MODULE 12: LA PLUS-VALUE DANS L’IMMOBILIER

INTRODUCTION

La plus-value est toujours une notion assez complexe lorsqu’on se lance dans l’immobilier, il y a beaucoup de points importants à connaître et des calculs qu’il faut savoir faire afin d’estimer ce qu’on devra payer comme plus-value lors de la revente. Vous saurez également quelles sont les différentes exonérations possibles pour ne pas payer de plus-value.

QU’EST CE QU’UNE PLUS-VALUE DANS L’IMMOBILIER

Lorsqu’on achète un bien immobilier, on pense à la revente en premier, et lorsqu’on est un investisseur intelligent, avec tous les travaux, l’étude de marché, normalement, vous ferez une belle plus-value lors de la revente de votre bien. Il est donc important de savoir comment se calcule la plus-value d’un bien immobilier. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt (vente d’une résidence principale) ou taxée à hauteur de 36,2 % (vente d’un investissement immo détenu depuis moins de trente ans).

On est imposable sur la plus-value lorsque :

• Il y a une vente (les successions et donations n’y sont pas soumises)

• La vente doit porter sur un bien immobilier

• Vous devez gagner de l’argent sur la revente du bien

Les premiers points importants à retenir sont les notions de Prix d’acquisition corrigé et Prix de vente corrigé.

Prix de vente corrigé

Le prix de vente corrigé est le prix auquel la transaction a eu lieu, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte définitif de vente. On ajoute au prix de vente, les charges que l’acheteur va vous payer, qui doivent être indiquées dans l’acte de vente. On diminue au prix de vente des frais que le vendeur doit payer au moment de la vente. Comme par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites…) ou les frais de mainlevée d’hypothèque…

Prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition corrigé est le prix d’achat que l’acquéreur va réellement payer, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte définitif de vente. On ajoute au prix d’achat, les frais d’acquisition forfaitaire de 7,5 % du prix, par contre on peut mettre le montant réel des frais de notaire s’ils dépassent 7.5%. De plus, on ajoute également le montant des travaux que vous avez réalisé sur le bien, à condition de pouvoir les justifier avec des factures.

Tout devra être justifié par facture, si vous faites les travaux vous-même, vous ne pourrez déduire que le matériel. Ce prix d’achat majoré est soustrait du prix de vente corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

LA PLUS-VALUE DU PARTICULIER ET DU PROFESSIONNEL

Il faut savoir qu’il existe 2 types de plus-value :

• La plus-value du particulier

• la plus-value du professionnel

La plus-value du professionnel

On l’a vu dans les modules précédents, notamment dans la fiscalité meublé et la fiscalité des SCI IS, il y a la notion d’amortissement. Pour un bien d’une valeur de 90k€ par exemple, vous pourrez amortir votre bien sur 30 ans, ce qui signifie que chaque année, vous pourrez déduire de vos loyers, 3K€, ce qui a pour effet de baisser l’imposition. Je vous invite à revoir ces modules si vous n’avez pas tout compris.

Au bout de 30 ans, votre bien ne vaudra plus rien comptablement, puisqu’il a totalement été amorti. Donc, si vous revendez le bien de plusieurs années, on ne prendra pas comme base le prix d’achat, mais on prendra la base du bien en retirant ce qu’on a amorti sur ce bien, puisque nous l’avons amorti pendant des années. Si vous revendez le bien 150K€, la plus-value sera donc d’environ 150k€ en retirant le prix du bien et ce qu’on a amorti.

La plus-value des professionnels est appliquée pour le statut LMP et la SCI IS.

La plus-value du particulier

Là par contre, c’est très avantageux, car même avec l’amortissement qui a été déduit pendant des années, celui-ci ne sera absolument pas pris en compte lors de la revente. Dans ce cas, même après 10, 20 ou 30 ans d’amortissement, cela ne changera rien, car on partira toujours sur la base taxable du prix d’achat. Vous comprenez la puissance de la plus-value du particulier, car non seulement vous amortissez votre bien chaque année (vous déduisez l’amortissement de vos loyers chaque année), mais en plus, vous ne touchez pas à la base taxable pour le calcul de la plus-value. Dans notre cas, imaginons que nous revendions au bout de quelques années, vous avez acheté le bien 100k€, vous le revendez 150k€. Votre plus-value sera donc seulement de 50K€.

La plus-value des particuliers est appliquée pour le statut LMNP (l’un des points qui fait que le LMNP est préféré à tous les autres statuts). C’est également appliqué pour le revenu foncier et la SCI IR, mais ces 2 statuts ne faisant pas d’amortissement, cet avantage est donc une normalité.

A noter : Cet avantage est dans le viseur de l’Etat depuis quelques temps, il n’est donc pas impossible qu’il puisse être supprimé dans l’avenir.

CALCUL DE LA PLUS-VALUE DANS L’IMMOBILIER

On calcule la plus-value imposable en partant de la plus-value brute, puis en y ajoutant des abattements à chaque année de détention. Il faut comprendre que plus vous garderez votre bien longtemps et plus il y aura un abattement important, ce qui vous permettra donc de diminuer la plus-value. Le calcul de l’abattement se fait grâce à un barème pour les prélèvements sociaux et pour l’impôt sur le revenu.

Abattement impôt sur le revenu

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention se calcule comme ça :

=> Un abattement de 6 % pour chaque année de détention à partir de la 5ème année

=> Un abattement de 4 % pour la 22ème année.

En gros, après 22 ans de détention, on ne payera aucune plus-value au niveau de l’impôt sur le revenu. Voici le tableau récapitulatif :

Délai de détention	% d’abattement
De 0 à 5 ans	0 %
6ème année	6 %
7ème année	12 %
8ème année	18 %
9ème année	24 %
10ème année	30 %
11ème année	36 %
12ème année	42 %
13ème année	48 %
14ème année	54 %
15ème année	60 %
16ème année	66 %
17ème année	72 %
18ème année	78 %
19ème année	84 %
20ème année	90 %
21ème année	96 %
22ème année	100 %

Abattement prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention se calcule comme ça :

=> Un abattement d’1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 5ème année et jusqu’à la 21ème.

=> Un abattement d’1,60 % pour la 22ème année de détention

=> Un abattement de 9 % à partir de la 23ème année

En gros, après 30 ans de détention, on ne payera aucune plus-value au niveau des prélèvements sociaux. Voici le tableau récapitulatif :

Délai de détention	% d’abattement
De 0 à 5 ans	0 %
6ème année	1,65 %
7ème année	3,3 %
8ème année	4,95 %
9ème année	6,6 %
10ème année	8,25 %
11ème année	9,9 %
12ème année	11,55 %
13ème année	13,2 %
14ème année	14,85 %
15ème année	16,5 %
16ème année	18,15 %
17ème année	19,8 %
18ème année	21,45 %
19ème année	23,1 %
20ème année	24,75 %
21ème année	26,4 %
22ème année	28 %
23ème année	37 %
24ème année	46 %
25ème année	55 %
26ème année	64 %
27ème année	73 %
28ème année	82 %
29ème année	91 %
30ème année	100 %

CALCUL DE L’IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE

Pour connaître le montant de l’imposition, il suffit d’appliquer le taux d’imposition à la plus-value imposable. Une fois qu’on aura calculé la plus-value, il restera à savoir combien nous allons payer d’impôt. Sur le total de votre plus-value, de base on a un taux à payer de 36.2% (celui-ci diminuera en fonction de la détention du bien), voici comment on calcule l’imposition :

=> 19 % pour l’impôt sur le revenu ;

=> 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…).

QUAND PAYER L’IMPOT SUR LA PLUS-VALUE

On déclare la plus-value et on la paie au moment où l’on vend notre bien chez le notaire, il fera notamment la déclaration spécifique à cette plus-value. Quand vous vendrez, vous recevrez donc directement de l’argent net d’impôt, la plus-value aura été calculée et payée directement chez le notaire. Ce travail qui consiste à établir le montant de la plus-value, le paiement aux impôts et la déclaration de celle-ci par le notaire est à rémunérer à hauteur d’environ 70€, c’est payé par le vendeur.

LA SURTAXE DE PLUS-VALUE

Lorsque vous faites une plus-value de plus de 50K€, il y a une surtaxe. Voici le tableau récapitulatif :

De 50.001 à 60.000 €	2 % PV – (60.000 – PV) x 1/20
De 60.001 à 100.000 €	2,00 %
De 100.001 à 110.000 €	3 % PV – (110.000 – PV) x 1/10
De 110.001 à 150.000 €	3,00 %
De 150.001 à 160.000 €	4 % PV – (160.000 – PV) x 15/100
De 160.001 à 200.000 €	4,00 %
De 200.001 à 210.000 €	5 % PV – (210.000 – PV) x 20/100
De 210.001 à 250.000 €	5,00 %
De 250.001 à 260.000 €	6 % PV – (260.000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260.000 €	6,00 %

LES RISQUES ENCOURUS

Il faut savoir que vous devez indiquer le montant net de la plus-value sur votre déclaration de revenus (n°2042). Si vous ne le faites pas, vous pourrez être sanctionné d’une amende de 5% des sommes non déclarées. Cette amende aura un minimum de 150€ et un maximum de 1500€.

LES EXONERATIONS DE PLUS-VALUE

L’Etat, nous offre quelques exonérations de plus-value :

• La revente de votre résidence principale, quelle que soit la plus-value faite, elle sera exonérée. Ce système est un très bon vecteur de création de cashflow, quand on commence dans l’immobilier, c’est une bonne méthode pour se faire beaucoup d’argent, afin de se lancer plus facilement.

• Tous les biens d’une valeur inférieure à 15k€ sont exonérés de plus-value, c’est souvent le cas pour un garage ou un parking par exemple.

• La revente d’un bien n’étant pas votre RP, mais en utilisant la plus-value pour acheter votre RP, cette plus-value sera exonérée. Par contre il y a des conditions :

  * Ne pas avoir été propriétaire de sa RP sur les 4 dernières années

* Que le bien soit mis en vente, avant l’achat de votre RP

* Que le bien soit vendu dans un délai normal après l’achat de la RP

• Lorsque les indemnités d’expropriation sont supérieures à votre prix d’achat, vous êtes exonéré.