MODULE 10: LA FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE EN SCI (Partie 1)

INTRODUCTION

Tout ce qui est notion de SCI IS, SCI IR vous fait mal à la tête, vous avez toujours entendu SCI, mais vous ne savez pas ce que c’est exactement. Désormais, dans cette première partie réservée aux SCI, vous allez comprendre comment et quand créer une SCI, les avantages et les inconvénients, qui incombent à la SCI ainsi que les différents régimes fiscaux pour chacun.

Note : La notion d’amortissement, comme on en a parlé dans le module de la fiscalité meublée, est exactement la même pour les SCI IS, par contre, il n’y a pas d’amortissement sur la SCI IR.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : DEFINITION SCI

La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l’immobilier est le principal objet. Pour créer une SCI, il faut être au moins 2 personnes, qui, une fois la société créée, deviendront des associés. En fonction du nombre de part, ils détiendront proportionnellement tous les biens immobiliers qui se trouveront dans cette SCI. Elle fait partie des sociétés civiles patrimoniales. La création d’une SCI est rapide. Les associés peuvent être des personnes physiques, mais également des personnes morales (une SARL par exemple peut être associée dans une SCI). La SCI est appréciée pour sa grande liberté d’organisation, elle y autorise de nombreux montages pour gérer son patrimoine.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : DIFFERENCE SCI IR ET SCI IS

Les SCI IS et SCI IR sont toutes les 2 des sociétés civiles immobilières, mais il y a de grosses différences. Il y a 2 types de SCI :

• La SCI IS, c’est une société à l’impôt sur les sociétés

• La SCI IR, c’est une société à l’impôt sur le revenu

LA SCI IR

La SCI IR est la plus répandue car elle est plus simple de gestion que la SCI IS. En fait, ça fonctionne exactement comme les revenus fonciers en nom propre, tout est pareil sauf qu’ici vous avez 1 ou plusieurs associés supplémentaire.s

L’intérêt de la SCI IR, c’est tout simplement de pouvoir acheter des biens à plusieurs, des immeubles que vous n’auriez pas pu acheter seul. Mais tout ce qui est fiscalité, fonctionne comme lorsque vous êtes au revenu foncier.

Note : En SCI IR il est interdit de faire de la location meublée, néanmoins il y a une tolérance à 10%. Vous avez le droit de faire 10% maximum de vos revenus en meublé, le reste doit être de la location nue. Mais c’est risqué, car si vous dépassez les 10%, vous serez requalifié en SCI IS, ce n’est pas un drame en soi, sauf si vous souhaitez absolument rester en IR. Donc ne faites pas de meublé en SCI IR.

LA SCI IS

La SCI IS est une vraie société, au sens que vous avez une vraie comptabilité à avoir, des assemblées générales à tenir tous les ans, un bilan annuel, bref une vraie gestion de société en fait. Vous serez imposé sur les dividendes après avoir payé l’impôt sur les sociétés.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : LES RAISONS DE LA CREATION D’UNE SCI

Une SCI, ça ne se crée pas parce que c’est stylé, parce qu’on voit des gens créer une SCI, on va pas se dire, tiens moi aussi je veux en créer une. La SCI, ce n’est pas la solution à tous les problèmes qu’il y a dans l’immobilier. Je vois souvent des questions passer, du style, je vais acheter un appartement, faut-il que je crée une SCI ? Cette question est absolument inutile, elle ne veut rien dire.

On crée une SCI en fonction de beaucoup de critères :

• Ai-je un associé ?

• Est ce que je veux garder ce bien sur le long terme ?

• Est-ce que je veux léguer ce bien à mes enfants ?

• Est-ce que je veux récupérer du cash avec ce bien ?

…

Sachez déjà, que selon moi, créer une SCI pour un seul appartement, ce n’est pas intéressant financièrement parlant, puisqu’une société ça a beaucoup de frais supplémentaires par rapport à lorsque vous êtes en nom propre. La création d’une SCI a notamment un coût :

• Publication d’annonce légale = Environ 150 à 250€

• Dépôt au Registre du commerce = Environ 40€

• Frais divers = Environ 50€

• Les frais du site si vous prenez un des statuts tout fait = Environ 200€ ou les honoraires si vous passez par un avocat pour les statuts = Environ 1000-2000€.

• Puis, tous les frais nécessaires que vous payerez durant toute l’année avec cette société pour les frais de fonctionnement.

Les principales raisons qui font qu’on crée une société civile immobilière, est de :

• Permettre de préparer la transmission de son patrimoine immobilier à sa famille (Enfants, femme…)

• Permettre d’acheter des biens immobiliers à plusieurs.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : AVANTAGES/INCONVENIENT D’UNE SCI

Pour que vous sachiez si vous avez besoin d’une SCI ou non, voici les différents avantages et inconvénients que procure une SCI.

Les avantages d’une SCI :

• Simplifier la cession de ses biens immobiliers. Il faut savoir que si vous êtes en nom propre, et que vous souhaitez léguer vos biens immobiliers à vos enfants, vous aurez des droits de successions à payer qui peuvent aller de 5% à 45% en fonction du montant du patrimoine à léguer. Alors qu’en SCI, il vous suffira de céder vos parts sociales à vos enfants, ainsi, les frais de cession seront moindres. Pour la création de la société, vous pourrez mettre par exemple 49% pour vous, 49% pour votre femme, et 2% pour votre enfant, ainsi, il sera déjà associé.

• Une SCI, c’est assez souple, on peut y faire de nombreux montages. L’investissement initial peut être très bas. Le cadre légal est peu contraignant.

• Si on veut investir dans des projets plus gros qu’on ne pourrait pas faire tout seul, il est important de s’associer, ainsi, plus vous serez nombreux, plus vous pourrez acheter de gros projets. Ainsi, vous aurez plus de cash à investir et les banques prêteront plus facilement à 3 investisseurs qu’un seul puisqu’elle va mutualiser les risques.

• Si vous achetez un bien avec peu de travaux en nom propre, vous serez énormément taxé, puisque vous aurez peu de charges à déduire de vos loyers. Par contre, en SCI IS, l’imposition est beaucoup plus intéressante pour un bien sans travaux (on verra les chiffres de la taxation plus tard).

Les inconvénients d’une SCI :

• Les coûts de structure ne sont pas négligeables et les démarches sont contraignantes comme toute création de société en France.

• Avoir une comptabilité rigoureuse. Vous avez une société, vous vous devez d’avoir une comptabilité professionnelle (pour la SCI IS). Pour la SCI IR, il faut une compta très sommaire.

• Les obligations administratives comme le fait de faire des assemblées générales obligatoires chaque année. Le gérant doit convoquer les associés 1 fois par an pour établir un PV d’AG qui doit être consigné dans un registre. Il faudra également établir un bilan tous les ans.

• Sortir l’argent de sa société (SCI IS) est très coûteux. Si vous souhaitez prendre de l’argent de votre société, vous serez doublement imposé, une fois avec la société et une fois sur vos revenus perso (on en parlera dans la partie 2). Pour la SCI IR, c’est la même imposition que les revenus fonciers.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : LES ETAPES DE LA CREATION D’UNE SCI

Pour la création d’une SCI, il y a 3 étapes principales :

• La rédaction des statuts, qui indiquera plusieurs points importants comme l’identité des associés, l’objet de la société, son capital, la répartition des parts de chaque associé, les pouvoirs qu’auront chaque associé…

• Une fois les statuts rédigés, la SCI doit publier les informations la concernant dans un journal d’annonce légale. Il y aura des informations comme la dénomination sociale, le capital social, l’identité de tous les gérants… Pour info, n’importe quel journal d’annonce légale est accepté, le moins cher ira très bien.

• Une fois que les démarches précédentes ont été réalisées, le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés, vous recevrez ainsi votre KBIS, prouvant officiellement la création de votre SCI.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : QUI PRENDRE POUR CREER UNE SCI

Comme pour le choix d’un comptable, vous avez le choix de créer votre SCI via des services en ligne qui ont des tarifs très compétitifs, ou des personnes en réel qui vous guideront et vous conseilleront comme des avocats spécialisés.

Créer votre SCI via site low cost

Soit vous souhaitez passer par un site en ligne comme legalstart, jurisociete, agence-juridique qui offrent des services low cost, qui vous permettront de créer une SCI entre 100 et 200€ (sans compter les frais annexes comme la publication d’annonce légale, dépôt au Registre du commerce…). Généralement, ce genre de site s’occupe de remplir vos statuts avec les données que vous avez remplies, et de se charger de tout ce qu’il y a d’administratif.

Par contre, n’attendez pas d’avoir un réel conseil personnalisé en cas de demande, en effet, vous payez 100 ou 200€, vous n’aurez pas un expert qui pourra vous aider ou vous aiguiller si vous avez des questions ou des doutes. Vous aurez le service client qui vous répondra mais sûrement pas un expert. Ça peut fonctionner si vous n’avez pas de cas spécifiques ou de demandes précises, en gros, si vous rentrez dans le moule, il n’y aura pas de soucis à passer par ce genre de site.

Cette solution fonctionne pour ceux qui veulent créer une ou deux SCI de façon tranquille, mais si vous souhaitez passer à la vitesse supérieur, il faudra vous entourer.

Créer votre SCI via avocats spécialisés

Soit vous choisissez un expert spécialisé dans la création et le conseil des SCI, comme un avocat par exemple. Dans ce cas, il y aura un coût non négligeable. Si vous souhaitez avoir une vraie stratégie long terme, avec différents montages fiscaux pour le futur, ça sera la bonne solution. En effet, l’expert est là pour vous conseiller, il passera 1h, 2h, 3h en entretien avec vous pour répondre à vos questions et définir la meilleur stratégie pour votre profil.

En effet, vous êtes un investisseur qui voit grand, dans ces cas-là, vous n’allez pas créer qu’une seule SCI. Si vous êtes dans l’optique d’acheter des immeubles, pour moi la bonne stratégie est d’avoir 1 immeuble par SCI, ainsi, le regroupement de tout ce qui est frais et travaux sera plus simple pour la gestion.

Personnellement, j’ai tout acheté en nom propre jusqu’à maintenant, car il y a beaucoup de travaux à déduire. Si demain, je trouvais un bien intéressant sans travaux, je l’achèterais via une SCI IS afin d’avoir moins d’impôt. Je passerai par un expert afin qu’il définisse la stratégie à avoir.

FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE : LES QUESTIONS FREQUENTES

Qui peut créer et gérer une SCI ?

Il faut être majeur ou émancipé, ne pas être sous tutelle. On peut être une personne physique ou une personne morale. On ne peut pas être en interdiction de gérance.

Quel est le minimum d’associés obligatoire dans une SCI ?

Il faut obligatoirement 1 gérant minimum pour être dans une SCI, mais il faut être au moins 2 associés. Si vous souhaitez investir seul, mais avoir une SCI, vous pouvez par exemple y mettre votre enfant à 1% et vous à 99%, le but est d’avoir au moins 2 associés. Par contre, il n’y a pas de maximum, vous pouvez être 5, 10, 50 associés dans une même SCI.

De plus, il faut savoir qu’il peut y avoir plusieurs gérants dans une SCI, on parle alors de co-gérants. Si chacun des associés a le même pouvoir (indiqué dans les statuts, lors de la création), il faudra donc l’accord des 2 gérants pour prendre une décision sur la SCI, car chacun des gérants peut s’opposer à l’autre gérant.

Le gérant de la SCI peut-il être rémunéré ?

Ce n’est pas courant, mais oui c’est possible, c’est lors de la création des statuts, qu’il faudra définir la rémunération.

Puis-je acheter ma RP avec ma SCI pour bénéficier de l’imposition avantageuse ?

La grande question qu’on voit souvent. Tout ce que vous payez comme travaux/charges avec votre SCI est donc déductible, vous bénéficiez d’avantages fiscaux, il est donc formellement interdit d’acheter sa résidence principale avec une SCI. En effet, pour sa RP, il est interdit de déduire les travaux et charges de ses impôts. Ça s’appelle de l’abus de bien sociaux.

Si vous achetez votre RP en SCI pour en mettre une partie en location, c’est bordeline, le mieux sera de demander à un avocat spécialisé.