MODULE 40: LES TRAVAUX D’ÉLECTRICITÉ (Partie 2)
INTRODUCTION
Dans cette partie 2 des travaux d’électricité, on rentrera en détail au niveau du compteur électrique et de la colonne électrique qui sont des points importants lorsqu’on fait de gros travaux dans un immeuble.
LE COMPTEUR ELECTRIQUE
Le compteur électrique est un organe électronique servant à mesurer la quantité d’énergie électrique consommée dans un lieu (comme une habitation). Il est utilisé par les fournisseurs d’électricité afin de facturer la consommation d’énergie au client. A l’origine ces appareils étaient de conception électromécanique, désormais, tous les nouveaux compteurs sont intelligents car ils communiquent à distance, ce sont les compteurs Linky.
Le compteur Linky est mal perçu par certaines personnes, mais en tant que propriétaire, c’est tellement plus simple je trouve, tout est fait à distance désormais, les changements de puissance, les relevés de consommation, tout est en ligne, ainsi plus de perte de temps pour prendre un rendez-vous avec un technicien.
Lorsqu’on crée un logement, que ce soit du neuf, ou la division d’un appartement, il y aura un compteur ENEDIS à installer. Il y a une nuance à apporter dans mes propos, car il est tout à fait possible de diviser un appartement de 50M2 en 2 studios de 25M2, tout en gardant le compteur existant, sans en rajouter un 2ème. Ce qui signifie qu’il y aura 1 compteur pour 2 logements, ce qui est légal si vous faites de la location meublée.
Restons ici dans le plus optimal, c’est-à-dire dans l’optique qu’il faut 1 compteur pour chaque logement créé, ça ne vous créera pas certaines contraintes qui peuvent arriver lorsqu’il y a 1 compteur pour 2 logements.
LA PROCEDURE D’INSTALLATION D’UN COMPTEUR
Le dossier à remplir pour la création de compteur regroupera plusieurs documents, en général il y a la fiche de renseignements regroupant les différents matériels fonctionnant à l’électricité (four, frigo, radiateur…), ce qui permettra de trouver la puissance qu’on souhaite mettre dans ce compteur, pour vous donner un ordre d’exemple, pour un studio de 15-25M2, une puissance de 3KVA sera largement suffisante. Il y a également des plans à établir, il y a le plan de Masse et le plan de situation, afin qu’Enedis puisse situer correctement votre bien dans l’espace.
ENEDIS peut également demander une copie de l’autorisation du permis de construire ou demande préalable que vous avez demandée pour la création de logement (si vous avez créé de la surface plancher ou si vous avez touché la façade), dans mon cas, ils ne me l’ont jamais demandé, ça dépend des villes. Il n’y a aucun texte de loi qui dit qu’il faut une autorisation de la mairie pour installer un compteur ENEDIS, mais le service de l’urbanisme dans certaines grandes villes l’oblige, afin qu’elle puisse vérifier la création des nouveaux logements dans sa ville.
Pour installer un compteur d’électricité, il faudra au tout début remplir un dossier que vous enverra ENEDIS, suite à ce dossier, Enedis peut se déplacer sur place pour voir la difficulté du travail à effectuer et vérifier si la création d’un compteur est possible ou s’il faut remplacer la colonne d’électricité. En effet, si vous souhaitez installer plusieurs nouveaux compteurs sur une colonne électrique qui n’était pas prévue à la base pour en avoir plus, il est possible qu’il faille créer une nouvelle colonne, c’est un très gros coût (voir plus bas). Ensuite, Enedis va pouvoir émettre un devis pour l’installation du nouveau compteur que vous pourrez accepter ou refuser.
Contrairement à ce qu’on peut penser, un compteur peut être installé par Enedis ou par votre électricien. En effet, on pense souvent à tort que seul Enedis peut poser les compteurs mais c’est faux. Vous pouvez très bien refuser le devis d’installation d’enedis et demander à votre électricien de l’installer.
De toute façon, Enedis va sous-traiter le travail si c’est lui qui va vous facturer, et bien sûr il prendra sa marge, qui est non négligeable. Si vous ne demandez pas vous-même à Enedis que vous souhaitez que votre électricien installe le nouveau compteur, Enedis ne vous le proposera pas, sûrement parce qu’ils souhaitent faire de la marge sur vous. Dans tous les cas, si vous passez par votre électricien, une fois que le compteur sera installé, Enedis viendra contrôler que le travail est bien fait avant d’envoyer le jus.
LE COUT ET LE TEMPS D’OBTENTION D’UN COMPTEUR
L’installation en elle-même est très rapide, il ne faut pas plus d’une heure pour installer un compteur Enedis, par contre le procédure, ce n’est pas la même chose. La procédure d’installation d’un compteur est très longue, plusieurs mois, il est donc important de commencer la procédure le plus tôt possible, même si les travaux d’électricité ne sont pas encore terminés.
Nous sommes dans une situation de monopole, comme souvent en France, ça pose beaucoup de soucis, nous sommes donc tributaires de cela, pas le choix que d’attendre.
Pour gagner du temps, et c’est la technique que j’utilise quand c’est possible, du moment où vous avez signé votre compromis, la première chose à faire, c’est de contacter Enedis afin de lancer la procédure. Ça prend plusieurs mois avant l’installation d’un compteur, donc autant gagner du temps en lançant la procédure dès le lendemain du compromis.
Mon astuce pour gagner du temps, c’est celle-là, elle fonctionne si vous n’avez qu’un compteur à demander, mais si vous en avez plusieurs, ça ne fonctionnera pas. Le service d’Enedis a plus l’habitude de créer des compteurs pour des logements neufs (maison ou appartement), c’est beaucoup moins courant pour de la division d’appartement, ce n’est pas une priorité pour les agents Enedis d’installer un compteur Enedis pour un investisseur. Alors, il est conseillé de dire au conseiller que c’est pour votre résidence principal, ainsi, le service est plus compréhensif et passe plus rapidement.
Quand je peux utiliser cette technique, j’envoie ma femme, elle est très forte dans ce domaine, en faisant la malheureuse, en disant qu’on va emménager dans ce bien (celui dont il faut le compteur) dans quelques semaines et qu’il faut absolument que la procédure aille vite, sinon nous ne pourrons pas nous chauffer, ni avoir d’eau chaude… Bref, faites la causette avec l’agent au tel, s’il vous aime bien, il peut vous faire gagner beaucoup de temps !
Il faut savoir une chose importante, ENEDIS n’a pas le droit de facturer le compteur, il est gratuit que ce soit pour un changement de compteur ou pour la création d’un compteur, JAMAIS vous ne devez payer pour le compteur en lui-même. Par contre, ce que facture Enedis, c’est juste la pose, et le prix est très élevé, en général, Enedis facture entre 500 et 1000 euros la pose d’un compteur, en fonction des secteurs, alors que votre électricien, ne vous prendra que 100 à 200 euros pour la pose.
Il y a donc l’avantage financier, mais il y a également l’avantage du temps, en effet, contrairement à Enedis qui peut mettre plusieurs semaines à installer le compteur (après la validation de la procédure), votre électricien mettra beaucoup moins de temps. De plus, si c’est l’électricien qui travaille sur votre chantier, il vous arrangera, profitez-en. Attention, tous les électriciens ne savent pas poser un compteur électrique, assurez-vous donc avec lui au début du chantier qu’il sait bien faire cette tâche.
Si vous passez par ENEDIS pour la pose, vous faites le dossier, Enedis le valide, il vous envoie un devis que vous signez. Entre temps, vous avez le certificat de conformité du consuel, ensuite ils viennent poser le compteur.
Si vous ne passez pas par ENEDIS pour la pose, vous faites le dossier, Enedis le valide, il vous envoie un devis que vous refusez. Vous avez le certificat de conformité du consuel. Enedis ne fournit pas un compteur comme ça, ils vont venir sur place, voir que le travail de branchement a bien été fait. Si c’est le cas, enedis fournit le compteur.
Si vous passez par votre électricien pour installer le compteur électrique, sachez qu’Enedis viendra vérifier l’installation avant d’envoyer le jus, pour cela Enedis vous facturera des frais de mise en service, la facture sera minime mais il faut le savoir.
LA COLONNE ELECTRIQUE
Une colonne électrique montante, c’est simplement des câbles, qui, dans un immeuble acheminent l’électricité entre le réseau public situé sur la voirie et chaque logement. Elle est composée d’un coffret coupe circuit en pied de colonne, une canalisation électrique placée dans une gaine et des distributeurs d’étage. Les colonnes sont enfermées dans un placard sécurisé qui se trouve principalement dans les communs.
Dans tous les cas, ce n’est pas vous qui allez décider de mettre une colonne électrique, ni votre électricien. Une fois le dossier envoyé à Enedis pour de la création de compteur, ils vont prendre RDV avec vous pour voir la faisabilité du projet. Une fois sur place, de visuel en inspectant les compteurs et la colonne existante, le technicien saura vous dire s’il faut installer une nouvelle colonne ou non. Si ce n’est pas nécessaire, il faudra suivre la procédure du compteur.
Si une nouvelle colonne doit être créée, alors le technicien Enedis va nous fournir un dossier de plusieurs dizaines de pages indiquant les différentes normes, tailles à utiliser, la procédure à suivre… Un document très complet et compliqué à lire pour une personne lambda. Un électricien même confirmé peut également s’y perdre s’il n’a jamais installé de colonne, tous les électriciens n’en ont pas posé, c’est un travail très spécifique. Un guide avec les différentes normes est fourni par Enedis, mais il y a quand même des notions techniques. Si vous avez un doute sur la puissance de la colonne de l’immeuble que vous allez acheter, pensez à demander (avant de commencer le chantier) à votre électricien s’il sait installer une colonne.
La procédure de la colonne est parallèle à celle de la création du compteur. Outre la procédure du compteur qui devra être faite, l’électricien devra en parallèle créer sa colonne. Personnellement, je conseille à l’électricien de créer sa colonne en premier, ainsi, une fois cette grosse mission de faite, il pourra se concentrer sur l’électricité des appartements.
Quand on refait une colonne, c’est souvent qu’on rénove entièrement un immeuble. Le très gros avantage de refaire une colonne, est que vous allez refaire entièrement l’immeuble (appartement + communs) au niveau de l’électricité et probablement des canalisations. Ce qui signifie que (si le travail est bien fait), vous n’aurez AUCUNS travaux à prévoir pendant au moins 10-15 ans, vous n’aurez plus qu’à encaisser l’argent.
CHANGER UNE COLONNE ELECTRIQUE
Le changement d’une colonne ça fait peur à tout le monde, mais à la fin de ce module, vous ferez partie d’un infinitésimale % d’investisseurs qui n’en n’ont pas peur, ce qui vous permettra de les surpasser.
Devoir changer sa colonne électrique n’est pas une bonne nouvelle, c’est même une très mauvaise nouvelle car la colonne a un coût prohibitif qui peut faire perdre plusieurs points de rentabilité à votre projet.
Il est assez rare de devoir créer une nouvelle colonne électrique, quand on divise 1 ou 2 appartements, le matériel existant suffit dans la plupart des cas. Mais lorsque vous partez sur un immeuble assez vieux, avec du matériel qui date de plus de 20 ou 30 ans, et que vous souhaitez diviser entièrement un immeuble, il y a de très grandes chances que la colonne soit entièrement à refaire, c’était d’ailleurs mon cas pour mon projet de 21 appartements. Ce n’est pas agréable, mais si les coûts sont calculés en amont et rentrés dans le calcul de la rentabilité, il n’y aura aucun souci.
Dans mon cas, j’ai toujours choisi mon électricien pour la pose de mes colonnes pour 2 principales raisons. Comme pour le compteur, si vous passez par votre électricien, évidemment, vous économiserez facilement de l’argent, un devis divisé par 2 ou 3 en général. Mais c’est également pour un gain de temps, car votre électricien, souhaitant que le chantier se termine au plus vite, installera la colonne assez rapidement, contrairement à Enedis qui peut mettre plusieurs mois à installer un compteur, alors imaginez pour une colonne. Comme tout investisseur le sait, le temps c’est de l’argent.
En revanche, une colonne mal installée et ça peut être l’incendie. C’est pourquoi il ne faut pas prendre n’importe qui pour cette création, il faudra un électricien d’expérience, je n’ai pas besoin de rappeler qu’il doit avoir une décennale…
Si ça peut vous rassurer, avant de lancer le courant dans l’immeuble, un agent Enedis, viendra vérifier que la colonne a été correctement installée. Cette longue vérification permettra de vérifier absolument tout sur la colonne et si les normes ont bien été suivies. Si tout est ok, l’agent Enedis envoie le jus assez rapidement.
LES NORMES
Comme indiqué précédemment, un guide sera fourni par un agent Enedis pour l’installation avec toutes les normes, cela n’est donc pas votre priorité pour vous de tout connaître. Ce qu’il faut savoir, c’est que si vous créez une nouvelle colonne électrique, vous devrez suivre les mêmes normes que la création d’une colonne dans un bâtiment neuf. Dans les grandes lignes, voici les points importants pour organiser votre agencement :
– La colonne devra être fixée contre un mur solide, de préférence du béton, siporex, a contrario, il est interdit de fixer une colonne contre du placo, car ce n’est pas solide. Contre un mur solide, en cas de dégât (inondation, tornade, incendie…) la colonne ne pourra pas bouger contrairement à du placo.
– La colonne doit être accessible par un agent, à n’importe quel moment, ce qui signifie qu’elle doit être installée dans un endroit jamais bloqué. C’est pour cela, que très souvent, on retrouve les colonnes dans les communs.
– La colonne devra être enfermée à clé dans un placard sécurisé avec une serrure triangle. Ce placard aura une taille d’environ 30 centimètres de profondeur et 40cm de largeur, le placard sera en bois avec une porte également en bois.
– Dans le placard, il ne devra y avoir aucun obstacle (autre tuyau par exemple) que ceux de la colonne. Exemple concret, les tuyaux de gaz qui étaient dans mon cas à l’horizontal sur les murs, j’ai dû les faire enlever par un agent du GAZ pour créer ce placard pour la colonne. Si vous ne souhaitez pas enlever le gaz, alors il vous faudra trouver un autre endroit pour mettre ce placard.
LE COUT ET L’OBTENTION D’UNE COLONNE
Si vous passez par votre artisan, il faudra voir avec lui le temps d’installation, mais ça ira très vite une fois que le dossier sera validé par Enedis. Si vous passez par Enedis, ça peut prendre jusqu’à 6 mois, car c’est un travail qui nécessite plusieurs types d’artisans (électricien, maçon pour percer la dalle, plaquiste pour monter le placard).
Au niveau des chiffres, il sera impossible de chiffrer précisément une colonne électrique car il y a beaucoup de paramètres qui rentrent en jeu. Déjà, il faut être sûr que l’arrivé électrique provenant de la voirie soit assez puissante, car si ce n’est pas le cas, Enedis, va devoir faire une tranchée dans la rue pour récupérer plus de puissance pour votre nouvelle colonne électrique, ce qui viendra alourdir considérablement le coût de votre colonne qui sera déjà très élevé de base.
Il y a plusieurs facteurs qui rentrent en jeu pour calculer le coût d’une colonne. Cela dépend du nombre d’étages, du nombre d’appartements, la taille de chaque appartement, l’épaisseur de la dalle (percer une dalle de 15cm, ce n’est pas pareil que de percer une dalle de 30cm sur X étages) et d’autres facteurs.
Je vais vous donner mon exemple pour mon chantier actuel de création de 21 appartement dans un immeuble de 600M2. Si vous passez par Enedis ou votre électricien, le coût également changera considérablement. J’ai eu le chiffrage d’Enedis pour la colonne de 30000€. Dans mon cas, mon électricien m’a facturé 10000€ incluant la pose des compteurs. Grossièrement, il faut compter entre 5000€ pour les plus petits immeuble à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour des R+5.
