MODULE 32: L’IMMEUBLE VOUS APPARTIENT

INTRODUCTION

L’immeuble vous appartenant, on va voir ce qu’il est impératif de faire pour toujours être tranquille à l’avenir. Il faut toujours anticiper les problèmes et ne jamais laisser un souci se dégrader. Il faut toujours prendre les devants pour ne jamais être bloqué. On verra également qu’il faut faire un maximum de mix afin de se diversifier et être tranquille quel que soit l’avenir.

TOUJOURS ANTICIPER

Voilà, vous êtes l’heureux propriétaire d’un magnifique immeuble, car vous avez suivi toutes les précédentes consignes, c’est-à-dire faire une étude de marché digne de ce nom, chercher des immeubles, visiter des immeubles, créer votre stratégie rentable, présenter un dossier en béton à la banque. Désormais, vous êtes dans la cour des grands. En revanche, contrairement à ce que vous pouvez penser, ce n’est que le commencement, tout ce que vous avez fait avant l’achat de cet immeuble, ce n’est que l’introduction. Désormais, vous devrez gérer cet immeuble durant toute votre vie ou au moins jusqu’à sa revente. C’est pourquoi il va y avoir un maître mot durant toutes ces années, L’ANTICIPATION, ne jamais être dépendant des autres.

Dans les modules précédents, surtout dans les modules traitant de l’Etude de marché, j’avais dit qu’il fallait préparer plusieurs stratégies, ainsi, si l’une ne fonctionne plus, ce n’est pas grave, vous pourrez en utiliser une autre. Avoir plusieurs stratégies, c’est très important. En effet, prenons des exemples :

Le Statut LMNP

Ça fait des années qu’on nous dit que le statut LMNP et tous ses avantages vont disparaître, on l’a dit sous Sarko, sous Hollande, et maintenant que Macron est président, on nous le ressort. Alors, toutes ces personnes qui disent que ce statut va disparaître un jour, auront sûrement raison, mais ça peut se passer demain comme dans 10 ans. C’est pourquoi, il ne faut pas écouter les journalistes du grand public qui sont là pour faire des articles qui doivent avoir un maximum de clics (et donc faire peur).

Dans tous les cas, vous ne devez pas avoir peur, si ce statut reste, vous serez toujours aussi rentable pendant encore des années, et s’il est supprimé, vous utiliserez les autres stratégies que vous aviez prévues à la base. Comme de la location courte durée pour augmenter la rentabilité, ou de la location NUE si elle vous permet d’être rentable, de la colocation, de la division, ou même encore la création d’une SCI IS pour continuer à faire de la location meublée en LMNP.

Néanmoins, je vous rassure sur une chose, on aura toujours besoin du statut LMNP en France, des centaines de milliers de logements sont des logements meublés pour répondre à la demande croissante des étudiants et des jeunes travailleurs. Il n’est donc pas possible de supprimer ce statut ou de le basculer sur la fiscalité du NU, sinon plus personne fera de la location meublée. La chose qui pourrait être faite en revanche, c’est par exemple de basculer le régime des plus-values du particulier sur celui des professionnels, puisque nous amortissons le bien chaque année. En gros, il pourrait y avoir des liftings ou des modifications de ce statut, mais pas la suppression. Dans tous les cas, vous ne serez pas dérangé puisque vous aurez anticipé le changement de statut au cas où quelque chose se passerait mal.

La Location Courte Durée (LCD)

Comme pour le statut LMNP, on n’arrête pas d’entendre que la location courte durée va être interdite. Pour l’instant, il y a eu une réglementation plus stricte ces derniers temps, pour notamment faire le tri sur ceux qui ne déclaraient pas leurs logements. Plus stricte également au niveau de la compensation qu’il faut fournir lors de la création d’un logement en Location Courte Durée (LCD) (vous changez un appartement de 50M2 en LCD, il faut compenser en changeant 50M2 de bureau en habitation). Donc la réglementation a été plus stricte, mais la LCD est toujours présente.

Mon avis est que la LCD via Airbnb ou Booking, on ne pourra plus l’arrêter, ça fait partie de la nouvelle génération d’Uberisation et ça va continuer à évoluer. On ne peut pas interdire un nouveau business où la demande est présente à cause de certains lobbys hôteliers. Par contre, je pense que la réglementation et la fiscalité vont continuer à évoluer, ce qui est normal et bénéfique pour un business. Plus c’est encadré et stricte, et moins il y aura de concurrence néfaste.

Imaginons que demain, dans le pire des cas, la LCD soit interdite en France, ce n’est pas grave, vous louerez votre logement à l’année. C’est votre plan B en cas de souci de ce genre. Vous serez quand même rentable car vous aviez prévu ça à la base.

Niveau local

Il faut savoir anticiper au niveau national (réglementations, impôts…) mais également au niveau de la ville, car il peut s’y passer des choses importantes. Soyez renseigné toujours à l’avance, allez demander à la mairie, regardez les flyers du maire, surveillez le site de la mairie, vous verrez s’il y a des choses impactantes qui pourraient nuire ou au contraire être bénéfiques pour votre logement. On peut donner plusieurs exemples.

• Un commerce néfaste qui pourrait ouvrir proche de votre logement. Comme un Kebab, une boite de nuit, un sexshop, bref un commerce qui fait du bruit le soir tard ou qui attire une mauvaise clientèle. Réfléchissez, sachant que vous avez cette information plusieurs mois avant la sortie du commerce, est-ce qu’il ne faudrait pas vendre l’immeuble. En effet, si vous le gardez, vous risquez de perdre vos locataires et d’avoir un turn over plus important, pire encore, l’immeuble pourrait perdre de sa valeur.

• La ville veut faire beaucoup de logements sociaux dans un quartier, elle vient de préempter beaucoup de biens justement pour la création de ces logements sociaux. La plupart des villes ne sont pas là pour faire prendre de la valeur à votre bien, elle sont là pour pouvoir loger un maximum de gens et avoir une mixité sociale. Donc ne vous dites pas que ce genre de choses est impossible, la mairie peut le faire. C’est malheureux à dire mais ça peut faire perdre de la valeur à votre bien, si le quartier devient moins « sexy » aux yeux des locataires. Il faudra peut être penser à la revente de votre immeuble avant que tout ça soit fait.

• Vous apprenez que la région va augmenter les zones inondables et que votre ville sera dans le lot. N’attendez pas, revendez immédiatement, votre bien va perdre de la valeur dans les mois à venir, au moment où il fera partie de la zone inondable.

• Vous apprenez qu’une grande Fac de la ville va fermer et que vous faites du logement étudiant, prenez les devant, et réfléchissez à la meilleure stratégie, la revente ou le changement de type de locataire si c’est possible dans votre secteur.

A l’inverse, on peut avoir de bonnes surprises, si vous voyez qu’un tram va arriver dans votre rue ou qu’une grande entreprise comme Amazon va ouvrir un entrepôt permettant de faire travailler des milliers de personnes. Si vous avez un immeuble de location classique meublée, vous pourriez mettre 1 ou 2 appartement en LCD pour les cadres travaillant chez Amazon par exemple… Ou qu’une grande fac va ouvrir à côté de votre logement, pensez à la meilleure stratégie. Dans tous ces cas-là, il n’y a pas de réponse toute faite, mais adaptez votre stratégie en fonction des bonnes nouvelles qui vont arriver proche de chez vous.

Bref, il y a des tonnes d’exemples, c’est pourquoi il faut toujours anticiper, être curieux, s’intéresser à sa ville et aux nouveautés en matière de fiscalité immobilière afin de ne jamais être lésé.

NE RIEN LAISSER SE DEGRADER

Voila un thème qui va un peu avec le point précédent, mais qui cette fois sera plus centré sur votre immeuble. Il n’y a rien de pire dans la vie d’un investisseur, que de laisser quelque chose se dégrader à un tel point qu’au final, ça vous coûtera très cher. En effet, il vaut mieux régler un souci tout de suite pour 100€, plutôt que d’attendre plusieurs mois en espérant que le souci disparaisse pour au final payer 1000€. C’est une de mes grosses erreurs que j’ai fait au début, et que je ne referai plus jamais.

Voici plusieurs exemples que je vous invite à prendre au sérieux si vous êtes dans un de ces cas :

L’eau

Sachez que tout ce qui touche à l’eau est problématique, car il n’y a rien de pire que l’eau dans un bien locatif, l’eau pourrit absolument tout. Donc si vous avez un appareil touchant de près ou de loin à l’eau, il faut le surveiller de près et ne jamais laisser un souci en suspend car il va toujours empirer. Une fuite d’eau peut pourrir tout un parquet stratifié, des murs en placo, du matériel électrique…

Lorsque vous achetez un immeuble, qu’il soit récent ou très vieux, il faudra absolument que votre plombier examine tout ce qui est tuyauterie. Dans un immeuble récent, il y aura moins de chances de trouver un souci, mais on ne sait jamais. Mais dans un vieil immeuble, il y a de grandes chances qu’il y ait des tuyaux endommagés qui pourraient créer des fuites d’eau dans votre immeuble. Donc si vous voyez un souci, n’attendez pas, changez tout ou une partie de la tuyauterie.

Idem pour tout ce qui est matériel, comme les meubles vasques, chauffes-eaux, WC, douche… Ne laissez rien sans vérification, et si vous voyez un souci, réparez-le tout de suite sans attendre.

L’électricité et gaz

Autant l’eau c’est embêtant car ça cause des dommages matériels, mais autant l’électricité et le gaz, peuvent provoquer des accidents mortels, et là c’est beaucoup plus grave. S’il y a un incendie suite à une mauvaise installation, c’est vous en tant que propriétaire qui serez en tort, vous risquez la prison. Il est donc très important de tout vérifier.

Faites vérifier toute l’installation électrique, le compteur électrique, si les normes sont bien présentes. Faites également vérifier tout ce qui est installation de GAZ. N’attendez pas, faites-le au plus vite. Si vous voyez une anomalie, faites changer par votre électricien.

Niveau général

Il y a tout ce qui est au niveau général de l’immeuble, si vous voyez des petites fissures, surveillez-les. Les petites ce n’est rien, mais si elles grandissent pour atteindre plusieurs centimètres, ça peut être problématique. Vérifiez également la toiture, car un petit trou et c’est une fuite de quelques gouttes au début, qui finira par des litres dans quelques mois. Bref, il faut tout vérifier, surveiller et analyser.

Niveau humain

Il y a tout ce qui est matériel à vérifier, mais il y a également tout ce qui est humain. Ne laissez pas une situation se dégrader avec vos locataires ou voisins. Si un locataire embête tous les autres, ne laissez pas couler en espérant que la situation s’améliore toute seule, ça ne sera pas le cas. Vous pourriez perdre des locataires pour rien. Gérez vous-même la situation en ayant une position d’arbitre afin de trouver un accord.

Personnellement, lorsque j’achète un immeuble je change toute la tuyauterie, de la cave jusqu’au comble (évacuation d’eau et arrivée d’eau), toute l’installation électrique et tout le réseau de chauffage. Ainsi, je suis sûr d’être tranquille pendant 15 ans au moins. Notez quand même que j’achète uniquement des biens pourris, donc en général, tout est en mauvais état. En revanche, si le bien est encore en bon état, il n’est pas nécessaire de tout changer, mais faites quand même tout contrôler par vos artisans.

FAIRE UN MIX

Vous venez d’acquérir le bien, vous allez bientôt faire les travaux, il va donc falloir réfléchir à ce que vous allez faire dans tous vos appartements.

Que faire des locataires

Concernant les locataires ayant un bail NU, que vous souhaitez passer en meublé, faites-le au plus vite. N’attendez pas, car vous devez suivre la procédure pour changer de bail NU en meublé, et la procédure prend du temps (pour ceux qui ne connaissent pas la procédure, regardez le module sur la location meublée, je donne la procédure de changement de bail).

Si vous achetez un immeuble déjà loué en partie, sachez que ça sera moins avantageux pour vous car vous ne pourrez pas faire de travaux tant que le locataire restera dans le logement, donc très peu à déduire de ses impôts. Mais ce n’est pas très grave si vous faites des travaux dans le reste de l’immeuble, les travaux combleront le ou les loyers des appartements déjà loués.

Mixer les types de locataires 

Il est important d’avoir dans un immeuble, plusieurs types de locataires afin d’avoir une bonne harmonie au niveau de l’entente mais également au niveau des départs. Si vous avez le même type de locataires, par exemple que des étudiants de la fac de médecine, il y a des chances que leurs cursus soient similaires, ce qui ferait qu’on aurait plusieurs départ en même temps. Choisissez des étudiants de la fac X, de la fac Y, de l’école de commerce, des jeunes travailleurs… Bref, il faut une bonne mixité.

Mixer les types de logement 

Je suis mal placé pour parler car je ne fais que de la petite surface, mais il est vrai que dans la théorie, il serait préférable de faire plusieurs types de logements afin d’avoir une clientèle différente. Plus vos logements seront identiques et plus vos locataires seront pareils, plus vous aurez de logements différents (Studio, T2, T3, t4…) et plus vous aurez des locataires différents. La diversité est importante.

Mixer les types de location

Variez les stratégies de location afin de ne jamais être bloqué ou pénalisé en cas de hausse de fiscalité de la part du gouvernement, comme on l’a vu au début du module. Mettez une partie de vos logements en location courte durée, une partie en location meublée classique, une partie en colocation par exemple, vous permettant de mixer un maximum les types de location, pour toujours être tranquille, quels que soient les changements de fiscalité.