MODULE 24: VISITER UN IMMEUBLE (Partie 4)

INTRODUCTION

On terminera cette longue série de modules sur les visites d’immeubles en faisant une contre visite seul afin appréhender tous les soucis possibles dans l’immeuble. On fera ensuite venir les artisans pour vérifier ce qu’il est possible de faire. On verra ce qu’il faut amener comme matériel pendant les visites, et enfin, on verra qu’il est très important d’avoir plusieurs stratégies avec un même bien afin de ne rien laisser au hasard.

FAIRE UNE CONTRE VISITE SEUL D’UN IMMEUBLE

Vous trouvez un immeuble intéressant, et c’est très bien, mais n’oubliez pas, on ne se fit jamais à la première impression. Il faut revenir 2, 3 ou 4 fois en fonction du bien à acheter pour être sûr que c’est le bon.

Vous visitez un superbe immeuble de 5 appartements en plein après-midi et tout est calme, vous visitez également les appartements avec les locataires, ils vous disent que tout se passe bien. Ok vous partez. Vous avez donc un bon a priori. Revenez seul le soir :

• Vous allez peut-être voir que le bar à 50 m de l’immeuble ferme à 2h du matin, même la semaine, ce qui cause des nuisances dans la rue.

• Vous découvrirez peut-être aussi qu’il y a des squatteurs en bas de l’immeuble le soir, qui vendent de la drogue, car l’immeuble est stratégiquement bien placé.

• Vous découvrirez peut-être une circulation bruyante aux heures de pointe.

• Vous entendrez des locataires de votre futur immeuble en train de crier et faire beaucoup de bruit.

• Vous entendrez un chien aboyer sur la terrasse ou entendrez un enfant qui pleure pendant des heures au point d’énerver les voisins.

Bref l’une des pires choses qui peut exister pour un propriétaire, des locataires qui ne se sentent pas bien dans l’immeuble. Vous pouvez être sûr que si vous avez ce genre de situation dans votre immeuble, le turnover des locataires sera important, ce qui impliquera plus de gestion et de stress pour vous.

Si vous ne faites qu’une ou 2 visites, il se peut que vous ne voyez pas tout cela, car vous resterez focus sur la visite de l’immeuble et vous ne ferez pas attention à tout ce qui se trouve dans l’environnement.

Je vous conseille même d’aller encore plus loin, il ne faut pas avoir honte quand on fait de l’immobilier, il faut oser. Hors des visites officielles avec l’agent immobilier, allez voir les locataires. Posez-leur des questions sur l’appartement, sur l’environnement. Demandez-leur s’il y a des soucis, et vous verrez que si vous êtes seul, sans l’agent immo, le locataire se sentira plus libre et se lâchera totalement. C’est comme ça que vous saurez s’il y a des défauts dans le bien que personne ne vous avait dit auparavant.

Posez également des questions aux commerces de proximité, ils sont bavards, il vous diront ce qui va bien dans le quartier et ce qui ne va pas. N’hésitez pas également à aller voir la mairie ou le service de l’urbanisme, pour savoir s’il y a des travaux prévus dans les alentours de votre bien. Imaginez que des gros travaux soient prévus pendant des mois, ça pourrait faire fuir des locataires, ou à l’inverse, si vous apprenez que le tram s’installe dans votre rue, c’est une plus-value assurée dans les années à venir.

En faisant tout cela, vous aurez fait votre enquête correctement et vous n’aurez que très peu de chances de tomber sur un vice après l’achat. Ne laissez aucune place au hasard, préparez tout en amont afin de n’avoir aucune surprise.

LES RESULTATS DE LA VISITE D’IMMEUBLE

Voila, vous avez fait la visite, puis la contre visite seul sans agent immobilier ni vendeur, ainsi, vous avez pu étudier l’environnement et vous avez remarqué qu’il n’était pas hostile. Vous avez également calculé votre rentabilité et vous avez estimé qu’elle était bonne (c’est vous qui décidez de ce qu’est une bonne rentabilité, moi je ne prends pas en-dessous de 12% brut).

Vous devez prendre un bloc-notes ou une feuille, en gros un support vous permettant de mettre les avantages et inconvénients et d’en faire une analyse. Voici les points importants à prendre en compte :

• La rentabilité évidemment

Il me faut un 12% brut minimum pour que j’aille plus loin. Désormais vous connaissez le calcul de rentabilité, vous pouvez donc le calculer facilement. Pour estimer facilement vos travaux, je vous invite à vous rendre sur mon logiciel en ligne d’estimation de travaux : https://easy-mobilier.com/estimation-travaux/. C’est l’un des logiciels d’estimation les plus complets, il est en plus gratuit, alors n’hésitez pas à le tester.

• Les travaux à faire

Moi j’y vais lorsque je n’ai pas de gros œuvre à faire. Donc en gros pas de maçonnerie, pas de structurel, pas de toiture car tous ces travaux demandent des autorisations administratives lourdes et ils sont très chers. Je ne prends que les travaux de second œuvre, comme le placo, peinture, la plomberie et l’électricité, ce sont des travaux assez simples, sans demande administrative.

• L’environnement

Il faut qu’il soit propice à mes futurs locataires, pas de kebab ou de bar qui ferment à 2h du mat toute la semaine, pas de commerce bizarre. Pas non plus une gare collée au bien ou une autoroute proche du bien. Bref un endroit calme même pour des étudiants, il faut qu’ils s’y sentent bien.

• Les locataires en place

Si on ne veut pas un gros turnover, il faut que les locataires soient bien. Et pour cela, il ne faut pas avoir de locataire de merde. Une pomme pourrie, ça pourrit tout un environnement. S’il y a un locataire qui met la pagaille je n’y vais pas, je ne prends pas le risque.

Dans ces cas-là, si tout est ok, vous pouvez aller plus loin et faire venir les artisans.

LA VISITE DE L’IMMEUBLE AVEC LES ARTISANS

La première visite se fait sans artisan, inutile de les déranger à chaque fois que vous allez visiter un immeuble. En revanche, ne perdez pas de temps, si vous avez suivi toute la procédure, vous avez posé les questions qu’il fallait, vous avez visité l’environnement, vous avez fait vos calculs de rentabilité et que c’est intéressant. Dans ces cas-là, vous pouvez faire venir votre artisan pour une contre visite.

Idéalement, il faut venir avec les 3 corps de métier principaux, c’est-à-dire, le plaquiste/peintre, l’électricien et le plombier. En faisant venir ces 3 corps de métier, vous être sûr qu’ils estimeront les travaux correctement. s’il manque un corps de métier, vous ne saurez pas quel sera le coût exact de votre futur chantier. Les artisans vous demanderont les plans actuels et ce que vous souhaitez faire afin de pouvoir estimer le coûts des travaux correctement.

Si vous n’avez pas encore votre propre équipe, soyez sûr de vous car lorsque les artisans font des devis à des débutants, c’est plus facile de gonfler le devis qu’à quelqu’un qui s’y connaît.

On en parlera plus en détails dans le module LEGISLATION, mais sachez qu’il faudra faire attention si vous souhaitez acheter un immeuble qui est en statut insalubre, Péril, vice caché. Il faudra faire très attention à cela car c’est juridiquement très encadré et ça peut être problématique pour votre projet.

Un immeuble est considéré comme insalubre quand il est très dégradé et que ses conditions d’occupation engendrent des risques pour la santé des personnes. Pour savoir si un bien fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité il faut appeler la Mairie. L’important sera de lire cet arrêté et de savoir pour quelles raisons il en fait l’objet, ça peut être pour une installation électrique pas aux normes, des infiltrations d’eau, bref, tout ce qui rend un bien insalubre. En ayant cette information, vous saurez s’il y a des choses auxquelles vous n’avez pas pensées.

Un immeuble fait l’objet d’un arrêté de Péril lorsque le bien est dangereux structurellement, dans ce cas-là c’est plus grave que l’insalubrité. Faire les travaux d’un bien pour ne plus le rendre insalubre, ce n’est pas très compliqué, mais pour un bien en Péril c’est autre chose, car c’est au niveau de la structure qu’il y a un souci, qui fait que plus personne n’a le droit d’habiter dans le bien sous peine de risque d’effondrement du bien. Pareil que pour l’arrêté d’insalubrité, il faudra se renseigner auprès de la mairie pour connaître les détails de cet arrêté, afin de voir avec votre artisan ce qu’il est possible de faire.

Dans tous les cas, si lors de votre première visite, vous avez un doute, appelez directement la mairie, en lui indiquant l’adresse du bien, elle vous indiquera directement si le bien fait l’objet d’un arrêté particulier. Ainsi, en faisant la visite avec votre artisan, vous saurez ce qu’il y a comme soucis, et vous pourrez voir ensemble si c’est vraiment problématique ou si vous pouvez régler cela en faisant des travaux.

Une fois que vous aurez signé, si vous trouvez un vice caché que connaissait le vendeur, mais que vous n’aviez pas vu lors de vos visites, vous pourrez donc vous retourner contre lui. Le souci c’est que ça entraînera une longue procédure qui prendra plusieurs années et qui coûtera très cher, donc le mieux est de se rendre compte de tous les vices avant d’acheter le bien.

Voici un exemple de vice caché qu’on peut avoir en achetant un immeuble:

• Des poutres fragiles, pas assez solides sur le long terme pour supporter la structure du bien

• Des nuisances sonores provenant de la chaudière collective

• Un carrelage très mal posé

• La caractère inondable d’une maison

• L’absence d’alimentation en eau courante

Avec votre artisan, faites en sorte de tout vérifier pour être sûr de ne passer à coté de rien.

LE MATERIEL A APPORTER PENDANT LES VISITES DE L’IMMEUBLE

Apporter votre matériel pendant les visites aura un double intérêt, déjà ça vous permettra de faire vos propres mesures, plans, mais en plus, ça vous permettra également d’avoir une image de pro envers vos interlocuteurs, car personne ne ramène se genre de choses en général.

Voici ce que je vous conseille d’amener :

• Un télémètre

Ça va vous permettre de mesurer tout ce que vous souhaitez au niveau des appartements afin d’avoir des M2 précis. Normalement, tout doit être indiqué dans les diagnostics, mais au cas où vous savez que vous pourrez mesurer absolument tout dans l’immeuble. Pas besoin de prendre un truc de pro à 100€, un simple télémètre à 15€ suffira amplement.

• Une lampe torche

Puisque vous allez visiter un immeuble, et donc des caves, il faudra prendre une torche pour tout éclairer, car il arrive que les agents immo n’aient pas ce matériel, et on galère avec un pauvre flash de téléphone. De plus, les immeubles que je visite étant pourris, il n’y a souvent pas d’électricité, donc pas de lumière, la lampe torche est donc indispensable.

• Des gants

Quelle que soit la matière, mais protégez-vous les mains. Quand on visite un immeuble pleins de champignons sur les murs ou qu’on souhaite vérifier que les poutres ne sont pas pleines de termites, je trouve qu’il est important de venir avec des gants, on ne sait jamais ce qu’on trouve dans un immeuble insalubre.

• L’application Camtoplan dispo sur iOS et Android

Cette application permet de mesurer une pièce et d’en faire les plans automatiquement. Les mesures ne sont pas toujours précises, mais elles sont exploitables et elles permettent de faire des plans. L’application est payante, environ 10€ je crois.

PREPARER PLUSIEURS STRATEGIES

Tout est ok, vous avez reçu les devis des artisans, vous savez que vous serez rentable, désormais, l’important est donc d’obtenir le bien et de faire une ou plusieurs propositions afin d’obtenir le bien, on verra ça dans le module suivant sur la négociation. Par contre il y a une dernière chose à faire avant de faire votre proposition, il va falloir préparer au moins 2 stratégies, voire 3, c’est encore mieux.

Imaginons que vous étiez sur un immeuble de 5 logements à diviser en 10 studios avec comme principale stratégie, la location courte durée. Vos chiffres étaient intéressants et vous auriez eu un gros cash-flow. Mais on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie, il suffit qu’une réglementation change, qu’un gouvernement durcisse l’imposition sur la LCD et vous serez bien ennuyé. Mais le souci peut également venir de l’aménagement des appartements en plusieurs studios. Il suffit qu’une colonne électrique ne soit pas acceptée par exemple, et la division n’est pas possible.

Bref, il faut avoir plusieurs stratégie possibles pour ne jamais être bloqué et ne pas compter sur une seule stratégie. Dans notre cas, voici plusieurs stratégies qu’il faudrait avoir :

• Immeuble de 5 logements à diviser en 10 studios en location courte durée

• Immeuble de 5 logements à diviser en 10 studios en location meublée classique.

• Immeuble de 5 logements en colocation

• Immeuble de 5 logements avec une partie en LCD, une partie en coloc

• …

Il y a beaucoup de possibilités, et c’est à réfléchir avant de faire son offre afin de ne jamais rien laisser au hasard. Toujours avoir un plan B, C, D… vous permettra de toujours avoir une carte d’avance sur les autres.