Module 8 : LA FISCALITE D’UN IMMEUBLE EN MEUBLE (Partie 1)

INTRODUCTION

Vous souhaitez ne pas payer d’impôts ? Vous avez choisi le bon statut fiscal, en effet le statut meublé est le meilleur selon moi. Vous comprendrez ce qu’est le statut fiscal du meublé, la différence entre le régime forfaitaire et le régime réel, les différentes charges ainsi que les travaux à déduire. Enfin vous verrez la différence entre le statut LMNP et le statut LMP.

DEFINITION DE LA LOCATION MEUBLEE

Les revenus de vos immeubles loués meublés sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il y a le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et le statut LMP (Location Meublée Professionnelle). On en reparlera en détail plus bas. Lorsque vous louez votre bien meublé, c’est-à-dire au minimum avec les meubles imposés par l’Etat, dans ce cas-là, vous pouvez faire un bail meublé, vos revenus seront donc des revenus BIC. Comme on l’a vu dans le tableau précédent, il y a 2 types de régimes pour les revenus BIC :

• Le régime Micro BIC

• Le régime réel

Il y a la liste minimum de meuble pour que votre appartement soit légalement un appartement meublé, et il y a le minimum de meuble qu’il faut lorsqu’on veut faire du haut standing. Voici la liste minimum imposée par l’Etat :

• Literie avec couette ou couverture

• Volets ou rideaux dans les chambres

• Plaques de cuisson

• Four ou un four à micro-onde

• Réfrigérateur Congélateur

• Vaisselle en nombre suffisant

• Table + Sièges

• Étagères de rangement

• Luminaires

• Matériel d’entretien ménager adapté

Vous voyez que la liste est vraiment très basique mais sachez que si vous ne respectez pas cette liste minimale, le juge peut décider de requalifier le bien meublé en bien nu, et ainsi devoir payer des arriérés d’avantages fiscaux dont vous auriez bénéficié. Ensuite, en plus de tout ça, moi je rajoute ça :

• Tout l’électro (Hotte, lave linge, lave vaisselle…)

• Tout ce qui est TV, canapé, lit d’hôtel, déco haut de gamme

• Beaucoup de vaisselle, de casseroles, verres

• Une vraie cuisine et une vraie salle de bain design

  Bref absolument tout pour que le locataire s’y sente bien. On en reparlera en détail dans le module MOBILIER/ELECTRO plus tard.

LES REGIMES MICRO BIC ET REEL

Il y a donc 2 types de régimes, et il faut savoir dans quel cas il faudra choisir le micro bic et dans quel cas, nous utiliserons le réel.

REGIME MICRO BIC

Dans le cadre du régime BIC, également appelé régime forfaitaire, les frais et les travaux ne sont pas pris en compte, ils sont remplacés par un abattement forfaitaire de 50 % calculé en fonction de vos loyers charges comprises. Ce régime est applicable lorsque les revenus bic ne dépassent pas 70k€ par an de loyer CC (charges comprises). Pour la location meublée, on parlera toujours de loyer charges comprises, car les charges rentrent dans le calcul de la base imposable.

Si vous choisissez le régime micro bic, votre résultat fiscal sera obligatoirement en bénéfice. Une fois que vous aurez rempli votre feuille d’impôts, en y indiquant vos loyers CC, les impôts calculeront un abattement de 50 %. Les 50% restant de vos revenus locatifs seront ajoutés à tous les autres revenus salariaux, entrepreneuriaux… Une fois le revenu global connu, vous serez ainsi taxé sur ce revenu global.

Il est évident que je ne conseille pas ce régime car comme pour le micro foncier, le micro bic ne vous permettra pas de ne pas payer d’impôt. Vous aurez seulement un abattement de 50% sur vos revenus BIC, ce qui signifiera que vous paierez des impôts sur les 50% restant. Le seul moment où le régime forfaitaire est plus intéressant, c’est lorsque vous avez un bien totalement payé, avec aucuns frais à déduire ou très peu, qui fait que les 50% d’abattement sont plus intéressants que le total des charges/travaux que vous avez. Mais dans ce cas-là, si vous avez bien suivi la formation, un bien avec très peu de charges à déduire, dans la plupart des cas, il faut le revendre, pour récupérer son argent et réinvestir à nouveau dans un nouveau bien pourri et non le garder, sinon vous serez assommé par les impôts.

REGIME REEL

On l’a vu juste avant, le régime micro bic est réservé pour les personnes faisant moins de 70K€ de loyer par an, en revanche, il est possible de faire moins de 70k€ par an et de demander à être au réel, c’est même presque obligatoire lorsqu’on est un investisseur rentable. Cette option s’effectue simplement lorsque vous remplirez le formulaire P0I (voir plus bas) qui permet de lancer votre activité en meublé.

En revanche, si vous êtes déjà en micro Bic, et que vous souhaitez passer au réel, vous devez lever l’option en LRAR au centre des impôts des entreprises de votre ville avant le 1er février de l’année où vous souhaitez changer de régime. Exemple, vous souhaitez lever l’option pour l’année 2019, alors il faudra envoyer le courrier avant le 1er février 2019. Le nouveau régime que vous aurez choisi sera ensuite reconduit tacitement (vous n’aurez rien de nouveau à faire chaque année)

Le calcul du régime réel est plus complexe que le régime micro bic. Il faudra additionner toutes les charges et les travaux, inhérents au bien immo. Ainsi, presque toutes les charges (on verra le détail plus bas) se déduiront du total de vos loyers. Il y a 2 possibilités, soit votre résultat est positif (Loyers – les charges), dans ce cas-là, ce résultat s’ajoute à vos autres revenus, puis le global est soumis à l’impôt. Soit votre résultat est négatif et il se déduira de vos revenus locatifs. On en parlera en détail un peu plus bas.

LES REVENUS BIC QU’IL FAUT DECLARER

Il est important de comprendre que seuls les loyers perçus durant l’année civile rentrent en compte dans les loyers imposables, même si certains loyers concernent une période de l’année précédente. Exemple, nous sommes en train de calculer les loyers reçus en 2018 pour avoir la base d’imposition :

• Michel a reçu le loyer concernant la période décembre 2017 en janvier 2018, et bien ce loyer, rentrera en compte dans les loyers 2018 même si ça concerne la période de 2017.

• Il a reçu le loyer concernant la période décembre 2018, en janvier 2019, et bien ce loyer ne rentrera pas en compte dans les loyers 2018, même si ça concerne la période de 2018.

Vous l’aurez donc compris, les loyers impayés ou en retard ne rentrent pas en compte dans la période en question tant qu’ils ne sont pas encaissés.

Le dépôt de garantie ne rentre pas en compte dans le calcul des loyers, il n’est pas imposable sauf s’il est utilisé pour payer les dégradations commises par le locataire, pour payer un loyer impayé, couvrir des charges… (cf: Quels sont les revenus à déclarer ?)

LES FRAIS ET TRAVAUX A DEDUIRE

LES FRAIS A DEDUIRE

Cette partie concerne seulement les personnes qui ont choisi le régime réel, puisqu’en micro bic, il n’y a rien à déduire. Le but d’un investisseur rentable est de déduire un maximum de charges, à un tel point qu’elles seraient supérieures aux loyers, permettant ainsi de ne pas payer d’impôts. Toutes les charges sont déductibles en meublé. Déjà, un point tout bête mais important à rappeler, toutes les dépenses doivent être justifiées par une facture pour prouver son existence en cas de contrôle fiscale.

Au même titre que les loyers, le calcul des charges déductibles fonctionne de la même manière. c’est-à-dire que seule les charges payées durant l’année sont déductibles. Pour une facture de l’année en cours et payée l’année d’après, son coût sera donc déductible uniquement l’année du paiement de celle-ci.

Voici ce qu’on peut déduire : Absolument tout est déductible, les intérêts d’emprunt, les frais de dossiers, la CFE, la Taxe foncière, l’eau, électricité, les amortissements, les frais de notaires, frais d’agence, frais de compta, les assurances…

LES TRAVAUX A DEDUIRE

Bon alors, c’est très simple, absolument tous les travaux sont déduits de vos loyers en meublé, contrairement au NU où c’est très restreint, ici aucune limite. Ainsi, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont tous déductibles. Tout ce qui est meuble pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les étagères, le matelas, l’électroménager sont également déductibles.

A noter pour ceux qui font leurs travaux tout seul, vous ne pourrez pas déduire de vos impôts le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la matière première, comme la peinture, le placo, le carrelage… (cf: Les Frais et Travaux à Déduire)

LE RESULTAT BIC

Vous êtes un investisseur rentable, vous ne devez pas avoir un bénéfice BIC (ou alors très peu), vous devez combler tous vos loyers par des charges et travaux. Pour cela, vous avez compris qu’il va falloir que vous fassiez beaucoup de charges et travaux, ainsi, vous terminerez tout le temps sans impôt.

Notion importante à retenir, les travaux de vos biens loués en NU n’impacteront pas vos revenus BIC et les travaux de vos biens loués en meublé n’impacteront pas vos revenu fonciers. Ce sont bien 2 statuts totalement différents.

Si vous êtes en bénéfice BIC, vos loyers sont supérieurs à tout ce que vous allez déduire niveau charges et travaux, dans ce cas-là, la différence ente les entrées et les sorties sera la base du calcul de votre imposition de revenu BIC.

Si vous avez des charges et travaux qui dépassent le montant de vos loyers, la différence sera reportée jusqu’à 10 ans sur vos prochains revenus BIC (6 ans en LMP). Les déficits qui n’ont pu être imputés au terme des six années suivant celle au titre de laquelle ils ont été réalisés, sont définitivement perdus.

Exemple : En 2018, vous avez reçu 20K€ de loyer, vous avez 50k€ à déduire avec les travaux et les charges. La première année, on va donc faire 20000-50000 = -30000. Ces 30000€ seront imputables sur vos loyers uniquement, les 6 années suivantes maximum. Ce calcul n’est pas juste, mais c’est pour que vous puissiez comprendre le fonctionnement, on en parlera dans le module suivant, car il faudra différencier les amortissements et les charges.

LE CALCUL DE L’IMPOT

Vos charges/travaux sont supérieurs à vos loyers, dans ces cas-là, vous ne payerez pas d’impôt.

En revanche, si vous optez pour le régime micro BIC, ou que vos charges/travaux ne sont pas assez conséquents pour combler vos revenus locatifs, dans ces cas-là, vous allez payer des impôts. En plus de votre TMI (tranche marginale d’imposition), vous devrez payer la CSG/CRDS de 17.2%. Voici 2 exemples :

• Julien a choisi le régime micro bic, il a une TMI de 14%. Il a réalisé 10K€ de loyer durant l’année. Calcul de la base imposable de ses revenus bic : 10K€ X 0.5 (50% d’abattement) = 5000€. Il devra donc payer (5000×0.14) + (5000×0.172) = 1560€. Sur les 10000€ de revenus bic de base, il payera 1560€ d’impôts.

• Kenza a choisi le régime réel, elle a une TMI de 30%. Elle a réalisé 20K€ de loyer durant l’année et 15k de charges/travaux à déduire. Calcul de la base imposable de ses revenus bic: 20k-15k = 5000€. Elle devra donc payer (5000×0.30) + (5000×0.172) = 2360€. Sur les 20000€ de revenus bic de base, elle payera 2360€ d’impôts.

REMPLIR LA FEUILLE D’IMPOT

La déclaration au niveau des impôts dépend du choix de votre régime, soit c’est au régime micro BIC, soit c’est au régime réel, mais sachez que de toute façon, vous aurez le même formulaire à remplir, ça sera le formulaire 2042 C pro.

Il y a beaucoup de possibilités, que vous ayez des amortissements, des charges à déduire des années précédentes, que vous soyez en micro bic ou au réel, que vous soyez LMP… c’est pour cela que pour remplir votre déclaration d’impôts, il faudra demander le conseil de votre comptable.

LA DIFFERENCE LMNP/LMP

Dans le meublé en nom propre, il y a donc 2 statuts différents comme nous l’avons vu plus tôt, LMNP et LMP. Même s’il n’y a pas de grandes différences entre les 2 statuts, il y a quand même des points différenciant :

• En LMNP les revenus sont des BIC non professionnels, en LMP, ce sont des BIC professionnels.

• En LMNP l’imputation des charges se fait uniquement sur les revenus BIC, en LMP, l’imputation des charges se fait sur les revenus globaux.

• En LMNP on bénéficie de la plus-value des particuliers, en LMP, on bénéficie de la plus-value des professionnels. On en parlera en détail dans le module PLUS-VALUE prochainement.

• En LMNP les biens rentrent en compte pour l’imposition à l’IFI, en LMP, les biens ne rentrent pas en compte pour l’imposition à l’IFI.

Voila les 4 points de différenciations majeures entre les 2 statuts. Auparavant, il y avait 3 conditions pour passer de LMNP à LMP, c’était les suivantes :

• Vous deviez être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

• Vous deviez réaliser plus de 23K€ de loyers annuels BIC

• Vous deviez gagner plus de 50% de vos revenus globaux en revenu BIC

Une fois ces 3 conditions remplies, vous passiez en LMP, sauf que la condition de l’inscription au RCS a été supprimée car elle était jugée inconstitutionnelle. Désormais, il faut juste les 2 autres conditions pour passer en statut LMP. Si on obtient les 2 conditions, par contre, personne n’est d’accord sur le fait qu’on passe LMP automatiquement, ou si c’est un choix de notre part. Il y a un gros flou juridique pour le moment sur ce point (cf: Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?)