MODULE 23 : LE PLANNING
INTRODUCTION
Dans ce module, nous allons voir tout le planning à mettre en place de la signature du compromis à plusieurs mois après l’acte final. On verra notamment qu’il faudra déposer au plus vite le permis de construire ou la déclaration préalable, l’assemblée générale extraordinaire ainsi que le lancement de la procédure Enedis. Vous comprendrez également l’importance de faire venir ses artisans plusieurs fois dès le début pour avoir des devis au plus juste pour lancer la procédure de prêt.
LE PLANNING
Lorsque vous achetez un bien, vous devez avoir un planning, mais lorsque vous achetez un bien que vous allez diviser, vous allez devoir avoir un planning précis jour par jour. Il y aura tellement de choses à penser durant les mois précédents une division, que si vous ne respectez pas ce planning, vous allez droit dans le mur. Vous perdrez du temps, beaucoup de temps, et on le sait tous, du temps c’est de l’argent. Chaque jour perdu sur un chantier global est du loyer en moins dans votre poche.
Je vais vous détailler le planning que j’utilise moi-même pour mes investissements que je divise. Vous le savez maintenant, je ne divise que des immeubles de plusieurs dizaines de logements, et sans ce planning, je serais totalement perdu. Ce planning est découpé en plusieurs étapes, dont certaines sont importantes avec des dates précises et d’autres dont on ne sait pas quand l’objectif sera atteint. Ce planning, faites-le si vous pouvez sur une feuille au propre une fois que vous aurez fait votre brouillon sur ordinateur.
Ce planning devra être accroché à un endroit que vous voyez tous les jours, comme ça, lorsque vous avez un doute ou une vérification, vous avez la réponse en quelques secondes. Puis, une fois qu’un objectif du planning est atteint, alors vous pourrez le barrer. Atteindre un objectif de son planning est jouissif, si si, je vous confirme. Vous verrez le plaisir que vous aurez lorsque vous barrerez un objectif atteint.
Vous avez trouvé le bien de vos rêves via la stratégie de recherche mentionnée en début de formation. Puis, vous avez vérifiez les obligations du PLU et du règlement de copropriété comme nous avons vu juste avant. Désormais, nous en sommes à l’étape de la signature du compromis, qui n’est pas à prendre à la légère, car il vous engage juridiquement.
Une fois le compromis signé, vous entrez dans une course de fond qui va durer plusieurs mois. Il ne faudra pas perdre une minute, déjà que dans un investissement classique, l’obtention du prêt est un challenge à remonter, pour un investissement qu’on va diviser, il ne faut pas perdre ce temps précieux. Les différentes étapes ne seront pas détaillées, j’en ai parlé en détail dans les modules suivants. Voici les différentes étapes de ce planning, je vous laisserai le choix de la mise en page.
1ère étape, la semaine suivant le compromis
=> Lancer les demandes administratives
En fonction de ce que nous avons vu plus tôt dans la formation, vous devrez peut être faire une déclaration préalable ou déposer un permis de construire pour effectuer votre division.
La déclaration préalable est validée ou refusée en 1 mois, et le permis de construire en 3 mois.
A savoir en plus, que les mairies peuvent demander 1 mois supplémentaire de délai s’il manque un papier, ce qui repousse d’autant la validation de votre demande. Ce délai peut être également prorogé si votre bien est dans une zone soumise au contrôle de l’ABF (d’où l’importance de prendre toutes les informations en amont à la Mairie)
Vous prendrez peut être un architecte et un géomètre si besoin, pour établir et déposer votre permis de construire. Il faut compter 1 à 2 mois pour l’établissement de ce dossier, en plus du temps de validation de la mairie pour le permis de construire.
A noter : Les articles L431-1 à L431-4 et R431-2 du Code de l’Urbanisme vous indique dans quels cas, il est obligatoire d’avoir recours à un architecte. C’est notamment le cas, si les travaux soumis à permis de construire conduisent la surface de plancher de l’ensemble à dépasser 150 m².
=> Lancer les demandes de la copropriété
Cette partie concerne uniquement les personnes qui souhaitent diviser un bien qui se trouve dans une copropriété. Il faudra contacter le syndic ou la copro bénévole pour organiser une AG Extraordinaire dans les plus brefs délais, sauf si vous avez un coup de bol et que l’AG classique tombe au bon moment. Le temps de tout mettre en place, ainsi que l’obligation légale de prévenir tous les copropriétaires par LRAR plusieurs semaines avant l’AG font qu’elle se fera sous 2 voire 3 mois.
=> Retourner sur le chantier
Les artisans sont déjà venus sur le chantier pendant les visites afin de valider la faisabilité du projet et pour établir un devis. Néanmoins, refaites des visites plus approfondies si besoin, afin de vérifier qu’ils ne trouvent pas des surprises non prévues lors de vos premières visites. S’il y a un gros souci, il faut le voir dès le début et ne pas perdre de temps à lancer les autres démarches si l’affaire est morte depuis le début.
=> Lancer la procédure avec les fournisseurs d’énergie
On le verra dans une prochaine partie en détail avec quels documents il faut remplir, mais il faut savoir que les fournisseurs d’énergie, principalement ENGIE c’est une catastrophe. Il faut attendre plusieurs mois pour avoir votre compteur, ça peut aller de 2 mois dans les meilleurs cas à 1 an dans le pire des cas. Ca c’est sans compter si vous devez installer une colonne électrique qui elle, mettra au minimum 6 mois à être installée, dans le meilleur des cas. Il faut donc commencer à remplir les dossiers pour avoir les compteurs au plus vite.
Je parle principalement pour l’électricité, car pour le compteur d’eau, vous le verrez, ça sera très rapide donc inutile de lancer la procédure dès le début. On en parlera plus tard, mais il n’y a aucune formalité à remplir, la régie de l’eau de votre ville, viendra vérifier l’installation de votre plombier, c’est tout.
Oui, il faut le CONSUEL pour avoir un compteur électrique, mais il est inutile d’attendre d’avoir le Consuel pour lancer la procédure. Ce document, vous l’aurez une fois que le chantier sera terminé, donc si vous attendez la fin du chantier pour lancer la procédure du compteur, vous perdrez un temps fou. Pendant toute la procédure, le Consuel n’est pas nécessaire, il le sera uniquement lors de la pose du compteur.
Je ne vous parle pas de la recherche de banque, qui évidemment est à lancer également très rapidement. Voilà, il est impératif de lancer ces 4 procédures en même temps dès le début de votre compromis, ainsi, vous gagnerez beaucoup de temps. Cela vous permettra, une fois que vous arriverez au moment de l’acte final, d’avoir lancé ces 4 procédures, d’avoir gagné 3 mois.
2ème étape, 1 mois après le compromis
Pour vous sortir des soucis de la tête, il est important d’avoir fait visiter, et d’avoir eu les retours finaux de vos artisans sur tous les corps de métiers. Il faut qu’à la fin de ce premier mois de compromis, vous sachiez tout ce qu’il y a à faire lors de votre chantier. Allez-y autant de fois que nécessaire pour sortir ce point de votre tête. Les devis des artisans doivent être définitifs afin que vous puissiez les fournir à votre banque pour les demandes de prêt.
Si jamais le bien est dans une copropriété, il faut impérativement que durant ce premier mois, vous ayez réussi à avoir une date pour votre assemblée générale extraordinaire. Comme nous le verrons plus tard, vous avez mis une condition suspensive d’acceptation de la copro pour votre division, il faut absolument que cette réunion se fasse au plus vite. Idéalement le premier mois, mais ça ne sera pratiquement pas possible, si vous arrivez à avoir cette assemblée durant le 2ème mois, ça serait bien.
Il faut alors vous rapprocher d’un géomètre, et un bon de préférence ! Car diviser un bien en copropriété signifie inéluctablement modifier l’état descriptif de division (eh oui ça modifie les tantièmes). En principe, vous arriver à l’AG avec un projet d’EDD (éventuellement, préparez aussi les éléments qui vont être modifiés dans le règlement de copropriété). En amont, contactez rapidement 3 personnes : votre notaire à qui vous exposez votre projet (et s’il est bon, il vous conseillera sur la façon de procéder et pourra même vous indiquer un géomètre), le syndic de copro qui vous dira la procédure à suivre pour déposer votre demande et bien sur le géomètre.
Concernant le permis de construire ou la déclaration préalable, il faut l’avoir déposé durant ce premier mois. Une déclaration préalable c’est très simple, c’est un formulaire qui ne prend que quelques minutes à remplir, donc vous devriez l’avoir faite dès la 1ère semaine du compromis. Le permis en revanche, ça prend plus de temps, il y a des plans, il peut également être fait par un architecte donc ça prend du temps. Mais je vous invite à prendre vos dispositions en le mandatant dès le premier jour du compromis pour qu’il puisse vous fournir le récépissé de dépôt de permis de construire avant la fin du premier mois.
Enfin il reste le plus chiant et le plus long, les fournisseurs d’énergie. On verra toute la procédure de l’installation d’un compteur plus tard, mais pour résumer, normalement, si tout s’est bien passé, pendant le premier mois, vous avez appelé ENEDIS la première fois, et ils vous ont donné les différentes étapes. Dans un premier temps, pour finaliser votre dossier, vous devrez envoyer plusieurs informations telles que des photos de l’habitation ou du chantier, un plan de masse, la demande administrative en cours (Permis de construire ou déclaration préalable), un extrait du cadastre et la puissance du raccordement nécessaire. Une fois que vous aurez envoyé tous ces documents, votre dossier sera finalisé, il faudra donc attendre.
Si vous avez fait tout ça durant le 1er mois, c’est une très bonne chose, vous avez bien travaillé, vous êtes dans les temps.
3ème étape, 2 mois après le compromis
Si vous avez eu de la chance, l’assemblée générale extraordinaire s’est déroulée durant ce 2ème mois, si c’est le cas, vous avez de l’avance sur le planning. En ayant cette validation de la copro sur votre projet dès le 2ème mois, vous vous enlevez un gros poids de la tête. Néanmoins, si cette AG est prévue au 3ème mois, ce n’est pas grave, mais sachez que plus elle est faite tôt et mieux c’est pour votre projet. Ainsi, vous savez que vous pouvez avancer plus sereinement.
Si vous avez bien déposé votre déclaration préalable dès le premier mois, normalement vous avez eu une réponse. Soit la mairie vous a envoyé un courrier pour valider ou refuser, soit elle n’a rien envoyé, votre déclaration est donc validée automatiquement. Si vous avez déposé un permis de construire, alors ça ne fait qu’un mois, il faut encore attendre. Que ce soit un permis de construire ou une déclaration préalable, il se peut que la mairie demande des pièces complémentaires, dans ce cas-là, ça repousse la durée d’un mois supplémentaire.
Concernant Enedis, normalement, si vous avez de la chance, un technicien sera passé pour vérifier la faisabilité technique de votre projet. En effet, suite à l’envoi de votre dossier, Enedis se déplace pour être sûr que ce que vous avez mis dans votre dossier et la réalité soient justes et que le ou les compteurs puissent être installés.
4ème étape, 3 mois après le compromis
Dans le 3ème mois, nous sommes normalement dans le dernier mois du compromis, il faut donc que ce que vous avez mis en condition suspensive soit validé afin de signer l’acte final. Après, s’il y avait des conditions comme la validation du permis de construire purgé de tout recours, il est possible que vous ayez un compromis plus long, mais pour une déclaration préalable ou une validation en AG de copro, la durée des 3 mois est censée être suffisante. Après, s’il y a du retard pour quelque raison que ce soit, en général, le vendeur est compréhensif, il accepte de repousser, son but n’est pas de perdre à nouveau du temps pour remettre son bien en vente.
Durant ce mois, il faut impérativement avoir fait valider votre projet en copro, afin de pouvoir lancer votre division correctement une fois que vous aurez signé l’acte final. Idem pour la déclaration préalable, elle doit être validée, cela fait près de 3 mois que le compromis a été signé, désormais c’est OK.
Concernant le permis de construire la durée du compromis est plus longue. Il faudra attendre sa validation pour signer l’acte final. Sauf, si vous avez décidé de ne pas mettre de condition suspensive d’acceptation du permis de construire, dans ce cas-là, vous prendrez le risque de signer l’acte final sans être sûr que le permis de construire soit accepté et exempt de tout recours (un voisin ayant intérêt à agir peut faire un recours devant le Tribunal Administratif). Donc dans un cas classique, 5 mois minimum et 6 mois (si on compte le délai de retrait de la mairie depuis l’obtention du permis de construire, mais je vous fais grâce des détails).
Pour Enedis, le but n’était pas d’avoir le compteur avant la fin du compromis, mais de lancer la procédure au plus tôt, ça vous permet d’avoir gagné 3 mois.
5ème étape, 3 mois après le compromis
Voilà, vous venez de signer l’acte final. Pensez à prendre contact avec Orange pour la création de la ligne téléphonique. En effet, vous allez créer un logement, il faudra donc installer une nouvelle ligne téléphonique pour que le locataire puisse installer sa ligne téléphonique. Ca peut être plus ou moins long en fonction du travail qu’il y a à faire au niveau de l’opérateur, alors lancez cette procédure rapidement après la signature de l’acte final.
L’étape qu’il ne faudra surtout pas lâcher, c’est la création du compteur et peut-être de la colonne électrique. Ce sont des procédures très longues comme nous l’avons déjà vu, alors soyez réactif. Dès qu’Enedis vous demande un papier, répondez dans la journée, dès qu’ils souhaitent se déplacer, faites-les venir le plus vite possible. En étant réactif, vous verrez qu’ils seront plus enclins à vous aider rapidement.
Si votre bien est dans une copropriété, il y aura 2 procédures importantes à commencer une fois que vous aurez eu l’accord de la copro, que vous aurez l’accord de l’urbanisme pour votre déclaration préalable ou votre permis de construire, que la division aura été faite au niveau des travaux. En gros, une fois que l’appartement sera prêt à être mis en location, à ce moment-là, vous pourrez lancer la procédure du géomètre pour qu’il établisse son état descriptif de division et le notaire pour qu’il enregistre votre appartement au cadastre pour qu’il ait une réelle existence juridique.
Une fois que la division sera faite, il faudra remplir différents formulaires pour les impôts. Il y aura notamment le formulaire :
- P0I pour déclarer votre début d’activité en meublé
- H2, pour indiquer aux impôts la création de logements.
Nous avons survolé tous les différents points important d’une division officielle dans ce module afin que vous puissiez avoir une procédure complète dans votre planning. Mais ne vous inquiétez pas, sachez que nous rentrerons en détail dans chacun des éléments dans les modules suivants.
