MODULE 48: LES CHARGES ET IMPOTS LOCATAIRE
INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail plusieurs points à connaître lorsque vous avez des locataires. Vous verrez en détail les différentes charges que votre locataire aura à payer, vous verrez également les charges que vous pouvez lui refacturer et les charges qu’on ne peut pas refacturer. Vous verrez également les différents impôts que votre locataire devra payer et ce qu’il faudra lui refacturer.
LES CHARGES
LES CHARGES RECUPERABLES
Les charges locatives, appelées également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. Les charges locatives sont réglementairement définies. Le paiement s’effectue soit par le versement de provisions pour charges avec une régularisation annuelle, soit par la récupération ponctuelle des dépenses engagées.
Voici une liste des charges récupérables :
o Ascenseurs et monte-charge
o Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
o Installations individuelles (chauffage, eau chaude …)
o Parties communes intérieures
o Espaces extérieurs
o Taxes et redevances
Pour voir le détail de la partie des charges, vous pouvez vous rendre ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
LES CHARGES NON RECUPERABLES
Les charges ne figurant pas dans la liste prévue à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret N° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe ne sont pas récupérables.
Voici une liste des charges non récupérables :
o Les dépenses d’administration, de gestion et de syndic
o Les primes d’assurances de l’immeuble
o Les dépenses de personnel liées à la surveillance de l’immeuble
o Location de conteneurs d’ordures ménagères
o Dératisation
Pour voir le détail de la liste des charges non récupérables, vous pouvez vous rendre ici : http://www.vilogi.com/logiciel-gestion-locative/liste-des-charges-non-recuperables-aupres-du-locataire.php
QUAND LES REACTURER
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions que vous avez déjà demandées aux locataires, avec les dépenses effectives que vous avez engagées pendant l’année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devrez reverser le trop-perçu au locataire (ou déduire de son prochain loyer). Dans le cas contraire, vous pourrez demander un complément au locataire.
Pour récupérer les charges, il faut en justifier le prix un mois avant la régularisation de charges envisagée, en détaillant la nature des charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…). Durant ce mois suivant l’envoi du décompte, vous devez tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives.
Dans une colocation ou une location meublée les charges locatives n’ont pas à être régularisées si elles figurent sous forme de forfait dans le contrat de bail. Donc, si le locataire dépense plus, vous ne pourrez pas le facturer, s’il dépense moins, vous pourrez garder le surplus. Il faut donc bien faire attention à bien prévoir correctement le montant des charges.
Si la régularisation est minime, le paiement peut se faire en une fois, mais si elle est trop élevée pour le locataire, le paiement de la régularisation par versement pour provisions de charges tous les mois par exemple. Aucune notion de « trop élevé » n’a été indiquée par le législateur, c’est donc à la libre interprétation de chacun.
LE LOCATAIRE EST ENCORE EN PLACE
Si le locataire est encore place, celui dont les charges ont dépassé la provision, cela n’est pas un souci, il faut faire la procédure indiquée ci-dessus.
LE LOCATAIRE N’EST PLUS EN PLACE
Si le locataire n’est plus en place, celui dont les charges ont dépassé la provision, cela sera plus compliqué. La procédure restera la même mais le locataire n’habitant plus dans votre bien, il faudra ensuite le retrouver et lui faire avaler la pilule… Le plus simple est de faire cette régularisation avant son départ par exemple, ainsi, vous serez à jour pour le nouveau locataire.
LES IMPOTS LOCATAIRES
Vos locataires auront 2 impôts à payer, en rapport à votre bien immobilier, il y a La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la Taxe d’habitation (TH).
La collecte des déchets ménagers est à la charge des communes et des groupements de communes. Le ramassage, le transport et le traitement représentent un coût qu’elles récupèrent le plus souvent grâce à la TEOM. La TEOM figure sur l’avis de taxe foncière que reçoivent chaque année les propriétaires de biens immobiliers. Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties. C’est le propriétaire du bien au 1er janvier qui sera recevable de la taxe foncière et donc TEOM. C’est toujours le propriétaire qui doit payer la TEOM, en même temps que sa taxe foncière.
La taxe d’habitation est due par le locataire au 1er janvier de l’année et pour toute l’année. Que le logement soit loué toute l’année ou pour quelques mois, c’est l’occupant des lieux au 1er janvier qui paie la taxe pour toute l’année. La contribution à l’audiovisuel public, si le locataire détient une TV, il devra la payer. Pour la TH et la Taxe audiovisuelle, pas d’histoire de prorata, si le locataire est présent par exemple du 01 septembre au 10 mars, il devra payer la taxe d’habitation lui-même.
Si vous n’avez aucun locataire en place au 1er janvier de l’année, il se peut que l’administration vous envoie la taxe d’habitation à vous directement. Il faudra alors appeler le service des impôts pour leur dire qu’il n’y avait personne à cette adresse au 1er janvier, ainsi, ils annuleront la taxe d’habitation pour ce bien pour l’année.
LA TAXE D’HABITATION
Il n’y aura pas de refacturation à faire pour la taxe d’habitation car le locataire recevra directement chez lui, l’avis de taxe d’habitation. Par contre, s’il y a 2 locataires habitant au même endroit, il y aura donc 1 locataire qui recevra la TH, l’autre ne recevra rien. Dans ce cas, il faudra refacturer cette taxe de moitié au locataire qui ne la pas payée et retirer la moitié à celui qui l’a payée. C’est notamment le cas dans une colocation.
LA TAXE D’ORDURE MENAGERE
Il faut savoir que pour le fisc, c’est vous (propriétaire) qui devez payer cette taxe, c’est ensuite à vous de la récupérer auprès du locataire, La TEOM fait partie des charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Pour simplifier la chose, nous allons partir sur les 2 options utilisables pour récupérer des charges :
o Ce système est possible pour de la location meublé et colocation meublé/nu, mais pas pour de la location nu classique. Faire un système de charges au forfait, c’est-à-dire que vous faites payer à votre locataire un forfait de charges chaque mois qui est censé combler le montant de la TEOM au même titre que les charges de copro. Si vous faites au forfait, vous ne pourrez pas réclamer à votre locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges qu’il a déjà payées chaque mois, même si celles-ci s’avèrent plus élevées que prévue.
o Ce système est possible pour tous type de location (nu, meublé, colocation nu ou meublé). Faire un système de charges au réel, ça signifie que le loyer intègre l’ensemble des différentes charges récupérables fixées y compris, la TEOM.
A savoir, la TEOM est à payer même si vous avez de la vacance locative entre 2 locataires. Ce qui signifie qu’en 2019, si vous avez 4 mois de vacance locative ou que vous êtes en période de travaux de plusieurs mois, il faudra quand même payer la TEOM. En revanche, vous ne pourrez pas ajouter cette taxe à l’ancien ou au nouveau locataire. Vous devrez donc payer une partie de cette taxe de votre poche. Exemple, le locataire part le 30 Mai, vous pourrez récupérer 5/12ème de la TEOM, si le nouveau locataire rentre 30 Aout, vous pourrez récupérer 4/12ème de la TEOM. Les 3/12ème restant seront à payer par vous.
Dans tous les cas, il n’est pas possible de demander au locataire de payer la TEOM dès la réception de cette taxe (via la taxe foncière). Vous faites un système mensuel de charges au réel ou au forfait. Si c’est au réel, c’est au moment du refacturation des charges, qu’il faudra réclamer la différence. Seule la TEOM est facturable, pas la TF, ni autres frais indiqués sur votre avis de TF.
