Investissement locatif meublé rentable : les 6 règles d’or

Les avantages de l’investissement locatif meublé

Parmi les nombreuses opportunités d’investissement, le choix de l’immobilier est un des plus sûrs sur la durée. Bien plus avantageux, aujourd’hui, c’est la location de meublés qui s’impose comme l’investissement le plus rentable.

• Loyer plus élevé
• Fiscalité avantageuse
• Plus de sécurité sur les risques d’impayés
• Opportunité de trouver un locataire plus élevé

Des loyers plus rentables en meublé

Un bien loué rapporte un des revenus chaque mois. À long terme, il est assez rentable. L’avantage avec un logement meublé, c’est que vous gagnez bien plus de revenus à court terme.

En effet, un bien meublé est déjà beaucoup plus rentable financièrement de par les équipements fournis par le propriétaire au locataire, le loyer est généralement plus élevé de 15 à 20 % comparé à un logement vide.

Une fiscalité avantageuse pour la location meublée

Du côté fiscal, le plus gros avantage d’une location de bien meublé, c’est la non-imposition des loyers sur les revenus fonciers. Les revenus du bien sont imposés comme des bénéfices industriels commerciaux ou BIC.

De la sécurité sur les risques impayés

Le contrat de location meublé autorise le propriétaire à demander un dépôt de garantie égale à 2 mois de loyer. Ainsi, les risques d’impayé sont grandement diminués et les coûts peuvent être plus facilement maîtrisés.

Des logements plus faciles à louer

Les logements meublés sont très recherchés, surtout par les étudiants et les personnes ne restant pas longtemps dans un logement comme des touristes. Le fait que tous les équipements soient fournis est un réel atout non négligeable.

Comment investir dans le locatif meublé en 6 étapes ?

Maintenant que vous connaissez les nombreux avantages de louer un logement meublé, nous allons étudier les 6 étapes, de la création de votre projet jusqu’à la location du bien. Aussi, vous aurez toutes les clés en main pour louer de manière optimale et rentable.

Voici nos 6 étapes d’or pour l’investissement locatif meublé.

Définir son projet : Pourquoi investir dans le locatif meublé ?

La première étape de tout bon projet, c’est la réflexion. Pour beaucoup de personnes elle est inutile, pourtant, elle vous permet de savoir dès le début si c’est le bon choix ou non.

L’investissement immobilier pour le locatif implique également de l’investissement personnel, voilà pourquoi il est primordial de se poser les bonnes questions avant de commencer :

• Quelles sont mes motivations pour investir dans le locatif ?
• Ai-je envie de devenir propriétaire ?
• Comment je vois mon patrimoine immobilier dans 10 ans ?
• Ai-je les ressources financières nécessaires pour commencer à investir ?
• Pourquoi je préfère louer en meublé qu’en vide ?
• Dans quelle ville je souhaite investir et pourquoi ?
• À qui je souhaite louer ?

En vous posant plusieurs questions pour tester une première fois le projet, vous saurez si ce dernier est rentable et si vous vous sentez prêt pour commencer. En clair, définissez concrètement les objectifs de votre investissement.

Faire une analyse complète de votre marché du locatif

Maintenant que vous connaissez mieux votre projet et que vous l’avez clairement défini, il est temps de faire l’analyse du marché. L’objectif est de confronter votre projet à la réalité.

D’une ville à une autre, les demandes ainsi que les revenus possibles ne sont pas les mêmes. L’idéal, surtout pour un logement locatif meublé, ce sont les villes en croissance démographique et technologique (infrastructure, transport, …) qui offrent le plus de possibilités :

• Plus de demande de location
• Moins de vacance du logement
• Montant des locations plus élevé

Investir dans une grande ville ou une ville dynamique en plein développement est parfait pour rentabiliser rapidement votre bien.

Cependant, soyez le plus précis dans vos recherches, il ne suffit pas de trouver la bonne ville, il faut trouver la bonne adresse. Les marchés immobiliers peuvent être très différents d’un quartier à un autre. L’absence de transports, de commerces ou encore d’établissements scolaires peut radicalement faire chuter la côte d’un quartier.

D’autre part, veillez à trouver un bien qui correspond à votre budget. Il vous faut établir un rapport entre le prix de l’achat du logement et son prix de location. Sachant que si votre logement est en zone tendue, c’est la loi qui impose les prix du loyer.

Sélectionner un logement meublé attractif

Vous avez trouvé la zone géographique la plus rentable, il faut maintenant trouver le logement le plus attractif. Plus votre logement meublé sera attractif, plus vous aurez de facilité à trouver un locataire. Pour ça, il faut se pencher sur les caractéristiques du bien :

• Le nombre de pièces
• La superficie
• L’âge du bien (neuf ou ancien)
• Les performances énergétiques
• La présence d’un jardin, balcon, cave, grenier, …

Les caractéristiques doivent correspondre à votre clientèle. Vous ne pouvez pas sélectionner le même bien pour un locataire étudiant et une personne âgée. Il est donc important de trouver votre locataire type.

Certains biens sont des résidences de service. Ces derniers sont détenus par des gestionnaires qui s’occupent de toute la gestion du bien. Il en existe pour différents profils comme par exemple :

1. Les étudiants
2. Les seniors
3. Les touristes

Encore une fois, sélectionnez bien votre type de locataire, un étudiant n’aura qu’un contrat de 9 mois contre 1 an initialement, alors qu’un touriste ne restera que quelques semaines tout au plus.

Acquérir le bien immobilier

Maintenant que vous avez le bien parfait pour la location, il est grand temps de vous le procurer. Pour l’acquérir, vous devez signer le compromis de vente et régler les frais de notaire.

Le compromis de vente vous engage à respecter votre engagement d’achat du bien auprès du propriétaire actuel. Ne signez que si vous êtes sûr que ce bien correspond à votre besoin.

Lors de la signature, il vous faut savoir si le logement dispose de meuble ou si l’achat se fera à vide. N’oubliez pas que vous allez louer en meublé, il faut donc équiper le bien si ce n’est pas le cas.

• Si le bien est déjà équipé de meuble, procédé à un inventaire complet et une estimation de ces derniers.
• Si le bien est vide, allouez un budget spécifique qui servira à l’achat des meubles.

Dans l’éventualité où le logement est déjà meublé mais que l’état de ces derniers est trop dégradé, ou qu’il manque des équipements, demandez également le budget spécifique comme un crédit mobilier.

Procéder au financement de votre bien

Occupons nous désormais de la partie financière de la location. Il vous faut établir la rentabilité, l’amortissement afin de trouver le meilleur financement possible pour votre investissement locatif meublé.

En fonction du budget dont vous disposez, vous allez devoir effectuer le calcul pour votre capacité d’emprunt. Déterminez, par votre apport et vos ressources financières, la durée d’emprunt, sachant que le taux d’endettement maximum est de 33 %.

À cela, il faut comparer avec le montant que vous fixerez pour le loyer. Même si selon la zone géographique, vous ne serez pas libre d’imposer un prix, le montant de votre loyer va déterminer la rentabilité ainsi que l’amortissement de votre investissement meublé.

Finaliser le projet d’investissement : déclaration d’activité, choix du statut et régime d’imposition

L’étape suivante, et la dernière, c’est la fiscalité. Comme toute source de revenus, il est obligatoire de la déclarer. Pour la déclaration et imposition sur le revenu des biens meublés, vous allez devoir choisir un statut ainsi qu’un régime.

Nous avons vu plus haut que la fiscalité était plus avantageuse chez les loueurs de meublé. Cet avantage se retrouve dans le statut que vous pouvez adopter pour déclarer vos revenus locatifs. Il existe deux statuts :

1. Le statut LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
2. Le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel

Fiscalité : le statut LMNP

Si l’on parle énormément d’avantages fiscaux quand on aborde les locations meublées, c’est en grande partie grâce au régime LMNP. Ce statut permet au bailleur de faire d’importantes économies au niveau des impôts sur les loyers.

Cette réduction d’impôts est possible grâce aux amortissements et les régimes d’imposition sur les plus values. Cependant, selon le type de régime, les avantages ne sont pas les mêmes. Voilà pourquoi il est d’une importance capitale de bien choisir son régime en tant que LMNP.

Il existe deux régimes différant pour un LMNP :

• Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
• Le régime réel

Chaque régime possède ses avantages et inconvénients que nous allons vous expliquer afin que, le moment venu, vous fassiez le bon choix.

Fiscalité : Le régime micro-BIC

Le régime de micro-BIC est un régime d’imposition qui définit des règles de taxation des revenus soumis aux micro-entreprises. Ce régime ne permet pas au propriétaire de faire une déduction de charge.

En revanche, le micro-BIC voit sa comptabilité vraiment simplifiée et autorise un abattement de 50 % sur les loyers encaissés. Un régime avantageux qui présente une certaine limite en termes de volume d’encaissement.

Au cours d’une année, il ne faut pas dépasser le plafond fixé à 70 000 euros depuis 2018. Si cette limite est dépassée, il vous faudra changer obligatoirement de régime pour passer sur un régime réel.

Fiscalité : Le régime réel en LMNP

Régime obligatoire pour les propriétaires en LMNP ayant dépassé le plafond annuel imposé par la loi. L’avantage que présente le régime réel, comparé au régime micro-BIC, c’est qu’il est possible de déduire les charges des revenus imposables.

Autre avantage, les charges peuvent comporter l’intérêt d’emprunt, les travaux de rénovation, les taxes foncières, et les frais d’amortissement de la location meublé en tant que LMNP.

Pour les investissements locatifs meublés dans des logements neufs, la loi censi bouvard permet également une réduction d’impôt de près de 11 % sur le prix de l’acquisition du bien.

Statut de loueur meublé professionnel (LMP) : les avantages

Si vos revenus sont supérieurs à 23 000 euros TTC par an, et que le total des revenus locatifs représente plus de la moitié de vos revenus d’activités, vous avez la possibilité de passer en LMP. En tant que loueur meublé professionnel, vous obtenez différents avantages.

L’avantage principal du statut, c’est le fait de pouvoir imputer un éventuel déficit d’exploitation sur l’ensemble des revenus fiscaux globaux du foyer. Si le revenu de l’année n’est pas suffisant, alors le déficit se voit reporté sur le revenu des six prochaines années.

Deuxième avantage, c’est au niveau de la taxation des plus-values. Un LMP est régi par le régime professionnel et non plus de particulier. En cas de cession d’un bien loué en meublé, le propriétaire ne sera pas imposé sur les plus values perçus.

Statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) : Les avantages

Le statut de LMNP est l’étape obligatoire pour les premiers investissements locatifs meublés. Il permet une souplesse fiscale très appréciable pour faire des économies lors d’un investissement.

Le principal avantage reste de loin la réduction d’impôt qui n’est absolument pas possible avec un statut LMP. Cette réduction d’impôt nécessite néanmoins des prérequis pour être éligible à Censi Bouvard.

Deuxièmement, vous pouvez choisir votre régime fiscal entre le régime Micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime permet de conforter vos choix en matière de fiscalité.

Troisièmement, en cas de déficit, vous avez la possibilité de le reporter sur les dix prochaines années.

Cumuler LMNP et Censi-Bouvard

Pour les investisseurs cherchant des biens neufs dans des résidences de service, le dispositif Censi Bouvard s’applique pour les LMNP. Il est important de savoir que le Censi Bouvard ne s’applique pas pour les LMP.

Grâce à ce dispositif, le propriétaire dispose d’une réduction d’impôt très avantageuse sur le revenu égale à 11 % du montant d’acquisition comptant :

• Le prix d’achat
• Les frais de notaire
• Les frais de travaux
• Les frais annexes

Sachez que la limite de cette réduction est plafonnée à 300 000 euros d’investissement par an.

Investissez dès maintenant !

Nous arrivons à la fin de notre article. Ensemble nous avons vu les 6 règles les plus importantes pour réussir son investissement locatif meublé de façon à être le plus optimisé et rentable.

Désormais vous connaissez :

1. Les 6 étapes de l’investissement
2. Les différents statuts et régimes
3. Les règles de fiscalité liées aux statuts
4. Les avantages d’investir dans le locatif meublé

Il ne vous reste plus qu’à commencer vos recherches afin de trouver votre futur bien locatif et de le rentabiliser.

 

Les régimes d’impositions : https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition