MODULE 9 : À VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 1)

INTRODUCTION

Nous allons voir ensemble dans cette première partie des visites ce qu’il faut vérifier au niveau des fenêtres, des murs porteurs ainsi qu’1 gros point complet sur comment appréhender l’agencement du bien. Nous verrons également tout ce qu’il faut vérifier au niveau des évacuations.

LA VISITE

La visite sera le passage le plus important durant toute la procédure, car c’est en fonction d’elle que vous allez savoir si vous irez plus loin ou non avec ce bien immobilier. Une visite se prépare à l’avance, pour cela, vous allez devoir vous mettre en condition pour que cette visite se passe au mieux. Vous avez déjà visualisé le bien au niveau géographique via Google maps, désormais, vous allez devoir visualiser l’environnement en réel.

Arrivez une trentaine de minutes avant le début du rendez-vous et baladez vous autour du bien. Ecoutez ce qui se passe autour du bien, regardez l’environnement autour, faites attention aux moindres détails.

Lorsque vous allez faire une visite pour diviser un bien, sachant qu’il y a plus de points à regarder que pour un achat classique, prenez l’habitude d’emmener un plan. Faites-vous envoyer les plans par email avant, ou si vous n’en avez pas, faites-les à la main le jour de la visite. Sur ce plan, vous allez devoir mettre impérativement l’emplacement des points stratégiques. Ces points importants à noter sont :

• Les arrivées d’eau et les évacuations avec les cuisines et les salles de bain. Différenciez bien les arrivées d’eau et les évacuations afin de ne pas vous perdre lorsque vous reprendrez les plans après la visite.
  
• La porte d’entrée pour situer où vous devrez créer le sas entre les différents appartements.
  
• Les fenêtres, ça vous permettra de voir rapidement si la division est faisable ou non.
  
• Les murs porteurs, comme les fenêtres. Vous saurez si vous pourrez diviser ou non. Cela vous permettra également de voir les endroits où les cloisons SAD ne sont pas nécessaires.

Pour qu’une division soit possible, il va falloir vérifier plusieurs points importants, certains sont plus importants que d’autres, mais dans tous les cas, il faudra tous les vérifier. Ne laissez rien passer, vérifiez tout, car vous n’achetez pas juste un appartement, vous achetez un bien que vous allez diviser, il faudra donc avoir l’esprit ouvert et les yeux aiguisés comme des lames de rasoirs. Voici les différents points que vous allez devoir vérifier :

LES FENÊTRES

C’est une évidence, mais toujours bon à rappeler. Pour que le bien soit décent, il faut au moins 1 fenêtre, donc le bien à découper devra avoir au moins 2 fenêtres minimum pour les dispatcher dans chaque appartement. Un appartement sans fenêtre peut être considéré comme insalubre, donc autant vous dire que je vous interdis d’avoir des appartements sans fenêtre.

Avoir 2 fenêtres dans un bien à diviser ne suffit pas, il faut également vérifier que les 2 fenêtres soient bien disposées. En effet, si celles-ci sont collées par exemple, ça ne sera pas idéal. Quand une fenêtre se trouve dans un côté de chaque mur, c’est plus facile pour la division par exemple.

Vous devez vérifier quels types de fenêtres sont présents. Si ce sont des fenêtres simple vitrage, vous saurez que vous devrez les changer obligatoirement. En tant qu’investisseur rentable, vous vous devez de mettre du double vitrage partout, que ce soit pour l’insonorisation ou pour l’isolation thermique. Vérifiez que les fenêtres s’ouvrent et se ferment correctement, c’est tout bête mais une fenêtre qui ferme mal, c’est des travaux supplémentaires.

Si vous devez créer une fenêtre, vous devrez avoir 2 autorisations en fonction de la situation dans laquelle vous êtes. Il vous faudra obligatoirement déposer une demande préalable auprès de la mairie, avec tout ce que ça implique, comme la création de plan de façade, avec des métrés. De plus, si vous êtes dans une copro, alors il faudra demander son autorisation, avec la création d’une assemblée générale extraordinaire, ça sera donc un coût supplémentaire, sans compter le prix de la fenêtre en elle-même qui peut coûter de 200€ à 2 000€ en fonction des matériaux, de la taille, de la forme de la fenêtre et des indications des architectes des bâtiments de France en fonction de votre secteur.

LES ÉVACUATIONS

Dès le début de votre visite, il faudra identifier les différentes évacuations qui se trouvent dans l’appartement, car chaque appartement que vous allez créer, devra se raccorder à l’évacuation principale. Il faut essayer de ne pas dépasser 7-8 mètres d’espace entre les 2 douches par exemple pour ne pas avoir une pente trop importante. Il faut donc idéalement que les évacuations se trouvent au centre de l’appartement, ainsi il sera plus simple d’en créer une nouvelle qui sera proche de l’existante, afin de s’y raccorder. A contrario, si l’évacuation de l’appartement se trouve au bout, dans un angle, ça sera plus compliqué, idem pour un appartement en longueur où les évacuations se trouvent au fond.

La norme est de 1 cm minimum de pente par mètre linéaire. Exemple, si la douche à créer se trouve à 7 mètres de l’évacuation principale, la surélévation (via une estrade) fera environ 20 cm, environ 7cm seront pour la pente et 3-5cm pour le siphon sous la douche ainsi que 10 cm pour les WC.

Pour les toilettes en revanche, le diamètre de l’évacuation est de 100 mm, l’estrade devra donc être surélevée en fonction du diamètre et de la longueur. En revanche, il faudra faire attention au fait qu’il y ait assez de hauteur sous plafond, car comme vu au-dessus, l’estrade fera 20 cm, ce qui sera de la hauteur perdue pour vous.

Idéalement, plus les évacuations sont proches et moins la pente sera importante, l’estrade sera donc plus petite. En revanche, plus elles seront longues et plus l’estrade devra être longue. Pour que ça soit optimal, il faut idéalement que les évacuations soient au centre du bien, ainsi, c’est plus simple à gérer pour s’y raccorder. Ce n’est pas rédhibitoire si ce n’est pas au centre, mais c’est plus simple et les travaux seront moins cher.

Pour que ce soit plus simple, en général j’essaie de faire les salles de bain et les cuisines en miroir d’un appartement à un autre. Quand c’est possible c’est l’idéal. Ça vous permettra à la fois de ne pas créer d’estrade, mais en plus, plus les créations de points d’eau sont rapprochés, et plus ça sera simple pour les artisans, ce qui fait que le devis sera moins cher. En effet, créer 1 appartement dont les arrivées et les évacuations sont très rapprochées, permettra d’aller plus vite pour l’artisan, mais en plus, il y aura moins de matériel, c’est donc tout bénef pour vous. De plus, ça permettra d’avoir moins de problèmes par la suite, car moins il y a de longueur de tuyaux, et moins il y a de risque de les boucher.

Il est également possible de faire passer les évacuations par les cloisons, ainsi il faudra faire une estrade juste pour la salle de bain, afin de partir du plus haut possible, ensuite, la pente se fera derrière le placo. C’est à voir en fonction de l’agencement du bien, car ce n’est pas toujours possible. C’est rare de pouvoir traverser l’appartement juste grâce aux cloisons. Si c’est possible, faites-le, ça sera plus simple et moins coûteux pour vous. C’est très pratique et c’est surtout faisable lorsque vous replaquez tout, ou lorsque vous créez des cloisons aux endroits où l’on pourra faire passer les évacuations. Ça permettra également de cacher les tuyaux d’évacuations dans les cloisons, ce n’est pas toujours esthétique, donc autant en profiter pour les cacher.

Lors de la visite, parmi les détails importants, il faut bien penser à demander s’il y a le tout-à-l’égout, car avoir sa propre fosse septique, c’est un nid à problèmes entre l’entretien, le vidage… Et puisque vous allez diviser votre bien, il y aura encore plus d’eaux usées, donc une fosse septique qui va se remplir encore plus vite. Personnellement, je ne prends que des biens dotés du tout-à-l’égout. De plus, une fosse septique, c’est un coût non négligeable, c’est plusieurs centaines d’euros par an pour la vider. Alors autant avoir le tout-à-l’égout. Pour information, on trouve principalement des fosses septiques dans les petits villages, où le tout-à-l’égout n’existe pas, mais il est également possible de voir des immeubles dans des villes encore en fosse septique. En effet, c’est possible pour des immeubles ayant plusieurs centaines d’années.

LES MURS PORTEURS

Avec les fenêtres, les murs porteurs sont les éléments déterminants pour savoir si un bien peut être divisé ou non. Le plus simple, c’est qu’il n’y ait aucun mur porteur dans l’appartement, que de la cloison ou de la briquette, afin de ne pas avoir de soucis avec ce genre de mur.

Vérifier les murs porteurs, ce n’est pas évident de les voir au premier coup d’oeil, certains étant cachés par du placo par exemple. Si le mur porteur n’est pas doublé avec du placo, ça sera très simple, il suffit de taper dessus, si c’est très dur et qu’il n’y a pas de bruit, alors c’est un mur porteur. Dans tous les cas, il faut demander des plans et vérifier avec un artisan afin qu’il puisse vérifier en présentiel où se trouve exactement les murs porteurs car certains peuvent être bien cachés. L’artisan plaquiste/peintre saura trouver les murs porteurs facilement en fonction de la disposition du bien.

Il faut également regarder quel type de mur porteur est présent, vous pourrez ainsi trouver des murs porteurs en pierre, en béton et/ou en briquette. Les murs porteurs en pierre font en général plusieurs dizaines de centimètres, donc il n’est pas nécessaire de doubler par dessus, alors que la briquette et le béton sont moins isolants, un doublage en placo + laine de verre sera peut être nécessaire, ça sera donc de l’espace de perdu.

Si un mur porteur est en plein milieu de l’appartement et que ça rend la division impossible, alors il ne faut pas tenter d’aller plus loin. En effet, pour casser ou ouvrir un mur porteur, il faudra 2 autorisations en fonction de la situation dans laquelle vous êtes. Dans un premier temps, il faudra déposer un permis de construire, ce qui est assez lourd administrativement, mais en plus, il faudra l’autorisation de la copro via une assemblée générale extraordinaire, et la plupart du temps, la copropriété refuse car ce sont des travaux qui font peur. A tout cela, il faudra ajouter le coût des travaux. Pour ouvrir un mur porteur, c’est minimum 1 000€.

L’AGENCEMENT DU BIEN

Ce n’est pas toujours le cas, mais il est souvent plus facile de faire de la division d’un appartement qui a un agencement type traversant avec des fenêtres à chaque extrémité. Outre le cadre légal que nous avons vu auparavant sur la taille minimum de logement qui est de minimum 14m² pour diviser un bien, il est important de ne pas diviser un 30m² en 2 studios de 15m² pour 2 raisons :

• 1ère raison – En tant que propriétaire rentable, je souhaite que mon locataire se sente bien et pour cela il faut au minimum 20m². En dessous, le logement est vraiment trop petit, il sera très compliqué de mettre tout ce que l’on veut comme un vrai lit, un canapé, un coin salon… De plus, hors zone tendue, il sera plus compliqué de louer un bien de 15m².
  
  
• 2ème raison – Le minimum pour diviser un bien est 14m², mais pour cela, il ne faut pas que l’appartement de base fasse 30m² car il faut penser à 2 choses importantes : il y a le sas entre les 2 appartements qui va prendre un peu de place, peut-être 1 ou 2 m² dans le meilleur des cas, mais en plus, il y aura la perte de place suite à la création des cloisons spécifiques entre les 2 logements. Entre le sas et les cloisons, on perd facilement 5 m² sur l’appartement de base qu’on va diviser.

Un bien mal agencé, trop petit ou pas assez lumineux, fera que vous aurez du mal à louer votre bien. Ne soyez pas trop gourmand. Dans mon dernier investissement de 21 logements, j’aurais pu en créer 26, mais les studios auraient été trop petits, et auraient sûrement provoqué de la vacance locative. Faites un logement comme s’il était pour vous, afin que les autres puissent s’y sentir bien.

La hauteur sous plafond sera également importante si vous devez créer une estrade pour créer des évacuations, elle prendra facilement 20 cm comme nous l’avons vu plus haut. De plus, vous devrez également créer un faux plafond pour isoler le bien, mais également pour passer l’électricité. Vous perdrez également environ 20-30 cm. Prenez en compte une perte globale de 50 cm de hauteur, il faut donc avoir une hauteur sous plafond d’au moins 3m. Après, notez que l’estrade ne sera pas à faire dans tout l’appartement, mais juste à l’endroit pour faire passer l’estrade.

Au niveau de la disposition, le mieux est de tout mettre à côté en effet miroir. Exemple, vous mettez la salle de bain et la cuisine de l’appartement à côté, puis pour l’autre appartement, il faudrait que ce soit collé en effet miroir afin de tout regrouper dans un plus petit périmètre et se repiquer dans l’évacuation existante. Par contre, les arrivées d’eau peuvent être mises dans le doublage en placo, cela ne pose pas de problème car il n’y a pas de pente à avoir.

Lorsque vous allez entrer dans l’appartement, pensez que l’agencement actuel est primordial. C’est via l’agencement de base que vous allez déduire si la division est possible. L’endroit où vous allez pouvoir créer le sas est un point important. Le mieux est de créer un sas d’1 ou 2 m² pour perdre le minimum de place possible. Chaque m² vous coûte de l’argent, le sas est une perte sèche, c’est pourquoi il faut se rattraper avec le reste du bien. Si la disposition est merdique et que vous deviez par exemple créer un couloir de plus de 5m², il faut être sûr qu’on arrivera à rentrer dans ses frais. Il faut qu’il se trouve au centre de l’appartement idéalement, afin de ne pas perdre d’espace. A contrario, si l’entrée se trouve au bout de l’appartement, ou dans un angle, il sera plus compliqué de créer un sas commun. Il y aura par exemple un couloir de plusieurs m² à faire et c’est une perte sèche.

Repérez rapidement les cuisines et les salles de bain pour voir s’il est possible d’en créer en version miroir. Plus les éléments d’évacuation et arrivée d’eau seront proches des existantes, et plus ça sera pratique pour vous, mais également pour vos artisans qui auront moins de travail.