Module 3 : LES PREREQUIS D’UN IMMEUBLE
INTRODUCTION
On commence à rentrer dans le concret petit à petit, cette fois en essayant de comprendre ce qu’est un immeuble de rapport, et contrairement aux idées reçues, un immeuble n’est pas nécessairement une tour de 10 étages ou une résidence étudiante de plusieurs milliers de m². Un IDR (immeuble de rapport) ce n’est pas non plus un bien immobilier réservé aux millionnaires, car on peut trouver des immeubles de rapport en province, moins chers qu’un studio à Paris par exemple. Enlevez ces idées reçues sur les immeubles de rapport. Vous comprendrez les avantages et les inconvénients d’un IDR, et vous saurez comment faire pour penser à le revente avant même d’acheter votre IDR.
QU’EST CE QU’UN IMMEUBLE DE RAPPORT (IDR)
Un immeuble de rapport s’appelle comme ça car il est censé rapporter à son propriétaire. Un IDR, c’est un immeuble qu’on achète en un seul bloc, regroupant plusieurs appartements. On peut trouver plusieurs sortes d’immeubles de rapport, un IDR peut avoir seulement 2 appartements comme plusieurs centaines d’appartements, cela ne change rien sur son nom. A Paris, les IDR se sont développés durant la Restauration et la période haussmannienne. Les immeubles étaient divisés en lots dès la conception et appartenaient à un seul propriétaire. Ils étaient le plus souvent occupés par des congrégations religieuses, pour qui l’habitat en maison particulière n’était pas adapté. Par la suite, la population augmentant et les maisons individuelles ne répondant plus aux besoins, la construction des immeubles de rapport s’est intensifiée. Au début du 20e siècle, c’était le modèle de construction dominant, puis la copropriété a pris de l’essor.
Un immeuble étant simplement au moins 2 appartements minimum, ce qui signifie qu’une maison peut devenir un IDR. En effet, il suffit de trouver une maison, de la diviser en plusieurs appartements pour que ça devienne un immeuble de rapport. C’est aussi simple que ça.
LES AVANTAGES D’UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Un IDR permet de brûler des étapes et d’aller beaucoup plus vite qu’un investisseur lambda. En effet, alors que la plupart des investisseurs mettent 6 mois à 1 an pour trouver, acheter, rénover puis toucher les loyers d’un appartement, vous ferez la même chose en autant de temps, mais de façon décuplée puisque vous n’aurez pas 1, mais 3-5-10-20 appartements d’un coup. Ainsi, vous n’aurez qu’une négociation pour l’IDR entier, 1 seule demande de prêt à faire, 1 seul passage chez le notaire… C’est un gain de temps considérable par rapport à l’achat d’un appartement par un appartement.
Lorsqu’on achète un immeuble, on est en mono-propriété, ce qui signifie qu’il n’y a pas de copropriété, en effet la copropriété se crée du moment où il y a au moins 2 propriétaires différents dans un immeuble. J’ai un immeuble en entier = Pas de copro ni de syndic. Vous êtes donc le maître à bord, vous faites ce que vous voulez (dans la limite de la légalité évidemment), tout vous appartient, si vous souhaitez faire les travaux maintenant ou dans 10 ans, c’est vous qui décidez, personne ne va vous l’imposer.
La copropriété est le plus gros point noir des investisseurs lorsqu’on a un appartement. La copropriété, c’est en partie ce qui m’a fait n’acheter que des immeubles de rapport alors qu’il m’arrive de trouver des affaires rentables pour 1 appartement, mais je n’y vais pas, parce que c’est en copro. En cropro, sachez que vous êtes bloqué pour beaucoup de choses, par exemple, vous souhaitez rajouter une clim ? Vous souhaitez faire de la location courte durée ? Vous souhaitez changer la destination d’un bien ? Dans tous les cas, il faudra demander l’accord de la copro. En copro, vous ne décidez de rien.
L’autre point noir de la copro, c’est son coût, qui est souvent très élevé. En effet, dans la plupart du temps, lorsque ce sont des immeubles de 10, 20 appartements, il y a un syndic, et le souci d’un syndic c’est que ça coûte très cher. Si vous avez un ascenseur, des espaces verts… c’est également coûteux, les frais de copro seront donc élevés et le syndic prendra un pourcentage sur chaque prestation, environ 10% sans compter les frais de photocopies et d’autres posts qui représentent des coûts exorbitants sur l’année.
Il existe des syndic bénévoles dans les petites copro, c’est un des copropriétaires qui gère la copro, ça marche bien lorsqu’il y a 5 appartements max, après c’est souvent géré par un syndic pro. Une copro bénévole revient moins cher qu’un syndic pro. Si vous souhaitez absolument acheter des appartements, alors je conseille d’en acheter un dans une copro bénévole.
Donc vous achetez un immeuble, vous faites ce que vous voulez, vous n’avez pas de comptes à rendre. De plus, les frais de copro seront minimes, dans mon cas, je paie le ménage, sortie des poubelles et électricité des communs, ça me coûte 1800€ à l’année pour mes 20 appartements, soit même pas 7.5€ de frais de copro par mois, contre 30-50€ dans une copro gérée avec un syndic pro.
Un immeuble de rapport vous permettra d’avoir une gestion des locataires plus simple. Ça se comprend aisément puisque tous les locataires se trouveront au même endroit, ainsi, pas de perte de temps pour aller dans une ville, puis dans une autre ville à 50km et ainsi de suite. Vous avez un souci avec un appartement ? Tout se trouve au même endroit, c’est simple.
Un exemple concret, je fais régulièrement des visites de courtoisie pour officiellement savoir si tout se passe bien pour le locataire, s’il n’a pas de soucis particulier (le locataire est content, il voit qu’on s’intéresse à lui), mais officieusement, ces visites me permettent de voir l’état de l’appartement, si le locataire en prend soin. Ou encore, lorsqu’on doit installer des compteurs, faire plusieurs relevés d’eau/élec, faire rentrer plusieurs locataires en même temps… L’avantage étant que tous les biens se trouvent au même endroit, c’est quand même beaucoup plus simple.
Un immeuble de rapport vous permettra de baisser la vacance locative (période durant laquelle il n’y a pas de locataire dans votre appartement) générale de vos biens. Si vous achetez 1 seul appartement, lorsque le locataire part, il se peut que vous ayez 1 semaine, 2 semaines, 1 mois de vacance locative, ce n’est pas rare dans des villes de provinces. Dans ce cas-là, c’est une perte sèche, puisqu’aucun locataire ne vous payera le crédit. En revanche, avec un immeuble de 5 lots par exemple, si vous avez une vacance locative d’un mois, ce n’est pas grave puisque les 4 autres locataires payeront votre crédit, cela vous permet donc de mutualiser les risques.
De plus, vous êtes un investisseur intelligent, vous faites donc uniquement du haut de gamme pour vos locataires. Avec le temps, ça va se savoir que votre immeuble propose des prestations haut de gamme niveau qualité et déco de l’environnement, donc comme pour une colocation, si un des appartements se libère, l’un des locataires proposera l’un de ses copains pour louer un appartement dans le même immeuble que lui.
Un immeuble de rapport vous permettra d’exploser votre rentabilité pour plusieurs raisons :
Le but d’un immeuble est d’acheter beaucoup de m² d’un coup, plus il y a de m² et plus c’est intéressant. En effet, c’est comme faire un achat de gros, plus le bien immobilier est grand, moins le prix au m² sera cher. Prenons l’exemple d’un appartement de 50m². Le prix moyen au m² dans une ville est de 1000€ le m² pour un bien de 50m², soit un prix d’achat de 50000€, alors qu’un studio de 25m² s’achète avec un rapport de 1.5, ce qui signifie que les petites surfaces s’achèteront environ 1500€ le m². Ce qui signifie que plus vous achetez de m² et moins vous payerez cher le m².
Un point supplémentaire important auquel on ne pense pas lorsqu’on achète « EN GROS » des m², c’est que les travaux vous coûteront moins cher au m². Je m’explique, lorsque vous faites une rénovation totale de 5 studios dans des villes différentes (changement de l’électricité, plomberie, sol, doublage placo, isolation, cuisine…) ça coûte entre 700 et 1200€ le m² en moyenne, alors que partir sur 5 studios dans le même immeuble, vous fera gagner facilement 100€ de travaux au m² et ceci pour 2 raisons. Tout est regroupé au même endroit donc plus pratique pour les artisans (ils feront un devis plus bas), en effet, ils auront beaucoup moins de déplacement à faire. De plus on bénéficie de prix de gros pour le matériel, acheter du matériel pour 25m² à 5 périodes différentes ou pour 5x25m² en même temps, c’est pas pareil.
Pour aller encore plus loin et augmenter encore votre rentabilité, la meilleure solution est d’additionner plusieurs techniques rentables. Vous pouvez par exemple acheter un IDR et louer vos appartements en meublé, permettant de gagner facilement 20% de rentabilité par rapport à un investissement classique. Puis, explosez vos rentabilités en rajoutant en plus de l’achat d’un IDR, la location courte durée (LCD) permettant de gagner facilement 50-100% de rentabilité par rapport à un investissement classique.
LES INCONVÉNIENTS D’UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Un IDR ça a beaucoup d’avantage mais également des inconvénients. Un IDR c’est mettre ses œufs dans le même panier. En effet, vu que vous aurez tous vos biens au même endroit, et bien les risques sont condensés au même endroit. Lorsque vous achetez un appartement, quel que soit l’endroit, en faisant du haut de gamme, vous êtes sûr de pouvoir le louer, mais lorsque vous allez acheter un immeuble de 10 appartements, ça ne sera pas la même histoire, car il faudra être sûr de louer les 10 appartements. C’est pourquoi il sera important de faire une étude de marché complète pour ne pas faire d’erreur (on en parlera dans le module concerné).
De plus, outre l’importance d’être sûr de louer tous les biens en un même endroit, il faut vérifier l’environnement. En effet, il suffit d’un tremblement de terre ou un tsunami (certes en France on est tranquilles, mais c’est pour l’exemple) pour détruire vos 10 appartements d’un coup. Assurez-vous de ne pas être collé à un immeuble en péril qui pourrait menacer de s’effondrer par exemple, l’immeuble de Marseille qui s’est effondré, a fragilisé 6 immeubles autour de lui… Ou encore, n’achetez pas un immeuble avec un Kekab en rdc par exemple…
Avec un IDR, vous êtes le maître des lieux, c’est donc un avantage comme on l’a vu précédemment, mais c’est également un inconvénient. En effet, contrairement à une copro où tous les frais sont mutualisés, en mono-propriété, c’est vous qui devrez prendre en charge tous les travaux. Lorsque vous avez une toiture à changer, une façade à ravaler, ou des communs à refaire, et que vous êtes seul propriétaire, il faut avoir les reins solides car ce sont des coûts très importants.
Un IDR coûte plus cher qu’un appartement. Vous achetez plusieurs appartements d’un coup, donc son coût augmente en conséquence. Alors certes, vous avez des immeubles de 2 appartements, mais ce n’est pas ce qu’on vise. Quand j’ai commencé, j’ai cherché un immeuble d’au moins 5 lots, pour me permettre de vraiment gagner du temps. En province, lorsque vous avez un studio à 40k€, un immeuble tournera autour de 170-180K. Ce qui reste dans tous les cas accessible à un grand nombre de français, même si le budget est plus conséquent.
Si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport, en comptant les travaux, il y a un coût global assez conséquent. On va partir sur un immeuble de 125m², qui est une taille de moyenne basse pour un immeuble, ce qui donne 5 studios de 25m². Pour un IDR de 125m² avec un prix moyen au m² de 1500€, vous en aurez pour environ 187500€.
Le montant des travaux également sera donc plus élevé en conséquence puisqu’il y aura plus de m² à rénover. Il faudra donc arriver à se faire financer 100, 200, 300m², ce qui fait des montants très importants. Lorsque vous faites une petite rénovation, il faudra partir sur 200€ contre 1000€ le m² pour une rénovation totale. Il sera donc également plus compliqué de se faire financer autant de travaux par la banque (cf: Les Frais Et Travaux À Déduire)
La taxe foncière sera un coût non négligeable également, puisqu’avoir une taxe foncière pour 10 appartements, c’est tout de suite un très gros coût. Pour une dizaine d’appartements, c’est facilement entre 3000 et 5000€ par an. Il faudra donc bien le prévoir.
Comme je l’avais dit plus tôt, très peu de personnes achètent un immeuble de rapport, et donc très peu de personnes se font financer un IDR, donc très peu de banquiers connaissent les IDR. On en parlera dans le module de la banque, mais, pour faire une petite introduction, sachez que se faire financer un IDR sera plus compliqué qu’un simple appartement, surtout lorsque c’est votre premier investissement. Le banquier a peur, son but est de prendre le moins de risque possible, et pour le rassurer il faudra avoir un dossier en béton.
PENSER A LA REVENTE
La chose primordiale quand on achète, c’est important pour un appartement, mais encore plus pour un immeuble, c’est de penser à la revente. En effet, même si votre but est de garder votre bien le plus longtemps possible, on ne sait pas ce qui peut se passer dans la vie, c’est pourquoi il faut que votre bien soit liquide, ce qui signifie qu’il faut pouvoir le revendre facilement sans perdre d’argent.
Dans un premier temps, il faut acheter à un prix bas, mais ça signifie quoi exactement ? Imaginons que le prix au m² dans le secteur soit d’environ 2000€, il faudra acheter avec un rabais de 20% minimum. Dans notre cas, il faudra acheter 1600€ maximum le m². Mais comment connaître le prix au m² ? Perso j’utilise le site meilleursagents.com, l’avantage c’est qu’il donne le prix moyen du m², dans chaque rue, ça permet d’être vraiment précis. Exemple, à Marseille, la Rue Bayard a un prix de 3283€ le m² (cf: Rue Bayard, Marseille). Pour bien acheter le bien dans cette rue, il faudra le payer 2600€ le m², ainsi, vous avez une marge de 700€ le m², pour les travaux, les frais de notaires…
Ainsi, demain, si vous êtes pressé, vous souhaitez revendre le bien, vous pourrez le revendre au prix du marché, en ayant refait des travaux pour remettre le bien à neuf. En étant au prix du marché pour un bien refait à neuf, ça vous permettra de revendre votre bien très rapidement, en 1 mois maximum en fonction du secteur. Puis, si vous n’êtes pas pressé, vous pourrez rajouter 10% ou 20% au prix moyen du m², sachant que le bien est refait à neuf, il partira en un peu plus de temps, mais il partira très bien quand même.
