Module 9 : LA FISCALITE D’UN IMMEUBLE EN MEUBLE (Partie 2)

INTRODUCTION

Nous voici dans la 2ème partie de la fiscalité meublé, on rentre plus dans les détails pour comprendre ce qu’est la CFE et son calcul de taux. On apprendra également comment fonctionnent les amortissements pour un bien immobilier et ses travaux. Enfin, vous verrez à quoi sert le formulaire P0I et l’importance d’avoir un comptable avec un CGA.

LA CET

C’est une surprise qu’on ne s’attend peut être pas à payer lorsqu’on se met à faire du meublé en nom propre (LMNP ou LMP), mais elle est bien là et vous allez devoir la payer cette satanée CET. Le statut LMNP est un statut entre le particulier et le pro, tantôt on bénéficie de la plus-value du particulier, tantôt on paie une cotisation réservée aux entreprises, allez comprendre. Rassurez-vous, elle est déductible comme toutes les charges en LMNP. La CET (Contribution Économique Et Territoriale) regroupe 2 taxes, la CFE (cotisation foncière des entreprises) et la CVAE (Contribution sur la Valeur Ajoutée).

LA CFE

Auparavant une partie de la taxe professionnelle, la CFE, est payable pour ceux qui font de la location meublée (Non payable pour de la location nue). Alors même que vous payerez déjà la taxe foncière pour ce bien, vous payerez également la CFE, qui est dans les grandes lignes, pratiquement la même chose. Mais les avantages du LMNP étant tellement intéressants, que ce n’est pas cette petite taxe qui va plomber votre rentabilité. Avant toute chose, sachez qu’il y a quand même une bonne nouvelle. En effet, la 1ère année d’exploitation, la CFE est exonérée à 100% du paiement et la 2ème année est exonérée à 50%. Vous l’aurez compris, si vous avez la possibilité, autant commencer votre exploitation meublée début janvier 2020 que fin décembre 2019.

Le plus important est de connaître le montant de votre CFE. Ce qu’il faut savoir, c’est que c’est une taxe locale dont votre municipalité (où se trouve le bien immobilier) décide du taux de la CFE. La CFE se calcule en fonction de la valeur locative x le taux voté par la municipalité. Le montant de la CFE se base sur un taux, mais rassurez-vous, puisque lorsqu’on est redevable de la CFE, on est assujetti à un montant minimum. Les lignes précédentes sont là pour vous expliquer en détail la calcul de la CFE, mais au final, pour un LMNP, qui est assujetti à la CFE, la plupart du temps, il paiera le minimum appliqué par la ville et rien de plus conformément à l’article 1647 D du CGI.

En effet, dans la plupart des cas, les villes font payer le minimum de la CFE pour les loueurs en meublé que vous soyez en LMNP ou en LMP. Pour vous donner un ordre d’exemple en moyenne en 2017, le montant minimum de cette taxe était de 216 à 400€. Donc dans vos simulations, mettez 300€, vous serez à peu près dans la bonne fourchette de prix. Si vous souhaitez avoir le coût précis, je vous invite à contacter le service des impôts de votre ville.

Cette taxe est à payer, au plus tard, le 15 décembre de l’année. Elle sera à payer de façon dématérialisée, sur le même espace où vous déclarerez vos impôts LMNP, via votre compte fiscale en ligne.

Note :

• Ceux qui louent une partie de leur résidence principale en meublé, sont exonérés de la CFE.

• Pour ceux qui font moins de 5000€ de revenus BIC par an, la CFE est totalement exonérée.

• Si vous avez 2 biens dans 2 villes différentes, vous ne payerez la cotisation minimum de la CFE qu’une seule fois, pour l’autre, la CFE sera plus basse.

LA CVAE

Vous ne la payerez sans doute jamais puisque son seuil est de 152500€, si vous touchez moins de loyers annuels que ce seuil, vous n’aurez pas à la payer, mais vous savez qu’elle existe désormais. Cette taxe coûte environ 1.5% de votre valeur ajoutée sur l’année d’exploitation.

LES AMORTISSEMENTS

Voici une nouvelle notion qui est assez peu connue, c’est la notion d’amortissement, pour expliquer les choses simplement, c’est la perte de valeur d’un bien qui se fait avec le temps, dû à son utilisation ou à son usure temporelle. On en parle au niveau comptable, puisqu’en meublé, il faudra avoir une comptabilité.

Exemple : vous achetez un iPhone 10, lors de son achat il vaut environ 1000€, mais 5 ans plus tard, il ne vaudra plus grand chose, c’est dû à son utilisation quotidienne, ainsi qu’au temps qui passe, puisque 5 nouvelles générations sont sorties depuis celui-là, sa technologie est donc dépassée. Donc comptablement il ne vaut plus rien. Le smartphone, comptablement, vaudra 0 dans 5 ans. Il s’amortit donc à 20% par an (100% = 20% x 5 ans pour le smartphone). La première année il vaudra 1000€, puis il vaudra 800€ la 2ème année, 600€ la 3ème année, 400€ la 4ème année, 200€ la 5ème année, puis dans le 1er jour de la sixième année, il vaudra 0.

A quoi sert l’amortissement en fait ? J’ai un bénéfice annuel de 100K. Sans amortissement, si on passe l’iPhone en charge, on aurait fait 100K – 1K = 99K. Si on le passe en amortissement, on fera 100000-200€ et cela pendant 5 ans. Ainsi, en charge, on considère que le bien vaut 0 directement la 1ère année, alors qu’en amortissement, le bien perd un peu de valeur chaque année pendant 5 ans. L’amortissement permet donc d’étaler le coût d’un bien sur plusieurs années.

Quel est l’intérêt de l’amortissement en immobilier ?

• Pour les travaux, c’est moins avantageux que pour du revenu foncier, car en revenu foncier, les travaux passent tous en charge immédiatement, alors que pour du meublé, on ne peut pas les déduire directement, on déduit (amortit) sur plusieurs années. Vous faites des travaux, exemple l’électricité que vous allez refaire dans votre immeuble, ne passera pas en charge immédiatement, mais en amortissement. Ce genre de travaux s’amortissent entre 10 et 20 ans. Vous l’aurez compris, plus la durée est courte et plus vous déduirez vos travaux rapidement. Je mets donc la durée la plus courte à chaque fois. Pour 10000 € de travaux d’électricité, amorti sur 10 ans, vous avez donc 1000€ par an, qui vont se déduire de vos impôts.

• Pour le bien en revanche, c’est un avantage considérable par rapport à la location nue, puisque ici, vous pouvez amortir le bien immobilier en lui-même. Exemple, votre bien vaut 300k€ par an, vous pouvez l’amortir sur 30 ans, ce qui fait que chaque année, vous déduirez 3.33% (30 ans de 100% = 3.33%) de la valeur du bien sur vos impôts. Chaque année, vous allez déduire, 10K€ de vos impôts. Le calcul que j’ai fait n’est pas correct, car l’immeuble en lui-même est décomposé en plusieurs types d’amortissements (il y a la charpente, le gros œuvre, l’électricité, la plomberie qui sont amortis de façon différente) mais en faisant une moyenne, on amortit cela sur environ 30 ans. De toute façon, c’est votre comptable qui se chargera d’amortir chaque composant de votre bien. Mais au moins, vous comprenez l’avantage énorme du LMNP. Il faut retenir par contre que seul 85% du bien sera amorti, on considère que les 15% restant étant du terrain, cela ne s’amortit pas.

Vous l’aurez compris, votre bâtiment perd de la valeur comptablement chaque année, alors qu’en fait, non seulement il n’en perd pas, mais si vous êtes sur un bon secteur, il prend de la valeur chaque année. Au bout de 30 ans, vous aurez amorti la totalité de votre bien, il ne vaudra plus rien aux yeux de l’Etat. Pourtant, si vous le revendez dans 30 ans, on ne prend pas la base de sa valeur qui est 0, mais le prix que vous l’avez acheté. Ce qui est génial en LMNP, c’est que vous ne payerez de la plus-value que sur la différence entre le prix d’achat du bien et le prix de vente, alors même que vous avez déduit pendant 30 ans sa valeur et que comptablement il ne vaut plus rien. Contrairement au LMP, où en prendra sa valeur d’achat en retirant tout ce qui a été amorti. On en reparlera en détail dans le module PLUS-VALUE.

Chaque chose que vous allez acheter, chaque type de travaux que vous allez faire en meublé, aura son propre taux d’amortissement, voici un récapitulatif à titre d’information, mais au final, c’est votre comptable qui décidera :

• Plomberie, électricité… amorti de 15 ans à 30 ans

• Mobilier, agencement, décoration, amorti de 5 ans à 15 ans

• Façade, terrasse… amorti de 20 ans à 25 ans

• Gros œuvre amorti sur 50 ans

A noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€HT, peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce montant, ça passe en amortissement. Les amortissements se reportent indéfiniment sur vos impôts.

LE P0I et LE P2P4I

Lorsque vous lancez votre activité de loueur meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C’est pour cette raison que vous allez devoir remplir le formulaire P0I, ainsi, vous serez immatriculé en tant que loueur meublé, grâce au numéro de siret que vous recevrez après avoir envoyé le formulaire. Ce formulaire est obligatoire que vous choisissiez d’avoir le statut MICRO BIC ou le statut REEL. Vous avez 15 jours après le début de votre activité pour envoyer le formulaire, mais sachez que ce formulaire est oublié par beaucoup de personnes qui se lancent sans se former. Ainsi, l’administration admet une tolérance, je sais que certains investisseurs l’ont envoyé avec plusieurs mois de retard sans qu’il y ait eu de pénalité.

Il faut envoyer ce document qui comprend 4 pages à votre greffe du Tribunal de Commerce de votre ville. Attention, pas la ville où vous habitez, mais la ville où se trouve le bien immobilier que vous allez louer. Quelques semaines plus tard, vous recevrez votre numéro de siret. Pour savoir de quel Greffe vous dépendez, rendez-vous ici :

https://www.infogreffe.fr/recherche-greffe-tribunal/chercher-greffe-tribunal-de-commerce.html

Le formulaire P0i est à remplir une seule fois, pour votre tout premier bien, afin que vous puissiez obtenir votre numéro de siret et déclarer à l’administration le début de votre activité. Pour tous les autres biens immobiliers, il faudra remplir le formulaire P2P4i. Prenons l’exemple d’un immeuble de 5 appartements, le P0i ne concerne pas votre immeuble en entier, mais seulement 1 appartement de votre immeuble, celui que vous souhaitez, cela n’a pas d’importance. Il faudra ensuite faire 4 autres P2P4i différents pour les 4 autres appartements.

P0i = 1 formulaire pour le 1er appartement

P2P4i = 1 formulaire pour chaque appartement supplémentaire.

Pour remplir le formulaire P0i, je vous invite à vous rendre ici, vous aurez ainsi de l’aide pour le remplir :

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=50913&cerfaFormulaire=11921

Voici le lien de téléchargement du formulaire P0i :

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11921.do

Voici le lien de téléchargement du formulaire P2P4i :

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11996.do

Note : La date de début d’activité que vous allez rentrer est importante, ce n’est pas la date de début de location, il faut mettre la date de signature chez le notaire afin de pouvoir déduire les frais de notaire de vos impôts.

LA COMPTABILITE ET LE CGA

Vous avez officiellement une activité professionnelle aux yeux de l’Etat, vous devez donc avoir une vraie comptabilité. Sauf si vous avez une formation de comptable, vous serez donc obligé d’en prendre un. Vous avez 2 solutions :

• Choisir un comptable en ligne, ce n’est pas très cher, mais il y aura peu de conseil. Plus le prix est bas et moins il y a de conseil, c’est logique. C’est 1.5 à 2 fois moins cher qu’un comptable réel en général.

• Choisir un comptable en réel, ça coûtera plus cher, mais vous aurez beaucoup plus de conseil qu’un comptable internet, surtout si vous avez beaucoup de biens ou des points délicats, un vrai comptable est conseillé. Moi j’ai un vrai comptable car j’ai besoin de conseil sur mes différentes stratégies. Pour un comptable en réel, il faut compter environ 500€ le premier appartement puis 50 à 100€ par appartement supplémentaire.

Faites attention lors du choix de votre comptable, car un comptable c’est un peu comme un avocat, certains sont spécialisés dans des domaines et pas d’autres. Le statut LMNP étant assez complexe, il est important de choisir un comptable spécialisé ou au moins qui s’y connaisse très bien dans ce domaine. Pour reconnaître un bon comptable, posez-lui plusieurs questions dans le domaine LMNP (récupérez des notions de cette formation pour trouver les questions à lui poser), vous verrez tout de suite s’il est bon ou non.

Lorsque vous êtes LMNP, il est très grandement recommandé d’avoir un CGA. Un CGA est un Centre de Gestion Agréé, c’est un organisme indépendant qui vérifie les liasses fiscales de votre bilan annuel. Un CGA est un peu comme un commissaire au compte lorsque vous avez une SARL, c’est une entité différente de votre comptable qui va vérifier le travail qui a été fait. Vous avez jusqu’à 5 mois après la date de début d’activité (date que vous avez rempli sur le P0I) pour choisir un CGA.

Un CGA offre 3 principaux avantages non négligeables :

• Si vous ne prenez pas de CGA, vos bénéfices imposables seront augmentés de 25%. En cas de non bénéfice, les 25% ne s’appliquent pas.

• La déduction des frais de comptables + CGA de vos impôts à hauteur de 66%. Exemple, vous avez 1000€ de frais, vous pourrez déduire 660€. Si vous n’avez pas de CGA, les frais comptables ne sont pas déduits du tout.

• Avoir un CGA diminue grandement les contrôles fiscaux. L’Etat apprécie qu’une entité indépendante vérifie déjà une partie de votre comptabilité.

Note : Vous pouvez prendre n’importe quel CGA, le moins cher ira bien. Tapez « CGA LMNP » sur google. L’adhésion à un CGA est renouvelable automatiquement chaque année.