MODULE 45: LOUER SON BIEN

INTRODUCTION

Pour avoir un bien qui se loue, il faut le marqueter, c’est-à-dire qu’il faut faire de son bien immobilier, un vrai produit. C’est ce qu’on verra en détail dans ce module avec un beau texte, des photos de qualité et une annonce générale qui attire l’oeil. On verra également ce qu’il faut faire au niveau des loyers impayés, s’il faut prendre une assurance ou non.

MARQUETER SON BIEN

Pour louer son bien facilement et donc faire de belles photos, vous allez devoir marqueter votre bien. Cela signifie que vous allez devoir faire de votre appartement, un produit commercial qu’il faut vendre, au même titre qu’un iPhone. Pour cela, on va voir ensemble ce qu’il faut faire pour que votre bien soit tellement puissant au niveau marketing, que vous croulerez sous les demandes de location.

Votre bien immobilier étant un produit, il faut utiliser les mêmes codes que les hôtels qui font de leurs chambres un outil commercial puissant. Vous allez donc devoir faire de belles photos dignes d’un photographe ainsi qu’une description de qualité. Mais avant tout, vous allez devoir mettre votre appartement en situation afin de rendre les photos vivantes.

METTRE EN SITUATION

Vous l’avez sûrement remarqué, si vous avez déjà loué une chambre dans un hôtel, les photos des chambres sont souvent superbes. Cela vient de la qualité de la photo, mais pas seulement, l’hôtel met la chambre en situation afin de donner l’envie à l’internaute qui voit l’annonce d’y être absolument. C’est ce que vous aussi, vous allez devoir faire pour marqueter correctement votre appartement. Pour cela, vous allez faire les choses suivantes :

• Au niveau de la cuisine, vous allez mettre la table, avec des couverts, des assiettes, des verres, une belle corbeille à pain au centre, avec de beaux sets de tables, permettant de donner vie à la cuisine.

• Au niveau de la chambre à coucher, vous allez faire le lit au carré, avec un beau drap et une belle couette, puis, vous mettrez au moins 6 oreillers (3 de chaque coté), donnant un aspect de profondeur à votre lit.

• Au niveau de la salle de bain, vous mettrez en évidence les serviettes, la douche en condition réelle avec l’eau qui tombe. Le must étant même de mettre des petits savons liquides qu’on voit souvent dans les hôtels.

Vous l’aurez compris, il faut mettre un maximum d’éléments dans votre appartement, lui permettant de lui donner vie lors des séances photos pour donner un coup de cœur.

L’ANNONCE

Faire une belle annonce, ce n’est pas juste mettre 1 photo et 3 lignes de description. Une belle annonce c’est tout un art, avec de belles photos qui ont été faites avec une belle luminosité dans un bon angle, une belle annonce, c’est mettre un texte de qualité, avec toutes les indications nécessaires pour que le futur locataire arrive à reproduire l’appartement dans son esprit. Je vais vous apprendre à faire une belle annonce, qui vous permettra d’être au-dessus du lot.

LE TEXTE

Si le futur locataire n’arrive pas à s’orienter correctement dans l’appartement ou dans la ville, vous aurez beaucoup de questions pour rien qui vous feront perdre du temps. Notre but, c’est d’automatiser tout ça un maximum, pour cela, faites une annonce complète, très détaillée. Déjà, vous ne serez pas harcelé de questions, mais en plus, ça prouvera que vous êtes sérieux et minutieux aux yeux des futurs locataires. C’est un point très important, car vous n’aurez pas la même estime d’une personne lorsqu’il va voir une belle annonce détaillée que lorsqu’il y aura une annonce pourrie de 3 lignes. Ça se ressentira dans les demandes que vous aurez, ça sera des personnes plus qualitatives. La qualité attire la qualité et vice versa.

Un point très important également, à ne pas mettre de coté, c’est les fautes d’orthographe, perso, j’en fais souvent, même sûrement dans ce livre, mais j’essaie de faire au mieux. Dans une annonce, faites le moins de faute possible, certes, vous pouvez oublier un S pour un mot au pluriel, c’est pas très grave, mais dire «  a était  » au lieu de «  a été  » par exemple, c’est rédhibitoire, il faut savoir parler français correctement. Surtout pour un logement étudiant, dans 90% des cas, les parents regardent les annonces et viennent visiter avec leurs enfants, car ce sont eux qui paient presque toujours. L’ancienne génération est meilleure que nous en orthographe, alors il faut vraiment faire attention à ce point.

Vous faites du haut de gamme, ce qui signifie qu’il y aura beaucoup de meubles, déco, et électroménager, le candidat pourra le voir en photo, mais écrivez le aussi, ça donne plus d’impact.

Le titre sera un point important, juste après la photo principale, c’est ça que les gens vont regarder, il faut qu’il soit donc impactant, qu’on comprenne que c’est un studio, meublé, très bien placé, qu’il est neuf et le nombre de M2, tout ça dans un titre. Vous verrez plus bas des exemples de titre, et ça fait vraiment la différence un bon gros titre et un titre qui fait pitié. Par contre, ne faites pas un titre qu’avec des majuscules c’est difficile à lire et contre productif.

Il faudra également mettre tout ce qui est administratif à la fin, comme le fait d’avoir au moins 1 garant obligatoire, ce qu’inclut les charges, quand est-ce que le bien est disponible. Bref, les détails à mettre qui feront que le locataire ne viendra pas vous le demander.

Vous louerez principalement à des étudiants pour un studio, mais il y a aussi des jeunes actifs, alors indiquez s’il y a des places de parking ou non, ça vous évitera des appels inutiles.

A noter  : Un point d’intérêt est différent en fonction de la cible de locataire qu’on cherche, pour un étudiant, on y mettra les transports en communs car souvent, ils n’ont pas de voiture, les endroits animés autour de votre bien… Pour une famille, c’est plus les écoles, médecins, pharmacie, sport qu’il faudra mettre en avant.

LES PHOTOS

Avant même le texte, ce sont les photos qui sont les plus importantes dans une annonce. Il faut savoir qu’une annonce sans photo, c’est 5 à 10 fois moins cliqué qu’une annonce, même avec une photo classique. Sur internet, on a besoin de visuel, c’est la première impression qu’on a en regardant le listing des annonces. Dans certaines villes, il y a des dizaines voire des centaines d’annonces d’appartement, et si vous ne mettez pas de photo, vous êtes sûr de passer à la trappe. Puis, une annonce sans photo, ça fait peur, souvent il y a également un texte pourri avec, donc vous n’attirerez jamais les bons profils sans photo, vous n’aurez que les cas désespérés qui ne trouvent rien.

Vous pouvez mettre 3 photos dans une annonce gratuite, il faut donc faire le bon choix pour vos photos. En 3 photos, le locataire doit arriver à s’orienter dans l’espace. Pour cela, ne mettez pas des photos inutiles de toilette, ou un bout de mur. Mettez à l’inverse des photos qui servent vraiment à quelque chose. Mettez la cuisine et la salle de bain, c’est très important, car on vous les demandera si vous ne les mettez pas. Mettez également une photo du salon et de la chambre. Mettez tout ce qui sera important pour le futur locataire.

Une bonne photo c’est arriver à équilibrer la lumière correctement, il faut que le bien soit lumineux. Idéalement, il faut prendre les photos en pleine journée, mais pour mettre toutes les chances de votre coté, allumez tous les points lumineux de votre appartement, plus il sera lumineux et plus la photo sera jolie. Prenez la photo à partir d’un angle, cela vous permettra de montrer la profondeur de la pièce, ne prenez pas une photo en étant au milieu de la pièce, ça rendra le résultat étriqué. Une petite astuce également, prenez la photo en étant accroupie ou assis, il vaut mieux une photo qui parte vers le haut, plutôt qu’une photo qui parte vers le bas, ça permet d’augmenter les volumes.

Jouez avec les couleurs, pour avoir une bonne photo, un appartement avec des murs blancs et des meubles en bois, sans couleur, c’est triste. Il ne faut pas un appartement fluo, mais uniquement des touches de couleurs. Dans mes studios, j’ai un mur qui est bleu canard, avec quelques décorations jaunes, ainsi que des éléments de cuisines jaunes et bleus. Le fond bleu va permettre de faire ressortir les éléments jaunes sur la photo afin de donner un très beau contraste.

Notez que la première photo, la photo principale qui va s’afficher dans les résultats des sites d’annonce est être importante, c’est d’elle que peut se jouer le succès d’une location. A elle seule, cette photo amène plus de 50% des clics sur une annonce. Mettez la photo qui fait l’effet WOW quand on la regarde, vous permettant d’avoir un maximum de clics sur votre annonce et donc de clients potentiels.

Sachant que votre bien est haut de gamme, je vous invite à ne pas mettre votre numéro de téléphone, sinon vous allez recevoir pas mal d’appels, mettez dans l’annonce que vous préférez un premier contact par email, ainsi, ça sera plus simple pour vous. Dès que vous aurez terminé votre recrutement par email, vous enverrez un email aux autres candidats qui vous ont contacté en disant que l’appartement est loué, ne les laissez pas dans l’attente, car rechercher un appartement dans certaines villes, ce n’est pas évident.

Par contre, pour les bons candidats, vous pouvez leur donner rendez-vous, on en parlera dans le module suivant.

Voici un exemple d’annonce que j’utilise :

Titre : NOM RUE Studio 25M2 meublé refait à neuf

Très bel appartement meublé, rénové et entièrement équipé. Dès l’entrée, vous trouverez une belle cuisine entièrement équipée, donnant sur un superbe salon. Vous trouverez également un coin chambre séparé du salon par un dressing. La salle de bain, donnant sur le salon est équipée d’un sèche serviette, avec un meuble vasque suspendu, un toilette ainsi qu’une belle douche style à l’italienne.

La cuisine a été faite sur mesure, elle dispose d’un lave linge, d’un four et d’une hotte intégrés. Il y a également un grand frigo, un micro-ondes, une plaque vitro céramique, ainsi que tous les accessoires nécessaire à la cuisine (casseroles, poêles, vaisselle, couverts…) et beaucoup de rangements. Tout ce qu’il faut pour que vous vous sentiez bien. Le salon est équipé d’une TV écran plat de 80cm, un canapé confortable et quelques rangements. Au niveau du coin chambre, vous trouverez un dressing, un lit confort Hotel 140×190 de 27cm d’épaisseur. Le tout avec une décoration scandinave soignée et de qualité.

Cet appartement neuf est très bien situé, il se situe dans la rue Tartenpion, à 100 mètres de l’arrêt de tram Tartenpion. Il a un accès direct à la FAC XXXXX, vous pouvez y accéder en moins de 10 minutes. A quelques minutes à pied du centre, vous pourrez vous rendre dans différents commerces animés de la ville rapidement. Le BAR XXXX, le restaurant XXXX et le centre commercial XXX sont accessibles à pied également en quelques minutes.

Le studio fait 25M2, il est entièrement composé de fenêtres doubles vitrages. Il se situe dans une résidence sécurisée avec interphone. Idéal pour étudiants ou jeunes actifs. Stationnement disponible et gratuit devant l’immeuble.

Il est libre à partir du XX/XX/XXXX

1 garant minimum gagnant 3 fois le loyer est demandé.

Loyer mensuel : XXX€ ( XXX€ de loyer HC + XXX€ de charges : entretien des parties communes)

PREMIER CONTACT PAR MAIL.

L’ASSURANCE LOYER IMPAYE

La plus grande peur des investisseurs qui se lancent et même des investisseurs ayant de l’expérience, c’est qu’un jour, il arrive que son locataire ne paye plus son loyer. C’est une peur légitime, c’est pour cela que certains investisseurs prennent des assurances de loyer impayé. Comment ça marche exactement ?

Si demain, un locataire arrête de vous payer, l’assurance de loyer impayé sera là pour remplacer le loyer de votre locataire. Il faut bien vérifier les conditions, car chaque assurance a sa propre politique. Certaines assurances rembourseront le loyer pendant 6 mois, d’autres pendant 12 mois, voire jusqu’à l’expulsion du locataire. D’autres assurances combleront le loyer dès le premier mois de défaillance du locataire, alors que d’autres pourront avoir un délai de 6 mois avant de payer le premier loyer.

Enfin, certaines assurances auront des conditions strictes sur les locataires qui doivent rentrer dans les lieux, alors que d’autres assurances accepteront tout le monde. Bref, il y a autant de situations que d’assurances, mais vous avez compris comment ça fonctionne. Une assurance de loyer impayé, ça coûte environ 3% du loyer en moyenne, ça peut être plus et ça peut être moins.

Moi, je ne conseille pas de prendre une assurance de loyer impayé. En France, la moyenne des loyers impayés est de 5% sur toutes les locations, incluant donc les profils douteux. Mais sachez qu’en tant qu’investisseur rentable, vous saurez ce qu’il faut faire pour avoir les meilleurs profils (module suivant), ce qui fait que cette moyenne de 5%, on va la faire baisser à moins de 1%.

C’est d’ailleurs ma propre technique perso, ne prendre que des bons profils et pour ne prendre aucun risque, je mets de l’argent de coté tous les mois. En effet, vous l’aurez compris, je crée ma propre assurance de loyer impayé. Pour cela, c’est très simple, je mets 1% de tous les loyers que je touche de coté, ainsi, si un jour j’ai un souci de loyer impayé, j’aurais créé ma propre épargne de sécurité.