MODULE 22 : LE PLAN LOCAL D’URBANISME
INTRODUCTION
Je vais vous expliquer tout ce qu’il faut savoir sur notre copain, le plan local d’urbanisme (PLU). On va dans un premier temps définir ce qu’est un PLU et comment l’approcher correctement sans perdre de temps. Nous verrons ensuite les points spécifiques qui se trouvent dans le PLU au niveau de la division officielle. Enfin, je vous montrerai un cas pratique d’un extrait tiré d’un PLU d’une grande ville de France afin d’en comprendre toutes les particularités.
QU’EST CE QUE LE PLAN LOCAL D’URBANISME
Voici votre plus grand copain, ce fameux PLU (plan local d’urbanisme) qui va vous coller comme de la glue sur vous. Vous savez les filles, le gros relou en boite qui ne vous lâche jamais parce qu’il est bourré, et bien le PLU, c’est le même. Il va nous emmerder, nous faire louper des affaires, nous coûter cher, mais dans tous les cas, vous aurez quand même l’obligation de le lire et le suivre religieusement. Bon maintenant, que mon speech sur notre ami le PLU est terminé, voyons ce que c’est exactement.
Le PLU est un document qui fixe les différentes normes de planification de l’urbanisme pour une ville. Il n’est pas rare de voir un groupement de communes pour des petits villages. Celui-ci établit les principales règles applicables à l’utilisation du sol sur un territoire déterminé. Le PLU, se trouve normalement, si la ville fait correctement son travail, sur son propre site. Comme souvent, les sites des villes sont très mal organisés, le plus simple est d’écrire sur votre navigateur NOM DE LA VILLE + PLU, vous tomberez ainsi directement sur la page contenant le PLU de votre ville.
Après son élaboration, le PLU peut éventuellement être révisé ou modifié régulièrement, c’est pourquoi je vous invite à y faire attention au cas où de grosse modifications soient prévues dans votre ville. Pour voir les modifications ajoutées au PLU de ma ville, la solution la plus simple que j’ai trouvée c’est tout simplement de mettre la page du PLU de votre ville en favoris, et d’y retourner de temps en temps. Moi j’y vais environ 1 fois par mois ou tous les 2 mois quand j’ai oublié d’y aller.
Inutile d’y aller très souvent, mais il faut le surveiller, car il arrive que le président de la métropole, le préfet du département ou encore le conseil métropolitain mettent à jour le plan local d’urbanisme. Dans 99% des cas, ce sont des points qui ne vous intéresseront pas directement, mais on ne sait jamais, il est important de se tenir au courant. Le PLU permet de voir aussi les projets d’urbanisme de la Ville qui pourront impacter (en bien ou en mal) votre investissement.
Veuillez noter que si vous achetez dans une ville proche d’une agglomération, comme par exemple à Sassenage, une petite ville dans l’agglomération Grenobloise, cette ville aura quasiment le même PLU que la grande agglomération.
Le PLU détermine notamment les règles permettant de délivrer un permis de construire, un permis d’aménager, les différentes normes obligatoires pour de la construction et bien d’autres éléments encore.
Le PLU est constitué de :
o Un rapport de présentation du projet avec diagnostic du territoire
o Un projet d’aménagement et développement pour les années à venir
o Un règlement d’urbanisme et une carte des différentes zones
o Des annexes (servitudes, gestion des risques, etc.).
Un projet ne suivant pas les règles du PLU est systématiquement refusé. En revanche, si un projet respect le PLU (et autres règles obligatoires en fonction des villes), il sera normalement accepté. En effet, la commune n’a juridiquement pas le droit de refuser un projet s’il suit les contraintes du PLU.
Dans le PLU, il y a plusieurs documents présents, mais il y a surtout 2 documents qui vont nous intéresser :
Le 1er document important est le graphique, appelé également le Zonage, souvent dans une grande ville, il y a plusieurs zones différentes, par exemple, Lyon est divisé en plusieurs zones. Lorsque vous serez intéressé par un bien, il faudra donc bien vérifier l’adresse, afin de déterminer dans quel zone se trouve votre bien immobilier. Vous le verrez dans le document suivant, un bien immobilier dans la ZONE A peut avoir beaucoup moins ou beaucoup plus d’obligations en cas de division que dans la ZONE B.
Le 2ème document important est le règlement, c’est dans ce document que vous trouverez absolument tous les éléments obligatoires à suivre ainsi que toutes les normes. Le règlement est divisé en plusieurs parties. Chaque partie est représentée par une zone. C’est notamment pour ça que les PLU des grandes villes peuvent faire plusieurs centaines de page. S’il y a 10 zones différentes, avec 40 pages pour une zone, on arrive à 400 pages, sachant que les textes ne diffèrent pas énormément d’une zone à l’autre.
LE PLU ET LA DIVISION
Le point qui nous intéresse est la division, nous nous attarderons donc sur les obligations du PLU pour une création de logements lors d’une division. Il faut savoir qu’un PLU peut faire 20 pages pour des petites communes à 1000 pages pour des très grandes villes… Vous n’allez donc pas vous embêter à tout lire. Déjà, vous allez repérer la zone qui vous concerne.
Dans un premier temps, il faut ouvrir le graphique qui représente le zonage de la ville. Vous devez repérer où se trouve votre bien sur le zonage, une fois que c’est fait, retenez le numéro de la zone, exemple ZONE A1-4. Une fois que vous avez relevé votre zone, il faudra aller sur le règlement, et repérer la partie qui représente votre zone. Même si le PLU fait plusieurs centaines de pages, si vous regardez uniquement la zone qui vous intéresse, alors ça représentera peut être une cinquantaine de pages au maximum.
Si vous n’avez jamais lu de PLU, je vous invite à lire toutes les pages qui représentent votre zone (sans oublier bien sûr, les dispositions communes à toutes les zones, il faut regarder le sommaire) ça vous permettra de comprendre tout ce qui se trouve dans un PLU. Par contre, si vous avez déjà vu quelques PLU, ne vous embêtez pas à relire entièrement toute votre partie. Dans mon cas, j’ai des astuces, j’utilise la fonction recherche, je fais « COMMANDE + F » avec mon mac ou « CTRL+F » sur windows et je recherche les termes suivants :
Parking, Division, Découpe, stationnement, création de logement, Stationnement, Aire de stationnement, Stationnement de véhicule.
La principale obligation que l’on trouve très souvent, c’est la place de parking, cette maudite place de parking qui vous fera perdre des affaires en Or. En général, beaucoup de communes obligent d’avoir une place de parking par logement. Si vous coupez un logement en 2, il vous faudra donc 2 places de parking, la place de parking existante ne suffira donc pas.
Si le PLU oblige une place de parking, vous aurez plusieurs choix possibles :
- Vous achetez une place de parking proche du bien
- Vous créez une place de parking sur un terrain proche du bien
Pour exemple, dans des villes que j’ai analysées, voici les obligations que j’ai eues du PLU :
- Création d’1 place de parking pour un studio
- Création de 2.5 places de parking pour 50M2
- Création d’une place de vélo (en plus de la place de parking)
- Création d’un espace vert de 5M2 par logement créé
Certaines villes sont assez farfelues quand d’autres sont plutôt cool où la place de parking ne sera pas nécessaire pour une division. Les villes cool, ne rêvez pas, ça ne sera pas les grandes villes en croissance, ça sera surtout les petites villes ou les villages qui ont besoin de redynamiser la ville avec la création d’habitation ou division d’habitation plus facilement (sauf cas rare, ne rêvez pas, dans des villes de plus de 100K habitants, la place de parking est très souvent demandée). Chaque PLU de chaque ville est différent.
Si vous ne pouvez vraiment pas acheter ni créer une place de parking, il vous reste un espoir, il est très mince, mais il est possible. Il est possible d’obtenir une dérogation. Je vous en dirai plus dans le module consacré aux dérogations.
Une info concernant les logement sociaux, c’est assez rare de faire de la division/rénovation pour en faire des logements sociaux, mais c’est à savoir, les mairies sont assez concernées par les logements sociaux car il en manque toujours. Dans ce cas-là, les obligations de place de parking sont beaucoup plus souples. Je vous invite à appeler la mairie pour expliquer votre projet si c’est pour du logement social.
Note : Justifier qu’il y a un parking (même gratuit) proche du bien ne sera pas suffisant. De même qu’un parking « visiteur » dans votre copro même sécurisé par un portail, ne suffira pas. Il faut que le parking vous appartienne.
Info : Si vous avez vraiment un doute sur une tournure de phrase, et si vous n’avez pas envie de perdre du temps à analyser tout le PLU, alors le plus simple, c’est d’appeler directement le service de l’Urbanisme, ainsi, vous serez assuré d’avoir une réponse claire sur ce que vous avez le droit de faire et ce que vous n’avez pas le droit de faire, ainsi que les différentes obligations.
La taille d’une place de parking standard est donc de 2,5 mètres sur 5 mètres. La distance de la place de parking ne doit pas dépasser 300m. Ces 2 données peuvent être différentes en fonction des PLU des villes, il faudra donc bien vérifier les indications qui y seront indiquées. Une place de parking, si vous avez déjà le terrain, pour la créer ça vous coûtera environ 2000€ si vous devez mettre le goudron + le marquage au sol.
Si vous avez un doute, appelez le service de l’urbanisme, dans certaines villes ils seront accueillants, dans les grandes villes, souvent, ils vous diront de regarder le PLU. Si vous appelez l’urbanisme pour avoir des informations car vous n’êtes pas sûr de ce qui est écrit sur le PLU, lorsque vous avez une réponse orale, par exemple « il n’y a pas de place de parking à avoir pour une division»… Pensez à demander une réponse écrite (mail ou courrier), car tous les agents de la mairie ou même de l’urbanisme ne connaissent pas tous les points des 600 pages de la ville par cœur, et si l’un d’entre eux a dit une erreur, comme il y aura une preuve écrite, vous aurez une preuve à montrer en cas de souci ultérieur pour prouver votre bonne foi.
LE CAS PRATIQUE D’UN PLU
1er cas pratique pour la création de logement via une division.
Voici un extrait récupéré sur le PLU d’une grande ville. C’est un extrait comme vous pouvez en voir sur plein d’autres villes françaises. Accrochez-vous, il n’est pas évident à comprendre.
« Lors de changements de destination ou de création de nouveaux logements, il est exigé, la réalisation d’1.5 place de stationnement pour 50 m² de surface hors oeuvre brute. »…« Lorsqu’une création comporte plusieurs logements, le calcul des besoins en stationnement s’effectue au prorata des logements créés. En fin de calcul, lorsque le nombre de places de stationnement a une partie décimale inférieure à 0,5, il est arrondi au chiffre inférieur. En revanche, si le nombre de places de stationnement a une partie décimale supérieur ou égale à 0,5, il est arrondi au chiffre supérieur. »
Avant d’aller plus loin, je vais vous expliquer ce que signifie la notion de « surface hors oeuvre brute ». Il serait trop simple de calculer le nombre de M2 du bien en lui-même, en effet pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ! Cette surface, également appelée SHOB comprend la surface des murs de façade.
Par contre, je suis en train d’imaginer votre tête, en vous demandant pourquoi 1.5 place de parking et pas 1 place de parking, c’est une bonne question, on se dit que ceux qui rédigent les PLU, ne sont pas pro-investisseurs, ça c’est certain. Pour bien comprendre l’extrait ci-dessus, c’est que si vous ne faites qu’un logement de moins de 50M2, vous devrez créer non pas 1.5 place, mais 2 places de parking, puisqu’il faut arrondir à l’unité supérieur.
Voici ce que veut dire la phrase du PLU, pour chaque logement de moins de 50M2 SHOB vous devez fournir 2 places de stationnement. Si le logement fait plus de 50M2 SHOB, alors il faudra y mettre (1.5 + 1.5) soit 3 places de stationnement. Pour les petits malins qui se poseraient la question, on pourrait se dire, si on crée 2 logements de 20M2, comme la surface totale de ces 2 logements, sont inférieurs à 50M2, alors 2 places de parking suffiraient. Malheureusement non, que votre logement fasse 10M2 ou 50M2 SHOB, ça sera 1.5 place de parking pour chaque logement. Donc pour 3 logements de 15M2 par exemple, même si la surface totale est inférieur à 50M3 SHOB, vous devrez fournir 5 places de stationnement puisqu’on arrondit 4.5 à 5 directement.
Après, je vous rassure, certaines villes ne fonctionnent pas avec le 1.5, mais directement avec les chiffres ronds, 1 ou 2.
SHOB, vous vous demandez ce que c’est non ? Bon en fait, maintenant c’est la surface de plancher (je vous fais grâce de l’évolution législative de cette notion) définie à l’article R111-22 du code de l’urbanisme. La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
2ème cas pratique pour la création de logement via un changement de destination.
Voici un extrait récupéré sur le PLU d’une grande ville pour un changement de destination.
« Pour les habitations créées par changement de destination, si les travaux n’ont pas pour effet la création de plus de 2 logements, aucune place de stationnement n’est exigée, en revanche si les travaux ont pour effet la création de plus de 2 logements, il est fait application de la règle posée pour la totalité des logements créés. »
Dans ce 2ème extrait, nous venons de voir par exemple que la création de 1 ou 2 logements suite à un changement de destination n’oblige pas la création de place de parking du tout. Imaginons que vous achetiez un local commercial de 100M2, vous en faites un changement de destination en 2 appartements de 50M2, alors, vous n’aurez pas à créer de place de parking. C’est une très bonne nouvelle. En revanche, à partir de 3 logements créés, il sera obligatoire de fournir des places de parking également.
Bien sûr, il y a plein d’autres exemples différents. Le PLU prend vraiment tout en compte, c’est pourquoi, il faut lire entièrement la zone vous concernant au moins une fois pour bien tout voir.
Sachez néanmoins que je ne vous laisse pas dans la mouise quand même, dans l’un des prochains modules de la formation, je donnerai les dérogations possibles pour ne pas avoir à créer de place de parking pour la division de votre appartement. Patience !
