MODULE 11 : LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA DIVISION OFFICIEUSE
INTRODUCTION
On va rentrer dans le premier module qui va traiter de la division officieuse, et nous verrons que même s’il y a plusieurs avantages à faire ce type de division, il y a quand même pas mal d’inconvénients également. Ça sera à vous de faire votre choix en fonction de ce que vous souhaitez, mais sachez néanmoins que la division officieuse est plus contraignante que la division officielle.
Notez une chose sur la division officieuse, j’en parlerai une grosse partie de la formation car elle a le mérite d’exister, néanmoins je ne conseille pas de faire de la division officieuse. Je vous rassure, si j’en parle dans la formation, c’est que c’est légal de faire de la division officieuse, car je vais me baser sur un flou juridique qui existe actuellement et qui permet d’en faire sans problème. Par contre, il se peut que la législation change dans les années à venir, on n’est à l’abri de rien.
LES AVANTAGES DE LA DIVISION OFFICIEUSE
Avantage N°1 – La simplicité à mettre en place :
Il est vrai que la division officieuse apporte une vraie liberté dans le sens où c’est très simple. En effet, il n’y a presque pas d’administratif, contrairement à la division officielle, qui elle demande plusieurs points administratifs à valider. Ici, en division officieuse, il n’y a presque rien à faire au niveau administratif. La principale restriction que vous pourrez trouver, dans le cas d’un achat d’appartement en copropriété, c’est que le règlement de copro interdise purement la division d’appartement. On en parlera plus en détail et on donnera des exemples plus tard dans la formation.
C’est à la fois simple à mettre en place, mais c’est également pratique car il y a très peu d’étapes à réaliser pour faire une division officieuse. C’est pratique car ça va très vite, contrairement à la division officielle qui peut prendre des mois avec les différents intermédiaires qui entrent en jeu. Ici, une fois les travaux terminés, vous y allez, vous dépendez donc de beaucoup moins de personnes pour faire cette division.
Avantage N°2 – La gratuité à mettre en place :
C’est gratuit dans le sens où il n’y a pas à payer tout ce qui est administratif, c’est-à-dire l’Assemblée générale extraordinaire pour demander la validation de la copro, l’établissement de l’état descriptif de division par le géomètre, la prestation du notaire, la création des compteurs… Bref, le coût de la division officieuse est minime. Evidemment, dans les 2 types de division, il y aura les travaux à faire, c’est un coût incompressible, mais la partie administrative sera beaucoup plus light au niveau de la division officieuse.
Avantage N°3 – Inutile de prévenir la copropriété :
Dans les faits, votre logement est personnel, vous pouvez en jouir comme vous le souhaitez. La seule condition, c’est qu’il ne faut pas nuire à la copropriété. Si ça ne contrevient pas au règlement de copro, alors vous n’avez pas à prévenir qui que ce soit, vous êtes libre chez vous de faire ce que vous voulez. On verra plus tard comment vérifier dans le règlement de copro si la division, même officieuse, est autorisée ou non.
LES INCONVÉNIENTS DE LA DIVISION OFFICIEUSE
Inconvénient N°1 – Certains types de location sont interdits :
Contrairement à la division officielle, où vous pouvez louer de la façon dont vous le souhaitez, pour une division non officielle, il est interdit de faire certains types de location tant que le locataire n’aura pas son propre compteur. Le locataire n’ayant pas son propre compteur puisque vous avez divisé officieusement, c’est vous qui devriez prendre à votre charge l’électricité, mais lorsque c’est la résidence principal du locataire (en nu ou en meublé), cela est interdit. En effet, c’est le locataire qui doit pouvoir choisir lui même son propre fournisseur d’énergie
Pour la location meublée classique à l’année dont le bien est la résidence principale du locataire, il faut savoir, contrairement aux idées reçues, que légalement il n’est pas autorisé de facturer l’électricité à son locataire. En effet, même en location meublée, le compteur d’électricité doit être au nom du locataire. Vous avez dû voir et entendre l’inverse pendant des années, mais normalement c’est interdit, car le bien étant la résidence principale du locataire, il doit pouvoir choisir lui-même son fournisseur d’électricité. Il faut savoir néanmoins qu’il y a la loi et l’esprit de la loi, donc il y a quand même une tolérance. Ca a du arriver très peu de fois de voir un propriétaire se faire ennuyer par le fait qu’il refacture l’électricité en location meublée, mais normalement c’est interdit. On verra en détail dans des prochains modules, pour quelles raisons, il est interdit de refacturer l’électricité à son locataire, il y a 2 principales raisons à cela.
Pour être vraiment ennuyé, il faut que ça aille jusqu’au tribunal, il faut donc que le locataire ou celui qui vous attaque veuille vraiment vous faire payer. Après, voilà, vous le savez, quelque soit le type de location que vous faites, il est normalement interdit de gérer l’abonnement de son locataire, donc si vous le faite, vous savez que vous pouvez être hors la loi et vous risquez donc d’être attaqué. Encore beaucoup de propriétaire font de la location meublé en refacturant les charges d’électricité à leurs locataires, sans même savoir que cela est illégale. Mais, vous, en regardant cette formation, vous aurez une grosse avance sur les autres, qui ne savent pas encore cette information capitale.
Je vous expliquerai en détail plus tard dans un module de division officieuse, comment vous allez faire pour louer plusieurs studios de façon légale. Mais ce n’est pas spécialement pratique, il y a de grosses contraintes à cela. Vous comprendrez pourquoi je dis ça plus tard.
Il existe la possibilité de faire écrire une clause de refacturation spécifique par exemple pour l’électricité, mais c’est très complexe et encore controversé. Dans un des prochains modules, je vous indiquerais néanmoins, comment fonctionne cette clause de refacturation afin que vous puissiez l’inclure dans vos charges pour que vous puissiez gérer vous même l’électricité. Mais moi, je vous conseil pour faire simple et pour être sûr de n’avoir aucun problème avec votre locataire ou avec la justice, de ne pas mettre d’abonnement que ce soit d’électricité ou de gaz à votre nom, quelque soit le type de location que vous proposez à vos locataires. On en parlera en détail dans le module 14.
En revanche, en location courte durée ou toute autre activité dont le logement n’est pas la résidence principale du locataire, il est toléré d’avoir l’abonnement au nom du propriétaire. Ainsi, il n’est pas obligatoire que le locataire ait son propre compteur pour que la location soit légale. Je vous indiquerai comment faire en location courte durée dans le module 14 traitant des cas spécifiques.
Inconvénient N°2 – Revente du bien à l’unité impossible :
Il n’est pas possible de revendre un des biens découpés officieusement à l’unité. Ce n’est pas qu’il est interdit de vendre un des appartements qui a été divisé officieusement, c’est qu’on ne pourrait même pas le faire car il n’a aucune existence juridique. Le cadastre ne le connaît pas, il connaît uniquement le lot principal. C’est justement pour cette raison que vous pouvez voir de temps en temps des personnes qui vendent 2 appartements en même temps sur le même palier. Il y a de grandes chances que le propriétaire n’ait pas fait de division officielle, donc ces 2 appartements sont encore officiellement 1 appartement.
Inconvénient N°3 – Revente du bien plus compliquée :
Quand on revend en lot, on revend au prix de gros et on n’attire que les investisseurs. C’est l’un des plus gros points noirs si vous souhaitez revendre à court ou moyen terme. Ne pouvant pas être revendu à l’unité, votre bien aura moins de valeur que 2 plus petits biens séparés. Si le bien avait été divisé officiellement, alors vous auriez pu toucher tous les acheteurs possibles comme les primo-accédants, les jeunes investisseurs, les acheteurs de résidence secondaire… Bref, sachant que le prix est beaucoup moins cher pour 1 appartement, il est beaucoup plus facile de revendre 1 appartement que 2 d’un coup.
L’acheteur achetant un lot de 2 appartements, mais seulement 1 lot juridiquement, aura donc plus d’exigence. En effet, ce n’est pas un achat classique comme pour un achat de studio à un primo-accédant. Déjà, il va falloir trouver un investisseur connaissant le système de la division non officielle, ce qui ne court pas les rues. Vous allez perdre un très grand nombre de personnes intéressées, ça fera fuir la majorité des acheteurs potentiels, même des investisseurs.
Un point important également, si l’acheteur ne se rend pas compte que les appartements font partie d’une division lors de ses visites, il le saura tôt au tard très rapidement. En effet, le notaire, lors du compromis lorsqu’il vérifiera le cadastre, verra très bien qu’il n’y a qu’une seule entité et non 2, et donc que l’achat des 2 appartements ne sera qu’un seul et même lot. Il le fera remarquer immédiatement à l’acheteur. Jouez franc jeu et dites-le dès le début afin que l’acheteur soit mis au courant le plus vite possible.
Si l’acheteur souhaite faire les choses dans les règles, il voudra peut être faire une découpe officielle. Pour cela, il va mettre plusieurs clauses suspensives dont la vente longue, acceptation de la copro, acceptation de la mairie avec une demande préalable, ou un permis de construire en fonction des travaux qui seront faits. Tout cela engendrera une perte de temps et d’argent, car il n’est pas assuré que la vente se fasse, avec les différents facteurs qui vont entrer en jeu, puisque plus il y a de conditions suspensives dans un compromis, et moins il y a de chances qu’il aille jusqu’à son terme.
Tout cela fait qu’au niveau de son patrimoine, c’est de l’argent de perdu, car on revendra moins cher 2 appartements en même temps, plutôt qu’1 appartement par 1 appartement.
Inconvénient N°5 – Le permis de diviser :
On l’a vu plus tôt dans la formation, actuellement quelques villes ont mis en place le permis de diviser pour pallier les logements insalubres qui se trouvent dans les villes. Pour l’instant, c’est plus au stade expérimental car le nombre de villes l’ayant mis en place est assez marginal. En revanche, rien ne garantit par la suite que ce genre de permis ne soit pas mis en place dans toute la France. En effet, vu comme Macron et ses amis n’aiment pas spécialement l’immobilier, ça ne m’étonnerait pas que ça se généralise prochainement.
Le souci, c’est que si vous avez divisé un bien officieusement, mais que quelques mois ou années plus tard, le permis de diviser est mis en place, alors vous serez bien ennuyé. En effet, on l’a vu ensemble, même si vous ne touchez pas la façade ou les surfaces planchers de votre bien, il faut quand même déposer un permis de diviser en cas de division. Par conséquent, même pour une division officieuse, il faut déposer un permis de diviser.
Inconvénient N°6 – En cas de sinistre :
Comme toujours, quand ça se passe bien, pas de problème, mais lorsque l’assurance doit mettre la main à la poche, il pourrait y avoir un gros problème. On va voir que ce n’est pas évident de comprendre ce qui pourrait se passer en cas de sinistre.
Le locataire, de son côté, va prendre une assurance habitation pour son logement de 25m². Demain, il y a un dégât des eaux, l’assurance va donc faire son enquête avant de devoir sortir plusieurs milliers d’euros et elle va se rendre compte que l’appartement ne fait pas 25m² mais 50m². C’est donc un faux contrat signé par le locataire, le contrat ne vaut plus rien. Le risque c’est que l’assurance du locataire risque de ne pas couvrir les dommages et que dans ces cas-là, ça serait donc au propriétaire d’effectuer les travaux. Et ça serait donc avec son argent personnel qu’il devrait régler les dégâts.
La question pour la garantie des loyers impayés, appelée GLI : comment va-t-elle gérer en cas de non paiement d’un loyer d’un appartement qui n’a pas d’existence juridique ?
Je vous rassure, ces problèmes peuvent être possibles si vous ne faites pas une division officieuse correctement. En revanche, si vous faites une division officieuse dans les règles, comme on le verra plus tard dans la formation, alors ces différents problèmes en cas de sinistre ne seront pas possibles.
