MODULE 24 : LA PROCEDURE A SUIVRE
INTRODUCTION
Nous allons voir dans ce module, différents points de la procédure pour faire une division officielle. Je vous expliquerai en détail ce qu’est le géomètre ainsi que son utilité. Nous comprendrons ce qu’est l’état descriptif de division. Puis nous verrons les différentes taxes que vous aurez à payer à cause de la division. Enfin, nous verrons l’avantage qu’il y a d’être en mono-propriété contre la copropriété.
LE GÉOMÈTRE
Le géomètre-expert est un indépendant de la profession libérale dont l’activité est de réaliser des documents topographiques, qui font office d’actes authentiques judiciaires ou administratifs pour toute propriété foncière (Article 1er de la loi du 7 mai 1946).
Il est assez rare de faire appel à un géomètre, contrairement au notaire qu’on a souvent l’habitude de voir, un géomètre réalise des missions spécifiques. Un géomètre est un professionnel qui est en charge de fixer les limites d’un terrain. Dans le cas d’une rénovation ou division, celui-ci a comme principal rôle de trouver la délimitation au sol. Il peut s’aider des plans et actes de propriétés afin de localiser et placer une délimitation.
La profession de Géomètre est réglementée au même titre qu’un notaire néanmoins, ses honoraires sont totalement libres, c’est une profession libérale. Il n’est pas rare de voir de grandes disparités en fonction des villes. Alors faites comme avec vos artisans, comparez les prix et choisissez le meilleur rapport qualité prix, en faisant également attention à sa réputation. Le géomètre fait plusieurs types de travaux, mais dans notre cas, celui qui nous intéresse sera l’EDD (Etat descriptif de division, voir descriptif plus bas) afin de délimiter officiellement des biens immobiliers.
A noter également qu’il est notamment responsable des actes qu’il a facturé pendant 5 ans. L’article 33 du décret n°96-478 du 31 mai 1996 qui réglemente la profession de géomètre l’oblige à prendre une assurance pro. Ce qui vous couvre si vous subissez un dommage du fait de son erreur.
L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION
L’État descriptif de division que je nommerai l’EDD est l’un des premiers documents qu’il faudra obtenir pour lancer une division de façon officielle. Il met en place plusieurs points importants, il permet de mesurer la carrez, identifier, localiser et déterminer, créer tous les lots de la copropriété (concernant les parties privatives et la quote-part des parties communes). Chaque lot se verra attribuer un numéro d’identification, ainsi, une quote part des parties communes sera affectée à chacun d’eux.
En plus de la numérotation, l’EDD fera apparaître une description et une situation de chaque lot de la copro mentionnant le bâtiment, l’étage, l’allée… mentionnant également le type de logement. Cette quote-part s’exprime en tantièmes de copropriété. De plus, les parties communes sont fractionnées en tantièmes avec une réaffectation proportionnelle en fonction de tous les lots.
Vous aviez par exemple 40 Millièmes avec votre appartement actuel, en créant 2 appartements et un sas, vous aurez peut être 19 millièmes par appartement + 2 millièmes pour le sas commun.
Le calcul tient compte de la superficie du lot, de la situation du lot, de la hauteur du lot… afin d’affecter à chaque lot les tantièmes généraux, spéciaux et des différentes charges de copropriété (escalier, ascenseur, eau froide / chaude etc..). Il s’agit de définir les lots privatifs et de leur attribuer un numéro afin de répartir au prorata les charges communes de la copropriété (gardiennage, frais de syndic, entretien, électricité des parties communes, locaux collectifs, ascenseur …).
Concrètement pour mon nouveau projet de création de 29 appartements à Grenoble, où j’achète un ancien immeuble qu’on va diviser, j’ai pris un architecte qui s’est occupé de créer et déposer un permis de construire, mais il n’était pas apte à faire les mesures lui-même. Nous avons du prendre un Géomètre, car un architecte n’a pas le matériel d’un géomètre. En effet, on pense à tort pouvoir faire l’impasse sur un géomètre, mais c’est une mauvaise idée. En effet, mon projet étant assez atypique, je n’ai pas envie de me faire retoquer par la mairie pour un détail, et pour cela, il faut avoir des mesures pour les surfaces exactes.
L’architecte ne certifie pas les mesures qu’il fait contrairement à un Géomètre, c’est pour ça que pour prendre le moins de risques possible, souvent, les architectes font appel à des géomètres pour avoir des mesures certifiées. Ces mesures engagent la responsabilité du géomètre.
Un EDD ne se modifie que dans des cas spécifiques, dans notre cas (pour de la division), il sera impératif de contacter un géomètre pour modifier ce document. A chaque fois qu’il y a une modification de propriété d’un bien, la modification de l’EDD sera indispensable.
C’est vous qui devez mandater le géomètre pour faire la division de votre appartement, c’est donc vous qui devrez payer, et non la copro. Certains travaillent à l’heure, et d’autres au forfait, je conseille de prendre un géomètre au forfait afin d’être sûr de payer le montant indiqué. Si vous faites payer à l’heure et qu’il y a des imprévus, ça peut coûter cher. Les géomètres ont des honoraires libres, il faut compter entre 500 et 1500€ pour la prestation du géomètre selon la complexité du travail à accomplir au niveau de la division pour un appartement.
LES TAXES SUPPLÉMENTAIRES
On va voir que la division, outre les frais administratifs, va nous apporter des taxes supplémentaires. Voici la liste des taxes d’une division officielle.
LA TAXE FONCIÈRE
Cette fameuse taxe foncière que nous seuls, propriétaires devront payer lorsqu’on a un bien immobilier, on le sait, est de plus en plus chère, surtout avec le cadeau empoisonné de Macron qui va supprimer la taxe d’habitation petit à petit à tous les français. Les mairies devront bien récupérer l’argent perdu. On a beau nous dire que non, nous sommes beaucoup à avoir vu notre taxe foncière prendre 10% en moyenne.
Ce qu’il faut savoir, c’est que lorsque l’on divise un bien, la TF va augmenter. Le souci avec la TF, c’est qu’il sera pratiquement impossible de savoir le montant de la Taxe foncière pour votre bien une fois divisé, car il y a plusieurs paramètres qui entrent en jeu. Pour rappel, la TF se calcule sur 3 éléments :
- La valeur locative cadastrale du bien, c’est le loyer théorique du bien, s’il était loué.
- Le coefficient de revalorisation, voté chaque année par le gouvernement.
- Le taux d’imposition voté par les collectivités locales.
Le montant de la Taxe foncière est égal à la base d’imposition multiplié par le taux d’imposition voté par la commune. Sachant qu’un bien avec le même nombre de M2 en face du vôtre peut avoir une TF totalement différente, il est selon moi inutile d’essayer de calculer le montant de la TF. Mais en gros, ce qu’il faut retenir, c’est que comme le bien divisé en 2 aura une valeur cadastrale plus élevée qu’un bien seul, la TF, pour un bien divisé est plus élevée.
A noter : Je vous rappelle que lorsque vous louez un local professionnel, vous pouvez faire payer une partie ou toute la taxe foncière à votre locataire.
LA TAXE DE RACCORDEMENT
Il peut également avoir une taxe de raccordement au tout à l’égout en fonction des villes. Selon la ville, il y aura logiquement plus de déchets car plus de logements, alors pour pallier à cette augmentation d’eau usée, la mairie peut faire payer cette taxe, qui peut aller de 1000€ dans certaines communes contre plusieurs milliers d’euros dans d’autres communes. Dans certaines villes, cette taxe n’existera pas, ça dépend de la politique de la ville. Cette taxe normalement affichée dans le PLU, mais ce n’est pas toujours le cas, il m’est arrivé de devoir appeler le service de l’urbanisme pour avoir cette information.
LA TAXE PARKING
Auparavant, il y avait la possibilité de payer la taxe parking à la commune afin de combler le fait de ne pas avoir de place de parking, c’était plusieurs milliers d’euro, mais ça permettait d’acheter son bien rentable. L’argent de cette taxe permettait à la ville de créer de nouvelles aires de stationnement suite à l’augmentation de population consécutive à votre division d’appartement. Malheureusement, cette taxe a été totalement supprimée en janvier 2015.
En effet, même si c’était une taxe supplémentaire, il est plus simple de devoir payer un montant fixe que de devoir trouver des stratégies pour cette fameuse place de parking. Pour certaines divisions très rentables, ça ne m’aurait pas dérangé de payer par exemple 5000€ la taxe parking en échange d’une dérogation de cette place de parking.
Néanmoins, il y a encore quelques mairies qui pratiquent cette méthode, alors qu’elle n’est plus censée exister. C’est surtout dans des petites communes que cette taxe existe encore, mais c’est assez rare
VOUS ÊTES EN MONO-PROPRIÉTÉ
Vous êtes dans une position idéale, vous souhaitez faire une division, vous n’avez donc pas de copropriété, vous êtes donc plus tranquille. La seule chose qui pourrait bloquer, au niveau juridique, ça sera au niveau du Plan local d’urbanisme de votre ville. On a vu dans les modules précédents comme il était contraignant de devoir diviser un bien en copropriété avec les différentes obligations.
Par contre, en mono-propriété, l’état descriptif de division et le passage chez le notaire sont inutiles dès lors que vous souhaitez diviser votre immeuble en louant tous les appartements. En effet, tant que votre bien reste une mono-propriété, ces étapes sont inutiles. En revanche, si vous divisez votre immeuble pour le revendre à la découpe, là par contre il y aura pas mal de choses à faire, mais on le verra dans le module dédié à la revente d’un bien en mono-propriété. Sachez pour le moment, que pour diviser votre bien en mono-propriété pour le louer, les étapes qu’on a vues ensemble pour la copropriété n’existent pas.
En revanche, que ce soit une division en copropriété ou en mono-propriété, il y aura des obligations administratives comme notamment le fait de remplir des formulaires H2, afin de prévenir la division au niveau des impôts, on verra ça plus tard.
VOUS ÊTES EN COPROPRIÉTÉ
Vous êtes en cours d’achat du bien, vous avez mis entre autres conditions suspensives, l’acceptation de la copropriété pour votre division. Si la copropriété refuse votre division, alors vous pourrez vous retirer du compromis sans risque, en revanche, si la copropriété accepte votre division, alors vous pourrez aller jusqu’à l’acte final.
Dans le module suivant, nous verrons la procédure lorsque vous êtes en copropriété. Je ne reparlerai pas du règlement de copropriété dans la division officielle, j’en ai parlé longuement dans les modules traitant de la division officieuse. Je vous invite à les regarder pour voir lorsque la division est autorisée et lorsque elle est interdite.
