MODULE 33: LA LÉGISLATION
INTRODUCTION
On va parler de législation dans ce module, ça sera un gros module parlant de tout ce qui est légalité au niveau des logements. Vous saurez ainsi ce qui est obligatoire et ce qui est interdit avec un logement. Vous saurez quand déposer un permis de construire ou une demande préalable. Enfin, vous verrez les risques encourus si vous ne suivez pas la loi.
CE QUI EST OBLIGATOIRE
La surface minimum d’un bien afin qu’il soit considéré comme habitable est de 9M2 (article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Il est également indiqué dans ce décret, que si la surface ne fait pas 9M2, le logement est quand même considéré comme habitable s’il y a 20M3. De plus, la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieur à 2.20M.
En fonction de certaines villes, ou de certains usages, il se peut que cette limite soit augmentée, nous vous invitons à vous renseigner sur les normes minimum de logement dans votre ville selon l’usage au service de l’urbanisme. En effet, certaines villes considèrent qu’un logement décent doit être plus grand que 14M2 par exemple. En revanche, ces normes ne seront jamais diminuées, ce qui est affiché par ce décret est le strict minimum légal.
En tant que propriétaire d’un immeuble entier, vous vous devez de prendre une assurance PNO (propriétaire non occupant), c’est une assurance obligatoire.
CE QUI EST INTERDIT
LE DROIT PUBLIQUE
Il est interdit de ne pas suivre le droit publique. Le droit publique est l’ensemble des règles juridiques applicables à toutes les situations qui ne font pas l’objet de règles spéciales ou particulières. Exemple, Le PLU fait partie du droit publique, il régie les règles générales de la ville, alors que le règlement de Copro fait partie du droit privé, il s’ajoutera au PLU. Il faut donc regarder le PLU pour la partie publique et le règlement de copro pour voir en détail les obligations de votre Copro au niveau du droit privé.
LES BIENS EN PERIL
Une habitation qui est frappée de Péril l’est lorsque la solidité du bâtiment est remise en cause, et donc présente un risque pour les habitants. Si tel est le cas, il faut savoir que la mairie est autorisée à engager une procédure de péril et peut imposer certaines mesures pour remédier à ce problème. Cela signifie qu’en cas de réception d’un arrêté de péril, il est impossible de prévoir la location du bien tant qu’il n’y aura pas eu la réalisation des travaux permettant d’assurer la sécurité des habitants.
Certains critères peuvent permettre de caractériser le péril d’un logement : effondrement de planchers, d’escaliers, garde-corps, balcons, toiture, façade, chutes de pierres… Plus de renseignement sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16104
LES BIENS INSALUBRES ET INDECENTS
L’indécence d’un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s’apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d’instance. Le juge d’instance, à la demande du locataire, apprécie l’éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution.
L’insalubrité implique une appréciation qui associe la dégradation d’un logement à des effets sur la santé des occupants. L’évaluation de l’état d’insalubrité est notamment appréciée au regard : éclairement naturel des pièces, des structures du logement, de facteurs de risques spécifiques, de l’humidité, de l’aération des pièces, de l’usage et l’entretien des lieux… Plus de renseignements sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16158
LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est un document à remplir qui permet au service de la ville de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme actuellement en place. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers. Le dépôt du PC s’effectue à la mairie de la ville du bien immobilier.
La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans avec possibilité d’une prolongation 2 mois avant son expiration. La mairie a 2 à 3 mois (en fonction de plusieurs critères) pour valider ou refuser votre permis de construire. Si vous n’avez aucune réponse de la mairie sous cette durée, le permis de construire est automatiquement validé.
Une fois la validation du PC, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à rénover, un grand panneau qui se voit depuis la voie publique indiquant les références du PC obtenu. Ce panneau devra rester en place durant toute la durée des travaux.
CREATION DE PLUS DE 40M2
Lorsque vous agrandissez un bien immobilier de plus de 40m² de surface de plancher, vous devrez obtenir un permis de construire. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre.
La création de surface plancher, c’est de la création de M2 n’existant pas auparavant, comme la création d’une mezzanine par exemple. En revanche, la transformation d’un garage en habitation n’est pas de la création de surface plancher, car cette surface plancher était déjà existante.
Les villes n’ayant pas de PLU (c’est le cas dans les petites villes par exemple), le PC est à déposer à partir de 20M2 de surface plancher créé. En revanche, si l’augmentation par exemple de 20M2 dépasse les 150M2 au global de la bâtisse, alors il faudra obligatoirement un permis de construire et passer par un architecte (l’architecte n’est pas obligatoire lorsque la superficie est inférieure à 150M2 si vous êtes un particulier).
MODIFICATION DE L’ASPECT EXTERIEUR
Lorsque vous touchez à l’aspect extérieur du bien, vous devrez déposer un permis de construire. Voici les différentes options qui vous obligeront à obtenir un permis de construire.
– Il arrive régulièrement qu’au RDC, il y a ou avait un commerce, avec une grande baie vitrée, pour le transformer en habitation, en général on met 2 ou 3 fenêtres et des moellons entre chacune d’elles afin de les fixer.
– Vous souhaitez changer le bardage de votre façade, dans ce cas, ça sera également un permis de construire. Idem pour la création d’une fenêtre ou d’une ouverture de porte. En somme, tout ce qui touche à la structure extérieure du bien.
DIVERS
Tous les cas suivants obligeront le dépôt d’un permis de construire :
– Les travaux portant sur les immeubles inscrits aux monuments historiques (sauf si ce sont des petits travaux d’entretiens ou de travaux de réparations classiques).
– Les travaux qui touchent à la structure porteuse du bâtiment
– Dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants.
– Dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme)
LA DECLARATION PREALABLE
La déclaration préalable est une formalité légale obligatoire pour des travaux, moins importants que ceux qui demandent un permis de construire. Le dépôt de la DP s’effectue à la mairie de la ville du bien immobilier. La durée de validité d’une déclaration préalable est de 3 ans, par contre, il n’y a aucune demande de prolongation possible. La mairie a 1 mois pour valider ou refuser votre DP. Si vous n’avez aucune réponse de la mairie sous 1 mois, la DP est automatiquement validée.
Une fois la validation de la DP, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à rénover, un grand panneau visible depuis la voie publique indiquant les références de la DP obtenue. Ce panneau devra rester en place durant toute la durée des travaux.
CREATION DE 5 à 40M2
Lorsque vous créez de la surface plancher de 5m² et inférieure ou égale à 40m², vous serez soumis à une demande préalable pour les villes ayant un PLU, pour les villes n’ayant pas de PLU, au dessus de 20M2, c’est un permis de construire.
DIVERS
Voici différents cas de DP obligatoire : Changement de couleur de la façade, modification des matériaux constituants la façade, remplacement ou ajout de volets, volets roulants… Remplacement de fenêtre, remplacement de porte.
Si vous souhaitez faire un changement de destination (Ex : Passage d’un garage en habitation), il faudra demander une DP, et ceci même s’il n’y a pas de travaux.
Quels que soient les détails qui devront être rajoutés dans le domaine public, dans la rue par exemple, il faudra faire une demande préalable. C’est le cas pour une boite au lettre par exemple.
LA DAACT
Une fois que la demande préalable ou le permis de construire sera terminé, il faudra envoyer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) à la mairie pour lui indiquer que vous avez terminé les travaux. Cette déclaration est obligatoire. La mairie dispose d’un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la DAACT pour contester la conformité des travaux. Passer ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux.
La question qu’on peut se poser c’est, suite à votre déclaration d’achèvement, est-ce-que la mairie va vérifier si votre obligation de suivre le PLU a bien été réalisée (Exemple, création de place de parking pour une division).
Légalement la mairie a le droit de faire une visite afin de vérifier la conformité de votre déclaration. Il faut savoir que c’est assez rare que la mairie se déplace (ce n’est jamais arrivé dans mon cas), mais imaginons que vous ayez un voisin jaloux qui vous dénonce, et bien le maire ou un adjoint peut se déplacer et vérifier vos travaux.
Si vous n’avez pas suivi toutes les obligations du PLU, le maire a le pouvoir de rentrer chez vous et peut établir un procès verbal de constatation d’infraction. Cela peut induire une condamnation à une amende devant un tribunal correctionnel mais également la destruction ce qui a été fait.
A savoir, il y a une prescription de 10 ans, au-delà de cette date, la mairie ne pourra rien contre vous, mais c’est un très gros risque que bien évidemment, je ne vous conseille pas de tenter.
LES ABF (Architectes des bâtiments de France)
En France, les règles sont strictes en terme de protection des bâtiments qui font partie de notre patrimoine. C’est pourquoi les monuments historiques font l’objet d’un périmètre de protection de 500 mètres.
Sachez donc que si vous faites une demande préalable ou un dépôt de permis de construire dans un immeuble qui fait partie du périmètre des bâtiments protégés, alors sachez que non seulement la mairie aura son mot à dire (au niveau du PLU), mais il y aura également les ABF qui auront leurs exigences qui sont parfois très contraignantes.
Par exemple, je voulais changer une vitrine en plusieurs fenêtres, la mairie avait accepté mes fenêtres en PVC, mais les ABF ont refusé. Ils m’ont imposé d’en mettre un bois foncé (style acajou) beaucoup plus cher que le PVC… Ils peuvent même refuser certaines modifications qui peuvent selon eux, nuire au design du bâtiment. Donc renseignez-vous avant d’acheter, votre bien fait-il partie du périmètre.
Vous n’avez rien à faire pour prévenir les ABF, lorsque vous ferez votre, DP ou PC auprès de la mairie, c’est elle qui enverra automatiquement votre dossier aux ABF si votre bien est dans son périmètre.
LES RISQUES
C’est très risqué de faire des travaux sans déposer une DP ou un PC si c’est nécessaire. En effet, il ne faut pas tenter le diable, car vous risquez gros au niveau financier. L’amende pour le non dépôt est de 1200€ minimum (articles L. 480-4 du code de l’urbanisme).
Ce montant peut être majoré à 6000€ par M2 de surface créée. De plus, en cas de récidive, vous risquez également une peine d’emprisonnement jusqu’à six mois. En cas de procès, en plus de l’amende, le tribunal pourra vous obliger à votre mettre en conformité, à démolition ou remettre comme au départ :
A noter : Si vous créez une surface inférieure à 5M2, vous n’aurez aucune obligation administrative à faire.
