MODULE 26 : LES CAS SPÉCIAUX EN COPROPRIÉTÉ

INTRODUCTION

Dans ce module nous verrons en détail les différents points qui peuvent vous obliger à toucher aux parties communes de votre immeuble pour votre division. Le mieux est de ne pas toucher aux communs, mais cela n’est pas toujours possible. Je vous expliquerai notamment toute la procédure pour y inclure une demande à l’ordre du jour de l’AG. Enfin, nous verrons les différents risques encourus si l’on ne demande pas l’autorisation avant de faire des travaux.

LA PORTE PALIÈRE

Dans des vieux immeubles, des années début 1900, il n’est pas rare de voir des portes condamnées à chaque étage. Par exemple, sur un étage qui a actuellement 2 appartements de 100M2, il y en avait peut-être 3 ou 4 à la création de l’immeuble, les propriétaires ont agrandi leurs appartements et condamné des portes. Lors de mes visites, ça m’est souvent arrivé de voir des portes condamnées pour des appartements ayant été rassemblés pour n’en faire qu’un.

Dans ces cas-là, si la porte condamnée est placée de telle sorte qu’elle peut s’utiliser comme l’entrée du nouvel appartement à diviser, ça serait intéressant pour vous, car il n’y aurait pas de SAS à créer, donc pas de perte de M2, ni de 3ème lot à créer. De plus, généralement il est très compliqué de toucher à un mur de communs pour y créer une porte car ce sont des murs porteurs (surtout dans les vieux immeubles), donc le fait que l’entrée soit déjà là, c’est un avantage.

En revanche, il y a aussi l’inconvénient de l’accord de la copro pour mettre une porte palière à la place de la condamnation de cette porte, ça sera soumis au vote lors de l’AG. Normalement, ça devrait être accepté facilement, par contre, il faudra trouver où faire sur-mesure une porte identique aux autres portes des communs. Ca aura un coût non négligeable, mais pensez également aux M2 que vous gagnerez sur le sas que vous n’aurez pas à créer.

LA COLONNE ÉLECTRIQUE

On parlera en détail de la colonne électrique dans le module traitant de celle-ci, mais sachez que si vous devez toucher la colonne électrique alors que vous êtes en copro, il faut partir en courant. En effet, changer une colonne électrique coûtera très cher, de 10 à plusieurs dizaines de milliers d’euros que vous devrez payer seul. Et oui, vous vous doutez bien que si vous avez une colonne à changer dans une copro à cause de vos travaux de division, aucun autre copropriétaire n’acceptera de mettre la main à la poche pour une nouvelle colonne.

Néanmoins, on peut se faire payer la colonne par Enedis depuis une loi récente sous certaines conditions, on en parlera d’ailleurs plus tard. Même si on peut se faire rembourser cette colonne, sachez que ça entraînera de très gros travaux dans votre copropriété et plusieurs mois de procédure.

Donc il y a très peu de chances que la copro accepte le changement de la colonne électrique juste parce que vous souhaitez faire une division. Surtout vu la complexité de la procédure. Surtout, il faut penser que le temps de l’installation de la nouvelle colonne, les copropriétaires, n’auront pas d’électricité, ce qui sera rédhibitoire pour tout le monde.

Lorsqu’on est en copro, on ne change pas une colonne électrique.

LA PLATINE DE RUE

Rajouter un nom sur une platine de rue, également appelée interphone, ce n’est pas le plus compliqué, le syndic envoie un technicien modifier l’interphone de l’immeuble, et en quelques minutes le nom du nouveau locataire est ajouté. Le syndic facture cette prestation, de 20 à 50€ en général, mais ce n’est pas ça le souci.

Le plus gros souci, va être de tirer le fil allant de l’interphone au nouvel appartement. Pour chaque appartement, 1 fil relie la platine de rue et va jusqu’à chaque appartement. Pour le nouvel appartement à créer, il faudra faire la même configuration, et donc toucher aux communs. Généralement, ça ne pose pas de souci de rajouter ce détail au vote dans l’AG car ça ne va pas se voir. Normalement tous les fils qui sortent de la platine sont dans une goulotte. L’électricien devra ouvrir la goulotte, ajouter le fil allant jusqu’au nouvel appartement et refermer la goulotte. L’opération est invisible pour les copropriétaires.

A savoir que c’est un travail spécial, tous les électriciens ne savent pas faire ce genre de travail. Il faut compter au moins 200€-300€ en main d’oeuvre + 100€ de matériel pour cette opération.

LA BOÎTE AUX LETTRES

C’est tout bête, on n’y pense pas dès le départ en général, mais c’est un point à ne pas oublier, la boite aux lettres du nouvel appartement créé.

Ce que je conseille, c’est de rajouter une création de boite aux lettres dans l’AG, elle sera soumise au vote des copropriétaires. A vous de montrer que vous rajouterez une boîte aux lettres identique aux autres et que ça ne changera rien pour eux. En revanche, si vous êtes dans un vieil immeuble, trouver la même boîte aux lettres que les anciennes déjà existantes, ne sera peut-être pas facile, dans ce cas, montrez que vous êtes généreux et changez toute la batterie de boite aux lettres à vos frais, c’est quelques centaines d’euros, mais les copropriétaires verront que vous vous impliquez pour eux, ils auront tendance à accepter plus facilement.

 

Il faut également faire attention aux normes des boîtes aux lettres, car oui, il y a même des normes pour de simple BAO. Au niveau de la boîte aux lettres, elle doit être conforme à la norme AFNOR D27-405 agréée PTT. Les dimensions minimum doivent être de 26X26X34cm et la fente pour la réception du courrier est d’au moins 23,5X2.4CM. En gros, la vieille boîte aux lettres fine, juste pour y mettre du courrier n’est plus aux normes.

Vous avez la possibilité de ne pas mettre de nouvelle boite aux lettres pour le nouvel appartement, ce qui fait que la boite aux lettres existante pourrait être utilisée par les 2 locataires. Ce n’est pas l’idéal pour les locataires qui auraient tous les 2 le courrier de l’autre dans la boîte aux lettres.

LES MURS PORTEURS

Si vous souhaitez créer une porte palière à travers un mur porteur, afin de ne pas avoir de sas et ne pas perdre de place entre les 2 appartements, c’est possible dans les faits, mais c’est très compliqué. Sachant que certains copropriétaires ne seront pas ravis de voir que vous faites une division, le fait de demander en AG de pouvoir ouvrir un mur porteur pour y mettre votre porte d’entrée, n’est pas conseillé. Faites le petit SAS, ça sera plus simple. De plus, pour ouvrir un mur porteur, il faut dans certains cas déposer un permis de construire. La procédure est longue et coûteuse.

L’ANTENNE TV

L’antenne TV, surtout dans les vieux immeubles, peut ne pas avoir assez de puissance pour un nouvel appartement, ou peut tout simplement être obsolète. Il n’est pas rare de voir des antennes TV ayant 30 ans sur un vieil immeuble. Le changement de l’antenne TV avec son récepteur ne changera rien pour les locataires en soi, mais il faudra passer en AG pour l’acceptation du changement de ces 2 produits. Ca ne devrait pas poser de problème, si c’est vous qui prenez en charge ce changement, surtout que vous remettrez à neuf l’antenne. Comptez environ 700-800 € pour ce genre de travail. On en parlera en détail dans l’un des modules travaux.

LES COMBLES

Il est très tentant d’utiliser les combles pour en faire un appartement ou pour agrandir l’appartement existant en y faisant un duplex par exemple, mais ceci est normalement soumis à l’autorisation de la copro. En effet il y a 2 cas de figure qui s’offrent à vous lorsque vous achetez un appartement en dernier étage.

Cas N°1, les combles sont rattachées à l’appartement, elles vous appartiennent, donc dans ces cas-là, vous pouvez en faire ce que vous voulez. Par contre, si les combles deviennent une pièce habitable supplémentaire ou un appartement, il faudra le mentionner dans l’AG. En effet, même si cela ne changera pas grand chose pour les autres locataires, il faut néanmoins retenir que puisque les combles vont devenir habitables, le calcul des tantièmes va changer chez tous les colocataires.

Je m’explique, imaginons que l’immeuble entier faisait 200M2 (hors communs) et qu’il y avait 4 copropriétaires ayant chacun un appartement de 50M2.Les combles font 30M2. Demain, vous souhaitez transformer les combles en habitation, alors dans ce cas-là, l’immeuble n’aura plus 200M2 habitable, mais 230M2. Alors que chacun des copropriétaires avait 250 millièmes de l’immeuble, il sera différent une fois que les combles auront été aménagées. Désormais, pour faire simple, sans rentrer dans les détails de la nature des lots, du niveau de confort ou de l’exposition de chaque lot, vous aurez vous plus de millièmes que les autres copropriétaires puisque votre bien est désormais plus grand. Ce qui fera que vous aurez donc plus de charges de copropriété à payer que les autres copropriétaires.

Cas N°2, les combles appartiennent à la copropriété. Dans ce cas-là, vous ne faites pas ce que vous voulez. Ca peut être tentant d’utiliser les combles sans l’accord de la copropriété, surtout si on est le seul à pouvoir y accéder, mais c’est interdit et si quelqu’un vous dénonce ou s’en rend compte, alors vous risquerez gros.

La solution dans cette situation est de demander à racheter les combles qui appartiennent à la copropriété. Souvent, c’est accepté car ça fait toujours un peu d’argent qui rentre dans les comptes, après c’est une histoire de négociation. Le prix en plus est souvent assez bas, puisqu’il y a tout à aménager du sol en plafond. Il faudra convaincre les autres que les combles valent le plus bas prix possible.

LES RISQUES ENCOURUS

S’il vous venait à l’esprit de faire des travaux dans les communs d’une copropriété, sachez que vous prenez de gros risques. Lorsque vous êtes en copro et que vous souhaitez faire des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’article 25B de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux sont soumis obligatoirement à une autorisation lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Ca permet à la fois de vérifier que les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble mais également qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Si vous faites des travaux sans l’accord de la copropriété, vous pourrez être condamné à rétablir les lieux dans leur état antérieur puisque ces travaux sont considérés comme irréguliers. De plus, le syndicat des copropriétaires peut décider de démolir vos travaux si ceux-ci ont été faits sans leur accord. Cette démolition peut être faite sans avoir à apporter une preuve de préjudice.

 

En revanche, sachez que le syndic de copro peut renoncer à démolir vos travaux en échange d’une contrepartie financière par exemple. Le syndic a 10 ans après la fin de vos travaux pour agir, outre cette date, la prescription est dépassée.

Veuillez noter que le dépôt d’une déclaration préalable ou le dépôt d’un permis de construire, ne permet pas de se soustraire à l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale. On verra en détail plus tard, comment établir une DP ou un PC. De plus veuillez noter qu’une autorisation du syndic seul n’est pas valable. C’est bien en AG que la copro doit accepter vos travaux.

DEPOSER SON PROJET A L’ORDRE DU JOUR

Pour proposer des travaux dans les communs, par exemple une ouverture sur un mur porteur, il faudra que ces travaux soient prévus dans l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour cela, il doit mentionner en détail, la demande d’autorisation et le projet qui sera soumis au vote.

Pour que ce projet intervienne dans l’assemblée, vous devrez au préalable les prévenir, au moins 1 semaine avant l’envoi des lettres envoyées en LRAR à tous les copropriétaires pour leurs notifier la date de l’AG et les différents points qui y seront traités. Cette procédure pour inscrire une demande en assemblée générale est décrite par l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il faudra impérativement suivre cette procédure pour que le syndic accepte de l’intégrer.

Déjà, je vous conseille d’envoyer votre demande par LRAR afin d’avoir une trace de votre envoi. Cette demande devra être accompagnée d’un projet de résolution. C’est une modalité obligatoire pour autoriser le syndic à introduire votre demande de travaux. Ce projet de résolution précise le texte de la résolution qui sera soumis à l’AG ainsi que la majorité applicable à la prise de décision.

Lorsque vous présenterez votre projet, il faudra mettre un maximum de documents afin que la copro comprenne ce que vous voulez faire. Pour cela, mettez des plans, et tous les documents nécessaires. Plus il y a de documents détaillés et plus votre auditoire comprendra et sera susceptible d’accepter votre projet. Pour que votre dossier ait des chances d’être accepté

• Il ne doit pas compromettre la stabilité de l’immeuble
  
• Il doit être conforme à la destination de l’immeuble
  
• Il ne doit pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Pour être accepté, un projet affectant les parties communes doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si votre demande est acceptée, alors en principe, elle ne peut pas être remise en cause et l’est définitivement.

Enfin, si les travaux effectués ne sont pas conformes à ceux qui ont été acceptés durant l’AG, le syndic pourra faire démolir vos travaux.

MODULE 27 :