE PRÊT (Partie 1)

INTRODUCTION

Dans cette première partie de la préparation du dossier de prêt, on va voir toutes les informations nécessaires à mettre dans le dossier au niveau de sa situation personnelle, ainsi que de sa situation financière pour avoir un dossier parfait à présenter à la banque.

LE DOSSIER BANCAIRE

Voilà, nous y sommes, au moment où vous allez devoir créer votre dossier, ce dossier qui sera tellement exceptionnel, que la banque ne pourra pas dire non à votre projet. Avec ce type de dossier, vous aurez des réflexions du type « Je n’ai jamais vu un dossier pareil » ou « Vous avez déjà travaillé dans une banque ? », vous verrez que c’est assez jouissif.

Faites bien attention et relisez vous plusieurs fois. Vous ne devez pas faire d’erreur de chiffre, de calcul ou de rentabilité sur votre dossier, car il sera analysé par des experts financiers qui ont l’habitude de faire des calculs toute la journée. Ne faites pas de fautes d’orthographes (ce n’est pas mon fort…) non plus, ce n’est pas rédhibitoire, mais ça passera mal si vous en faites plusieurs. Pour avoir un bon dossier, c’est un tout, il faut qu’il soit parfait du début à la fin.

Votre dossier sera classé dans plusieurs parties différentes. Voici les différentes parties :

ETABLIR SA SITUATION PERSONNELLE

Pour établir un prêt, la banque aura besoin de toutes les informations sur vous et votre conjoint/mari si vous investissez à 2. Pensez à mettre absolument tout afin que la banque n’ait pas besoin de vous relancer pour avoir des informations supplémentaires.

Vous y indiquerez tout ce qui a trait à votre situation personnelle, vous y mettrez ainsi :

• Votre nom, prénom

• Votre date de naissance et lieu de naissance

• Votre nationalité

• Votre régime matrimonial

• Le nombre d’enfants à charge

• Votre employeur

• Votre type de contrat de travail

• Votre date d’embauche

• Tout à remplir également pour votre conjoint

• Pour le régime régime matrimonial indiquez si vous êtes pacsé, marié avec ou sans contrat ou célibataire.

Je fournis toutes ces informations sous forme de tableau, afin d’avoir une lisibilité plus simple à comprendre. Voici une copie d’écran du tableau que j’utilise pour ma situation personnelle :

ETABLIR SA SITUATION FINANCIERE

La situation financière est également importante, elle va récapituler absolument tout ce que vous gagnez financièrement (hors revenus de locations, on verra ça juste après). Mettez les bons chiffres, car lorsque vous donnerez les documents à la banque, elle vérifiera si ça correspond. Ce tableau est en fait une synthèse des différents documents que vous allez fournir à la banque. Voici les différentes informations que vous devrez indiquer :

• Votre salaire net mensuel

• Le salaire net annuel du couple

• Les éventuelles primes que vous recevez de votre entreprise

• Tous les revenus de chef d’entreprise si vous avez une société

• Les chiffres d’affaires des 3 dernières années si vous avez une société

• Les autres revenus (comme la CAF, pension alimentaire, bourse…)

Je fournis toutes ces informations sous forme de tableau, afin d’avoir une lisibilité plus simple à comprendre. Voici une copie d’écran du tableau que j’utilise pour ma situation financière :

• Pour le salaire net mensuel, mettez le salaire net avant prélèvement à la source. Les banques ont dit qu’elles ne prendraient pas en compte le fait que le salaire soit imputé par l’impôt à la source.

• Si vous investissez à 2, indiquez le salaire global net du couple.

• Si vous êtes chef d’entreprise et que vous touchez des revenus TNS ou des Dividendes, indiquez-les dans cette case.

• Pour les revenus supplémentaires, indiquez tout ce qui est revenu autre que le salariat, comme la CAF, les pensions alimentaires, la bourse… Par contre, ne mettez pas ici vos revenus locatifs, on mettra ça dans la partie suivante.

• Si vous êtes chef d’entreprise, indiquez les 3 derniers chiffres d’affaires ainsi que les bénéfices. L’idéal étant que les chiffres évoluent dans le bon sens chaque année, la banque appréciera. Si vous n’avez pas encore 3 bilans, mettez le nombre de bilans que vous avez, mais sachez que si vous n’avez qu’1 ou 2 bilans, ça sera plus compliqué de vous faire prêter.

ETABLIR LA SITUATION DE VOS ANCIENS PROJETS

• Vos différents crédits consos en cours

• Vos différents crédits immobiliers en cours

• Les loyers perçus

• Quel type de bien vous avez

• La localisation des biens

• La valeur des biens

• Les mensualités des prêts en cours

• Le capital restant dû

• Le patrimoine immobilier déjà payé

• La durée restante

• Les loyers perçus pour chacun

  Je fournis toutes ces informations sous forme de tableau, afin d’avoir une lisibilité plus simple à comprendre.

Cette partie est importante, car c’est à ce moment-là que le banquier va voir quel type d’investisseur et à quel niveau vous êtes. Il verra rapidement si vous êtes un nouvel investisseur ou si vous êtes confirmé. Dans mon cas, j’ai mon prêt N°1 qui est ma résidence principale, et tout le reste, ce sont des immeubles. Ne mettez ici que vos biens actuels, pas le nouveau bien pour lequel vous demandez un prêt.

La case information est présente si vous avez des choses à dire, par exemple, si c’est un immeuble, vous indiquerez qu’il y a xxx appartements, garages, box… Le tout de xxx m2. Dans la localisation, indiquez l’adresse du bien.

Pour la valeur du bien, indiquez la valeur du bien actuellement. Idéalement, le mieux est de demander à des agences immobilières, au moins 2, voire 3 si elles peuvent vous faire une estimation de vos biens. Simulez une envie de vendre afin d’avoir une estimation écrite de vos biens. Vous fournirez ensuite les estimations à votre banque. Si on ne souhaite pas perdre du temps avec ça, surtout lorsqu’on a plusieurs immeubles, il suffit de mettre la valeur du bien + les travaux que vous avez faits, c’est ce que je fais, c’est plus simple. En plus, on part au plus pessimiste (puisqu’avec les travaux le bien doit prendre de la valeur normalement), ça ne pourra qu’être mieux dans la réalité.

Pour la mensualité, il faut indiquer ce que vous payez chaque mois, incluant le capital remboursé + l’assurance + les intérêts. Le capital restant dû signifie tout ce que vous devez encore payer pour solder votre crédit. A l’inverse, le patrimoine déjà payé est tout le capital que vous avez déjà remboursé.

Pour les loyers, indiquez les loyers charges comprises en indiquant le montant des charges afin que le banquier puisse faire la différence entre les loyers et les charges.

Au niveau des informations supplémentaires, vous pouvez indiquer s’il y a des choses nécessaires que la banque doit savoir. Exemple :

• Le bien est en travaux, il n’y a donc pas de loyer qui rentre. 

• Il y a un report de crédit, la mensualité est donc basse ou inexistante encore pendant quelques mois.

• Il y a une procédure d’expulsion sur ce bien

• …

Bref, tout ce qui pourrait être nécessaire aux yeux de la banque.

Vous avez vu ici les 3 premières parties qui seront nécessaires pour que votre banquier puisse mieux vous connaître, au niveau personnel, au niveau de vos revenus de salarié ou de chef d’entreprise et au niveau de votre situation personnelle. Ça lui permettra également de tout savoir sur votre patrimoine immobilier, lui permettant de voir si vous êtes plutôt débutant ou un investisseur chevronné.