MODULE 21: VISITER UN IMMEUBLE (Partie 1)

INTRODUCTION

Vous allez apprendre toutes les questions importantes à poser au vendeur ou à l’agent immobilier lors de la visite d’un immeuble. Vous aurez ici près de 30 questions qui vous permettront de ne rien laisser au hasard. Les questions sont dispatchées dans 3 catégories différentes, il y aura les questions financières, les questions techniques et les questions personnelles. Alors, préparez vos blocs notes, car vous allez avoir beaucoup de questions à poser !

LES QUESTIONS FINANCIERES À POSER LORS DE LA VISITE D’UN IMMEUBLE

Les questions financières vous permettront surtout de calculer votre rentabilité correctement grâce à des chiffres précis.

• « Quel est le montant de la taxe foncière ? »

• « Quel est le montant de la taxe d’habitation ? »

Cela ne vous servira pas à calculer votre renta, mais ça sera utile pour vos futurs locataires, car c’est le genre de question qu’ils peuvent demander en visitant le logement.

• « Quel est le montant des charges par appartement ? »

Idem, pour le locataire, c’est une donnée importante, ça lui permettra de faire un prévisionnel de ce qu’il devra payer chaque mois. Ou plus important, si vous faites vous-même des forfaits de charge à vos locataires, cela vous sera très utile. Demandez le détail des charges en dispatchant l’électricité, l’eau, le gaz…

• « Quel est le montant des charges des communs ? »

On achète un immeuble, il nous faut donc cette information pour calculer la rentabilité pour cet investissement. En charge, en général, il y a un compteur élec commun pour la lumière et une société de ménage.

• « Quels types de baux sont appliqués ? »

C’est important de savoir cela, car un bail NU rentrera dans vos revenus fonciers, et un bail meublé rentrera dans vos revenus BIC. Si vous ne connaissez pas ces notions, retournez lire les modules sur la fiscalité.

• « Quel est le montant des loyers pour chaque appartement HC (Hors charges) ? »

Notez bien le loyer de chaque appartement, c’est important pour bien calculer la rentabilité. Demandez les loyers hors charges afin d’avoir des calculs justes. Souvent les agents immobiliers rajoutent les charges dans les loyers, pour les gonfler justement, il faut donc faire attention à cela.

• « Y a-t-il des incidents de loyer ? »

C’est bien d’avoir tous les appartements loués, mais s’il y a des soucis d’impayés, c’est assez grave, donc cette question est très importante. 1 locataire qui ne paie pas sur un immeuble de 5 appartements, c’est 20% de perdu, donc c’est une renta plombée. Si on a un doute, on pourra demander un justificatif permettant de prouver qu’il n’y a pas de soucis de paiement (on verra cela dans le module suivant)

• « Y a-t-il des locataires qui perturbent l’immeuble ? »

Il n’y a rien de pire qu’un locataire qui pourrit la vie des autres, c’est pourquoi il faut demander ça. De toute façon, si vous avez un doute, dans le module 20, on a vu comment vérifier si tout se passe bien dans l’immeuble. Un locataire qui fait de la merde, c’est une mauvaise ambiance qui donne un turnover important sur vos autres locataires.

• « Combien de mois de vacance locative avez-vous par an ? »

Si vous souhaitez avoir un calcul de renta juste, vous n’avez pas le choix de rentrer dans les détails. Vous allez sûrement faire des travaux dans le bien (donc diminuer la vacance locative), mais il est quand même intéressant d’avoir cette information. Demandez cette information au moins sur les 3 dernières années, ça permet d’avoir un historique assez complet et de voir l’évolution.

• « Depuis combien l’appartement est sans locataire et pourquoi ? »

Si vous voyez un appartement sans locataire, demandez-en la raison et depuis combien de temps. Cela peut venir de plusieurs raisons, peut-être que le propriétaire n’a pas cherché de nouveaux locataires pour la vente de cet immeuble. Mais peut-être également qu’il ne trouve pas de locataire tout simplement. Il est important de savoir s’il a du mal à louer, même si vous, avec l’étude de marché que vous avez faite, vous saurez que vous y arriverez. Un bien vide depuis plusieurs années, c’est problématique si vous avez un réseau de chauffage avec des tuyaux d’eau par exemple, car ça peut s’encrasser facilement. A noter, un bien avec aucun ou peu de locataires coûte beaucoup d’argent à son propriétaire => Grosse possibilité de négociation.

• « Y a-t-il des locataires CAF ? »

Ça peut paraître surprenant de poser ce genre de question, mais en tant qu’investisseur rentable, vous vous devez de ne rien laisser au hasard. S’il y a 1 ou 2 locataires CAF dans un immeuble, ce n’est pas grave, car il faut de tout comme locataire, par contre, s’il n’y a que des locataires CAF dans un immeuble c’est risqué, moi je n’y vais pas perso. C’est un risque à prendre, que certains investisseurs prennent, car il y a de grosses rentabilités en jeu.

LES QUESTIONS TECHNIQUES À POSER LORS DE LA VISITE D’UN IMMEUBLE

Les questions techniques vous permettront surtout de voir s’il y a des soucis sur l’immeuble, mais elles vous permettront également de savoir ce qu’il faudra changer ou garder pendant vos travaux.

• « Avec quelle énergie fonctionne le chauffage ? »

Il y a beaucoup de cas possibles pour du chauffage, ça peut être un chauffage collectif au fioul, à gaz, ou du chauffage individuel en électrique ou au gaz. Il y a donc plusieurs possibilités, c’est pour ça qu’il est important de savoir les différentes charges des communs et des appartements. A savoir que moi je passe tout en électrique, c’est beaucoup moins risqué que le gaz et lorsque l’appartement est bien isolé, le chauffage électrique ne coûte pas spécialement plus cher que le gaz. De plus, changer un radiateur électrique, ça prend 10 minutes et tout le monde peut le faire, alors que pour changer un radiateur au gaz ou une chaudière, il faut un technicien spécialisé, et c’est assez cher.

• « Dans quel état se trouve la chaudière ? »

Si l’immeuble fonctionne avec des chaudières communes ou individuelles, il faut regarder leur état. Une chaudière coûte très cher, il faut donc regarder l’état, le coût de la maintenance et sa dernière vérification ainsi que le type de contrat de maintenance qu’il y a pour chacune d’elle. Regardez également la date d’installation pour voir s’il faut les changer bientôt ou non.

• « Quand l’immeuble a t-il été construit ? »

En fonction de la réponse, il y aura des choses à vérifier, qu’on verra plus tard. Mais sachez qu’un immeuble de plus de 50 ans, a bougé durant toutes ces années, il faudra donc vérifier, les fissures par exemple. Dans un vieil immeuble, vous verrez que les évacuations d’eaux sont principalement en plomb, et qu’il faudra donc les changer. Ou alors, il y a une vielle chaudière au fioul qu’il faudra supprimer, donc des coûts à estimer.

• « Puis-je commencer à faire les travaux plus tôt ? »

Pour gagner du temps, certains investisseurs dont moi commencent les travaux durant le compromis, c’est un risque, car si la vente ne va pas jusqu’au bout, vous perdez tous les travaux, mais vous gagnez beaucoup de temps. Ne commencez pas les travaux juste après le compromis, mais commencez-les une fois que vous avez votre prêt à la banque, ainsi, vous êtes presque sûr de n’avoir aucun souci. Chaque jour de gagné sur un chantier, c’est une grosse somme à la fin.

• « Quels sont les travaux à prévoir ? »

Je vous rassure, on verra ça nous-même en détail dans les modules suivants, mais il est intéressant de demander cela au vendeur, afin de voir s’il est sincère ou s’il essaie de cacher des choses. Puis au cas où un artisan ne voit pas une des réparations indiquées par l’agent immo, c’est intéressant à noter.

• « Combien y a t-il de compteurs individuels ? »

Ah, la voilà la question qui tue, car il arrive souvent, dans les vieux immeubles, de voir 10 appartements avec seulement 5 compteurs par exemple, le propriétaire ayant fait cela pour augmenter sa rentabilité. A l’époque, les immeubles de 1850 à 1950 avaient de très grands appartements, rarement de petites surfaces, donc il était très simple de diviser les appartements pour gagner plus. Sachez qu’il est toléré d’avoir 1 compteur pour 2 appartements, s’ils sont loués en meublé, mais vous devez connaître le nombre de compteurs, c’est important.

• « Y a t-il un compteur pour les communs ? »

Regardez bien cela, car il arrive qu’il y ait des immeubles où il n’y a pas de compteur pour les communs, et que l’électricité des communs soit prise sur un compteur d’appartement, payé par un locataire, ce qui est évidemment interdit.

• « Y a-t-il des caves attenantes aux appartements ? »

Ça vous permettra d’apporter une petite plus-value aux appartements, car une cave louée avec un appartement, ça se loue des fois un peu plus cher. Moi je fais l’inverse, s’il y a des caves, je ne les loue jamais avec les appartements, car les gens laissent toujours des merdes, alors souvent, je les condamne.

• « Les cheminées sont-elles condamnées ? »

S’il y a des cheminées, vérifiez l’état (un ramonage est nécessaire ?), car c’est risqué dans un immeuble. Il est interdit d’utiliser une cheminée dans un immeuble dans certaines villes. Elle doit être ramonée tous les ans, vérifiez qu’elle est bien entretenue.

• « L’immeuble est-il au tout à l’égout ? »

C’est une question importante à laquelle on ne pense pas spécialement mais qui peut coûter cher. En effet, on a tendance à penser qu’un immeuble en ville soit au tout à l’égout, c’est vrai, mais il arrive que dans des immeubles qui datent de plus de 100 ans où ce n’était pas encore une évidence, certains immeubles ne le soient pas. Dans ce cas-là, il y a donc une fosse septique, et il faut payer à chaque fois que vous devez la vider et ça va vite pour un immeuble. Si vous souhaitez faire un raccordement au tout à l’égout de la ville, il faudra sortir un gros billet de plusieurs milliers d’euro.

• « Les appartements sont-ils tous cadastrés ? »

Ça va un peu avec les compteurs, mais sachez que dans les vieux immeubles, beaucoup d’appartements ne sont pas divisés officiellement. Ce n’est pas grave en soi si ce n’est pas le cas, mais il faut le savoir. En effet, sachez qu’un bien divisé en 2 appartements, mais non déclaré au cadastre, reste 1 lot légalement, ce qui signifie que les 2 appartements ne pourront pas être vendus séparément. Si vous avez un doute, il faut vérifier au cadastre de votre ville, toutes les infos sont publiques.

• « De quand date le dernier ravalement de façade ? »

Ce n’est qu’à titre informatif, cela vous permettra de savoir si vous devez faire un ravalement de façade prochainement ou non. A savoir qu’un ravalement coûte très cher, plusieurs milliers d’euros.

• « Y a-t’il des historiques d’AG de copro ? »

Vous allez acheter un immeuble, mais il est possible qu’il y ait eu ou qu’il y ait des assemblées de copro si vous achetez un immeuble à plusieurs propriétaires d’un seul coup. A ce moment-là, vous n’aurez plus de copro en tant que mono-propriétaire. Mais s’il y a eu des assemblées générales, il est intéressant de savoir ce qui a été dit, pour voir s’il y avait des travaux prévus par exemple.

LES QUESTIONS PERSONNELLES À POSER LORS DE LA VISITE D’UN IMMEUBLE

Les questions personnelles vous permettront surtout d’appréhender votre interlocuteur pour savoir s’il y a une marge de négociation ou non possible pour les biens que vous visitez.

• « Depuis quand avez-vous ce bien ? »

C’est une question qui peut paraître anodine, mais qui est en fait importante, puisque en fonction de sa réponse, vous saurez comment orienter les négociations. Si le vendeur a le bien depuis 1 ou 2 ans, vous aurez très peu de marge de manœuvre pour baisser le prix puisque le vendeur aura a peine payé les frais de notaires sur son crédit. En revanche, s’il a le bien depuis 10, 15 ou 20 ans, vous pouvez être sûr qu’une bonne partie du crédit est payé, voire la totalité.

• « Quelle est la raison de la vente ? »

Comme la question précédente, c’est une question qui va vous permettre de préparer vos cartes de négociation. Il y a les raisons qu’on aime tous, qui sont le divorce, la mutation, le décès, il a besoin de cash pour un autre investissement, ce sont des raisons qui font qu’en général, le vendeur est pressé, ce qui signifie que vous pourrez bien négocier le prix. S’il vend parce qu’il part en retraite ou des raisons non pressantes, vous saurez que la négociation de prix n’est pas forcément gagnée.

• « Depuis combien de temps l’immeuble est-il en vente ? »

Encore une question intelligente, qui ne fera pas spécialement tiquer le vendeur, mais qui est importante pour vous. Si le bien est en vente depuis 2 semaines, vous pouvez être sûr qu’une grosse négociation sera refusée puisque la mise en vente est trop récente. En revanche, si le bien est en vente depuis plusieurs mois, le vendeur doit être au bout du rouleau, vous avez donc des chances de négociations importantes.

• « Quelle est la marge de négociation ? »

Autant aller droit au but également, ainsi vous serez vite fixé. S’il donne une marge facilement de 10% à négocier avec une personne qui a le bien depuis plus de 10 ans, et que le bien est en vente depuis plusieurs mois, vous pouvez être sûr que vous pouvez gratter plus que 10%. C’est tout une question de calcul de l’interlocuteur en face de vous. D’ailleurs, On parlera de tout ça dans le Module Négociation plus tard.

• « Quelles sont les offres que vous avez refusées ? »

Vous vous en doutez, ça peut ne pas passer du tout ce genre de question, mais il faut tenter en fonction de qui vous avez en face de vous car s’il vous répond, vous avez des cartes supplémentaires face à vos concurrents. Si vous avez un agent immobilier sympa, cool qui rigole avec vous, tentez, vous ne risquez rien, s’il est froid et pas agréable du tout, évitez cette question.

Voila, vous savez maintenant quelles questions importantes poser au vendeur ou à l’agent immobilier lors de la visite d’un immeuble.

Pour savoir toutes les pièces qu’il faudra demander au vendeur pour vous assurer que vous achetez un immeuble en bonne santé vous pouvez lire la deuxième partie de l’article : MODULE 22: VISITER UN IMMEUBLE (Partie 2). Vous verrez également ce qu’il faut vérifier au niveau des appartements pendant vos visites.