MODULE 20 : LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA DIVISION OFFICIELLE

INTRODUCTION

Nous voilà dans le premier module traitant de la division officielle, vous verrez qu’elle est beaucoup plus complexe à mettre en route, que la procédure est plus longue et coûte plus cher que la division officieuse, mais en contrepartie, vous serez plus serein et vous aurez une gestion plus saine et claire de vos biens. C’est notamment le type de division que j’utilise pour tous mes biens. Je vais vous expliquer tout au long des prochains modules comment vous allez pouvoir créer une division officielle de façon légale.

On va commencer en douceur en récapitulant les différents avantages et inconvénients que vous rencontrerez en faisant une division officielle. Vous verrez qu’il y a plus d’avantages que d’inconvénients. Si on souhaite investir de façon sérieuse dans le temps, il faut faire ce type de division. En gros, la division officielle demande un travail plus conséquent en amont, mais ensuite, une fois que c’est lancé, la gestion sera plus simple. Vous pourrez ainsi vous concentrer sur l’achat de nouveaux biens.

LES AVANTAGES

Avantage N°1 : La compréhension du locataire

Contrairement à la division officieuse où vous devez expliquer au locataire pour quelles raisons vous leur faites signer un contrat de bail de colocation, et pourquoi ils doivent gérer tous ensemble le compteur électrique directement eux, ici tout est limpide : chacun a son indépendance.

Dans une division officielle, on le verra en détail plus tard, chaque appartement divisé aura son propre compteur et chaque locataire aura un bail de location nu ou meublé, et non un bail de colocation, donc on enlève l’incompréhension que le locataire aurait en division officieuse. Dans ce cas-là, la division étant officielle, les nouveaux appartements créés existant réellement, il n’y a aucune contrainte à ce niveau-là.

Avantage N°2 : La revente à la découpe est autorisée

L’un des plus gros avantages de faire une division officielle, c’est de pouvoir revendre les appartements à l’unité. Il est autorisé de revendre à l’unité ce bien car il est divisé officiellement, ça signifie que le bien en question est bien cadastré, il a donc une existence juridique.

 

Le principal avantage de pouvoir revendre à la découpe, c’est tout simplement que vous allez pouvoir revendre plus cher. En effet, il est beaucoup plus rentable de revendre lot par lot que de revendre un bien entier provenant d’une division officieuse. C’est le fonctionnement de l’achat en gros, lorsque vous vendez 100M2, le prix au M2 sera moins élevé que si vous vendiez 4 appartements de 25M2.

A Grenoble, dans la ville où j’ai mon achat en cours d’un immeuble de 700M2, un studio refait à neuf se vend environ 3300€ le M2, alors qu’un 50M2 refait à neuf se vendra plus autour de 2800€ le m2. Ce qui fait un delta de 500€ par M2. Sur un appartement de 50M2, on gagne 25000€ juste pour avoir fait une division officielle. Pour mon immeuble entier de 700M2, je gagnerai au final 350 000€ de plus en le revendant à la découpe grâce à une division officielle plutôt que si je devais revendre sans découpe avec une division officieuse. Vous comprenez combien peut vous coûter de faire une division officieuse plutôt qu’une division officielle désormais.

Alors, non seulement on peut revendre plus cher, mais en plus, on s’offre un très large panel de clients potentiels. A l’inverse de la division officieuse où l’on n’était bloqué que par des investisseurs, ici, dans une division officielle, vous ouvrez les vannes à un très grand nombre de prospects. Comme on revend un studio à la découpe, vous allez pouvoir attirer les primo-accédants, ceux qui veulent un pied-à-terre, les investisseurs débutants comme confirmés, ou même un couple achetant pour leur enfant étudiant.

Vous l’avez compris, la raison pour laquelle vous pouvez revendre plus cher, c’est qu’il va y avoir une grande concurrence sur vos studios à vendre, du fait du nombre de prospects potentiellement intéressés par votre bien immobilier. C’est la loi du marché entre l’offre et la demande. Quelle que soit la ville où vous vous trouvez, les studios sont toujours très recherchés, et ça s’est accru ces dernières années avec l’explosion des locations courtes durées. Les petites surfaces étant idéales pour ce type de location.

Avantage N°3 : Vous louez vos appartements comme vous le souhaitez

Contrairement à la division officieuse, où vous êtes obligé de mettre en place un bail de colocation pour tous les locataires de l’appartement, ici, en division officielle, vous louez comme vous le souhaitez. En effet, comme les studios créés suite à la division officielle existent réellement, vous allez pouvoir louer en bail de location meublé, en nu, en colocation… 

Je préconise très souvent de faire de la location meublée, pour son intérêt au niveau fiscal, mais ce type de location a également des inconvénients. Le turn over est plus important, et il faut remplacer régulièrement le mobilier qui s’abîme rapidement, alors qu’en location nue, le turn over est beaucoup moins récurrent. En location meublée classique, un locataire reste environ 1 an, alors qu’en location nue, un locataire peut rester plusieurs années sans problème.

De plus, la location meublée ne peut pas être faite partout, il y a des secteurs, comme les petits villages, où il n’est pas sûr que la demande soit vraiment présente. Tout ça pour dire qu’en faisant une division officielle, vous pourrez choisir le type de location que vous souhaitez en fonction de la demande de votre marché. Par contre, petit rappel, en location nue, les travaux de division officielle ne sont pas déductibles ou amortissables, il est donc recommandé de faire du meublé.

Avantage N°4 : Vous augmentez votre valeur patrimoniale

Un avantage supplémentaire auquel on ne pense pas au premier abord, mais il est extrêmement intéressant, c’est que faire une division officielle augmente réellement votre valeur patrimoniale. Outre le fait de revendre plus cher comme on l’a vu plus tôt, notre valeur patrimoniale va augmenter. Ce sont 2 choses bien différentes. Pour ceux qui n’auraient pas compris la différences, voici une explication.

La valeur patrimoniale va vous servir au niveau des banques, puisque lorsque vous faites un prêt, vous l’avez sûrement remarqué, la banque vous demande la valeur des biens que vous possédez. Cela lui permet de calculer votre patrimoine, plus il est élevé et plus il sera simple d’emprunter pour vos prochains projets.

Je ne vais pas remettre le calcul montrant que les M2 sont plus chers avec des petites surfaces, mais dans l’exemple de mon projet à Grenoble, le fait de faire une division officielle me permet de gagner 350 000€ de patrimoine sans compter la plus-value faite sur le projet au global. Une fois le projet terminé, ça rentrera dans mon patrimoine, donc la banque le prendra en compte lors de mon prochain achat.

Souvent, la banque prend en compte uniquement la valeur d’achat du bien avec le montant des travaux pour inclure un bien dans votre patrimoine. Pour faire valider cette plus-value faite grâce à la division officielle, le mieux est de faire passer un agent immobilier et de lui faire estimer vos biens divisés. Avec cette estimation de valeur de bien que vous remettra l’agent immobilier, vous aurez la réelle valeur de vos biens à fournir à votre banquier.

Avantage N°5 : Vous êtes en règle avec la législation

On l’a vu longuement dans les modules traitant de la division officieuse, la technique précise que je vous ai donnée est légale grâce à un flou juridique. Le problème, c’est qu’on ne sait pas ce qui va se passer de 1 mois, 1 an ou 5 ans. On le sait en immobilier, tout bouge assez vite, surtout sous l’air Macron, où on l’a vu à plusieurs reprises, il n’aime pas l’immobilier. Il se pourrait donc que la législation change et fasse que la division officieuse devienne complètement illégale.

Je vous donne un exemple simple, il suffit que la réglementation dise qu’une chambre en colocation sera requalifiée en appartement à part entière si celle-ci contient une salle de bain et une cuisine. Dans ces cas-là, vous ne pourrez pas continuer votre division officieuse, votre colocation de 3 chambres serait en fait 3 studios distincts, et il faudra suivre le PLU pour être dans les règles sous peine de devoir remettre l’appartement de base comme il l’était initialement.

Sans parler du Permis de diviser qu’on a vu au début de la formation, si celui-ci est étendu dans votre ville ou dans toute la France, votre division officieuse pourrait être problématique. Sachant que pour l’instant ce dispositif est apprécié par les villes qui l’ont mis en place, d’autres villes devraient également le mettre en place dans les mois et années à venir. Dans un pays où l’on aime tout contrôler, ça ne m’étonnerait pas qu’il soit généralisé à l’avenir.

Ainsi, avec une division officielle, vous serez tranquille quelles que soient les législations qui arrivent, même si les divisions officielles deviennent beaucoup plus contraignantes par la suite, ce n’est pas grave puisque les lois ne sont pas rétroactives. Votre division officielle est et restera officielle. Vous le savez un investisseur serein est un investisseur heureux, c’est comme ça qu’on va loin dans l’immobilier, en ayant une longueur d’avance sur les autres.

LES INCONVÉNIENTS

Inconvénient N°1 : L’acceptation de la copropriété

Comme nous le verrons en détail un peu plus tard, lorsqu’on fait une division officielle, vous allez entre autres devoir modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division existant puisque les tantièmes changeront pour les appartements créés. Cela implique donc qu’il faille l’autorisation de la copropriété. Pour avoir cette autorisation, vous devrez mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la division de votre logement ainsi que la modification des tantièmes des appartements.

Cela n’est pas une mince affaire, car il faudra convaincre la majorité des copropriétaires d’accepter votre demande de division. Mais en soi, les copropriétaires n’ont pas de raison de refuser une division, si celle-ci ne contrevient pas à la destination du bâtiment qui est représenté dans le règlement de Copropriété. A vous de faire en sorte de rassurer les copropriétaires qui peuvent avoir peur de voir un appartement se diviser. Ils pourraient notamment avoir peur des travaux, de la nuisance due à plus de locataires par exemple.

 

Le souci dans les copropriétés, c’est qu’il y a toujours les anciens qui ne veulent pas de changement, donc il va peut-être falloir batailler dans certaines copro pour faire votre division.

Inconvénient N°2 : Le temps de création

Pour mettre en place une division officielle, il va y avoir tout un processus assez long, ça peut prendre plusieurs mois pour que votre division devienne officielle. Le souci est le nombre d’acteurs qui vont entrer en jeu. Pour en citer quelques-uns, il y aura la copropriété, le notaire, le géomètre, l’architecte dans certains cas, Enedis, le réseau d’eau, les services de la mairie… Bref, tout un ensemble de maillons qui fera qu’à chaque étape, il y aura toujours un souci qui fera retarder votre division.

Après, c’est le jeu et vous êtes au courant, mais sachez qu’une fois que vous aurez fait tout ce travail en amont qui prend énormément de temps, ensuite vous serez tranquille à vie au niveau de la division. Alors ça vaut le coup de s’embêter quelques mois, pour ne plus avoir de soucis au cours des années à venir.

La procédure peut prendre 2 mois comme 1 an en fonction de plusieurs facteurs comme la difficulté de la division, le bon vouloir de certains interlocuteurs ou même en fonction des différents aléas de la vie qu’on ne peut pas prédire à l’avance. La division étant assez peu répandue dans l’immobilier, ça fera peur à certains interlocuteurs et ça donnera une incompréhension pour d’autres. Il faudra donc bien préparer votre argumentaire et faire les choses correctement afin d’avoir le moins d’embûches possibles. Il existe des astuces pour gagner du temps, on en parlera un peu plus en détail plus tard.

 

Inconvénient N°3 : Les frais supplémentaires

Faire une division officielle, ça sera également coûteux en effet, mais la tranquillité ça se paye. Il vaut mieux payer des frais en amont une seule fois et être tranquille à vie avec cette division, plutôt que de stresser au sujet des différentes évolutions de la réglementation dans ce domaine. Pour établir cette division dans les règles, vous allez avoir différents frais, en voici quelques-uns :

 

• Si vous avez de la chance, vous pourrez faire votre demande pendant l’assemblée générale annuelle. Dans ces cas-là, vous n’aurez pas de frais à payer à ce niveau, mais si vous devez établir une assemblée générale extraordinaire juste pour vous, il y aura des coûts importants.
  
• Le géomètre également est un coût non négligeable. Il faudra payer au moins 1000€ pour qu’il établisse un état descriptif de division. C’est un document primordial pour établir une division officielle.
  
  
• Les frais de notaire, cette prestation a également un coût élevé. Pour que votre bien puisse être enregistré au cadastre, il faut encore mettre la main au porte-monnaie.
  
• Puis, il y a tous les frais annexes comme notamment les frais de création de compteurs d’eau, d’électricité, la création de la ligne téléphonique, et la prestation d’un architecte dans certains cas peut également faire monter la note.

On récapitulera le coût global de la division poste par poste dans un prochain module, mais c’était en préambule, pour vous prévenir qu’une division, ça coûte assez cher à mettre en place. Néanmoins, outre ces quelques inconvénients, on le remarque assez facilement, la division officielle a plus d’avantages que la division officieuse. C’est donc la division officielle que je vous conseille afin d’être plus tranquille dans le temps.