MODULE 28: TOUTES LES NOTIONS BANCAIRES A CONNAITRE (Partie 1)

INTRODUCTION

Vous allez voir tout ce qu’il faut négocier avec la banque pour être rentable et avoir une tranquillité d’esprit. On verra également une grosse partie du langage du banquier pour le bluffer pendant votre rendez-vous.

A NEGOCIER AVEC LA BANQUE

Il y a plusieurs choses primordiales qu’il faut négocier avec la banque afin que vous puissiez avoir une meilleure rentabilité et une tranquillité d’esprit.

Le report de crédit

C’est une chose que je demande systématiquement, le report de crédit. Sans rentrer dans les détails, le report de crédit permet de payer une partie ou pas du tout son crédit pendant plusieurs mois ou années. On demande ça souvent lorsqu’il y a des travaux dans le bien, ça permet de faire les travaux tranquillement sans avoir à payer le crédit. En général, un report de crédit va de 6 mois à 36 mois maximum, il faut que votre demande de durée soit cohérente avec les travaux qu’il y a à faire. Pour mon investissement actuel, j’ai demandé un report de 12 mois, je savais que les travaux allaient durer 8-10 mois, donc c’était suffisant.

A noter qu’il y a le report de crédit partiel, où vous ne payerez que les intérêts, mais pas le capital. Il y a également le report de crédit total où vous ne payerez rien du tout. Cette technique permet de ne pas sortir de l’argent pendant les travaux, mais elle permet également de mettre du cash de coté. En effet, si vos travaux durent 6 mois et que vous avez un report de 12 mois, vous allez pouvoir mettre 6 mois de loyer de coté. Cette option est donc importante à mettre en place, surtout lorsque vous débutez en immobilier et que vous n’avez pas beaucoup de moyens.

Attention à ne pas en abuser non plus, car le but est quand même au final de rembourser son prêt pour que le bien vous appartienne, et si vous prenez du 24 mois à chaque fois, la date de fin de votre crédit sera repoussée.

Les intérêts de remboursement anticipé (IRA)

Les IRA doivent également faire partie de votre négociation. Les IRA sont les frais que vous devez payer si vous remboursez votre prêt plus tôt. En effet, plus vous remboursez tôt votre prêt et moins la banque gagnera d’argent, puisqu’il y aura moins d’intérêt à payer que si vous étiez resté 20 ans par exemple. C’est pour cela que la banque fait payer des IRA dans ce genre de cas. Vous l’aurez compris, le but est donc négocier pour ne payer aucun IRA en cas de remboursement anticipé.

Je ne suis pas fan de rembourser rapidement mon crédit, je préfère garder cet argent pour faire un nouvel apport dans un nouveau bien plutôt que de l’utiliser pour solder un prêt. Après, chacun fait comme il veut en fonction de sa situation personnelle. Sauf indication contraire, les IRA se calculent ainsi, 3% du capital restant dû OU 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée, on choisira le plus bas des 2.

Les frais de dossier

Très souvent, il y a des frais de dossier lorsqu’on fait un prêt dans une banque, en général c’est de l’ordre de 500 à 2000€. Le but étant de négocier afin de ne pas les payer, c’est toujours ça de moins à payer. Après, à choisir entre tout ce qu’il faut négocier, les frais de dossier c’est le moins important de tous, donc vous pouvez faire l’impasse sur sa négociation si vous voyez que c’est tendu.

La durée du taux

Plus la durée sera longue et plus les mensualités seront basses, plus la durée sera courte et plus les mensualités seront hautes. Mais, plus la durée est longue et plus les intérêts seront élevés également, il faut donc faire le pour et le contre. Si on souhaite un maximum de cash-flow, le plus important c’est d’avoir la durée la plus longue possible, pour avoir des mensualités basses.

La durée d’un prêt la plus souvent choisie par les investisseurs est de 20 ans, c’est la durée idéale permettant d’avoir des intérêts globaux assez bas tout en ayant du cash-flow, c’est d’ailleurs cette durée que je prends également. Mais on voit de plus en plus souvent des banques faire du 25, 30 voire 35 ans pour de l’investissement locatif. A vous de faire vos calculs pour voir si vous préférez payer un max d’intérêts sur le global et avoir un gros cash-flow ou avoir moins d’intérêts avec un cash-flow plus bas.

LE LANGAGE DU BANQUIER

On va voir ici en détails toutes les notions que vous devez connaître pour parler le langage du banquier.

Le prêt à 110%

Vous avez sûrement déjà vu des posts sur Facebook et plus généralement sur internet qui disent qu’ils se sont faits financer à 110%, mais qu’est-ce-que ça veut dire exactement ? En fait, cela signifie simplement se faire prêter la totalité de l’argent dont vous avez besoin pour votre investissement par la banque. Prenons l’exemple d’un bien à 100K€, avec environ 7K€ de frais de notaire, 1K€ de frais de dossier bancaire, 2k€ d’hypothèque, 20K€ de travaux. Vous avez donc un investissement global de 130K€. Emprunter à 110% signifierait dans notre cas, que vous emprunteriez la totalité des 130K€ à la banque.

Au final vous n’empruntez pas à 110%, c’est juste une expression, désormais, vous saurez ce que ça veut dire. Il faut savoir qu’au début pour le 1er, 2ème et peut-être 3ème investissement, le 110% passe assez facilement auprès des banques, surtout pour des projets pas très élevés. En revanche, lorsque vous commencez à avoir plusieurs immeubles et un patrimoine avoisinant les 600-700K, le 110% ne passera plus. Il faudra dans ces cas-là faire des apports, dans certains cas ça sera juste les frais de notaire, dans d’autres cas, ça pourra être 20% d’apport.

Je trouve que le prêt à 110% est une très bonne solution, et plus vous pouvez l’utiliser, plus je vous conseille de le faire.

Caution ou hypothèque 

Comme je vous l’ai dit dans le module précédent, la banque veut prendre le moins de risques possible, et pour cela, elle veut être sûre d’être remboursée. Pour être sûre d’être payée, elle se protège contre les défaillances de l’emprunteur en prenant une garantie, ainsi, si l’emprunteur ne parvient plus à rembourser ses mentalités, la banque est quand même sauvée. Cette garantie est obligatoire, la banque ne prêtera pas si elle n’a pas cette sécurité.

Il existe plusieurs types de garanties, mais nous parlerons des 2 principales qui occupent plus de 95% des garanties en France :

• Le cautionnement, qui représente 2 tiers des crédits.

Le cautionnement représente une grosse majorité des prêts, car les banques préfèrent ce type de garantie. La raison est simple, en cas de souci avec l’emprunteur, la banque délègue absolument toute la partie pour recouvrer la dette à l’organisme de caution. Généralement chaque banque a sa filiale de cautionnement (Camca au Crédit Agricole par exemple), si elle n’a pas de filiale, elle passera par crédit logement, qui est un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises.

Il faut savoir que c’est presque toujours la banque qui décide quel type de garantie elle souhaite avoir. Sachez que pour votre 1er et 2ème investissement, la caution peut vous suivre, mais ensuite, ça sera presque toujours refusé, il faudra prendre l’hypothèque.

• L’hypothèque, qui représente 1 tiers des crédits.

L’hypothèque est moins aimée par les banques comme garantie, car en cas de défaillance de l’emprunteur, c’est elle qui devra se débrouiller pour récupérer l’argent, en revendant le bien aux enchères par exemple. Ce type de garantie coûte plus cher pour l’emprunteur. On l’utilise souvent en cas de second choix si le cautionnement refuse de son coté. Dans la grande majorité des cas, un prêt sans apport, donc du 110%, sera quasi systématiquement refusé en caution, on se rabattra donc sur de l’hypothèque.

Pour avoir un ordre de coût pour chaque type de garantie, prenons l’exemple d’un prêt d’environ 200K€, la caution coûtera environ 2500€ avec une restitution d’environ 1000€ à la fin du prêt, contre 3000€ en hypothèque sans restitution à la fin du prêt.

Le scoring bancaire

Le scoring bancaire est un outil permettant aux banques d’évaluer les risques que vous représentez lors d’une demande de prêt. Ça permet en gros de savoir si vous êtes un bon ou un mauvais candidat. Plus votre scoring est élevé et plus vous serez un bon élève, et donc plus la banque vous prêtera facilement. Le scoring bancaire se calcule sur plusieurs critères comme votre fiabilité et votre solvabilité.

C’est simple, plus vous êtes un bon élève et plus la banque vous mettra une note parfaite. Voici une liste non exhaustive des bons points qui vous feront avoir un scoring parfait :

• Mettre de coté l’argent tout les mois en faisant un virement automatique

• Un compte bancaire parfait sans dépenses inutiles

• Ne pas jouer en ligne aux paris sportifs, FDJ ou cryptotrading

• Avoir un bon salaire

• Ne pas avoir été à découvert

• Avoir un reste à vivre suffisant

• Avoir un CDI

• Mettre un apport dans votre investissement

• Avoir une durée de prêt la plus courte

• Avoir un dossier béton et un investissement rentable

• Ne pas avoir un endettement trop élevé

Plus vous retirerez des éléments, et plus votre note baissera, le but étant qu’elle reste quand même intéressante pour que la banque accepte de vous prêter. Il y a d’autres éléments également, mais là, vous avez les principaux. Je n’ai pas un profil parfait, je suis chef d’entreprise, j’ai un encours de presque 2M, mais j’ai assez de points positifs pour que la banque accepte de me prêter.

Le loyer pondéré

Quel que soit le type de location que vous ferez dans votre nouvel investissement, la banque pondérera votre loyer afin de couvrir toutes les charges et impôts que vous auriez sur ce bien, lui permettant de partir sur une base plus ou moins juste. Cela dépend des banques, mais en général, le loyer est pondéré de 30%, et c’est comme ça pour la grande majorité des banques.

Prenons l’exemple d’un bien ayant un loyer de 500€ par mois, et bien il faudra faire le calcul suivant 500*0,70 = 350€. La banque ne calculera pas votre rentabilité sur 500€, mais sur 350€. Ce n’est pas avantageux pour les investisseurs rentables comme nous car, nous n’aurons que très peu d’impôt au vu de tous les travaux que nous ferons. Il serait plus juste dans notre cas d’avoir un loyer pondéré à 10 ou 15% maximum pour la taxe foncière, assurance… mais nous ne décidons pas, il faut donc faire avec.

Vous l’aurez donc compris, pour être rentable aux yeux de la banque, et donc avoir un cash-flow positif, il faut avoir un prêt inférieur à 350€. Ainsi, elle sera rassurée sur le fait que vous ne sortirez pas d’argent de votre poche pour cet investissement.

Si nous avions un exemple de 400€ de loyer et 350€ de crédit. La banque prendrait en compte (400*0,7) 280€. Même si au final, vous n’aurez que 50€ maximum de charge totale sur ce loyer (TF, assurance…), il faut prendre en compte le calcul de la banque, sinon elle analysera et vous dira que vous devrez sortir 70€ de votre poche chaque mois, ça augmenterait donc votre taux d’endettement.

L’endettement

La banque prend très souvent en compte un taux d’endettement à 33% et n’accepte pas de prêter au-dessus de ce taux, c’est ce qu’on entend beaucoup et c’est assez vrai dans la globalité, après il faut voir au cas par cas. Il n’y a pas que l’endettement qui est important, il y a aussi le reste à vivre qui joue un rôle important.

Exemple :

• Vous avez Julie qui gagne 10K€ par mois, elle a déjà 5K€ de crédit immo par mois. Elle est donc endettée à hauteur de 50%, on pourrait donc se demander comment elle a fait pour emprunter autant. En fait, le taux de 33% est une base, mais lorsqu’on gagne bien sa vie, la banque regarde le reste à vivre. Dans son cas, il lui reste encore 5K€ par mois pour vivre, ce qui est largement suffisant. Elle pourrait même emprunter pour atteindre 60% d’endettement, que son reste à vivre resterait encore largement suffisant.

• A l’inverse, Alexandre gagne 2k€ par mois, il a 650€ de crédit par mois, soit environ 33% d’endettement. Il a un reste à vivre de 1350€, il y a donc peu de chances que sa banque accepte de lui prêter sauf s’il apporte un bien avec un cash-flow positif, on en parle plus bas.

Vous connaissez les bases du taux d’endettement, mais on va aller plus loin, car comme nous sommes des investisseurs rentables, nous allons faire des investissements avec un cash-flow positif, ce qui va donc vous permettre d’augmenter votre taux d’endettement.

Imaginons que vous gagniez 2K€ de revenu salarié par mois avec une RP dont le crédit est de 250€/mois et que vous souhaitez investir dans un appartement dont le crédit serait 600€/mois avec un loyer de 900€. Voici le calcul de l’endettement qu’il va falloir faire :

– Revenu salarié + Loyer pondéré à 70% = Revenus globaux

2000 + 630 = 2630€

– Charges / Revenus globaux * 100 = Taux d’endettement

850 / 2630 *100 = 32.32%

Désormais, vous savez comment on calcule le taux d’endettement. Plus vous aurez des investissements avec un Cashflow élevé et plus votre taux d’endettement augmentera facilement.